TJ 49007, 2 juin 2026, RG 25/02054

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 25/02054

N° Portalis DBY2-W-B7J-IFPI

JUGEMENT du
02 Juin 2026

Minute n° 26/00617

S.A.S. [Adresse 1]
RCS n° 438 952 871

C/

[R] [T]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Me Ivan JURASINOVIC

Copie conforme

Me Sonia BERNIER

M. [R] [T]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 02 Juin 2026,

après débats à l'audience du 03 Mars 2026, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire - Juge des Contentieux de la Protection,
assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A.S. VILLA AMIRAL DE GRASSE
immatriculée au RCS d’ANGRS sous le numéro 438 952 871
ayant son siège social sis [Adresse 2]
[Localité 3]
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Ayant pour avocat Maître Ivan JURASINOVIC, avocat au Barreau de PARIS et représentée par Maître Sonia BERNIER, avocat au Barreau d’ANGERS (SARL INTER-BARREAUX PARIS-ANGERS-RENNES “ILIRIO LEGAL”),

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [T]
né le 12 Février 1986 en GUYANE
demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La Société par Actions Simplifiée (SAS) [Adresse 4] [Adresse 5] a, par contrat conclu sous seing privé le 27 février 2024, à effet du 5 mars 2024, donné à bail d'habitation à Monsieur [R] [T], un studio meublé situé dans une Résidence [Etablissement 1] avec services, située [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 500,00 €, outre une provision sur charges de 50,00 €.

Le contrat mentionne le versement d'un dépôt de garantie de 550,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2025, la SAS VILLA AMIRAL DE GRASSE a fait délivrer à Monsieur [R] [T] un commandement de payer la somme de 1 667,00 € au titre de l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025, la SAS [Adresse 1] a assigné Monsieur [R] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d'ANGERS, aux fins de voir :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

▸ constater la résiliation de plein droit du bail au 26 septembre 2025 ;

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [T] et de tous occupants de son chef, le cas échéant, avec le concours de la force publique ;

▸ condamner Monsieur [R] [T] au paiement des sommes suivantes :

• arriéré de loyer au 1er juillet 2025 : 1 667,00 €,

• loyer et provision de charges échus entre le 1er juillet 2025 et la date d’échéance du commandement, le 26 septembre 2025 : 1 576,00 € avec intérêts au taux légal,

• indemnité d’occupation de 825,00 € par mois à compter de l’échéance du bail (26 septembre 2025) jusqu’à la libération des lieux , avec intérêts au taux légal,
pénalité de 10 % des sommes dues avec intérêts au taux légal ;

▸ ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année au moins et ce, chaque année ;

▸ condamner Monsieur [R] [T] à payer à la SAS VILLA AMIRAL DE GRASSE une somme de 1 750,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸ condamner Monsieur [R] [T] aux dépens, comprenant le coût du commandement et les frais d’exécution.

L’assignation a fait l’objet l’objet d’une remise à l’étude, l’adresse du destinataire figurant bien sur la boite à lettres et le tableau des occupants et étant confirmée par le bailleur.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 3 mars 2026.

A cette audience, la SAS [Adresse 1], par l’intermédiaire de son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [R] [T], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n'est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D'EXPULSION

Conformément aux dispositions de l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l'article 24-II de la loi précitée indique :
« Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »
En l’espèce, la SAS VILLA AMIRAL DE GRASSE justifie avoir saisi la CCAPEX le 19 août 2025.

En outre, conformément à l'article 24 III de la loi précitée,
« A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».
Et, l'article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 28 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience.

Par conséquent, il convient de constater que l'action de la SAS [Adresse 1] en demande de résiliation du bail et d'expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En l'espèce, la SAS VILLA AMIRAL DE GRASSE a produit le contrat de bail, le commandement de payer du 14 août 2025, arrêtant la somme due à 1 667,00 € incluant l’échéance du mois de juillet 2025.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [R] [T], absent à l’audience et n’ayant produit aucun élément de nature à contester le principe ou le montant dont le paiement est sollicité sera condamné à payer la somme de 1 667,00 € au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2025, outre le loyer courant augmenté des charges jusqu’à la date de résiliation du contrat de bail.

SUR L'ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L'EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l'article 24 V de la même loi,
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 14 août 2025 pour la somme en principal de 1 667,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, délai légal visé par ledit commandement, puisque l'arriéré locatif n'a pas été régularisé pendant ce délai, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 septembre 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

Compte tenu de l’absence de Monsieur [R] [T] à l’audience et du fait qu’il n’a effectué aucune proposition d’apurement de sa dette locative, il convient d'ordonner son expulsion, celui-ci occupant le logement sans droit ni titre depuis le 26 septembre 2025.

SUR L’INDEMNITÉ D'OCCUPATION

Monsieur [R] [T] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 26 septembre 2025 cause par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en le condamnant au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, et ce, à compter du 26 septembre 2025, soit la somme mensuelle de 500,00 €, outre une provision sur charges de 50,00 €, révisable dans les mêmes conditions que le loyer, aucun élément ne justifiant la demande d’un montant de 150 % du loyer.

Par conséquent, Monsieur [R] [T] sera condamné à verser à la SAS [Adresse 1] une indemnité mensuelle d'occupation des lieux égale au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, à compter du 29 septembre 2025 et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, soit la somme de 500,00 €, outre une provision sur charges de 50,00 €.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l'article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

Conformément à l'article 1343- 2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, la SAS VILLA AMIRAL DE GRASSE sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues, avec capitalisation.

Conformément à l'article 1231-6 précité, la somme de 1 667,00 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 précité.

En outre, l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifiée précitée dispose qu'est réputée non écrite toute clause « qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».

En l’espèce, la SAS [Adresse 1] sollicite le paiement d’une pénalité de 10 % des sommes dues au titre d’une clause pénale contractuelle.

Conformément à l'article 4 i) précité, la clause pénale contractuelle sera réputée non écrite car contraire à la loi.

Par conséquent, la SAS VILLA AMIRAL DE GRASSE sera déboutée de sa demande à ce titre.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Monsieur [R] [T], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement et les frais d’exécution.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû engager la SAS [Adresse 1], l'équité commande de condamner Monsieur [R] [T] à lui payer la somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,