TJ 17300, 15 juin 2026, RG 25/02955

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 15 JUIN 2026

DOSSIER : N° RG 25/02955 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FQ4G
AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] C/ [S] [E], [K] [L]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le
aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 18 mars 2026, en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Madame [C] [X], régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEURS

Monsieur [S] [E], demeurant [Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 17300-2025-003217 du 06/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
et
Madame [K] [L], demeurant [Adresse 4]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 17300-2025-003218- du 06/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par Maître Marc-antoine JULIEN, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

***
Débats tenus à l'audience du 13 Avril 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 15 Juin 2026.
***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 juin 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a donné à bail à Monsieur [S] [E] et Madame [K] [L] un logement sis [Adresse 5].

Selon convention d’occupation temporaire en date du 12 juin 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a mis à la disposition de Monsieur [S] [E] et Madame [K] [L] à titre temporaire une place de parking située [Adresse 6].

Des loyers demeurant impayés, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a fait signifier le 2 juin 2025 à Monsieur [S] [E] et Madame [K] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à la CCAPEX le 5 juin 2025.

Le 4 juin 2025, la Commission de surendettement des particuliers de Charente-Maritime a rendu une décision de recevabilité dans la situation des débiteurs. Le 13 août 2025, la Commission a validé une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et a ordonné l’effacement total des dettes.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, une sommation de payer concernant le parking a été signifiée à Monsieur [S] [E] et Madame [K] [L].

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 2 octobre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a fait assigner Monsieur [S] [E] et Madame [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’acquisition de la clause résolutoire concernant le logement, de prononcé de résiliation de la convention d’occupation temporaire relative au parking, d’expulsion et de paiement de l’arriéré locatif notamment.

Par courrier en date du 10 octobre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] a formé tierce opposition dans le cadre de la procédure de surendettement, considérant que les requérants avaient omis de déclarer sa créance, litige actuellement pendant (RG n°25/03034).

Le 29 janvier 2026, les locataires ont régularisé une seconde demande de surendettement afin d’intégrer la dette locative.

Le 25 février 2026, la commission de surendettement des particuliers de la Charente-Maritime a déclaré le dossier des locataires recevable.

Après renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 avril 2026. A l’audience, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE LA ROCHELLE, représenté par Madame [C] [X], régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite que le Tribunal Judiciaire :
- Constate la résiliation du bail ;
- Prononce la résiliation de la convention temporaire relative au parking ;
- Autorise l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- Condamne les locataires au paiement de :
○ La dette locative, arrêtée à la somme de 6 341,73 euros au 10 avril 2026 pour le logement et 181,61 euros au 10 avril 2026 pour le parking ;
○ Une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’au jour de leur départ, révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément au contrat de bail ;
○ Les frais éventuels de déménagement et de garde meubles ;
○ Les entiers dépens
- Rappelle l’exécution provisoire.

Le bailleur ne s’oppose pas à des délais de paiement, constatant la reprise du paiement du loyer et des charges.

A l’audience, Monsieur [S] [E] et Madame [K] [L], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs dernières écritures et sollicitent que le Tribunal Judiciaire :
- A titre liminaire, constate qu’une procédure d’orientation en rétablissement personnel sans liquidation judiciaire est en cours auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Charente-Maritime et prononce le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive ;
- A titre principal, dise et juge que le demandeur a mis en œuvre le mécanisme de la clause résolutoire de mauvaise foi et le déboute de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- A titre subsidiaire, accorde aux locataires un délai de douze mois pour quitter le logement, renouvelable chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ;
- En tout état de cause :
○ Condamne le bailleur à verser à Maître [Q] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile outre les entiers dépens ;
○ Dise y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 9 janvier 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 2 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, (Avis Cass 13 juin 2024, n°24-70.002), toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 2 juin 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 juin 2023 à compter du 3 août 2025.

Il sera relevé que, si la Commission de surendettement des particuliers de Charente-Maritime a rendu une décision de recevabilité dans la situation des débiteurs le 4 juin 2025, soit avant la date d’expiration du commandement de payer, cette décision de recevabilité n’a pu paralyser la clause résolutoire puisque la créance du bailleur social n’était pas déclarée au sein de cette première procédure de surendettement. La seconde décision de recevabilité, concernant le bailleur, en date du 25 février 2026, étant intervenue après l’expiration du délai deux mois, elle n’a pu paralyser l’acquisition de la clause résolutoire.

En outre, il sera relevé que si les défendeurs arguent de la mauvaise foi du bailleur dans l’exécution du contrat en application de l’article 1104 du code civil, ils n’en font nullement la démonstration de sorte que leur demande à ce titre sera rejetée.

Sur la résiliation judiciaire du contrat d’emplacement de stationnement

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation peut, en cas d’inexécution suffisamment grave, être demandée en justice. Elle met fin au contrat.

Il est constant, notamment en application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, que le sort de l’accessoire suit le principal et qu’il n’est pas discuté dans la présente espèce, eu égard à l’identité de parties aux contrats et de date de signature, que le contrat de location de parking est accessoire du contrat principal de bail d’habitation, le sort du contrat accessoire doit suivre celui du contrat principal.

En l’espèce, eu égard à l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 août 2025 du contrat principal et au manquement des débiteurs à leur obligation de paiement dans le cadre du contrat accessoire de location d’emplacement de parking, caractérisant une inexécution, il sera prononcé la résiliation du contrat de location d’emplacement de parking à la même date que le contrat principal soit au 3 août 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 juin 2023, du commandement de payer délivré le 2 juin 2025 et des décomptes de créances actualisés au 10 avril 2026 que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire la somme de 369,73 euros imputée à titre de frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [E] et Madame [K] [L] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] la somme de 6 153,51 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 avril 2026 au titre du contrat de bail d’habitation et du contrat d’emplacement de stationnement avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’incidence de la recevabilité de la procédure de surendettement

Aux termes de l’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de rejeter la demande de sursis à statuer formulée par les locataires en ce que les textes ainsi rappelés permettent précisément au juge des contentieux de la protection de statuer dans le cas de figure précis d’un dossier de surendettement déjà recevable mais en cours d’instruction.

En outre, les locataires peuvent s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort également du décompte actualisé en date du 10 avril 2026 qu’ils ont repris le versement intégral du loyer par un dernier versement libératoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [S] [E] et Madame [K] [L] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Il sera rappelé qu’en application de l’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989, ces délais de paiement sont accordés jusqu’à décision définitive de la commission de surendettement ou du juge du surendettement.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période. Cette suspension s’étend de fait à la résiliation du contrat de location d’emplacement de parking en qualité de contrat accessoire.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [S] [E] et Madame [K] [L] et de tout occupant de leur chef sera dans ce cas autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Monsieur [S] [E] et Madame [K] [L] seront alors en outre condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation en qualité d’occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, déduction faite des paiements déjà intervenus, indemnité égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux. Toutefois il ne sera pas fait droit en cette éventualité à la demande visant la prise en charge par le locataire des frais de garde de meubles et de déménagement, le Tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [S] [E] et Madame [K] [L] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS