TJ 93008, 29 juin 2026, RG 25/08855

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 29 JUIN 2026

Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 25/08855 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3LRD
N° de MINUTE : 26/00472

Madame [B] [R]
née le 18 Décembre 1975 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Monsieur [J] [S]
né le 09 Novembre 1972 à [Localité 4] (93)
[Adresse 2]
[Localité 5]

Ayant tous deux pour Avocat : Maître Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire: BOB 216

DEMANDEURS

C/

La SELAS MJS PARTNERS prise en la personne de son liquidateur judiciaire, Me [K] [O] es qualité de liquidateur judiciaire de la société [N] IMMO (adresse :[Adresse 3])
[Adresse 4]
[Localité 6]
non comparante

Monsieur [N] [C]
[Adresse 5]
[Localité 5]
non comparant

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence de Madame [U] [Z], Auditrice de Justice

DÉBATS

Audience publique du 15 Juin 2026, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique reçu le 25 octobre 2022 et précédé d’une promesse synallagmatique de vente sous seing privée signée le 2 juillet 2022 en présence de l’agence SAS [N] immo qui leur avait fait visiter le bien, Mme [R] et M. [S] ont acquis de Mme et M. [A] une maison d’habitation située à [Localité 7].

Ayant découvert que la structure de l’habitation était faite de bois et était fortement dégradée, Mme [R] et M. [S] ont, par actes d’huissier des 15 et 17 novembre 2023, fait assigner les consorts [A] et l’agence SAS [N] immo devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir ordonner une expertise.

Suivant ordonnance du 25 mars 2024, le juge des référés a désigné M. [G] en qualité d’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 3 avril 2025.

C’est dans ces conditions que Mme [R] et M. [S] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’indemnisation de leurs préjudices :
- M. [A], par acte d’huissier du 1er septembre 2025 ;
- Mme [A], par acte d’huissier du 11 août 2025 ;
- la SAS [N] immo (représentée par son liquidateur judiciaire, Me [K] [O] SELAS MJS Partners), par acte d’huissier du 1er septembre 2025 ;
- M. [C], par acte d’huissier du 1er septembre 2025.

Par ordonnance du 10 décembre 2025, le juge de la mise en état a consaté l’extinction du lien d’instance entre Mme [R] et M. [S] d’une part et M. [A] et Mme [A] d’autre part du fait du parfait désistement d’action de Mme [R] et M. [S].

La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 février 2026 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 15 juin 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 29 juin 2026, date de la présente décision.

Avisé à étude, M. [C] n'a pas constitué avocat.

Avisée à personne morale, la SAS [N] immo (représentée par son liquidateur judiciaire, Me [K] [O] SELAS MJS Partners) n'a pas constitué avocat.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leur assignation introductive d’instance, Mme [R] et M. [S] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Sur les demandes à l’encontre des consorts [A] :

À titre principal,
- juger que le défaut d’information des consorts [A] relatif à la consistance du bien immobilier vendu constitue un dol ;

À titre subsidiaire,
- juger que les vices dont est atteint le bien immobilier, tels que décrits par l’expert judiciaire, constituent des vices cachés ;
En tout état de cause,
- juger que le bien n’est pas conforme à sa destination matérielle et intellectuelle concernant le bien immobilier ;

Sur les demandes à l’encontre de la SAS [N] immo et M. [C] :
- mettre en œuvre la responsabilité civile délictuelle de la SAS [N] immo et M. [C] au regard de la faute détachable résultant d’une part, du défaut d’information, d’autre part, d’un exercice illégal de la profession et sans bénéficier d’assurance obligatoire comme constituant une faute pénale et, à tout le moins, une faute civile ;
- juger que M. [C] a commis une faute détachable incompatible avec l’exercice de ses fonctions justifiant la mise en œuvre de sa responsabilité individuelle ;

Sur les préjudices subis :
- condamner in solidum M. [A], Mme [A], la SAS [N] immo et M. [C] à indemniser Mme [R] et M. [S] des préjudices directs et certains subis, à savoir :
*la somme de 102 707 euros au titre des travaux de remise en état chiffrés par l’expert judiciaire ;
*19 000 euros au titre de la perte de jouissance ;
*23 987,06 euros au titre des échéances du crédit immobilier de M. [S] ;
*11 400 euros au titre des loyers versés par Mme [R] ;
*5 000 euros au titre du préjudice moral au profit de chacun ;
*5 000 euros au titre de l’article 700 ;
- condamner in solidum la SAS [N] immo et M. [C] à régler aux demandeurs les sommes suivantes :
*9 000 euros au titre du préjudice financier ;
*5 000 euros au profit de chacun des demandeurs au titre de leur préjudice moral respectif ;
- condamner in solidum M. [A], Mme [A], la SAS [N] immo et M. [C] aux entiers dépens, en ce comprenant ceux relatifs à l’instance en référé, y compris les honoraires de l’expert avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- rappeler l’exécution provisoire de droit ;
- débouter les autres parties de toutes demandes et moyens contraires.

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes à l’encontre des consorts [A] :

Il sera rappelé que Mme [R] et M. [S] se sont désistés de leurs demandes dirigées contre les consorts [A].

Sur les demandes à l’encontre de la SAS [N] immo

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article L. 622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture d’une procédure collective interdit toute action en justice tendant à la condamnation au paiement d’une somme d’argent, à moins que l’instance ne soit déjà en cours, auquel cas elle n’est qu’interrompue.

Le moyen tiré de l’arrêt des poursuites individuelles est une fin de non-recevoir qui doit être soulevée d’office s’agissant d’une règle d’ordre public (voir en ce sens : Com.6 décembre 1994, n° 90-15.109 ; Com. 23 novembre 2004, n° 02-12.178 ; Com. 3 mai 2006, n° 03-17.492 ; Com 2 juin 2004, Bull n 112).

En l'absence d'instance en cours à la date du jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire du débiteur, le créancier, après avoir déclaré sa créance, ne peut en faire constater le principe et fixer le montant qu'en suivant la procédure de vérification des créances.

Autrement dit, en l’absence d’instance en cours au jour du jugement d’ouverture, la seule voie ouverte au créancier pour faire constater sa créance et en voir fixer le montant est, une fois celle-ci déclarée, de suivre la procédure de vérification des créances (Com., 4 janvier 2000, n 97-11.292 et Com., 15 mars 2005, n 03-18.812).

En l’espèce, la SAS [N] immo a fait l’objet d’un jugement d’ouverture de procédure collective antérieurement à la délivrance de l’assignation introductive d’instance, de sorte que les demandes de Mme [R] et M. [S] se heurtent au principe de l’interdiction légale des poursuites que le tribunal est tenu de relever d’office.

Les demandes dirigées contre la SAS [N] immo seront ainsi déclarées irrecevables.

Au surplus et sur le fond, il sera observé que si l’agent immobilier est effectivement débiteur d’une obligation de conseil à l’égard des parties à une opération immobilière qu’il réalise, il ne s’agit que d’une obligation de moyen. Ainsi, la démonstration d’une faute du professionnel suppose d’apporter la preuve de ce que ce dernier connaissait une information qu’il a retenue ou, du moins, qu'il ait disposé d'éléments propres à lui faire douter de la véracité des informations fournies par les parties, ou encore qu’il ait existé des raisons objectives ou des indices sérieux qui auraient dû le faire douter des informations en sa possession. En l’espèce, rien ne permet de démontrer que l’agence disposait d’indices apparents de l’état réel de la maison qui auraient dû la conduire à alerter Mme [R] et M. [S].

Sur les demandes à l’encontre de M. [C]

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si l’exercice illégal de la profession d’agent immobilier par M. [C] est constitutif d’une faute, il n’en demeure pas moins que celle-ci est absolument dépourvue de lien de causalité avec les préjudices dont se plaignent Mme [R] et M. [S].

En effet, rien n’indique que, dans l’hypothèse où l’agence [N] immo et son gérant auraient exercé régulièrement la profession d’agent immobilier, ces professionnels auraient été particulièrement capables de déceler les vices affectant le pavillon qui, comme le relèvent justement les demandeurs, sont cachés et ont nécessité des destructions pour être révélés.

Ainsi, les demandes dirigées contre M. [C] seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [R] et M. [S], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [R] et M. [S] seront déboutés de leur demande présentée de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,