TJ 44184, 25 juin 2026, RG 24/00087

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 25 Juin 2026

DU 25 Juin 2026

N° RG 24/00087 - N° Portalis DBYT-W-B7I-FHSR

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

[X] [N] épouse [C], [L] [C]

C/

S.A.S. FNT INVEST

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

Me Christophe DOUCET ([Localité 2])
Me Peggy MORAN

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DEMANDEURS :

Madame [X] [N] épouse [C]
née le 25 Octobre 1961 à [Localité 3]
de nationalité Française,

Monsieur [L] [C]
né le 08 Juillet 1959 à [Localité 3]
de nationalité Française,

Tous deux demeurant [Adresse 1]

Tous deux Rep/assistant : Maître Christophe DOUCET de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

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DEFENDERESSE :

S.A.S. FNT INVEST
dont le siège social est [Adresse 2] inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 901.935.452 prise en la personne de son représentant légal domicilé es-qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Peggy MORAN de la SELARL O2A & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : Claire PIAN, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

CADRE GREFFIER : Christel KAN

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mars 2026

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2026, date indiquée à l’issue des débats.
* * *

* EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte reçu par Maître [V] [U], Notaire à [Localité 4], en date du 19 septembre 2022, Monsieur [L] [C] et Madame [X] [N] épouse [C] ont acquis auprès de la société FNT INVEST, marchand de biens, un terrain à bâtir non-viabilisé sis [Adresse 3] à [Localité 5], cadastré AX n°[Cadastre 1] suite à une division parcellaire, moyennant le prix de 140.000,00 euros.
Le 6 mai 2022, Monsieur et Madame [C] ont obtenu un permis de construire sous le numéro PC 044 182 22 D1018 pour la construction d'une maison individuelle d'une surface de plancher d’environ 110 m².
Lors de la réalisation des travaux, il est apparu que les réseaux d’eaux pluviales (EP) et d’eaux usées ([Localité 6]) desservant la parcelle contigüe, cadastrée AX n°[Cadastre 2], s’évacuaient pour certains en pleine terre sur le terrain des époux [C]. La société en charge du terrassement a remédié à la situation s’agissant du seul réseau des eaux pluviales, une difficulté se posant pour le réseau des eaux usées et l’alimentation en eau potable du fonds voisin, devenu propriété de Madame [S].
Monsieur et Madame [C], estimant la responsabilité de la société FNT INVEST engagée, se sont rapprochés d’elle par mise en demeure LRAR du 16 février 2023 afin d’obtenir amiablement le remboursement des dépenses complémentaires engagées pour remédier à ladite difficulté.
Le 24 mars 2023, l’assureur de protection juridique de Madame [S], qui subissait des désordres du fait de l’empiètement des réseaux sur le fonds [C], a organisé une expertise amiable à laquelle étaient présents :
▪ Madame [S] et Monsieur [Y], son beau-fils,
▪ Monsieur [M], établissement CIVEL en charge des travaux chez Madame [S],
▪ Monsieur [G] pour FNT INVEST,
▪ Maître [U], Notaire à [Localité 7], rédacteur de l’acte authentique de vente, mandaté par la société FNT INVEST.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2024, Monsieur et Madame [C] ont assigné la SAS FNT INVEST, prise en la personne de son représentant légal, devant le Tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, sur le fondement des articles 1638 et 1231-1 du Code civil, pour obtenir l’indemnisation du préjudice occasionné des suites de l’existence sur le terrain acquis de servitudes de tréfonds, tant publique que privée.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2025, Monsieur et Madame [C] demandent au tribunal de :
- Les Recevoir en leur acte introductif d’instance et les déclarer bien fondés,
- Y faire droit, et en conséquence,
- Condamner la SAS FNT INVEST à leur payer la somme de 61.804,58 euros, montant à parfaire en cours de procédure, au titre de l’indemnisation de leur préjudice matériel et financier,
- Condamner la SAS FNT INVEST à leur payer la somme de 8.000 euros, montant à parfaire en cours de procédure, au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,
- Condamner la SAS FNT INVEST à leur payer la somme de 4.000 euros chacun au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral,
- Débouter en tout état de cause, la société FNT INVEST de l’intégralité de ses prétentions,
- Condamner la SAS FNT INVEST à leur payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la même aux entiers dépens de l’instance.
A l’appui de leurs prétentions, Monsieur et Madame [C] soutiennent que la parcelle acquise était supposée vierge de toute servitude, qu’ils se sont trouvés contraints d’apporter des modifications techniques très importantes par rapport à leur projet constructif initial qui ont généré un surcoût, notamment lié à la réalisation de fondations spéciales. Ils reprochent à la société FNT INVEST, professionnelle de l’immobilier en sa qualité de marchand de biens immobiliers, de s’être refusée à tout arrangement amiable, les contraignant à agir judiciairement. Ils ajoutent que le retard de chantier causé par les travaux supplémentaires les a contraints à prendre en location un logement et à emménager avec un retard de huit mois sur le calendrier initialement prévu.

Par des écritures en réponse du 4 octobre 2024, la SAS FNT INVEST demande au tribunal de :
- Débouter Monsieur et Madame [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- Condamner in solidum Monsieur et Madame [C] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner in solidum Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens de l’instance.
Sans remettre en cause l’existence des servitudes de tréfonds constatées lors de la réunion du 24 mars 2023, la société FNT INVEST conteste toute responsabilité en considérant que les pièces produites par les demandeurs n’ont aucune force probante et ne permettent d’établir ni l’évacuation de réseaux EP et [Localité 6] de la parcelle AX n°[Cadastre 2] sur la parcelle AX n°[Cadastre 1], ni l’existence d’une servitude de tréfonds relative à une canalisation communale d’évacuation des eaux pluviales, qu’elle conteste. Elle soutient, a contrario, que lors de l’achat du terrain cadastré section AX n°[Cadastre 1] le 13 décembre 2021, ses vendeurs (les époux [Q]) ont déclaré ne pas avoir créé ou laissé créer de servitudes ou droits de jouissance autres que ceux résultant, le cas échéant, de l’acte ou de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l’urbanisme, que le certificat d’urbanisme d’information relatif aux parcelles AX n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] (avant division) en date du 29 septembre 2021 mentionne que le terrain litigieux n'est grevé d’aucune servitude d’utilité publique, et enfin que le cabinet de géomètres experts (GEOSPHERE) chargé par la SAS FNT INVEST de la division et du bornage de la parcelle AX n°[Cadastre 4], devenue AX n°[Cadastre 2] et AX n°[Cadastre 1], a certifié au notaire rédacteur de l’acte conclu entre la société FNT INVEST et les époux [C], par courrier du 22 mars 2023, que ni les époux [Q], ni l’ancien géomètre de [Localité 8], ni la Mairie, ni [Localité 9] n’avaient évoqué la présence d’un réseau communal d’eaux pluviales.
La société défenderesse indique qu’il n’est pas démontré par les époux [C] l’existence, sur leur héritage, de servitudes non apparentes de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, au sens de l’article 1638 du code civil sur lequel ils fondent leur action.
Sur les réclamations financières, la société FNT INVEST fait valoir que :
les factures de travaux produites par les époux [C] ne peuvent lui être imputées ;les demandeurs ne justifient ni de la destination de la maison construite sur le terrain, ni du retard de travaux, ni de la location d’un logement et encore moins d’un lien de causalité avec le comportement qu’ils reprochent à la société FNT INVEST, en sorte qu’aucun des préjudices revendiqués par les époux [C] n’est démontré.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 décembre 2025.
L’audience de plaidoirie a été fixée au 26 mars 2026.
Le dossier a été mis en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIFS

I - Sur la demande indemnitaire de Monsieur et Madame [C] au titre d’un préjudice matériel et financier

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.
Il ressort par ailleurs des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L’article 1231-1 du même code sanctionne l’inexécution contractuelle par l’octroi de dommages-intérêts.

Dans le cadre particulier de la garantie d’éviction, l’article 1638 du code civil dispose :
« Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité. »
Or commet une faute contractuelle dont il doit réparation le vendeur qui a faussement affirmé dans l’acte de vente qu’il n’existe à sa connaissance sur le fonds aucune servitude.
Il appartient donc au vendeur, même de bonne foi, de garantir l’acquéreur et de l’informer de l’existence de servitudes occultes, et non à l’acquéreur de se renseigner à cet égard. A fortiori, le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices afférents au bien qu’il cède.
En cas de servitude non apparente non déclarée lors de la vente d'un bien immobilier, l'acquéreur peut obtenir une indemnisation, même si cette servitude n'est pas suffisamment importante pour justifier la résiliation de la vente. En effet, la condition tenant à l'importance de la servitude occulte exigée par l'article 1638 du code civil ne concerne que la résiliation de la vente, et non l'indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l'acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente. L’acquéreur peut, dans ce cas, obtenir une indemnisation correspondant au préjudice subi.
La présence d’une canalisation non apparente, diminuant l’usage du terrain vendu et n’ayant fait l’objet d'aucune déclaration par le vendeur, constitue une charge occulte grevant le fonds et ouvrant ainsi droit à réparation.

En l’espèce il ressort des pièces du dossier (extrait du plan de bornage et de division, photographies) que les réseaux EP et [Localité 6] de la parcelle AX n°[Cadastre 2], résultant d’une division parcellaire et jouxtant la parcelle AX n°[Cadastre 1] de Monsieur et Madame [C] issue de la même division, s’évacuent en pleine terre sur leur terrain et qu’il existe une servitude de tréfonds relative aux réseaux d’évacuation des eaux pluviales et usagées.
Le terrain acquis par Monsieur et Madame [C] se trouve bien grevé de servitudes, dont l’information incombait à leur vendeur professionnel, la société FNT INVEST. Or il est constant que l’existence de ces servitudes n’a pas été déclarée dans l’acte de vente, lequel stipule au contraire en page 4 que « Le vendeur déclare aux présentes que la division du sol n’a pas entrainé la création de servitude et que les réseaux et compteurs sont individualisés, notamment en ce qui concerne l’assainissement ».
Il importe peu à cet égard que la société FNT INVEST ait fait confiance aux différents intervenants lors de l’acquisition et de la division du terrain litigieux, notamment son notaire et son géomètre expert, quant à l’absence de toute servitude de tréfonds.
Il est de ce chef de jurisprudence constante qu’un mandant ne peut opposer la faute de son mandataire à son cocontractant pour se décharger de ses obligations.

Par conséquent, Monsieur et Madame [C] sont bien fondés à faire état de servitudes occultes non déclarées par leur vendeur de nature à engager la responsabilité contractuelle de la société FNT INVEST sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Monsieur et Madame [C] soutiennent à l’appui de leurs demandes indemnitaires que les servitudes dont se trouve grevée leur parcelle les a contraints à modifier leur projet de construction initial pour prévoir la réalisation de fondation spéciales, cette modification leur occasionnant à la fois un retard de chantier, un préjudice matériel, un préjudice de jouissance et un préjudice moral. Il leur appartient de rapporter la preuve de l’existence et de l’étendue des préjudices qu’ils invoquent.

