TJ 38185, 25 juin 2026, RG 26/00104

REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 26/00104 - N° Portalis DBYH-W-B7K-MZ2Z

AFFAIRE : Syndic. de copro. de la copropriété LE PLEIN SUD II B situé 26 rue P aul Langevin 38130 ECHIROLLES représenté par son C/ [T], [O]

Le : 25 Juin 2026

Copie exécutoire
et copie à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

Copie à :

Monsieur [I] [T]
Madame [Q] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 25 JUIN 2026

Par Alyette FOUCHARD, première vice-présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Carole SEIGLE-BUYAT, cadre greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires de la copropriété LE PLEIN SUD II B situé 26 rue P aul Langevin 38130 ECHIROLLES représenté par son syndic en exercice l'agence IMMOBILIERE [P] [W] 6 cours Berriat - 38000 GRENOBLE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [I] [T], demeurant 26 rue Paul Langevin - 38130 ECHIROLLES

comparant

Madame [Q] [O], demeurant 26 rue Paul Langevin - 38130 ECHIROLLES

non comparante, représenté par Monsieur [I] [T] selon pouvoir en date du 4 février 2026

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 08 Janvier 2026 pour l’audience des référés du 05 Février 2026 ;

Vu la réouverture des débats au 7 mai 2026 ;

A l’audience publique du 07 Mai 2026 tenue par Alyette FOUCHARD, première vice-présidente assistée de Elodie FRANZIN, greffier après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, puis prorogé au 18 juin 2026 et le prononcé de la décision renvoyé au 25 Juin 2026, date à laquelle Nous, Alyette FOUCHARD, première vice-présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [T] et Mme [Q] [O] sont propriétaires au sein de la copropriété de l’immeuble le Plein Sud II B situé 26 rue Paul Langevin 38130 Echirolles.

Par courrier recommandé daté du 10 novembre 2025, expédié le 13 novembre 2025, revenu non réclamé, le syndicat des copropriétaires les a mis en demeure d’acquitter la somme de 7 158,00 € au titre d’un arriéré de charges.

Cette mise en demeure les informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues (pour 777,01 €) deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

En l’absence de régularisation, par actes délivrés le 12 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Plein Sud II B représenté par son syndic en exercice, la société Immobilière [P] [W], a fait assigner M. [I] [T] et Mme [Q] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement solidaire des sommes de :
- 6 318,96 € représentant l’arriéré de charges et les provisions échues et devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2025,
- 800 € pour résistance abusive,
- 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic ès qualités,
- le tout avec capitalisation des intérêts.

A l’audience du 5 février 2026, M. [I] [T] a comparu, muni d’un pouvoir pour représenter Mme [Q] [O]. Il indique ne pas contester la dette, laquelle est incluse dans leur dossier de surendettement. Il explique n’avoir pas pu respecter le plan de surendettement déjà établi à leur profit en raison de sa perte d’emploi et du congé maternité de sa compagne. Ils ont déposé un nouveau dossier de surendettement dont l’examen est en cours au tribunal qui doit statuer sur la recevabilité prochainement. Il précise enfin avoir repris les paiements des charges courantes en accord avec le syndic mais l’arriéré n’est pas encore payé. Il s’oppose à la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive puisqu’il a envoyé des mails au syndic qui ne lui a pas répondu.

Le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes en indiquant qu’il souhaite obtenir un titre et que le décompte arrêté au 5 décembre 2025 fait état d’un montant dû de 6 318,96 € après un paiement.

Par jugement du 26 mars 2026, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 7 mai 2026 et invité le syndicat des copropriétaires à :
- justifier de l’approbation des comptes de l’exercice clos au 30 avril 2023 et à produire l’ensemble des procès-verbaux des assemblées générales justifiant des votes des budgets prévisionnels,
- justifier de la régularisation des charges en fin d’exercice conformément aux comptes approuvés pour les exercices déjà clos (jusqu’au 30 avril 2025),
- à défaut, invite le syndicat des copropriétaires à s’expliquer sur l’irrecevabilité de ses demandes ou sur leur rejet éventuel.

A l’audience du 7 mai 2026, le syndicat des copropriétaires a produit les pièces demandées et a maintenu ses demandes en paiement en produisant un décompte actualisé de 6 567,15 € au 18 février 2026.

M. [T] a de nouveau comparu et a indiqué que leur dossier de surendettement a été validé par la commission. Il conteste les frais comptés par le syndicat des copropriétaires et les dommages et intérêts réclamés pour résistance abusive.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- Le relevé de propriété de M. [I] [T] et Mme [O] établissant qu’ils sont propriétaires dans l’immeuble,
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 janvier 2021 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 avril 2020 et vote d’un ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er mai 2020 au 30 avril 2021, et du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er mai 2021 au 30 avril 2022,
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 novembre 2022 comportant rejet des comptes pour l’exercice clos au 30 avril 2022 et vote d’un ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er mai 2022 au 30 avril 2023, et du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er mai 2023 au 30 avril 2024,
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2023 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 avril 2022 et au 30 avril 2023, vote d’un ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er mai 2023 au 30 avril 2024, et du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er mai 2024 au 30 avril 2025,
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 juin 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 avril 2024 et de divers comptes de travaux, vote d’un ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er mai 2024 au 30 avril 2025, et du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er mai 2025 au 30 avril 2026,
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 avril 2025 et de divers comptes de travaux, vote d’un ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er mai 2025 au 30 avril 2026, et du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er mai 2026 au 30 avril 2027,
- Les procès-verbaux des assemblées générales supplémentaires tenues les 26 janvier 2022 et 23 mars 2023, qui ne contiennent aucun vote relatif à l’approbation des comptes ou au vote des budgets prévisionnels, mais vote de travaux,
- La mise en demeure datée du 10 novembre 2025, mais expédiée le 13 novembre 2025, revenue non réclamée,
- Les régularisations annuelles de charges des défendeurs pour les exercices clos au 30 avril des années 2023, 2024 et 2025,
- Un extrait de compte arrêté au 5 décembre 2025 faisant apparaître un montant dû de 6 318,96 €, et un décompte actualisé au 18 février 2026 pour un montant de 6 567,15 € comprenant le dernier appel de fonds pour l’exercice 2025/2026 (exigible au 1er février 2026).

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos au 30 avril des années 2022, 2023, 2024 et 2025 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices 2025/2026 et 2026/2027, la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’examen des pièces produites révèle que, à la date de la mise en demeure du 10 novembre 2025, M. [T] et Mme [O] étaient redevables d’un arriéré de charges échues et de provisions exigibles qui n’a pas été régularisé dans le délai de trente jours à compter de la mise en demeure, de sorte que les appels de charges et fonds de travaux n° 4 de l’exercice 2025/2026 sont devenus exigibles en application de l’article 19-2 précité, et en tout état de cause le sont depuis le 1er février 2026.

L’examen comparé du relevé de compte au 5 décembre 2025 (pièce n° 3 du syndicat) et du décompte actualisé au 18 février 2026 permet de retenir qu’à cette dernière date le montant dû au titre des charges et provisions devenues exigibles par M. [T] et Mme [O], qui ne contestent pas être redevables d’un arriéré, s’élève à la somme de 6 490,71 € après déduction des frais comptés pour 166,44 €. Cette somme inclut l’appel n° 4 de l’exercice 2025/2026.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de la mise en demeure du X, mais ne justifie pas du coût qui y est associé de 66,44 € qui correspond à des honoraires de son avocat qui a procédé à la mise en demeure. Par ailleurs, le relevé de compte de charges des défendeurs contient des frais de mise en demeure et de relance (2 x 50 €) qui ne sont pas justifiés, aucune pièce correspondante n’étant produite.

Aucun frais nécessaire au sens de l’article 10-1 précité n’est donc justifié.

Dans ces conditions, M. [T] et Mme [O] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 6 490,71 € au titre de l’arriéré des charges échues au 18 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 janvier 2026 avec capitalisation des intérêts par année entière.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de M. [T] et Mme [O], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

M. [T] et Mme [O], qui perdent le procès, supporteront les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner M. [T] et Mme [O] à lui verser la somme de 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que dès lors que M. [T] et Mme [O] sont au bénéfice d’une procédure de surendettement, l’exécution du présent jugement doit se faire conformément au plan éventuellement adopté et ne peut faire l’objet d’une exécution forcée.

PAR CES MOTIFS