TJ 72181, 16 juin 2026, RG 24/01748

MINUTE 2026/ TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Première Chambre

Jugement du 16 Juin 2026

N° RG 24/01748 - N° Portalis DB2N-W-B7I-IE7W

DEMANDEURS

Monsieur [P] [A] [H] [Z]
né le 21 Avril 1963 à [Localité 1] (72)
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Jean-Baptiste RENOU, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

Madame [X] [E] [G]
née le 25 Mai 1968 à [Localité 1] (72)
demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
représentée par Maître Jean-Baptiste RENOU, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [U] [D] [W] [I]
né le 16 Juillet 1948 à [Localité 3] (49)
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

Madame [F] [M] [N] épouse [I]
née le 05 Avril 1948 à [Localité 4] (37)
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Morgane ROLLAND, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.
Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l'audience publique du 05 mai 2026
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 16 juin 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 16 Juin 2026

- prononcé publiquement par Morgane ROLLAND, par sa mise à disposition au greffe
- en premier ressort
- contradictoire
- signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Maître Jean-Baptiste RENOU- 10, Maître Pierre LANDRY- 31 le
N° RG 24/01748 - N° Portalis DB2N-W-B7I-IE7W

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [G] et M. [P] [Z] ont acquis auprès de Mme [F] [N] épouse [I] et M. [U] [I] une maison, son jardin et ses dépendances située [Adresse 4] à [Localité 5] par acte authentique du 20 mai 2015, réitérant un compromis de vente datant du 18 avril 2014 régularisé par l’intermédiaire de l’agence immobilière 72 IMMOBILIER.

Mme et M. [I] avaient auparavant acquis le terrain en 1979 et fait construire leur maison l’année suivante. Ils y avaient fait installer notamment un système de chauffage par cheminée en février 1990 par un professionnel ainsi qu’un système d’assainissement individuel au cours de l’année 1994.

A l’acte authentique de vente était annexé un avis technique de la communauté de communes du Val-de-Sarthe (SPANC) daté du 11 octobre 2011 faisant état d’un « diagnostic acceptable sous réserve ».

Mme [G] et M. [Z] sont entrés dans les lieux quelques jours avant la signature de l’acte authentique de vente, la maison ayant été mise à leur disposition par les vendeurs le 13 mai 2015 selon prêt à usage de commodat.

Ayant constaté lors du ramonage effectué à l’automne 2017 que la cheminée n’était pas aux normes et que son utilisation pouvait s’avérer dangereuse, outre que le système de traitement des eaux usées posait également difficulté, une expertise amiable était diligentée à l’initiative de l’assureur de protection juridique des acquéreurs.

Le cabinet SARETEC déposait son rapport le 19 mars 2018.

Le 20 septembre 2018, Mme [G] et M. [Z] faisaient intervenir un commissaire de justice, ils sollicitaient également M. [O] [T], qui leur remettait un rapport le 3 octobre 2018.

Le 4 mars 2019, Mme [G] et M. [Z] ont alors saisi le juge des référés près le tribunal judiciaire du Mans qui, par décision du 17 avril 2019, a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [K] [Q].

L’expertise judiciaire a été étendue à la SARL 72 IMMOBILIER, puis au SPANC de la communauté de commune du [Localité 6], qui avait effectué le contrôle du système d’assainissement, à la SARL AB CENDRES, qui avait entretenu la cheminée, et au notaire qui avait régularisé l’acte de vente, Me [J].

Le 11 avril 2023, l’expert judiciaire a remis son rapport définitif.

Par assignation délivrée le 24 juin 2024, Mme [G] et M. [Z] ont alors saisi le tribunal judiciaire du Mans aux fins d’obtenir indemnisation de leurs préjudices sur le fondement des vices cachés.