Au titre de leur préjudice matériel et financier liés au surcoût des travaux, qu’ils chiffrent de façon contradictoire à 44.039,78 euros dans le corps de leurs écritures puis à « 61.804,58 euros, montant à parfaire en cours de procédure » dans le dispositif de celles-ci, Monsieur et Madame [C] produisent :
deux factures ACPN PRODUCTION des 11 avril 2023 et 25 octobre 2023 portant respectivement sur des travaux préparatoires et la pose modulaire d’une maison individuelle pour un montant net total de 31.107,71 euros TTC, dont 13.839,76 euros de « plus-value », et le traitement d’une buse avec murs ossature bois suite au remplacement des technopieux par un soubassement maçonné pour un montant net TTC de 17.764,80 euros,une facture CGB du 31 octobre 2022 portant sur des travaux de terrassement et empierrement pour un montant net total de 15.346,56 euros TTC, dont de 1.440 euros HT de « plus-value terrassement »,deux factures MEDIACO ATLANTIQUE du 30 novembre 2022, éditées à l’attention de PN DEVELOPPEMENT (société dirigée par Monsieur [L] [C]) portant sur la location d’une grue, l’une pour un montant net TTC de 2.272,92 euros et l’autre pour un montant net TTC de 5.138,10 euros,deux factures WILLIAMSON Transports et Location en date des 16 et 17 novembre 2022, portant sur la fourniture de marchandises générales et d’une voiture pilote, l’une pour un montant net TTC de 4.861,30 euros et l’autre pour un montant net TTC de 631,14 euros.La société défenderesse souligne que ces factures n’ont pas de force probante dans la mesure où les époux [C] ne démontrent pas en quoi elles devraient lui être imputées.

En l’absence d’explications complémentaires et au regard de la période de plus d’un an sur laquelle s’échelonnent ces factures de travaux, dont l’une n’est pas éditée au nom des époux [C], la démonstration d’un lien de causalité entre les travaux concernés (pose modulaire d’une maison individuelle, murs ossature bois suite au remplacement de technopieux par un soubassement maçonné, travaux de terrassement et empierrement, location d’une grue, fourniture de marchandises générales et d’une voiture pilote) et l’existence des servitudes alléguées fait défaut.

Dans ces conditions, Monsieur et Madame [C] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande d’indemnisation au titre d’un prétendu préjudice financier.

II - Sur la demande indemnitaire de Monsieur et Madame [C] au titre du préjudice de jouissance

Monsieur et Madame [C] soutiennent que le retard de chantier causé par les travaux supplémentaires susvisés les prive de la jouissance de leur terrain et les a contraints à « prendre en location un logement pour un montant évalué à ce jour à 8.000 euros ».

La société FNT INVEST s’oppose à juste titre à cette demande déclaratoire qui n’est accompagnée d’aucun justificatif et qui ne pourra qu’être rejetée.

III - Sur la demande indemnitaire de Monsieur et Madame [C] au titre du préjudice moral

Monsieur et Madame [C] sollicitent la condamnation de la société FNT INVEST à leur payer la somme de 4.000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral. A l’appui de cette demande, ils soutiennent que :
ils ont subi la contrariété d’avoir acquis un terrain grevé de servitudes publiques et privées alors qu’il leur avait été indiqué le contraire, des difficultés avec leurs voisins, le recours à un médiateur suite à des mises en demeure, une menace par écrit et un harcèlement téléphonique ; ils ont pris à leur charge le branchement des évacuations d’une de leur voisine et les travaux de remise en état des clôtures séparatives suite à l’intervention d’engins de travaux nécessaires à la réalisation de fondations spéciales ; ils n’ont pu emménager qu’avec plus de huit mois de retard sur le calendrier prévu, alors même que toutes les démarches administratives avaient été faites en temps et en heure, que l’acquisition du terrain litigieux était destinée à accueillir leur résidence principale pour passer leur retraite ;ils ont rencontré des difficultés de financement des travaux rendus nécessaires par la configuration du terrain qui n’était pas conforme aux caractéristiques du bien vendu, ayant dû vendre un bien immobilier et emprunter à des amis.
Faute pour les époux [C] de rapporter la preuve qui leur incombe du préjudice moral qu’ils allèguent, ainsi que la démonstration d’un lien de causalité direct et certain entre un prétendu retard de chantier et les troubles de voisinages subis, d’une part, et l’existence de servitudes non déclarées par la société FNT INVEST, d’autre part, ceux-ci seront déboutés de leur demande indemnitaire de ce chef.

IV - Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant à l’instance, les époux [C] seront condamnés in solidum aux dépens.
Il est équitable qu’ils indemnisent la société FNT INVEST à hauteur de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Vu l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS