TJ 13108, 26 juin 2026, RG 26/00206

MINUTE N° 26/00243

DOSSIER : N° RG 26/00206 - N° Portalis DBW4-W-B7K-DUC2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

S.A. HLM UNICIL
11 rue Armeny
13292 MARSEILLE CEDEX 06

représentée par Me Franck GARDIEN, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDERESSE :

Madame [G] [I]
Rés les Amandines
1 rue de la laure appt 007 bat 1
13310 SAINT MARTIN DE CRAU
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD
Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 08 juin 2026
Date de délibéré indiqué par le Président : 26 JUIN 2026
les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 26 JUIN 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 juin 2020, la SA HLM UNICIL a consenti un bail d'habitation à Mme [G] [I] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis Résidence LES AMANDINES 1 rue de la Laure-Bât 1- 13 310 Saint Martin de Crau contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 549, 24 euros et 67, 18 euros de charges.

la SA HLM UNICIL invoquant la défaillance de la locataire dans le paiement de ses loyers a fait délivrer à Mme [G] [I] suivant acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 7480, 30 euros, suivant un décompte arrêté au 8 juillet 2024 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de Justice du 27 mars 2026, la SA HLM UNICIL a fait assigner en référé Mme [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon statuant aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
-constater la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,
-ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin,
- autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
-la condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 12 405, 17 euros au titre de l'arriéré de loyers impayés (décompte arrêté au 11 mars 2026 ),
- la condamner à titre provisionnel à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel indexé, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,
-condamner la défenderesse, au paiement de la somme de 350 euros au titre de ses frais irrépétibles,
- la condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens.

A l'audience du 8 juin 2026, la SA HLM UNICIL, représentée par son conseil, maintient l'ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme 1 857, 01 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 31 mai 2026.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

La locataire, présent à l’audience, explique ne plus avoir de droit au chômage de sorte qu’elle ne peut plus assumer son loyer. Elle ne demande pas de délai de paiement.

Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 199 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats.

Les débats publics clos, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au datedélib.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) le bailleur justifie de la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 30 mars 2026 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 8 juin 2026.

De même, conformément aux dispositions de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l'espèce, la SA HLM UNICIL justifie, au vu de la situation d'impayés persistant, du signalement auprès de la CAF/CCAPEX le 3 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation en date du 27 mars 2026.

Les formalités prévues à peine d'irrecevabilité de l'assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à Mme [G] [I] comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l'article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, la SA HLM UNICIL a régulièrement fait commandement d'avoir à payer la somme en principal de 7 480, 30 euros.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que Mme [G] [I] ne s’est pas acquittée de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 3 novembre 2025.

Les effets de l’acquisition de la clause résolutoire et notamment l’expulsion sont toutefois réservés à ce stade à l’examen de la demande de délais de paiement.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

* Sur l’arriéré locatif

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 avril 2019 ainsi que le décompte des loyers et charges.

La commission de surendettement des Bouches-du-Rhône a prononcé une mesure de rétablissement personne au profit de Mme [G] [I] et effacé ses dettes, en ce compris, la créance locative fixée dans l’état des créances à la somme de 11 603, 37 euros.

En application de l'article 24 VIII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprendant son plein effet dans le cas contraire ;
En l'espèce, la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [G] [I] et qu'aucune contestation n'a été formée par l’une des parties contre cette décision
Il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 31 mai 2026, que, compte-tenu de l'effacement de la dette locative au 8 janvier 2026 (notée sur le décompte au 24 mars 2026) par l'effet du un rétablissement personnel, Mme [G] [I] se trouve aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, mai inclus, d’une somme totale de 1 857, 01 euros à l’égard du bailleur.
Que faute pour Mme [G] [I] de justifier s’être libéré de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, celle-ci doit être condamnée à payer ladite somme à la SA HLM UNICIL, à compter du prononcé de la présente décision.
Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, soit jusqu'au 8 janvier 2028 , dans les conditions prévues au dispositif.
Il convient cependant de rappeler que ce délai n'affecte pas l’exécution du contrat de location et qu'il appartiendra notamment à Mme [G] [I] de s'acquitter du paiement du loyer et des charges.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] [I] parties succombante, sera condamnée aux dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA HLM UNICIL des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnités au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,