Aux termes de leurs ultimes écritures signifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, Mme [G] et M. [Z] demandent à la juridiction, au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, L 1331-11-1 du Code de la santé publique, L 271-4 du code de la construction et de l'habitation, de :

- DEBOUTER M. [U] [I] et Mme [F] [I] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- DECLARER M. [U] [I] et Mme [F] [I] responsables,
- CONDAMNER in solidum M. [U] [I], Mme [F] [I] à verser la somme de 46 611,07 € HT à M. [P] [Z] et Mme [X] [G] pour leur préjudice matériel, et ce avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et jusqu’à parfait paiement,
- DIRE que sera ajoutée à ces sommes la TVA selon le taux en vigueur,
- CONDAMNER in solidum M. [U] [I], Mme [F] [I] à verser la somme de 1 500 € au titre de leur préjudice moral.
- CONDAMNER in solidum M. [U] [I], Mme [F] [I] à verser la somme de 2 500 € au titre de leur préjudice de jouissance.
- CONDAMNER in solidum M. [U] [I], Mme [F] [I] à verser la somme de 310,10 € à M. [Z] et Mme [G] au titre des frais du constat d’huissier,
- CONDAMNER in solidum M. [U] [I], Mme [F] [I] à verser la somme de 8 000 € à M. et Mme [Z] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens lesquels comprendront les frais d’expertise.

Dans leurs dernières écritures signifiées par voie électronique le 11 novembre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé du litige, Mme et M. [I] concluent au débouté des prétentions adverses et à la condamnation des demandeurs à leur verser la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Ils demandent également d’écarter l'exécution provisoire.

La procédure a été clôturée le 29 janvier 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

MOTIFS

Sur la demande principale d’indemnisation sur le fondement des vices cachés :

L’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

L’article 1643 prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Or, en l’espèce, l’acte notarié prévoyait une telle clause de non garantie en ces termes : « Du fait de la délivrance des différents diagnostics énumérés ci-dessus, (…), le vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés correspondante. »

En l’espèce, le caractère non apparent des désordres relatifs à la cheminée et au système d’assainissement n’est ici pas contesté.

Sur les autres caractères du vice, il y a lieu d’examiner chacun des désordres l’un après l’autre.

Sur les désordres relatifs à la cheminée  :

- Sur l’existence d’un vice :

L’expertise et les propos des parties permettent d’affirmer que le bien disposait de deux systèmes de chauffage, l’un électrique avec chauffage au sol et convecteurs à l’étage, et l’autre par le biais de la cheminée, le chauffage central par inserts permettant également de chauffer l’étage supérieur.

S’agissant de la cheminée, M. [Q] constate qu’il existe deux inserts accolés qui fonctionnent sur le même boisseau et la même souche. Il précise que cette installation n’est pas conforme à la norme DTU 24.2 de février 2006, qui impose qu’un conduit de fumée ne puisse être raccordé qu’à un seul insert, et donc qu’en l’espèce, l’installation est dangereuse. Il préconise une mise en conformité avec travaux, déconseillant dans l’attente l’utilisation des inserts.

L’expert estime que Mme [G] et M. [Z] subissent un préjudice au sens où, à défaut de pouvoir utiliser les inserts, la consommation énergétique devient importante pour cette habitation, alors que « les convecteurs électriques même de génération récente ne sont pas adaptés pour ce type de bâtiment », mal isolé, et que dans le secteur rural, il est facile de s’approvisionner en bois de chauffe.

- Sur la gravité et le caractère déterminant du vice :

Si Mme [G] et M. [Z] prétendent dans leurs conclusions et devant l’expert qu’ils ont acheté ce bâtiment « pour ce type de chauffage », à savoir le chauffage au bois par la cheminée, qui est la principale source de chaleur de la maison, ils indiquent de manière contradictoire n’avoir pas utilisé celle-ci durant les hivers 2015 et 2016 mais à compter de 2017, ayant changé d’ailleurs les convecteurs électriques en 2016.

Ce n’est finalement qu’à l’occasion du ramonage du conduit en 2017 (qu’ils ne justifient pas avoir fait ramoner entre mai 2015 et l’automne 2017) qu’ils s’aperçoivent de la difficulté relativement à la norme non respectée. Néanmoins, ils ont fait le choix d’utiliser la cheminée malgré l’attestation de l’entreprise de ramonage de novembre 2017 attirant leur attention sur la difficulté, et ce jusqu’en janvier 2018 selon eux.

Dès lors, ils ne peuvent prétendre à aucun préjudice entre leur prise de possession du bien et novembre 2017 du fait de la dangerosité de la cheminée à ce stade puisque c’était par choix et sans connaître ce problème qu’ils n’utilisaient pas leur cheminée dans un premier temps. Ensuite, et malgré l’alerte donnée par le professionnel, ils ont néanmoins continué d’utiliser leur cheminée au moins pendant l’hiver 2017/2018.

Dans ces circonstances, il n’est pas démontré par Mme [G] et M. [Z], à qui en incombe la preuve, que l’existence d’un système de chauffage au bois dans la maison ait été un élément déterminant l’achat de la maison litigieuse.

Au surplus, la gravité du vice n’est pas établie alors que la maison dispose d’un autre système de chauffage tout à fait fonctionnel, de sorte que la maison acquise n’est pas impropre à son usage dès lors qu’elle est normalement chauffée, bien qu’il existe un manque à gagner au titre du coût de l’énergie.

- Au surplus, sur la connaissance du vice par Mme et M. [I] relatif à la cheminée :

Tant l’expert que Mme [G] et M. [Z] font valoir que Mme et M. [I] avaient connaissance des désordres sur la cheminée à compter du jour où il leur a été remis un certificat de ramonage, le 3 août 2011, portant la mention « deux inserts pour le même conduit ».

Cependant, il ne peut raisonnablement être déduit de cette seule mention sur un unique certificat de ramonage qu’ils ont été valablement informés de la non-conformité et encore moins de la dangerosité de leur installation.

En effet, il sera rappelé premièrement que lorsqu’ils ont fait installer celle-ci, la cheminée était conforme aux normes de l’époque.

Ensuite, Mme et M. [I] ne sont pas des professionnels et n’ont pas connaissance des normes de sécurité relatives aux cheminées et conduits de fumée.

De plus, les anciens propriétaires justifient avoir régulièrement fait procéder à l’entretien de leur cheminée, notamment par Mme [R] de la société ACENDRA entre 2007 et 2012, qui, bien qu’elle ait reconnu savoir que l’ouvrage n’était plus aux normes depuis 2006 et entraînait un risque pour les occupants de la maison, n’a jamais alerté Mme et M. [I] de la nécessité de procéder à des travaux de réfection. La société [Y] qui a également procédé au ramonage en 2014 un an avant la vente n’a pas davantage attiré l’attention de Mme et M. [I] sur cette difficulté.

M. [Q], répondant à un dire, précise d’ailleurs à ce sujet que les différents professionnels intervenus sur la cheminée « auraient dû immédiatement alerter les occupants et demander une remise en conformité de ces ouvrages et surtout un arrêt immédiat » de son utilisation, cette précision permettant de confirmer qu’ils n’avaient donc pas été avertis comme il se doit de la dangerosité de l’installation pour prendre toutes les dispositions nécessaires.

Sur les désordres relatifs au système d’assainissement :

- Sur l’existence et la gravité du vice

L’expert constate que le système d’assainissement est constitué par une fosse septique avec séparation des eaux vannes et des eaux ménagères. M. [Q] précise que cette fosse « n’a jamais été une fosse toutes eaux » contrairement a ce qui a pu être indiqué par erreur par les différents intervenants (notaire, agent immobilier diagnostiqueur SPANC). Selon lui, le diagnostic du SPANC du 11 octobre 2011 « comprend plusieurs erreurs importantes », notamment lorsqu’il indique que les eaux vannes et ménagères étaient groupées, que la fosse était une fosse toutes eaux et que l’ensemble des regards étaient conformes, conduisant à la conclusion que le contrôle et le diagnostic ne sont pas correctement réalisés. Déjà M. [T] concluait dans le même sens, en affirmant d’une part que le système était bien autorisé lors de son installation mais ne l’est plus aujourd’hui, d’autre part que le technicien du SPANC et le notaire se sont trompés en désignant le système d’assainissement comme étant composé d’une fosse toutes eaux avec prétraitement.

S’agissant du traitement des eaux ménagères (ou « eaux grises »), l’expert affirme que le système est complet, notamment que le bac décanteur/dégraisseur est présent, et que le réseau « fonctionne normalement ».

En revanche, s’agissant des eaux vannes (ou « eaux noires »), il indique qu’il n’a pas été en mesure de retrouver le plateau extérieur filtrant comprenant notamment le dernier regard de contrôle et les tranchées. Il précise que la présence d’un plateau filtrant d’environ 30 m² situé après la fosse est indispensable, et que son rôle est « important (voire « primordial » dans une réponse à un dire) pour le bon fonctionnement du réseau ». Il suggère que la construction des ouvrages postérieurs (piscine, terrain de tennis...) a pu détériorer l’ensemble du plateau du fait du passage des engins mécaniques ou du fait que les tranchées filtrantes se trouveraient sous la plateforme béton de la piscine.

M. [Q] affirme que « cette installation était conforme au moment de sa mise en place » mais que son fonctionnement était « anormal » lors d’une de la première réunion d’expertise, du fait que la fosse était totalement immergée et qu’elle nécessitait d’être nettoyée et étanchée.

Selon lui, l’absence ou la détérioration du système de filtration final du réseau devrait entraîner des odeurs nauséabondes du fait du refoulement des effluents et un bouchage de l’installation. Il indique en effet : « l’absence d’un élément majeur de l’installation laisse penser que celle-ci déverse des effluents dans le terrain sans que ceux-ci ne soient traités, et qu’un bouchage s’effectue régulièrement ». Cependant M. [Q] reconnaît : «  nous n’avons pas constaté de dysfonctionnement majeur de l’installation pendant nos différentes investigations », étant précisé qu’il y a eu pas moins de quatre réunions d’expertise (juin 2019, février 2020, décembre 2020 et septembre 2022) à des saisons différentes.

Au demeurant, le bouchage de l’installation lors de la première réunion d’expertise peut trouver une explication dans l’ignorance du nouveau propriétaire de la consistance réelle de son système d’assainissement, entraînant une absence d’entretien. En effet, M. [Z] indiquait n’avoir pas eu connaissance de l’existence du bac décanteur/dégraisseur, que M. [I] indiquait pour sa part régulièrement nettoyer, et qui a été « retrouvé » lors des opérations d’expertise du 20 juin 2019 sous plusieurs couches (de plastique, polystyrène, terre végétale...). L’expert rappelle en effet que le système de « fosse toutes eaux », tel qu’indiqué inexactement au diagnostic et à l’acte de vente par le notaire n’implique pas la présence d’un bac décanteur et séparateur de graisses, dont Mme [G] et M. [Z] ignoraient donc l’existence.

En conséquence, il n’est pas établi avec certitude par l’expertise que le système d’assainissement en place soit défaillant, de sorte que ni l’impropriété à destination de celui-ci ou plus généralement du bien immobilier ni la diminution d’usage grave ne sont démontrées.

Au surplus, sur la connaissance du vice relatif au système d’assainissement

De plus, la mauvaise foi prétendue de Mme et M. [I], qui auraient volontairement caché une information qu’ils savaient déterminante pour leur cocontractant, n’est pas davantage démontrée de telle façon que la clause d’exonération pour vice caché doit pleinement jouer. Ils ont en effet exactement indiqué au notaire qu’il s’agissait d’une fosse septique et, de plus, selon le rapport d’expertise, « les consorts [Z] ont obtenu par téléphone » des salariés de l’agence immobilière « une description précise des lieux et ont reçu une réponse à chaque question », sachant qu’ils ont visité le bien à deux reprises dont une en présence de Mme et M. [I].

En tout état de cause, force est de constater que Mme [G] et M. [Z] ne subissent pas de préjudice du fait de l’incertitude relative au bon fonctionnement du système d’assainissement alors qu’ils ont signé un acte de vente aux termes duquel il était explicitement précisé qu’il leur appartenait de mettre aux normes celui-ci dans un délai d’un an, l’explication technique inexacte du SPANC pour justifier la mise aux normes étant sur ce point indifférente.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera considéré que les défectuosités de l’immeuble vendu ne remplissent donc pas les caractères légaux du vice caché et demeurent mineures au sens où d’une part, la maison dispose d’un système de chauffage parallèle fonctionnel, alors qu’il n’est pas démontré que le système de chauffage au bois ait été une condition essentielle de l’acquisition réalisée, et où d’autre part, s’agissant de l’assainissement, il existe une incertitude sur l’existence et la fonctionnalité du plateau filtrant alors que l’expert n’a jamais constaté d’odeurs de refoulement, et que l’acte de vente mentionnait clairement que la mise aux normes du système d’assainissement devait être effectuée par les acquéreurs dans l’année de l’acquisition.

Mme [G] et M. [Z] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
N° RG 24/01748 - N° Portalis DB2N-W-B7I-IE7W

En l'espèce, les demandeurs, succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens comprenant les frais d’expertise et de l’instance en référé.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Mme [G] et M. [Z], qui supportent les dépens, seront condamnés à payer à Mme et M. [I] une somme de 5 000 € sur le fondement de cet article.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article suivant dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, en statuant d’office ou sur demande d’une partie, par une décision spécialement motivée.

Rien ne justifie d’écarter ce principe en l’espèce.

PAR CES MOTIFS