TJ 17300, 15 juin 2026, RG 25/02513

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 15 JUIN 2026

DOSSIER : N° RG 25/02513 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FPVW
AFFAIRE : [N] [Y] [B] [C], [S] [G] [J] C/ [U] [W]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le
aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [N] [Y] [B] [C]
né le 27 Juin 1973 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
et
Madame [S] [G] [J]
née le 28 Novembre 1975 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par Maître Véronique CASTEL, de la SELARL BONNEAU CASTEL PORTIER GUILLARD, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDEUR

Monsieur [U] [W]
né le 17 Novembre 1990 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

comparant, assisté par Maître Sarah CHARRUYER, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

***
Débats tenus à l'audience du 13 Avril 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 15 Juin 2026.
***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2019, Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] ont donné à bail à Monsieur [U] [W] un logement meublé sis [Adresse 4], [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 5].

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] ont fait signifier le 27 juin 2025 à Monsieur [U] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 30 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, un congé pour reprise a été notifié à Monsieur [U] [W].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 26 août 2026, Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] ont fait assigner Monsieur [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins notamment de constatation de la résiliation du bail d’habitation par acquisition de la clause résolutoire, expulsion et paiement de l’arriéré locatif.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 avril 2026.

A l’audience, Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J], représentés par leur conseil, sollicitent, en se référant à leurs dernières écritures, que le Tribunal Judiciaire :

Rejette l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [U] [W] ; A titre principal :Valide le congé pour reprise signifié le 19 août 2025 au 31 décembre 2025 ; Dise et juge que Monsieur [U] [W] est déchu de tout titre d’occupation depuis cette date ; Ordonne en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier et sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard ;Condamne Monsieur [U] [W] au paiement des sommes suivantes :1 785 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; Les frais éventuels de déménagement et de garde de meubles ; Une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux et révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément au contrat de bail ; Donne acte aux bailleurs qu’ils offrent à Monsieur [U] [W] de l’indemniser de son préjudice de jouissance à hauteur de 500 euros ;

Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties s’il y a lieu ; A titre subsidiaire, constate la régularité du commandement de payer et dès lors, la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] ; En tout état de cause, condamne Monsieur [U] [W] au paiement d’une somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens et le rappel du bénéfice de l’exécution provisoire.

En réponse au moyen tiré de la nullité du commandement de payer, concernant leur demande à titre subsidiaire, les bailleurs soutiennent, en application de l’article 114 du code de procédure civile, qu’en tout état de cause l’erreur de délai contenu dans le commandement de payer ne cause aucun grief au locataire.

Les bailleurs s’opposent à des délais d’expulsion, précisant que l’intéressé ne justifie d’aucune démarche pour se reloger et a déjà bénéficié de plusieurs mois de délai.

Monsieur [U] [W], comparant, assisté par son conseil, sollicite, en se référant à ses dernières écritures, que le Tribunal Judiciaire :
A titre principal, constate l’irrégularité du commandement de payer et ainsi déboute les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes ; A titre subsidiaire, ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire en lui accordant un délai de paiement dans la limite de trois ans à compter de la signification du jugement à intervenir et déboute les bailleurs du surplus de leurs demandes ; En tout état de cause :Accorde à Monsieur [U] [W] un délai de trois mois minimum suivant la signification du jugement à intervenir pour quitter les lieux ;Condamne solidairement les bailleurs au paiement des sommes suivantes :1 845 euros au titre de son trouble de jouissance subi du 29 avril au 12 mai 2025 puis du 25 mai 2025 au 8 août 2025 ; 121 euros en remboursement de la facture de la société SMARTELEC17 ; 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Concernant le congé pour reprise, le conseil de Monsieur [U] [W] indique ne pas s’y opposer.

Au soutien de ses demandes tendant à la nullité du commandement de payer, Monsieur [U] [W] relève qu’en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer visant la clause résolutoire doit contenir, à peine de nullité, la mention selon laquelle le locataire dispose d’un délai de six semaines pour régler sa dette. Or, en l’espèce, le commandement de payer délivré vise un délai irrégulier d’un mois. Cette erreur cause nécessairement grief à l’intéressé.

Sur ses demandes de délais, il argue avoir repris le paiement du loyer depuis septembre 2025 et avoir effectué des démarches de relogement.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles en paiement, Monsieur [R] [W] fait état de soucis d’approvisionnement en eau et électricité entre le 29 avril 2025 et le 12 mai 2025 puis entre le 25 mai 2025 et le 8 août 2025, entraînant un préjudice de jouissance et l’intervention d’un ouvrier.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 14 octobre 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal. Une note en délibéré a été autorisée afin que Monsieur [U] [W] justifie de ses démarches de relogement sous quinzaine. Les documents afférents ont été réceptionnés au greffe le 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale au titre de la validité du congé pour reprise

Aux termes de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail par sa décision de reprendre le logement. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui peut être notamment son descendant. Le congé peut être signifié par acte d’un commissaire de justice. Le délai de préavis du congé court à compter du jour de la signification de l’acte du commissaire du justice. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, il ressort du bail d’habitation produit que celui-ci a pris effet au 1er janvier 2020 et est venu à expiration au 31 décembre 2020 avant d’être tacitement reconduit à compter de cette date et est venu à échéance au 31 décembre 2025.

Les bailleurs produisent un congé pour reprise pour le 31 décembre 2025 et signifié par acte de commissaire de justice le 19 août 2025. Le congé est justifié par la volonté des demandeurs de reprendre le logement au bénéfice de leur fils, [Q] [C], lequel occupe depuis le 5 mai 2025 un emploi au sein du restaurant Le Fratel, situé [Adresse 6]. Ils produisent en outre le livret de famille, justifiant de leur filiation à l’égard de Monsieur [Q] [C], ainsi que le CDI de l’intéressé et le justificatif de préavis donné pour son précédent logement sis à [Localité 6].

Monsieur [U] [W], assisté par son conseil, ne formule aucun moyen relatif à la nullité dudit congé pour reprise.

En l’état, il y a ainsi lieu de constater la validité du congé délivré le 19 août 2025 à effet au 31 décembre 2025. Par effet de plein droit du congé, Monsieur [U] [W] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2026.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [W] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte, le concours de la force publique étant déjà accordé. Également, il ne sera pas fait droit à la demande de frais de gardiennage et de déménagement, le juge des contentieux de la protection ne statuant pas sur des demandes éventuelles.

Enfin, il sera précisé qu’en ce qu’il est fait droit à la demande à titre principal des bailleurs fondée sur la validité du congé pour reprise, il sera dit n’y avoir lieu à examiner la prétention formulée à titre subsidiaire tenant à l’acquisition de la clause résolutoire et la prétention reconventionnelle s’y rattachant tenant à la nullité du commandement de payer.

Sur les délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que  du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il ressort des éléments évoqués à l’audience et des pièces de procédure que Monsieur [U] [W] est de bonne foi, a repris le paiement courant des loyers et qu’en outre il justifie, dans le cadre d’une note en délibéré, de recherches de logement par le biais de l’applicatif Leboncoin (4 candidatures sans suite) ou du dispositif Action logement (5 candidatures restées sans suite).

Ainsi, il est nécessaire de prendre en compte cette situation de fait afin de lui accorder un délai de trois mois à compter de la signification présent jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [U] [W]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2026. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [U] [W] à son paiement à compter du 1er janvier 2026, jusqu'à la libération effective des lieux.

Il sera dit que cette indemnité d’occupation sera révisable annuellement par application de la clause insérée au bail.

Sur la demande en paiement des bailleurs

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 décembre 2019, du commandement de payer délivré le 27 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 11 février 2026 que Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] rapportent la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de relever que les bailleurs ne produisent aucun décompte de créance actualisé faisant référence à la somme de 1 785 euros. Le décompte du 11 février 2026 fait état d’une créance à hauteur de 2 400 euros. La somme sollicitée correspond ainsi à 2 400 euros déduction faite d’un nouveau paiement intervenu postérieurement. Ainsi, les bailleurs ne justifient de cette créance qu’au jour de l’audience du 13 avril 2026, celle-ci ne saurait être fixée au 31 décembre 2025. Le locataire ne sera condamné au versement de l’indemnité d’occupation future qu’à compter du 1er mars 2026.

En conséquence, la créance détenue par Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] à l’encontre de Monsieur [U] [W] au titre de l’arriéré locatif dû au 13 avril 2026 sera fixée à la somme de 1 765 euros.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement de Monsieur [U] [W]

En application des articles 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Il est constant (Civ 3e, 19 juin 2025, 23-18.853) que le bailleur doit indemniser intégralement le locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où il en a été informé jusqu’à sa cessation.

En application de l’article 1222 du code civil, après mise en demeure, le créancier d’une obligation peut, dans un délai et à un coût raisonnable, faire exécuter lui-même l’obligation. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il est constant (Civ. 3e, 28 janvier 2021, n°19-24.349) qu’en cas d’urgence, le locataire peut faire procéder à des travaux de sa propre initiative sans mise en demeure.

En l’espèce, Monsieur [U] [W] argue n’avoir pu jouir de son logement entre le 29 avril 2025 et le 12 mai 2025 puis entre le 25 mai 2025 et le 8 août 2025, eu égard à des coupures d’eau et d’électricité dans l’ensemble du logement, excepté partiellement dans la salle de bain. Il sollicite ainsi l’indemnisation de son préjudice de jouissance ainsi que le remboursement de la facture de l’artisan qu’il a fait intervenir à ses frais.

Concernant le trouble de jouissance, il sera relevé que ce n’est qu’à partir de la date où les bailleurs ont pris connaissance du désordre que ce trouble saurait être réparé. En l’espèce, ce n’est qu’au 27 juin 2025 que les bailleurs ont été destinataires d’un courrier de PACIFICA, protection juridique du locataire, les avertissant desdits désordres. Le trouble de jouissance ne saurait ainsi être indemnisé qu’à compter du 27 juin 2025 et jusqu’au 8 août 2025, date de sa résolution par l’intervention de SMART ELEC [Localité 4]. Une somme de 500 euros sera retenue à ce titre.

Concernant le remboursement de la facture, il sera relevé que Monsieur [U] [W] n’a aucunement mis en demeure les bailleurs de faire procéder aux travaux et s’est substitué de sa propre initiative aux propriétaires. Toutefois, il sera relevé que cette intervention est justifiée par le critère de l’urgence, eu égard à l’absence d’eau et d’électricité dans le logement. Les propriétaires peuvent donc être tenus au remboursement de l’intervention de l’artisan. Monsieur [U] [W] justifie à ce titre d’un bon de travaux de la société SMART ELEC [Localité 4] en date du 8 août 2025 à hauteur totale de 110 euros, lequel artisan constate des « fils débranchés volontairement sous les disjoncteurs » et la fermeture de vannes d’eau.

En conséquence, la créance détenue par Monsieur [U] [W] à l'encontre de Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] sera fixée à la somme de 610 euros.

Sur la compensation des créances

En application des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère à due concurrence. Elle peut être prononcée en justice.

Il convient d’ordonner la compensation judiciaire des créances réciproques ainsi fixées.

Par conséquent, Monsieur [U] [W] sera condamné à verser à Monsieur [N] [C] et Madame [S] [J] la somme de 1 155 euros.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il convient de préciser à titre liminaire que Monsieur [U] [W] ne saurait invoquer les délais de paiement prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lesquels sont attachés au régime de l’acquisition de la clause résolutoire, non examiné en l’espèce puisque prétention subsidiaire des demandeurs. En revanche, il convient de restituer à cette prétention son exacte qualification en application de l’article 12 du code de procédure civile, Monsieur [U] [W] pouvant bénéficier de délais de paiement de droit commun.

La situation du débiteur commande de lui accorder des délais de paiement selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement de la somme due. Il sera rappelé que cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées. A défaut de règlement d’une des échéances, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [W] aux dépens de l'instance, exception faite des frais du commandement de payer. En effet, en ce qu’il est fait droit à la prétention à titre principale fondée sur la délivrance du congé pour reprise, la délivrance préalable du commandement de payer est indifférente à la solution du litige.

Il convient de fixer une créance réciproque due par chacune des parties envers l’autre au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 500 euros. Il sera dit n’y avoir lieu à paiement eu égard à l’extinction réciproque des créances compensées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS