TJ 49007, 2 juin 2026, RG 26/00042

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00042

N° Portalis DBY2-W-B7J-IGMJ

JUGEMENT du
02 Juin 2026

Minute n° 26/00620

[S] [T]
[H] [G] [K] épouse [T]

C/

[E] [P]
[U] [O]
[J] [P]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

M. et Mme [T]

Copie conforme

M. [E] [P]
M. [U] [O]
M. [J] [P]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 02 Juin 2026,

après débats à l'audience du 03 Mars 2026, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire - Juge des Contentieux de la Protection,
assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [T]
né le 19 Janvier 1962 à [Localité 3]
comparant en personne,

Madame [H] [G] [K] épouse [T]
née le 22 Avril 1966 à [Localité 4] (SUÈDE)
non comparante, ni représentée,

demeurant ensemble [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 5]

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [P]
né le 14 Juillet 2003 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 7]

comparant en personne,

Monsieur [U] [O]
né le 03 Septembre 2004 à [Localité 8]
dont le dernier domicile connu est [Adresse 4]
[Localité 9]

non comparant, ni représenté,

Monsieur [J] [P]
né le 21 Décembre 1973 à [Localité 10] 53
demeurant [Adresse 5]
[Localité 11]

comparant en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [S] [T] et Madame [H] [L] épouse [T] ont, par contrat conclu sous seing privé à effet du 30 novembre 2024, donné à bail d’habitation à Monsieur [E] [P] et Monsieur [U] [O] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 12], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 939,00 €, outre une provision sur charges de 40,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 939,00 €.

Par acte séparé du 20 novembre 2024, Monsieur [J] [P] s’est porté caution solidaire de Monsieur [E] [P] et Monsieur [U] [O] pour le paiement des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes, indemnités d’occupation, dommages-intérêts et tous les frais et dépens de procédure et coûts des actes ou tout autre accessoire de la dette résultant du bail ou de ses suites.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2025, Monsieur [S] [T] et Madame [H] [L] épouse [T] ont fait délivrer à Monsieur [E] [P] et Monsieur [U] [O] un commandement de payer la somme de 1 468,50 € au titre de l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, le commissaire de justice a dénoncé ledit commandement de payer à Monsieur [J] [P], caution de Monsieur [E] [P] et Monsieur [U] [O].

Par ailleurs, par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, Monsieur [S] [T] et Madame [H] [L] épouse [T] ont fait délivrer à Monsieur [E] [P] et Monsieur [U] [O] une sommation de cesser les troubles locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le même jour, Monsieur [S] [T] et Madame [H] [L] épouse [T] ont assigné Monsieur [E] [P], Monsieur [U] [O] et Monsieur [J] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d'ANGERS, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du contrat de location conclu avec Monsieur [E] [P] et Monsieur [U] [O] ;

à défaut, ordonner la résiliation judiciaire du contrat de location avec Monsieur [E] [P] et Monsieur [U] [O] ;

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [P] et Monsieur [U] [O] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

▸ dire explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé ;

▸ condamner Monsieur [E] [P] et Monsieur [U] [O] à la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par Monsieur [E] [P] et Monsieur [U] [O], dans tel lieu qu’ils le désigneront, à leurs frais, comme il est dit dans l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

▸ condamner au paiement solidaire par Monsieur [E] [P], Monsieur [U] [O] et Monsieur [J] [P] à Monsieur [S] [T] et Madame [H] [L] épouse [T] :
• la somme en principal de 858,00 €, au titre des loyers et charges locatives impayés suivant décompte arrêté au 2 décembre 2025 (terme de décembre 2025 non inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2025,

• une indemnité d’occupation d’un montant de 1 468,50 € par mois, à compter de la résiliation du bail ainsi que de toutes charges afférentes au lieu occupé, et ce, jusqu’au complet déménagement des lieux loués et remise des clés aux bailleurs,

• la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts aux taux légal à compter du jugement à intervenir en vertu de l’article 1231-7 du code civil,

• les entiers dépens de l’instance, y compris le coût de la signification de la sommation de cesser les troubles locatifs, de signification du commandement de payer, de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX du [Localité 13] et à la caution solidaire et de la signification de la présente assignation.

L’assignation a fait l’objet l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses (article 659 du code de procédure civile) s’agissant de Monsieur [U] [O].

L’affaire a été évoquée à l’audience du 3 mars 2026.

A cette audience, Monsieur [S] [T] et Madame [H] [L] épouse [T] maintiennent leur demande d’expulsion de Monsieur [E] [P] et de Monsieur [U] [O] en précisant que ce dernier a payé sa part de loyer, la somme de 895,27 €, due au 28 février 2026, étant la part de Monsieur [U] [O].

Ils précisent que Monsieur [E] [P] et Monsieur [U] [O] ont donné leur préavis de départ le 23 janvier 2026 et que celui-ci prend fin le 23 avril 2026.

Ils soulignent que, outre les loyers impayés, les locataires causent des troubles de voisinage, étant régulièrement contactés par le voisins à ce sujet.

Ils notent, s’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, qu’ils sollicitent son établissement au montant du loyer actuel, soit 979,00 €.

De même, ils ne demandent aucune somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pas plus que le paiement des intérêts sur les sommes dues, souhaitant prioritairement l’expulsion des locataires sans délai.

Ils ajoutent qu’ils s’engagent à produire au Tribunal le préavis donné par les deux locataires, dans les prochains jours.

Monsieur [E] [P] a comparu à l’audience en personne.

Il indique avoir quitté le logement depuis un mois, fournissant sa nouvelle adresse au Tribunal et précisant que Monsieur [U] [O] occupe toujours les lieux.

Il note qu’il sait comment contacter ce dernier, connaissant son lieu de travail.

Monsieur [J] [P] a comparu à l’audience en personne.

Il déclare que c’est la première fois qu’il se porte caution solidaire et qu’il craint que l’acte de caution ne l’engage pour les deux locataires.

Il note que c’est son fils qui a versé l’intégralité du dépôt de garantie.

Il ajoute qu’il n’a pas d’autre choix que de payer les loyers dus.

Monsieur [U] [O] ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [U] [O] n’a pas répondu aux propositions de rencontre qui lui ont été faites.

Il y est également indiqué que Monsieur [E] [P] s’est présenté aux rendez-vous proposés et a informé de son préavis de départ.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n'est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D'EXPULSION

Conformément aux dispositions de l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

En l’espèce, Monsieur [S] [T] et Madame [H] [L] épouse [T] justifient avoir saisi la CCAPEX le 6 octobre 2025.

En outre, conformément à l'article 24 III de la loi précitée,
« A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l'article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 23 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience.

Par conséquent, il convient de constater que l'action de Monsieur [S] [T] et Madame [H] [L] épouse [T] en demande de résiliation du bail et d'expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En l'espèce, Monsieur [S] [T] et Madame [H] [L] épouse [T] ont produit le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé au 28 février 2026, montrant une somme due de 895,27 €, au titre de l’arriéré locatif.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [E] [P] et Monsieur [J] [P] n’ont pas contesté la somme dont le paiement est sollicité.

Monsieur [U] [O], absent à l’audience n’a produit aucun élément de nature à contester le principe ou le montant dont le paiement est sollicité.

Par conséquent, Monsieur [E] [P], Monsieur [U] [O] et Monsieur [J] [P] seront condamnés solidairement, conformément à l’article VII du contrat de bail et conformément à l’acte de caution solidaire, à payer la somme de 895,27 € au titre de l’arriéré locatif au 28 février 2026.

SUR L'ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L'EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l'article 24 V de la même loi,
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 2 octobre 2025 pour la somme en principal de 1 468,50 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, délai légal visé par ledit commandement, puisque l'arriéré locatif n'a pas été régularisé pendant ce délai, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 novembre 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [O], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 14 novembre 2025, date de la résiliation du contrat de bail.

S’agissant de Monsieur [E] [P], il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion, du fait de son départ volontaire du logement, suite à son préavis.

En outre, il résulte des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution que « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. »

« Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de voies de fait ou de contrainte. »

En l'espèce, Monsieur [S] [T] et Madame [H] [L] épouse [T] ont sollicité l'expulsion immédiate de Monsieur [U] [O].

À l’appui de leur demande, ils justifient avoir fait délivrer le 7 mars 2025 par commissaire de justice une sommation de cesser les troubles locatifs visant spécifiquement « de cesser tout tapage nocturne et diurne, cesser toute dégradation des parties communes de l’immeuble, de veiller à ce que les mauvaises odeurs, notamment les odeurs de tabac, n’embaument pas les parties communes de l’immeuble, ainsi que les parties privatives du voisinage, de veiller à ce que les parties communes restent propres. »

En outre, Monsieur [S] [T] et Madame [H] [L] épouse [T] ont précisé, lors de l’audience, que les troubles n’avaient pas cessé, étant régulièrement interpelés par le voisinage sur les troubles causés par les locataires.

Enfin, comme autorisés à l’audience, ils produisent le courrier par lequel Monsieur [U] [O] s’était engagé, dans le même courrier avec Monsieur [E] [P], signé le 23 janvier 2026, à quitter le logement au plus tard le 23 avril 2026, à l’issue du préavis de 3 mois commençant à courir le 23 janvier 2026, du fait de la remise en mains propre dudit courrier, ce qu’il n’a pas fait.

Par conséquent, outre les troubles de voisinage réitérés malgré la sommation du 7 mars 2025, Monsieur [U] [O] n’a pas respecté son engagement écrit de libération du logement au plus tard le 23 avril 2026.

Ainsi, en application des textes susvisés, Monsieur [S] [T] et Madame [H] [L] épouse [T] sont bien fondés à solliciter une réduction du délai légal de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

L’expulsion de Monsieur [U] [O] pourra avoir lieu à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D'OCCUPATION

Monsieur [E] [P] et Monsieur [U] [O] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 14 novembre 2025 causent par ce fait un préjudice aux bailleurs qu’il convient de réparer en les condamnant solidairement, avec Monsieur [J] [P], caution, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, et ce, à compter du 14 novembre 2025, soit la somme mensuelle de 979,00 €, charges comprises.

Par conséquent, Monsieur [E] [P], jusqu’à ce que la solidarité cesse, et Monsieur [U] [O], solidairement avec Monsieur [J] [P], caution, seront condamnés à payer à Monsieur [S] [T] et Madame [H] [L] épouse [T] une indemnité mensuelle d'occupation des lieux égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, à compter du 14 novembre 2025 et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, soit la somme de 979,00 €, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté à la somme de 895,27 € au 28 février 2026.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Monsieur [E] [P], Monsieur [U] [O] et Monsieur [J] [P], partie perdante, supporteront solidairement la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût de la sommation de cesser les troubles locatifs, du commandement de payer du 2 octobre 2025 et de sa dénonciation à la caution et à la CCAPEX, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu du fait que Monsieur [S] [T] et Madame [H] [L] épouse [T] ont indiqué lors de l’audience ne pas solliciter une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l'article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,