TJ 13108, 26 juin 2026, RG 22/01405

CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 22/01405 - N° Portalis DBW4-W-B7G-DB72

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 26 JUIN 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [B]
né le 10 Septembre 1954 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Rémi CHAMPRU, avocat au barreau de TARASCON

Monsieur [I] [S]
né le 02 Juin 1961 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Rémi CHAMPRU, avocat au barreau de TARASCON

Madame [U] [H]
née le 24 Mars 1958 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Rémi CHAMPRU, avocat au barreau de TARASCON

Monsieur [Z] [C]
né le 13 Novembre 1956 à [Localité 4]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Rémi CHAMPRU, avocat au barreau de TARASCON

Monsieur [N] [V]
né le 27 Novembre 1966 à [Localité 5]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Rémi CHAMPRU, avocat au barreau de TARASCON

Monsieur [D] [O]
né le 27 Avril 1972 à [Localité 6]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Rémi CHAMPRU, avocat au barreau de TARASCON

Monsieur [X] [J]
né le 31 Décembre 1939 à [Localité 7]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Rémi CHAMPRU, avocat au barreau de TARASCON

Madame [K] [Y]
née le 30 Octobre 1939 à [Localité 8]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]
représentée par Me Rémi CHAMPRU, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSES

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice la SAS BLB IMMOBILIER TEMIC, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 322 768 987 dont le siège social est [Adresse 11] agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Me Cédrine RAYBAUD, avocat au barreau de TARASCON, Me Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

La société LM IMMOBILIER, Société immatriculée au RCS de TARASCON sous le
numéro 838124543 dont le siège social est sis à [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège,ès qualité.
Défendeur sur Assignation d’appel en cause en date du 17 octobre 2022 et Assignation au principal en date du 5 septembre 2022, dont le siège social est sis [Adresse 13]
représentée par Me Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cyrille ABBE
Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats : Béatrice PAUL
Greffier lors du prononcé : Lison MAYALI
Copie numérique de la minute délivrée
le : 26/06/2026

à
Me Rémi CHAMPRU
Me Anne cécile NAUDIN
Me Cédrine RAYBAUD

PROCEDURE

Clôture prononcée : 25 mars 2026
Débats tenus à l'audience publique du : 12 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 26 juin 2026

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

La copropriété [Adresse 9] détient un ensemble immobilier situé [Adresse 10] aux [Localité 9] (13).

Une assemblée générale ordinaire des copropriétaires s'est tenue le 04 juillet 2022 au cours de laquelle ont notamment été votées des résolutions relatives à la renonciation au droit exclusif de jouissance et à la suppression d'une servitude de jouissance dans le règlement de copropriété et à l'acquisition d'une parcelle cadastrée section CA n°[Cadastre 1] avec création de parties communes spéciales.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 septembre 2022, Messieurs [Q] [B], [I] [S], [Z] [C], [N] [V], [D] [O] et [X] [J] ainsi que Mesdames [U] [H] et [K] [Y] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] (ci-après dénommé SDC de l'immeuble [Adresse 9]) représenté par son syndic, la société BLB IMMOBILIER TEMIC, aux fins, à titre principal, de voir annuler le procès-verbal de l'assemblée ordinaire du 04 juillet 2022 et subsidiairement, annuler les résolutions n°8 et 9 du procès-verbal de l'assemblée ordinaire du 04 juillet 2022.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 22/1405.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2022, le SDC de l'immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic, la société BLB IMMOBILIER TEMIC, a fait citer la société LM IMMOBILIER, ancien syndic du SDC de l'immeuble [Adresse 9], devant le tribunal judiciaire de TARASCON aux fins notamment de la mettre en cause dans la procédure l'opposant aux consorts [B]-[S]-[H]-[C]-[V]-[O]-[J]-[Y], la déclarer responsable du préjudice subi par le SDC de la [Adresse 9], la condamner à le relever indemne de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre au bénéfice des consorts [B]-[S]-[H]-[C]-[V]-[O]-[J]-[Y].

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 22/1673.

Par ordonnance du 25 janvier 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures RG 22/1405 et RG 22/1673 sous le numéro RG 22/1405.

Par ordonnance du 16 mai 2024, le juge de la mise en état a :
- déclaré irrecevables les consorts [B]-[S]-[H]-[C]-[V]-[O]-[J]-[Y] en leurs demandes tendant à l'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire en date du 04 juillet 2022,
- reçu les consorts [B]-[S]-[H]-[C]-[V]-[O]-[J]-[Y] en leurs demandes tendant à l'annulation de la résolution n°8 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire en date du 04 juillet 2022,
- déclaré irrecevable Madame [U] [H] en ses demandes tendant à l'annulation de la résolution n°9.1 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire en date du 04 juillet 2022,
- reçu les consorts [B]-[S]-[C]-[V]-[O]-[J]-[Y] en leurs demandes tendant à l'annulation des résolutions n°9.1 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire en date du 04 juillet 2022,
- déclaré irrecevables Madame [U] [H], Monsieur [Z] [C] et Monsieur [N] [V] en leurs demandes tendant à l'annulation de la résolution n° 9.2 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire en date du 04 juillet 2022,
- reçu Monsieur [Q] [B], Monsieur [I] [S], Monsieur [D] [O], Monsieur [X] [J] et Madame [K] [Y] en leurs demandes tendant à l'annulation de la résolution 9.2 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire en date du 04 juillet 2022,
- renvoyé les parties à l'audience de mise en état du 09 octobre 2024,
- dit que les dépens du présent incident suivront le sort des dépens de l'instance au fond,
- débouté les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 30 janvier 2025, Messieurs [Q] [B], [I] [S], [Z] [C], [N] [V], [D] [O] et [X] [J] ainsi que Mesdames [U] [H] et [K] [Y] demandent au tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de son décret d'application n°67-223 du 17 mars 1967,
A titre principal,
- annuler la résolution n° 8 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 04 juillet 2022,
- par suite, annuler les résolutions n° 9.1 et 9.2 du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 04 juillet 2022,
- débouter la société LM IMMOBILIER et le SDC de l'immeuble [Adresse 9] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
En tout état de cause,
- condamner le SDC de l'immeuble [Adresse 9], ou toute partie succombante, à payer la somme de 4 800 € aux requérants au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le SDC de l'immeuble [Adresse 9], ou toute partie succombante, aux entiers dépens,
- juger que les requérants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le SDC de l'immeuble [Adresse 9] dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ils font valoir que la règle de réduction de voix édictée par l'article 22 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n'a pas été respectée lors de l'assemblée générale ordinaire du 04 juillet 2022, ce qui a permis l'adoption des résolutions n°8, n°9.1 et n°9.2. Ils estiment que ces décisions encourent l'annulation sur le fondement de l'abus de majorité.

Ils soutiennent que le nombre de voix dont disposent les SNC THALASSAINTES et THALANBANYULS et la SA SYMBIOSE représente 6 747 tantièmes sur les 10 000 tantièmes de copropriété et aurait dû être réduit à 3 253 voix aux motifs qu'elles étaient représentées par la même personne lors de l'assemblée générale, que ces sociétés sont une seule et même entité économique pour avoir le même siège social, les mêmes bénéficiaires effectifs et des intérêts communs, et qu'enfin les sociétés SYMBIOSE BILBO et SYMBIOSE PLA ont participé aux votes des résolutions alors qu'elles sont dépourvues de personnalité juridique.

Ils soulignent que les résolutions adoptées visent la réalisation d'un projet immobilier dont la SNC THALASSAINTES s'est portée acquéreur et qu'elle avait un intérêt évident à ce que les résolutions litigieuses soient adoptées.

Plus précisément, sur l'absence de personnalité juridique des sociétés SYMBIOSE BILBO et SYMBIOSE PLA, ils relèvent que ces sociétés ne sont pas immatriculées au registre du commerce et des sociétés et que les lots mentionnés sur la feuille de présence comme étant leur propriété, appartiennent en réalité à la SA SYMBIOSE. Ils ajoutent qu'elles n'avaient donc aucune qualité pour participer au vote lors de l'assemblée générale ordinaire du 04 juillet 2022.

S'agissant de la résolution n°8, ils soutiennent que la majorité prévue par l'article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'ayant pas été atteinte lors de l'assemblée générale litigieuse, la société BLB IMMOBILIER TEMIC a estimé, en considérant à tort que les sociétés SYMBIOSE BILBO et SYMBIOSE PLA avaient la qualité de copropriétaire, que la résolution n°8 pouvait faire l'objet d'un second vote en application de l'article 26-1 de la loi précitée. Ils assurent que cette irrégularité a permis l'adoption de la résolution n°8.

Ils arguent enfin que les résolutions n°8 et n°9 sont intrinsèquement liées et que l'annulation de la résolution n°8 entraîne nécessairement celle des résolutions n°9.1 et n°9.2. Ils exposent que la commune des [Localité 9] a décidé de la vente d'une parcelle de terrain lui appartenant et sur laquelle le SDC de l'immeuble [Adresse 9] bénéficie d'un droit exclusif de jouissance. Ils indiquent que la résolution n°8 porte sur la renonciation à ce droit exclusif qui est une condition préalable à la vente de la parcelle et que la résolution n°9 porte sur l'acquisition d'une partie de ladite parcelle par le SDC de l'immeuble [Adresse 9] afin d'en compenser la perte de jouissance. Ils affirment que si la résolution n°8 avait été rejetée, la résolution n°9 n'aurait pas pu être soumise au vote.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 23 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] demande au tribunal, au visa des articles 1103-1 et 1231-1 du code civil et des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de son décret d'application n°67-223 du 17 mars 1967, de :
- débouter les consorts [B]-[S]-[H]-[C]-[V]-[O]-[J]-[Y] de leurs demandes d'annulation de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 04 juillet 2022,
- statuer ce que de droit sur la demande d'annulation de la résolution n°9 de l'assemblée générale du 04 juillet 2022 par les autres demandeurs,
- déclarer la société LM IMMOBILIER responsable du préjudice subi par le SDC de l'immeuble [Adresse 9],
- condamner la société LM IMMOBILIER à relever et garantir le SDC de l'immeuble [Adresse 9] de toutes condamnations en principal, intérêts et frais susceptibles d'être prononcées à son encontre et au bénéfice des consorts [B]-[S]-[H]-[C]-[V]-[O]-[J]-[Y],
- condamner la société LM IMMOBILIER à payer au SDC de l'immeuble [Adresse 9], la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- écarter l'exécution provisoire de droit.

Le SDC de l'immeuble [Adresse 9] considère que l'erreur retranscrite sur le procès-verbal de l'assemblée générale du 04 juillet 2022 qui a consisté à répartir les voix de la société SYMBIOSE entre les sociétés SYMBIOSE BILBO, SYMBIOSE PLA et SYMBIOSE alors que les sociétés SYMBIOSE BILBO et SYMBIOSE PLA n'ont pas la qualité de copropriétaire, n'a pas eu d'incidence sur le vote de la résolution n°8. Ils assurent que les convocations à l'attention des sociétés SYMBIOSE BILBO et SYMBIOSE PLA ont été adressées au siège social de la société SYMBIOSE et qu'elle les a représentées lors de l'assemblée. Il en conclut que la société SYMBIOSE a été convoquée à l'assemblée générale du 04 juillet 2022 pour l'ensemble de ces lots et que la résolution n°8 n'encourt pas l'annulation de ce chef.

S'agissant de la résolution n°9, il reconnaît que le fait d'avoir comptabilisé les sociétés SYMBIOSE BILBO et SYMBIOSE PLA parmi le nombre de copropriétaires représentés et ayant voté pour la résolution n°9 a affecté le vote en permettant un nouveau vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 alors que les conditions prévues par l'article 26-1 de cette même loi n'étaient pas remplies.

Il estime que la responsabilité civile de la société LM IMMOBILIER est engagée sur le fondement des dispositions des articles 18 et 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il expose avoir convoqué les copropriétaires à l'assemblée générale du 04 juillet 2022 sur la base des pièces remises par la société LM IMMOBILIER, alors syndic du SDC de l'immeuble [Adresse 9], à la société BLB IMMOBILIER TEMIC nouvellement désigné. Il indique que les procès-verbaux transmis font état de l'existence d'un numéro de copropriétaire pour chacune des sociétés SYMBIOSE BILBO et SYMBIOSE PLA et qu'elles recevaient des appels des fonds pour les charges de copropriété. Il indique ainsi avoir légitimement cru que ces deux sociétés avaient une existence légale.

Il considère que cette erreur, qui a conduit à l'adoption des résolutions dont l'annulation est aujourd'hui sollicitée, est imputable à la société LM IMMOBILIER qui a manqué à son devoir d'administration et de gestion de l'immeuble. Il demande, en conséquence, à être relevé et garanti par la société LM IMMOBILIER de toute condamnation prononcée contre lui.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par R.P.V.A. le 08 décembre 2025, la société LM IMMOBILIER demande au tribunal au visa des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (et plus particulièrement ses articles 18 et suivants) et ses décrets d'application, de :
- rejeter toute demande formulée par Madame [U] [H] en ce qu'elle a été déclarée irrecevable de ses demandes d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 04 juillet 2022, et de sa demande d'annulation des résolutions n°9.1 et 9.2,
- rejeter toute demande formulée par Monsieur [Z] [C] et Monsieur [N] [V] en ce qu'ils ont été déclarés irrecevables de leur demande d'annulation de la résolution de la résolution 9.2,
- débouter le SDC de l'immeuble [Adresse 9] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la société LM IMMOBILIER,
- rejeter toute demande formulée contre la société LM IMMOBILIER,
- condamner le SDC de l'immeuble [Adresse 9] à verser à la société LM IMMOBILIER la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Benjamin NAUDIN, avocat aux offres de droit en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Elle soutient que la demande reconventionnelle du SDC de l'immeuble [Adresse 9] n'est pas fondée aux motifs qu'à la date de l'assemblée générale litigieuse, elle n'avait plus la qualité de syndic du SDC de l'immeuble [Adresse 9] et qu'aucun manquement fondé sur l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne peut donc lui être reproché.

Se fondant sur l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, elle estime que c'est la société BLB IMMOBILIER TEMIC qui a commis une faute affectant le vote de la résolution n°8 faisant valoir que c'est elle qui a convoqué une assemblée générale et rédigé le procès-verbal, et qu'elle aurait dû en amont vérifier la liste des copropriétaires remis par l'ancien syndic en recoupant notamment les informations avec un relevé de propriété. Elle souligne que le SDC de l'immeuble [Adresse 9] ne l'a pourtant pas mise en cause.

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l'affaire est intervenue à la date du 25 mars 2026 selon ordonnance du même jour. L'affaire était retenue à l'audience de juge unique du 12 mai 2026. Le délibéré a été fixé au 26 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes de donner acte ou de constat n'ayant aucune valeur juridique, la juridiction n'est pas tenue d'y répondre ne s'agissant pas de prétentions véritables.

Il est rappelé qu'au visa de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont évoqués dans la discussion.

I. Sur la demande d'annulation des décisions n°8, n°9.1 et n°9.2 de l'assemblée générale ordinaire du 04 juillet 2022 fondée sur l'abus de majorité

L'article 22 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que " Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. ".

Les demandeurs sollicitent l'annulation des décisions n°8, n°9.1 et n°9.2 de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 04 juillet 2022 faisant valoir que le principe de réduction du nombre des voix n'a pas été respecté. Ils estiment que les sociétés THALASSAINTES, THALANBANYULS et SA SYMBIOSE doivent être considérées pour l'application de l'article précité comme une seule et même personne.

S'il est relevé que les sociétés THALASSAINTES, THALANBANYULS et SA SYMBIOSE ont toutes comme bénéficiaires effectifs Monsieur [A] [G] et Madame [F] [P], la même adresse pour leur siège social et qu'elles ont toutes été représentées à l'assemblée générale du 04 juillet 2022 par la même personne, il n'est pas possible au nom du principe de l'autonomie des personnes morales de considérer qu'elles constituent une seule et même personne.

Ces trois sociétés constituent des copropriétaires distincts au sens de l'article 22 alinéa 2 précité.

Dès lors, la demande d'annulation des décisions n°8, n°9.1 et n°9.2 de l'assemblée générale ordinaire du 04 juillet 2022 fondée sur l'abus de majorité sera rejetée.

II. Sur la demande d'annulation de la décision n°8 de l'assemblée générale ordinaire du 04 juillet 2022 fondée sur une irrégularité du vote

L'article 26 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 indique que " Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; ".

L'article 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que " Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. ".

Les demandeurs sollicitent l'annulation de la décision n°8 de l'assemblée générale du 04 juillet 2022 faisant valoir qu'elle ne pouvait pas faire l'objet d'un second vote.

Aux termes du procès-verbal de l'assemblée générale du 04 juillet 2022, la résolution n°8 libellée " Renonciation au droit exclusif de jouissance et suppression de la servitude " zone verte " dans le règlement de copropriété " relevait de la majorité renforcée de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et a été adoptée par un second vote dans les conditions prévues par l'article 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il convient d'examiner si les conditions prévues par l'article 26-1 ont été respectées.

Il est relevé sur le procès-verbal d'assemblée générale que 42 copropriétaires sur 43 étaient présents, représentés ou ont voté par correspondance.

Or, il n'est pas contesté par les parties que les sociétés SYMBIOSE BILBO et SYMBIOSE PLA apparaissent sur la feuille de présence et sur le procès-verbal d'assemblée générale comme étant copropriétaires présents alors que les lots qui leur sont attribués appartiennent en réalité à la société SYMBIOSE qui a d'autres lots au sein de la copropriété.

Ce constat est confirmé par le relevé de propriété de la société SYMBIOSE.

Dès lors, les sociétés SYMBIOSE BILBO et SYMBIOSE PLA ne sont pas copropriétaires et le SDC de l'immeuble [Adresse 9] n'est donc pas composé de 43 copropriétaires tels que mentionnés dans le procès-verbal mais de 41 copropriétaires dont 40 étaient présents, représentés ou ont voté par correspondance.

Ainsi, en application de l'article 26-1 précité, il fallait donc qu'au moins 20 copropriétaires aient voté la première fois en faveur de la résolution pour qu'elle puisse faire l'objet d'un second vote.

Or, seulement 19 copropriétaires ont voté la première fois en faveur de la résolution.

Une des conditions prévues par l'article 26-1 n'est donc pas remplie et par voie de conséquence, la résolution n°8 n'aurait pas dû faire l'objet d'un second vote.

La demande d'annulation de la décision n°8 de l'assemblée générale du 04 juillet 2022 est donc parfaitement fondée.

Et il convient d'annuler la décision n°8 de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] situé [Adresse 10] aux [Localité 9] en date du 04 juillet 2022.

III. Sur la demande d'annulation des décisions n°9.1 et n°9.2 de l'assemblée générale ordinaire du 04 juillet 2022

Les demandeurs sollicitent l'annulation des décisions n° 9.1 et n°9.2 de l'assemblée générale du 04 juillet 2022 aux motifs que les sociétés SYMBIOSE BILBO et SYMBIOSE PLA n'avaient pas qualité pour participer au vote viciant ainsi les résolutions adoptées mais également du fait que les résolutions n°8 et n°9.1 et n°9.2 sont interdépendantes.

Il sera relevé que le SDC de l'immeuble [Adresse 9] a soulevé des moyens fondés sur l'article 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 alors que la résolution n°9 incluant les résolutions n°9.1 et n°9.2 n'a pas fait l'objet d'un second vote.

Dès lors, ce moyen sera écarté.

S'il n'est pas contesté que les sociétés SYMBIOSE BILBO et SYMBIOSE PLA ne sont pas copropriétaires, il n'est également pas contesté que ces sociétés n'ont pas d'existence légale, que la véritable copropriétaire des lots, la société SYMBIOSE, a bien été convoquée à l'assemblée générale ordinaire du 04 juillet 2022, était présente lors de la tenue de cette assemblée et que le même représentant de la société SYMBIOSE a représenté les sociétés SYMBIOSE BILBO et SYMBIOSE PLA.

Dès lors, le premier moyen soulevé par les demandeurs sera rejeté.

Quant au moyen tiré de l'interdépendance des décisions n°8 et n°9.1 et n°9.2, la résolution n°8 libellée " Renonciation au droit exclusif de jouissance et suppression de la servitude " zone verte " dans le règlement de copropriété " portait sur une parcelle de terrain communal cadastrée CA n°[Cadastre 1] sur laquelle le SDC de l'immeuble [Adresse 9] bénéficie d'une servitude exclusive de jouissance.

Les résolutions n°9.1 et n°9.2 respectivement libellées " Acquisition parcelle identifiée CA n°[Cadastre 1] et création du lot 225 " et " Inscription au règlement de copropriété de l'affectation de la parcelle comme parties communes spéciales et prévision de charges spéciales " portaient sur une proposition d'acquisition d'une partie de la parcelle de terrain communal mise en vente.

Ces résolutions portent sur la même parcelle communale et, comme le relèvent à juste titre les demandeurs, la résolution n°8 précise que le syndicat de copropriété doit renoncer à ce droit exclusif de jouissance pour que la commune puisse finaliser la vente de la parcelle de terrain.

Dès lors, l'adoption de la résolution n°8 était une condition préalable au vote des résolutions n°9.1 et n°9.2.

L'annulation de la décision n°8 relative à la renonciation au droit exclusif de jouissance, a une incidence directe sur les décisions n°9.1 et n°9.2 qui encourent nécessairement l'annulation.

Dès lors, il convient d'annuler les décisions n°9.1 et n°9.2. de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] situé [Adresse 10] aux [Localité 9] en date du 04 juillet 2022.

IV. Sur la demande reconventionnelle du SDC de l'immeuble [Adresse 9]

Aux termes de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, " I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
-d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (…) ".

L'article 32 alinéa 1 du décret d'application n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que " Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l'article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ou statutairement. Il fait aussi mention de leur adresse électronique. ".

L'article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige prévoit que " En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. (…). "

Le SDC de l'immeuble [Adresse 9] demande à être relevé et garanti par la société LM IMMOBILIER de toute condamnation prononcée contre lui estimant que la société LM IMMOBILIER a commis des manquements dans l'exercice de sa fonction de syndic en remettant des documents erronés au nouveau syndic ce qui aurait entraîné l'adoption des résolutions litigieuses.

Il ressort des pièces produites que la société LM IMMOBILIER a été le précédent syndic du SDC de l'immeuble [Adresse 9] et qu'elle a été remplacée par la société BLB IMMOBILIER TEMIC, toujours en exercice, lors de l'assemblée générale du 03 février 2022.

Il est relevé que durant le mandat de la société LM IMMOBILIER, les sociétés SYMBIOSE BILBO et SYMBIOSE PLA étaient comptabilisées parmi les copropriétaires du SDC de l'immeuble [Adresse 9] alors qu'elles n'avaient pas cette qualité.

Il est ainsi établi que la société LM IMMOBILIER a commis un manquement dans l'exercice de sa fonction de syndic en omettant de tenir à jour une liste de tous les copropriétaires.

Toutefois, l'assemblée générale litigieuse a été tenue sous le mandat de la société BLB IMMOBILIER TEMIC à qui il appartenait de veiller à la bonne tenue de la liste des copropriétaires en vérifiant l'exactitude des informations transmises par la société LM IMMOBILIER.

L'adoption des résolutions litigieuses ne sont pas imputables au manquement de la société LM IMMOBILIER mais à celui de la société BLB IMMOBILIER TEMIC qui s'est contenté de récupérer des données sans opérer la moindre vérification.

La demande du SDC de l'immeuble [Adresse 9] sera donc rejetée pour être mal dirigée.

Il convient de débouter le SDC de l'immeuble [Adresse 9] de sa demande tenant à être relevé et garanti par la société LM IMMOBILIER de toute condamnation prononcée contre lui.

V. Sur les demandes accessoires

- sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le SDC de l'immeuble [Adresse 9] succombant, il convient de le condamner aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de Maître Benjamin NAUDIN en application de l'article 699 du code de procédure civile.

- sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge des demandeurs et de la société LM IMMOBILIER les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens.

Par conséquent, il convient de condamner le SDC de l'immeuble [Adresse 9] à payer à chacun des demandeurs la somme de 250 euros et à la société LM IMMOBILIER la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- sur la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ".

En application de cet article, il sera rappelé au présent dispositif que les demandeurs seront dispensés de contribuer au paiement des frais de procédure qui constituent des charges de copropriété, y compris Madame [U] [H], Monsieur [Z] [C] et Monsieur [N] [V] qui ont vu leur prétention portant sur l'annulation de la décisions n°8 du procès-verbal de l'assemblée générale du 4 juillet 2022, déclarée bien-fondée par la présente juridiction.

- sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile et, dans la mesure où elle n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS