TJ 85194, 26 juin 2026, RG 25/00937

5AA
TRIBUNAL JUDICIAIRE
annexe
[Adresse 1]
[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 26 JUIN 2026

Minute :

DOSSIER N° : N° RG 25/00937 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C4KR

AFFAIRE :
[H] [U]
C/
[X] [O]

DEMANDEUR

Monsieur [H] [U]
né le 31 Juillet 1975 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Geoffrey LE TAILLANTER, avocat au barreau d’ANGERS,substitué par Me Grégoire TREBOUS, avocat au barreau D’ANGERS

DEFENDERESSE

Madame [X] [O], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 85194 2026 97 du 04/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LES SABLES D’OLONNE)

représentée par Me Esthère GALLARDO, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Le 26.06.2026
copie exécutoire délivrée à :

Me le taillanter

copie délivrée à :
Me
M
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,
Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nelly DIEFFENTHALER, présente lors des débats et Nathalie RENAUX, lors du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 28 Avril 2026 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2021, Monsieur [H] [U] a donné en location meublée à Madame [X] [O] des locaux à usage d'habitation à usage d'habitation sis [Adresse 4], moyennant le versement d'un dépôt de garantie de 300 € et un loyer mensuel de 350 €, provision sur charges comprise (eau et électricité), à compter du 19 décembre 2021.

Un état des lieux d'entrée a été établi de façon contradictoire par les parties le 19 décembre 2021.

Madame [X] [O] a libéré les lieux mis à disposition le 15 août 2024 en laissant les clés dans la boîte aux lettres à la demande du bailleur, non disponible pour procéder à l'état des lieux de sortie le 15 août.

Un procès-verbal de constat a été dressé par la SELARL VEYRAC GIGOUT DESCHAMPS CARDIN GEAIRON, commissaires de justice, le 22 août 2024.

Par courrier du 3 septembre 2024, Monsieur [H] [U] a mis en demeure Madame [X] [O] de régler la somme de 1.424,51 € au titre de l'indemnisation des dégradations locatives et du solde des charges récupérables.

Par courrier du 10 septembre 2024, Madame [X] [O] s'est opposé à la demande d'indemnisation formulée par Monsieur [H] [U].

Un constat d'échec de tentative de conciliation a été dressé par M. [W], conciliateur de justice, le 3 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, Monsieur [H] [U] a fait assigner Madame [X] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne aux fins de la voir condamnée au paiement des sommes de:
- 1.922,90 euros au titre de l'indemnisation des détériorations locatives avec intérêts au taux légal,
- 819,40 euros au titre des charges impayées avec intérêts au taux légal,
- 1. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Le 16 septembre 2025, l'examen de l'affaire a fait l'objet d'un renvoi au 18 novembre 2025, suivi de quatre renvois successifs à la demande des conseils des parties.

A l'audience du 28 avril 2026, Monsieur [H] [U], représenté par son avocat, aux termes de conclusions en réplique auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a maintenu ses demandes, portant la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 2.500 euros. Il a contesté l'existence d'un problème d'humidité dans le logement qui lui serait imputable.

Madame [X] [O], représentée par son avocat, aux termes de conclusions n°1 auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a conclu au débouté des demandes de Monsieur [U] et sollicité à titre reconventiionnel sa condamnation au paiement des sommes de:
- 300 euros en remboursement du dépôt de garantie,
- 1.500 euros en réparation du préjudice de jouissance subi du fait des désordres d'humidité affectant le logement
- 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges récupérables

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Monsieur [H] [U] sollicite la condamnation de Madame [X] [O] au paiement de la somme de 819,40 euros au titre des charges impayées, à savoir les consommations d'eau, d'électricité et la collecte des déchets, sur la période de 2022 à 2024, après déduction des provision sur charges versées, soit la somme totale de 2.217 euros de 2021 à 2024.

Monsieur [H] [U] ne produit cependant au soutien de sa demande que des décomptes établis par ses soins. Aucun justificatif n'est versé aux débats démontrant la réalité des consommations d'eau et d'électricité relevées depuis 2022 ni les montants réclamés au titre de la taxe d'ordures ménagères. Monsieur [H] [U] sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre, non justifiée.

Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de:
- répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeur, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;
-prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Monsieur [H] [U] sollicite la condamnation de Madame [X] [O] au paiement de la somme de 2.222,90 euros au titre de l'indemnisation des détériorations locatives subies dans le logement mis à disposition, soit 1.922,90 euros après déduction du montant du dépôt de garantie de 300 euros. Cette somme correspond aux désordres et dégradations suivants:
- 432 euros au titre des frais de ménage et de lessivage des murs et plafonds,
- 984 euros au titre des frais de réparation divers et de peinture (main d'œuvre),
- 58,90 euros au titre des frais de réparation de la télévision, de l'aspirateur et du transformateur,
-488 euros au titre du coût de remplacement de la literie.

Il produit notamment au soutien de ses demandes les justificatifs suivants:
- l'état des lieux d'entrée,
- le PV de constat du commissaire de justice,
- un devis pour le ménage et le lessivage des murs et plafonds établi par la société ALLO JENNY CLEAN du 27 août 2024 pour un montant de 432 euros TTC,
- une facture de l'entreprise « La literie de Morphée » du 19 août 2021 d'un montant de 488 euros TTC,
- un devis de remise en état de l'appartement du 30 août 2024 établi par M. [R] [V] d'un montant de 984 euros, pour la « réparation mur », la « salle d'eau » et la « peinture porte de cuisine »,
- un devis du SAV E. Leclerc du 2 septembre 2024 pour la réparation de la télévision, de l'aspirateur et du transformateur d'un montant de 58,90 euros TTC,
- un courrier de mise en demeure.

Il convient en premier lieu de souligner le fait que Monsieur [H] [U] produit aux débats un procès-verbal de constat établi plus de sept jours après la reprise des lieux. En effet le constat a été établi le 22 août 2024 alors que le demandeur avait repris possession des lieux le 15 août 2024, Madame [O] ayant déposé les clés de l'appartement dans la boîte aux lettres à sa demande. Il ne peut en conséquence être établi avec certitude que les dégradations constatées dans le procès-verbal du 22 août 2024 sont imputables dans leur intégralité à Madame [X] [O]. Il y a lieu en outre de constater que le procès-verbal de constat a été établi de façon non contradictoire, Madame [X] [O] n'ayant pas été formellement convoquée à l'état des lieux de sortie par le mandataire de Monsieur [H] [U].

Madame [X] [O] n'a cependant pas contesté l'ensemble des dégradations invoquées par Monsieur [U]. En effet, elle reconnaissait aux termes du courrier daté du 10 septembre 2024 être à l'origine d'une légère dégradation du plafond dans l'entrée de l'appartement, de traces de griffures sur la literie et le mur de la cuisine et devoir supporter le coût de la réparation du câble antenne de la télévision. Elle a en revanche contesté la dégradation des murs et plafonds de l'habitation, soulignant le fait qu'ils étaient déjà jaunis et en mauvais état lors de la prise à bail, le dysfonctionnement de la télévision et de l'aspirateur et le mauvais état général de l'appartement consécutif selon elle à un problème d'humidité.

Madame [X] [O] devra en conséquence supporter le coût de reprise du plafond de l'entrée du logement, de remplacement de la literie et de réparation du câble de l'antenne de la télévision. Il apparaît par ailleurs à la lecture du procès-verbal de constat que si les murs, plafonds, portes étaient jaunis et en état d'usage lors de la prise à bail, la présence de ruban adhésif, autocollants, peinture violette, griffures ne figurait pas dans l'état des lieux d'entrée. Ces éléments ne sont pas liés à la présence d'humidité en excès dans l'appartement. Madame [X] [O] devra en conséquence prendre en charge une partie du coût de réfection des murs, portes et plafonds de l'appartement. Aucun élément ne démontre en revanche que la présence de moisissures dans le logement est imputable à la locataire sortante, les locaux et matériels apparaissant propres et nettoyés sur les photographies annexées au procès-verbal de constat. Le devis établi par la société ALLO JENNY CLEAN du 27 août 2024 pour le ménage et le lessivage des murs et plafonds d'un montant de 432 euros TTC restera en conséquence à la charge de Monsieur [U], à l'instar du coût de réparation de la télévision et de l'aspirateur. Le devis produit concernant la remise en état de l'appartement établi par M. [R] [V] d'un montant de 984 euros ne détaille pas le coût des prestations réalisées.
Il sera en conséquence alloué à Monsieur [H] [U] la somme globale de 600 euros en réparation du préjudice subi du fait des manquements de Madame [X] [O] à son obligation d'entretien et de jouissance paisible, soit la somme de 300 euros après déduction du montant du dépôt de garantie de 300 euros.

Madame [X] [O] sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [H] [U] la somme de 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025, date de l'assignation.

Sur la demande reconventionnelle

Selon l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toutes espèce et d'en assurer la jouissance paisible.

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…). Le bailleur est également obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Enfin, le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Madame [X] [O] fait valoir que le logement mis à disposition était affecté d'importants problèmes d'humidité, signalés dès le mois de juin 2024 au bailleur. Elle sollicite la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

L'existence d'un problème d'humidité dans le logement n'est pas contestable au vu des photographies et constatations du procès-verbal de constat du 22 août 2024. Madame [O] justifie avoir alerté le bailleur au mois de juin 2024 en produisant aux débats un échange de SMS, non contesté par Monsieur [U]. Au vu de l'importance de l'humidité et de l'ampleur des tâches de moisissures dans le logement, il apparaît hautement improbable que ces désordres soient consécutifs à l'usage des lieux fait par Madame [O] pendant la prise à bail. Si les désordres ont été signalés au bailleur peu de temps avant la restitution du logement par la locataire, il n'en demeure pas moins que Monsieur [U] n'est pas intervenu dans le logement immédiatement alors même que les dégradations étaient importantes (détachement des plaques situées au plafond). Madame [O] a nécessairement subi un préjudice du fait de l'humidité extrêmement importante affectant le logement. Il convient cependant de tenir compte du fait qu'elle a alerté le bailleur tardivement et qu'elle ne produit aucun justificatif au soutien de sa demande d'indemnisation. Son préjudice sera en conséquence évalué à la somme globale de 400 euros.

Sur les autres demandes

Chaque partie succombant, il convient de dire qu'il sera fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chaque partie. Chacun supportera par ailleurs la charge de ses frais irrépétibles et sera donc débouté de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d'écarter l'application de droit de l' exécution provisoire, étant en tout état de cause souligné que la décision est rendue en dernier ressort.

PAR CES MOTIFS