TJ 14118, 23 juin 2026, RG 25/01466

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01466 - N° Portalis DBW5-W-B7J-JHTB

Minute : 2026/
Cabinet C

JUGEMENT

DU : 23 Juin 2026

[R] [X]
[P] [H] épouse [X]

C/

S.A.S. FONCIA NORMANDIE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Caroline COUSIN - 87
Me Jean-jacques SALMON - 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Me Caroline COUSIN - 87
Me Jean-jacques SALMON - 7

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [X]
né le 24 Juillet 1944 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Caroline COUSIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 87 substituée par Me Aurélie IFFRIG, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 87

Madame [P] [H] épouse [X]
née le 23 Janvier 1947 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 5]
représentée par Me Caroline COUSIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 87 substitué par Me Aurélie IFFRIG, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 87

ET :

DÉFENDEUR :

S.A.S. FONCIA NORMANDIE, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 394 288 401, dont le siège social est situé [Adresse 6] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
représentée par Me Jean-jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70 substitué par Me David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 08 Juillet 2025
Date des débats : 28 Avril 2026
Date de la mise à disposition : 23 Juin 2026
EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [R] [X] et Madame [P] [H] épouse [X] (ci-après, les époux [X]) sont propriétaires de deux appartements, un garage et une cave au sein du bâtiment I de la copropriété [Adresse 7], sis [Adresse 8] à [Localité 6] [Adresse 9] [Localité 7]. Ces biens représentent respectivement les lots n°305, n°306, n°953 et n°407 de la copropriété.

Par décision d’assemblée générale extraordinaire du syndicat de copropriétaires en date du 08 septembre 2021, a été adopté une résolution n°11 pour imputer les coûts des travaux de ravalement propres à chaque bâtiment. Cette résolution précisait que les garde-corps remplacés, qualifiés d’équipements privatifs, seraient privativement facturés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 juillet 2024 les époux [X], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure la société par actions simplifiée FONCIA NORMANDIE, en sa qualité de syndic, de régulariser les appels de charge concernant les travaux qui avaient inclus le devis de la Société Nouvelle de Métallerie (SNM) portant sur le remplacement des garde-corps, alors que leurs biens étant situés au rez-de-chaussée, ils n’étaient pas concernés.

Par courrier du 21 août 2024, le conseil de la société FONCIA NORMANDIE, a indiqué que le syndic n’entendait pas rectifier l’appel de charge, estimant que la reprise des garde-corps devant être générale, s’agissant d’une charge d’entretien du bâtiment supportée par l’ensemble des copropriétaires.

Une tentative de conciliation a été initiée par les époux [X] en novembre 2024 qui a été refusée par la société FONCIA NORMANDIE en décembre 2024.

Le 1er avril 2025, les époux [X] ont fait assigner la société FONCIA NORMANDIE devant le Tribunal judiciaire de Caen en paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 15 octobre 2025 et reprises à l’audience du 28 avril 2026, les époux [X] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner la société FONCIA NORMANDIE :
A leur payer la somme de 2 906,27 euros au titre de leur préjudice financier ; A leur payer la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral ;Aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL AVOCATHIM ;A leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur le fond, au soutien de leur demande de dommages et intérêts, se fondant sur l’article 1240 du Code civil, ils exposent que le syndic à commis une faute en procédant à une répartition des charges de copropriété contraire au règlement de copropriété et à une décision de l’assemblée générale du syndic en ce que les garde-corps sont des parties privatives au sens du règlement de copropriété, que seuls les frais de réparation des garde-corps constituent une charge commune dans le cadre d’un ravalement général, que l’assemblée générale a voté le 20 novembre 2021 la prise en charge privative des frais de remplacement desdits garde-corps. Cette faute leur a causé un préjudice financier puisqu’ils ont dû payer des frais inclus dans les appels de provision du syndic qu’ils ne devaient pas supporter. Cette faute leur a également causé un préjudice moral en raison de l’angoisse résultant des nombreuses démarches accomplies pour faire valoir leurs droits et de l’attitude déplaisante du syndic à leur égard.

Dans ses dernières écritures déposées à l’audience le 28 avril 2026, la société FONCIA NORMANDIE sollicite :
Le rejet des prétentions des époux [X] ;La condamnation des époux [X] aux dépens ;La condamnation des époux [X] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Pour s’opposer aux demandes des époux [X], la société FONCIA NORMANDIE fait valoir d’abord que la demande des époux [X] est irrecevable puisqu’ils n’ont pas contesté dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ordinaire du syndic du 27 avril 2024 précisant que les frais de remplacement des garde-corps constituent des charges communes dans le cadre d’un ravalement de façade général. Elle soutient ensuite qu’elle n’a commis aucune faute puisque les frais d’entretien des garde-corps incombent à l’ensemble des copropriétaires dans le cadre d’un ravalement de façade général du bâtiment au sens du règlement de copropriété et de la décision du 27 avril 2024. Enfin elle soulève que dans le cas contraire elle n’a malgré tout pas à indemniser les époux [X] puisque ces frais devraient être pris en charge par les copropriétaires concernés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du Code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Selon l’article 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il revient au syndic d'assurer notamment l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale mais aussi la gestion comptable et financière du syndicat. Il en résulte que le syndic peut voir sa responsabilité extracontractuelle engagée à l’encontre des copropriétaires pour les fautes qu’il commet dans l’exécution de son mandat.

Sur la faute du syndic
Il ressort des éléments du dossier et des écritures des parties que, les garde-corps des fenêtres et balcons constituent au sens de l’article premier du règlement de copropriété de la Résidence [Etablissement 1] des parties privatives. Aussi, les frais relatifs à l’entretien d’une partie privative sont en principe pris en charge individuellement par le copropriétaire concerné.

Dans une note envoyée par la société FONCIA NORMANDIE le 09 septembre 2021, le syndic a indiqué aux copropriétaires que dans le cadre du ravalement de façade des bâtiments, les frais de remplacement des garde-corps seraient facturés au titre des charges privatives pour chaque copropriétaire concerné.

Cette position a été confirmée par l’adoption d’une résolution numéro 11 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires (AGE) en date du 20 novembre 2021 concernant le ravalement de façade dans laquelle il est précisé que les gardes corps, équipement privatif, seront remplacés suivant les préconisations de l’architecte et seront privativement facturés au cout réduit par le nombre de commande.

Cette décision claire et sans ambiguïté n’ayant pas été contestée dans les délais légaux, elle est devenue définitive. Elle a même été suivie par une résolution numéro 15 sans vote dans le cadre de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires (AGO) en date du 14 mai 2022 de laquelle il s’évince que le syndic applique la résolution précédemment votée. Cette volonté ressort également du courrier du 22 février 2023 adressé aux époux [X] dans lequel la société FONCIA NORMANDIE écrit que les copropriétaires du rez-de-chaussée ne paieront aucun de ces garde-corps.

Or, il ressort des conclusions et des pièces des époux [X] et de la société FONCIA NORMANDIE que les frais de dépose et de remplacement des garde-corps ont été facturés à l’ensemble des copropriétaires au titre des charges communes, en contradiction avec la décision définitive de l’AGE du 20 novembre 2021.
Par suite, le syndic de copropriété a commis une faute en établissant des appels de charge en violation de la délibération de l’AGE du 20 novembre 2021.

Pour échapper à sa responsabilité, la société FONCIA NORMANDIE indique que par la résolution numéro 15 de l’AGO du 27 avril 2024 les copropriétaires ont accepté que les gardes corps de chaque appartement soient pris en charge par bâtiment lorsqu’il s’agit d’un ravalement de façade généralisé. Or, d’une part, concernant une résolution sans vote il ne s’agit pas d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires opposable ou exécutable par le syndic. D’autre part, celle-ci étant intervenue postérieurement à l’appel de charge litigieux du syndic, elle ne peut avoir pour effet d’enlever le caractère fautif de ce dernier.

Pour dénier sa responsabilité, la société FONCIA NORMANDIE relève également que l’article neuf de l’état descriptif de division stipule que dans le cadre d’un ravalement général de façade les frais de peinture et de réparation des garde-corps constituent des charges communes prises en charge par bâtiment. Or cet article ne vise que les frais de peinture et de réparation desdits garde-corps dans le cadre d’un ravalement de façade et non leur dépose et remplacement. Aussi, la question de savoir si ces frais doivent constituer des charges communes au sens de cet article est sujet à interprétation.

Cependant, il s’en déduit que le syndic ne pouvait unilatéralement se prévaloir de son interprétation de l’état descriptif de division pour passer outre une décision de l’assemblée générale des copropriétaires qui a adopté le principe d’une prise en charge privative et non commune de ces frais. Cela est d’autant plus vrai que la décision de l’AGE du 20 novembre 2021 s’inscrit déjà dans le cadre d’un ravalement général de façade et que le nombre de garde-corps à remplacer n’a aucune incidence sur l’interprétation de cette clause. Cette décision a d’ailleurs été confirmée par la résolution numéro 10 de l’AGE du 16 août 2025 ayant rejeté la prise en charge des frais de remplacement des garde-corps pour le bâtiment I1 au titre des charges communes.

En conséquence, la société FONCIA NORMANDIE a bien commis une faute dans le cadre de son mandat de syndic engageant sa responsabilité extracontractuelle à l’égard des époux [X].

Sur les préjudices et le lien de causalité
S’agissant du préjudice financier, eu égard au montant du devis du 16 avril 2021 de la SNM concernant le remplacement des garde-corps du bâtiment I1, les époux [X] ont indiqué avoir injustement supporté la somme de 2 906,27 euros au titre de la répartition au tantième de ces frais. Cette somme n’est pas contestée par la société FONCIA NORMANDIE ni son paiement effectif par les époux [X].

Or, il se déduit de ce qui précède que les frais de remplacement des garde-corps n’étaient pas dus par les époux [X] puisqu’il s’agissait de charges privatives. Les époux [X] ont donc bien subi un préjudice financier qui découle directement de la faute commise par le syndic.

La société FONCIA NORMANDIE sera donc condamnée à payer aux époux [X] la somme de 2 906,27 euros en réparation de leur préjudice financier.

S’agissant du préjudice moral, il ressort des éléments du dossier que la société FONCIA NORMANDIE a changé sa position à l’égard des époux [X] brutalement pour tenter de couvrir sa faute et a refusé toute conciliation.

Ainsi ils subissent bien un préjudice moral directement en lien avec la faute du syndic. En conséquence, la société FONCIA NORMANDIE sera condamnée à payer aux époux [X] la somme de 600 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Selon l’article 761 du Code de procédure civile, dans les litiges ne relevant pas de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, les parties sont dispensées de constituer avocat lorsque la demande porte sur un montant inférieur ou égal à 10 000 euros.

En l’espèce, la société FONCIA NORMANDIE qui succombe à la présente instance sera condamnée aux dépens de l’instance.

En revanche, le ministère de l’avocat n’étant pas obligatoire dans le cadre de la présente procédure, la demande des époux [X] au titre du droit au recouvrement direct au profit de la SELARL AVOCATHIM sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la société FONCIA NORMANDIE indemnisera les époux [X] de leurs frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que ce jugement est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS