TJ 49007, 2 juin 2026, RG 25/01498

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 25/01498

N° Portalis DBY2-W-B7J-IB4J

JUGEMENT du
02 Juin 2026

Minute n° 26/00615

[M] [P]

C/

[A] [U]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Mme [M] [P]

Copie conforme

Me Pierre LAUGERY

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 02 Juin 2026,

après débats à l'audience du 03 Mars 2026, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire - Juge des Contentieux de la Protection,
assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [M] [P]
née le 20 Juillet 1967 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]

comparante en personne,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [U]
né le 14 Décembre 1956 à [Localité 1] (49)
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP AVOCATS), avocat au barreau d’ANGERS,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Madame [M] [P] née [Y] a, par contrat conclu sous seing privé le 1er novembre 2013, donné à bail d’habitation à Monsieur [A] [U], un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 550,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 550,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, Madame [M] [P] née [Y] a fait signifier à Monsieur [A] [U] un commandement de payer la somme de 3 900,00 € au titre de l’arriéré locatif, et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 29 août 2025, Madame [M] [P] née [Y] a assigné Monsieur [A] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d'ANGERS, Pôle des Contentieux de la Protection, aux fins de voir :

▸ constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le contrat de location dont s’agit est de plein droit résilié à compter du 3 mars 2025 ;

▸ à titre subsidiaire prononcer la résiliation dudit bail à compter du 3 mars 2025 en application des articles 1224 et suivants du code civil ;

▸ ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [U] corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef, du logement qu’il occupe [Adresse 2] à [Localité 6], au besoin, avec le concours de la force publique, l’assistance d’un serrurier, et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

▸ condamner Monsieur [A] [U] au paiement de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus soit la somme de 4 400,00 € suivant un décompte arrêté au 5 août 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et sur le surplus, à compter de la présente assignation ;

▸ condamner Monsieur [A] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer majoré des charges et autres accessoires, soit 550,00 € à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

▸ condamner Monsieur [A] [U] au paiement d’une somme de 800,00 € au titre de la participation aux frais et honoraires en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

▸ condamner Monsieur [A] [U], suivant les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 2 janvier 2025.

Après deux renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 3 mars 2026.

A cette audience, Madame [M] [P] née [Y] actualise la somme due au 28 février 2026 à 5 600,00 €, cette somme ne tenant pas compte d’un paiement par chèque de 1 300,00 €.

Elle souligne que le justificatif d’assurance n’a pas été produit, pas plus que celui de l’entretien de la chaudière et du ramonage de la cheminée.

Elle note qu’elle a tenté une conciliation, un constat d’accord ayant été établi par un conciliateur, que le loyer est resté à 550,00 € mensuels, avec un apurement de 100,00 € mensuels.

Elle précise qu’elle doit régulièrement rappeler à Monsieur [A] [U] son obligation de paiement.

Elle ajoute qu’elle souhaite que Monsieur [A] [U] quitte le logement, précisant qu’elle va mettre son logement en vente en 2028.

Monsieur [A] [U], par l’intermédiaire de son conseil, reconnaît devoir la somme dont le paiement est sollicité, notant la déduction à effectuer du paiement de 1 300,00 €, par chèque du 1er mars 2026.

Il s’engage à produire un justificatif d’assurance en cours de délibéré, sous 15 jours maximum.

Il relève que le loyer courant est payé, et dont il produit les justificatifs, ainsi que l’apurement de 100,00 €.

Il sollicite un délai de 36 mois pour apurer sa dette, avec un paiement de 100,00 € mensuels en sus du loyer, le solde devant être payé à la 36 ème mensualité.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l'audience et il en a été fait état à l'audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [A] [U] n’a répondu à aucune des propositions de rencontre qui lui ont été faites.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D'EXPULSION

Conformément aux dispositions de l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l'article 24-II de la loi précitée indique :
« Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l'espèce, Madame [M] [P] née [Y] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique le 3 janvier 2025.

En outre, conformément à l'article 24 III de la loi précitée,
« A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l'article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 29 août 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 2 décembre 2025.

Par conséquent, il convient de constater que l'action de Madame [M] [P] née [Y] en demande de résiliation du bail et d'expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Conformément à l'article 1728 du code civil et à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, Madame [M] [P] née [Y] a produit le contrat de bail, un décompte au 28 février 2026 arrêtant la somme due à 5 600,00 €, avant encaissement du récent paiement de 1 300,00 €.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [A] [U] ayant reconnu la dette à l’audience sera condamné au paiement de la somme de 5 600,00 €, une déduction de 1 300,00 € de celle-ci devant être opérée à réception du justificatif de paiement.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LA DEMANDE DE DÉLAI DE PAIEMENT

Conformément à l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Il résulte des dispositions de l'article 24 V de la même loi que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Conformément à l'article 24 VII de la loi précitée, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, le bail conclu le 1er novembre 2013 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 janvier 2025 pour la somme en principal de 3 900,00 €.

Ce commandement n'a pas permis de régulariser entièrement la dette pendant les deux mois, délai légal visé par ledit commandement, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 mars 2025.

En outre, ledit commandement visait l’absence de justificatif d’assurance.

Il appert que celui-ci a été fourni dans le délai accordé par le Tribunal à l’audience.

Monsieur [A] [U] a sollicité un délai de 36 mois pour se libérer de sa dette.

A l'appui de la demande de plan d’apurement de l’arriéré locatif, il convient de relever, outre une reprise régulière du paiement du loyer depuis le mois de mai 2025, hormis les mois de mars, septembre et décembre 2025, un apurement mensuel de 100,00 € depuis l’année 2022, ainsi qu’un versement de 1 300,00 €, par chèque du 1er mars 2026, soit deux mois de loyer augmentés de l’apurement mensuel de 100,00 €, en cours d’encaissement.

De plus, lors de l’audience, le locataire a renouvelé sa proposition de plan d’apurement à hauteur de 100,00 € par mois s’engageant à payer le solde restant dû lors de la 36 ème et dernière mensualité.

Ainsi, le solde dû sera établi à 4 300,00 € lorsque le chèque de 1 300,00 € du 1er mars 2026 sera sur le compte de Madame [M] [P] née [Y].

En outre, il appert que le plan d’apurement de 100,00 € mensuels est respecté par Monsieur [A] [U].

Par conséquent, un délai de 36 mois est accordé à Monsieur [A] [U] pour s'acquitter de la dette locative auprès de Madame [M] [P] née [Y], par des versements mensuels de 100,00 € chacun.

Chaque mensualité devra intervenir à la date d'exigibilité du loyer courant, et, pour la première fois, un mois après la signification du présent jugement.

Toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, restée sans effet, justifiera que l'intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible.

SUR L’INDEMNITÉ D'OCCUPATION

Monsieur [A] [U] bénéficiant d'un délai de paiement pour s'acquitter de sa dette, la clause de résiliation du bail est suspendue.

Cependant, en application de l'article 24 VII précité, au cas où l'échéancier octroyé ne serait pas respecté, cette clause de résiliation de plein droit reprendrait son plein effet, quinze jours après une mise en demeure avec avis de réception restée sans effet.

Dans ce cas, le bail étant résilié, mais Monsieur [A] [U] étant toujours occupant des lieux sans droit ni titre, sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant de la résiliation du bail jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux.

L'éventuelle indemnité mensuelle d'occupation des lieux est fixée au montant du dernier loyer en cours, soit la somme de 550,00 €.

L'expulsion de Monsieur [A] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra être poursuivie conformément aux dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l'article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

En l'espèce, Madame [M] [P] née [Y] sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l'article 1231-6 précité, la somme de 5 600,00 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L'article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Monsieur [A] [U], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû engager Madame [M] [P] née [Y], l'équité commande de condamner Monsieur [A] [U] à lui payer la somme de 200,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS