TJ 85194, 26 juin 2026, RG 25/01076

5AA
TRIBUNAL JUDICIAIRE
annexe
[Adresse 1]
[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 26 JUIN 2026

Minute : /2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01076 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C4VT

AFFAIRE :
[K] [U] épouse [C]
C/
[M] [W]

DEMANDERESSE

Madame [K] [U] épouse [C]
née le 07 Décembre 1936 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me François hugues CIRIER de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHE SUR YON subsititué par Me BENEDI Pauline, avocate au barreau de LA ROCHE SUR YON

DEFENDEUR

Monsieur [M] [W]
né le 12 Septembre 1961 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître François CUFI de la SELARL DGCD AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, substitué par Maître Henri BODIN de la SELARL BODIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE

Le 26 06 2026
copie exécutoire délivrée à :

Me BODIN

copie délivrée à :
Me CIRIER
M
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,
Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nelly DIEFFENTHALER, présente lors des débats et nathalie RENAUX lors du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 28 Avril 2026 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 décembre 2004, Monsieur [J] [C] a consenti un bail à Monsieur [M] [W] portant sur des locaux à usage d'habitation sis [Adresse 4] comprenant deux pièces principales, une cuisine, une salle de bains, un débarras, moyennant le versement d'un loyer mensuel de 320 euros, provision sur charges comprise, à compter du 1er janvier 2005.

Les parties produisent un second bail, daté du même jour, stipulant les mêmes mentions, signé des mêmes parties, portant sur des locaux à usage d'habitation sis [Adresse 5] comprenant deux pièces principales, une cuisine, une salle de bains, un débarras, moyennant le versement d'un loyer mensuel de 320 euros, provision sur charges comprise, à compter du 1er janvier 2005.

Monsieur [J] [C] est décédé le 16 février 2008, laissant pour lui succéder Madame [K] [U] épouse [C].

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2021, Madame [K] [U] épouse [C] a fait délivrer à Monsieur [M] [W] un congé pour vendre le bien immobilier sis [Adresse 4] au prix de 780.000 euros pour le 31 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juin 2022, Madame [K] [U] épouse [C] a fait délivrer à Monsieur [M] [W] un congé pour vendre le bien immobilier sis [Adresse 5] au prix de 200.000 euros pour le 31 décembre 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 25 avril 2025, Monsieur [M] [W] a délivré congé à Madame [K] [U] épouse [C] avec un délai de préavis réduit d'un mois.

Les lieux mis à disposition ont été restitués par Monsieur [M] [W] par l'envoi des clés par lettre recommandée avec accusé de réception le 28 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025 (procédure RG n°25-1076), Madame [K] [U] épouse [C] a fait assigner Monsieur [M] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir :
-valider le congé délivré le 29 juin 2022 pour la date du 31 décembre 2022,
-juger que Monsieur [M] [W] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2023,
-ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, avec suppression ou réduction du délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
-juger que les sommes versées depuis le 1er janvier 2023 égales au montant du loyer sont des indemnités mensuelles d'occupation,
-condamner Monsieur [M] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer, soit 600 euros, au titre de la clause pénale, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à libération des lieux,
-condamner Monsieur [M] [W] au paiement de la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi
- condamner Monsieur [M] [W] au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du congé pour vendre.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025 (procédure RG n°25-1175), Monsieur [M] [W] a fait assigner Madame [K] [U] épouse [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir :
- prononcer l'annulation des congés pour vendre délivrés par Madame [C],
- la condamner au paiement des sommes de:
* 12.000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance,
* 441 euros au titre du remboursement des frais d'huissier et de diagnostics exposés,
* 2.000 euros au titre de son préjudice moral,
* 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Le 20 janvier 2026 les procédures RG n°25-1076 et RG n°25-1175 ont été jointes.

L'examen de l'affaire a fait l'objet de quatre renvois successifs à la demande des parties.

À l’audience du 28 avril 2026, Madame [K] [U] épouse [C], représentée par son avocat, aux termes de conclusions n°2 et pièces déposées à l'audience, auxquelles il convient de se rapporter pour de plus amples développements, a conclu au débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur [M] [W] et maintenu ses demandes, en limitant la demande au titre des indemnités mensuelles d'occupation sur la période du 1er janvier 2023 au 28 mai 2025 et en portant la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 5.000 euros.

En défense, Monsieur [M] [W], représenté par son avocat, aux termes de conclusions en réponse et pièces déposées à l'audience, auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a maintenu ses demandes, a sollicité de voir prononcer la nullité des congés pour vendre délivrés par Madame [C] et de la voir condamnée au paiement des sommes suivantes:
* 12.000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance,
* 441 euros au titre du remboursement des frais d'huissier et de diagnostics exposés,
* 2.000 euros au titre de son préjudice moral,
* 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'adresse du bien immobilier mis à disposition le 07 décembre 2004

Les parties produisent deux contrats de location différents, comportant les mêmes signatures, datés du 07 décembre 2004, stipulant des conditions identiques, l'un mentionnant l'adresse du bien immobilier au [Adresse 4], l'autre au [Adresse 5].

Au vu des conclusions des parties, des justificatifs produits par Monsieur [W] (factures ENGIE, avis d'imposition, attestation d'assurance) et du dernier congé délivré par Madame [C], il n'apparaît pas contesté que l'adresse du bien immobilier mis à disposition de Monsieur [W] le 1er janvier 2005 est le « [Adresse 5] ».

Sur la validité des congés pour vendre

Selon l’article 15 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire à l’expiration du bail avec un préavis de six mois en justifiant ce congé soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, ce motif devant être indiqué sur le congé. À l’expiration du délai de préavis de six mois, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. (...) Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…) A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à l'article 15.

Sur le congé pour vendre délivré le 19 juillet 2021

Madame [K] [U] épouse [C] a délivré congé à Monsieur [M] [W] pour vendre le bien immobilier localisé au « [Adresse 4] » moyennant un prix de 780.000 euros par acte de commissaire de justice du 29 juin 2022, pour la date du 31 décembre 2022, date d’échéance du contrat de location.

Monsieur [M] [W] soulève la nullité du congé délivré le 19 juillet 2021 au motif qu'il portait sur un bien immobilier ne correspondant pas à celui qui lui avait été mis à disposition le 07 décembre 2004.

Il ressort des développements qui précèdent et de la délivrance d'un second congé par Madame [C] le 29 juin 2022 portant sur des locaux situés au « [Adresse 5] », que le congé délivré le 19 juillet 2021 comportait une irrégularité quant à l'adresse du bien immobilier concerné (à sa voir le [Adresse 6] au lieu du [Adresse 7]) et la consistance du bien, alors évalué à la somme de 780.000 euros au lieu de 200.000 euros. Il convient en conséquence de prononcer la nullité du congé pour vente délivré le 19 juillet 2021 par Madame [K] [U] épouse [C] à Monsieur [M] [W].

Sur le congé pour vendre délivré le 29 juin 2022

En l’espèce, le 07 décembre 2004, Madame [K] [U] épouse [C] a donné en location à Monsieur [M] [W] un bien immobilier sis [Adresse 5] à compter du 1er janvier 2005.

Madame [K] [U] épouse [C] a délivré congé à Monsieur [M] [W] pour vendre le bien immobilier moyennant un prix de 200.000 euros par acte de commissaire de justice du 29 juin 2022, pour la date du 31 décembre 2022, date d’échéance du contrat de location.

Monsieur [M] [W] a contesté la réalité du congé par courrier du 19 août 2022 puis n'a pas libéré les lieux au 1er janvier 2023. Il soutient que le congé est frauduleux, la bailleresse n'ayant pas eu l'intention de vendre le bien immobilier situé au « 43 ter », d'une surface de 33 m², situé en sous-sol, au prix excessif de 200.000 euros alors même que la surface totale des biens immobiliers situés au « [Adresse 6] » et « 43 ter » est de 212 m², évaluée à 780.000 euros au vu du congé délivré le 19 juillet 2021. Il soutient que ces congés sont consécutifs à la demande de remise en état du logement formulée auprès de la bailleresse le 22 avril 2021.

Madame [K] [U] épouse [C] soutient que le congé délivré le 29 juin 2022 est régulier en la forme et sur le fond. Elle soutient avoir réellement l'intention de vendre le bien immobilier en raison de son âge et de son éloignement géographique, et souligne le fait que Monsieur [W], sur qui repose la charge de la preuve, ne démontre pas l'existence d'une fraude.

Il apparaît cependant, au vu des circonstances particulières de l'espèce, qu'un doute existe quant à la volonté réelle de Madame [K] [U] épouse [C] de mettre en vente les seuls locaux mis à la disposition de Monsieur [M] [W] le 1er janvier 2005. En effet, ces locaux qui ne sont constitués que de deux pièces en sous-sol, d'une surface de 33 m², font partie d'un ensemble immobilier d'une surface totale de 212 m², lequel faisait l'objet d'un premier congé pour vendre au prix de 780.000 euros le 19 juillet 2021. La consistance et la localisation exacts du bien immobilier mis à la disposition de Monsieur [W] demeurent d'ailleurs incertains depuis l'origine du bail, deux baux ayant ainsi été conclus le même jour, le 7 décembre 2004, concernant des locaux désignés à deux adresses différentes, au [Adresse 8] [Adresse 5]. Madame [C] ne peut donc valablement faire grief à Monsieur [W] d'avoir créé de sa propre initiative l'adresse « [Adresse 9] » alors même que le bailleur lui a consenti le 7 décembre 2004 un contrat de location concernant des locaux situés à cette adresse. Madame [C] ne justifie par ailleurs pas de la conclusion d'un mandat de vente, de l'organisation de visites du bien immobilier depuis 2022 (étant rappelé que le bien immobilier peut également être vendu occupé) et ne produit aucun avis de valeur du bien immobilier en dépit des contestations émises par Monsieur [W] sur la détermination du prix de vente d'un bien immobilier situé en sous-sol, d'une surface modeste de 33 m². Enfin, la concomitance de la délivrance du congé avec la mise en demeure adressé par le locataire à la bailleresse le 22 avril 2021 de mettre fin aux désordres affectant les locaux interpelle. Au vu de ces éléments, il convient de considérer que la réalité du motif du congé délivré le 29 juin 2022 par Madame [C] n'est pas démontrée, l'intention de vendre les seuls locaux mis à la disposition de Monsieur [W] n'étant pas caractérisée, qui plus est dans un contexte de recherche de responsabilité de la bailleresse par le locataire pour cause d'insalubrité du logement. Il y a donc lieu de prononcer la nullité du congé pour vendre délivré le 29 juin 2022.

Madame [K] [U] épouse [C] sera déboutée de l'ensemble de ses demandes subséquentes, soit la condamnation de Monsieur [W] au paiement d'une indemnité d'occupation, de la clause pénale et de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice de jouissance, et son expulsion.

Sur les demandes reconventionnelles

Monsieur [M] [W] expose que le logement mis à sa disposition était indécent eu égard à l'absence d'isolation et à son état de délabrement général et reproche à la bailleresse de ne pas avoir entrepris des travaux de rénovation en violation des dispositions des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1 et 2 du décret du 30 janvier 2002. Il sollicite en conséquence la condamnation de Madame [C] au paiement des sommes suivantes:
* 12.000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance,
* 441 euros au titre du remboursement des frais d'huissier et de diagnostics exposés,
* 2.000 euros au titre de son préjudice moral.
Il considère qu'elle aurait dû procéder aux réparations suivantes:
-remplacement des fenêtres simple vitrage par des ouvertures en double vitrage,
-isolation de l'appartement,
-mise en sécurité de l'installation électrique et de gaz,
-élimination des insectes xylophages,
-mise en sécurité de la charpente pour éviter les risques d'écroulement signalés par les services de la villes [Localité 4],
-reprise des conduites de gaz détériorées.

Madame [K] [U] épouse [C] conclut au débouté des demandes de Monsieur [M] [W] en faisant valoir que lors de la prise à bail, une remise de loyer avait été accordée au locataire pour réaliser les travaux de peinture, qu'aucune situation de danger grave et immédiat, interdiction d'habiter, arrêté de péril, décision d'insalubrité n'a été rendue, et que les désordres constatés relevaient de l'obligation d'entretien des lieux incombant au locataire.

Monsieur [M] [W] justifie avoir alerté à deux reprises Madame [K] [U] épouse [C] sur l'existence de désordres par courriers du 22 avril 2021 (ayant donné lieu à une visite des lieux par la bailleresse le 2 juin 2021) et du 13 juillet 2021. Madame [C] a fait part de son étonnement de ne pas avoir été informée plus tôt par le bailleur, celui-ci occupant les lieux depuis l'année 2004. Il n'en demeure pas moins que la bailleresse n'a donné aucune suite au signalement réalisé par Monsieur [W], aucun professionnel ne s'étant rendu sur place à sa demande pour constater les désordres, en déterminer l'origine et, le cas échéant, procéder à des travaux de rénovation. La seule réponse apportée par Madame [C] a été la délivrance d'un congé pour vendre dès le 19 juillet 2021, moins de trois mois après la réception du courrier de Monsieur [W] signalant la présence de désordres. Or, si le procès-verbal de constat réalisé le 18 octobre 2021 par Maître [L], commissaire de justice, ainsi que la grille de signalement Habitat indigne et précarité énergétique de la mairie [Localité 4] du 7 avril 2022, n'ont pas été dressés de façon contradictoire, en présence de Madame [C], il n'en demeure pas moins que le bien immobilier est incontestablement affecté de désordres au vu des constatations réalisées et photographies jointes au constat, notamment un problème de pression d'eau dans les canalisations, une installation électrique vétuste, la présence de termites, une humidité excessive dans le logement engendrant des moisissures, des infiltrations, fissures et une toiture dégradée présentant un risque d'écroulement. L'origine de l'intégralité des désordres ne peut être déterminée en l'absence de réalisation d'expertise; cependant certains d'entre eux relèvent manifestement de la responsabilité de la bailleresse, tels que ceux résultant du mauvais état de la toiture. Monsieur [M] [W] a nécessairement subi un préjudice du fait du caractère insalubre du logement, particulièrement humide. Le montant de l'indemnisation doit néanmoins tenir compte du fait qu'il n'a informé la bailleresse qu'après plus de 15 ans d'occupation des lieux, contribuant ainsi à l'aggravation des désordres, du montant particulièrement modeste du loyer (320 euros par mois). Il ne produit par ailleurs aucune pièce justificative de nature à permettre de déterminer avec précision la nature du préjudice subi et de chiffrer ce dernier. Il lui sera en conséquence alloué la somme globale de 1.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Monsieur [W] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi, non étayé. Il apparaît en revanche juste de condamner Madame [C] à lui rembourser le coût du procès verbal de constat de commissaire de justice et de diagnostics à hauteur de 441 euros.

Sur les autres demandes

Madame [K] [U] épouse [C], qui succombe principalement, sera condamnée à payer les dépens, outre la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [K] [U] épouse [C] sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS