TJ 74010, 29 juin 2026, RG 26/00093

ORDONNANCE DU : 29 Juin 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00093 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GCBE

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY
Chambre 1 Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des référés : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal Judiciaire d’Annecy

Greffier : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEMANDEURS

- Société BANFORA,
immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 452 566 682
dont le siège social est sis [Adresse 1]

- Monsieur [M] [V] [U],
demeurant [Adresse 2]

- Madame [I] [N] [U],
demeurant [Adresse 3] (PORTUGAL)
venant aux droits de Madame [C] [V] [U] née [L]

- Monsieur [P] [Q] [U],
demeurant [Adresse 4]
venant aux droits de Madame [C] [V] [U] née [L]

représentés par la SELARL C. & D. PELLOUX, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidants - 19

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [Y],
demeurant [Adresse 5]
représenté par le Cabinet ALTIX (Maître Laurence BORNENS), avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidants - 25

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 08 Juin 2026 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assisté de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 29 Juin 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2026, la société BANFORA, Monsieur [M] [V] [U], Madame [I] [U] venant aux droits de Madame [C] [V] [U] née [L] et Monsieur [P] [U] venant aux droits de Madame [C] [V] [U] née [L] ont fait assigner en référé Monsieur [X] [Y] afin d’entendre juger irrecevable la requête présentée par Monsieur [X] [Y] ; juger nulle l’ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal judiciaire d’ANNECY le 12 janvier 2026 ; ordonner la rétractation de cette ordonnance ; subsidiairement, désigner tel autre administrateur judiciaire qu’il plaira à l’exclusion Monsieur [X] [Y], juger que la mission de l’administrateur judiciaire sera limitée à l’exercice des pouvoirs du Syndic, à la levée des arrêtés de mise en sécurité ordinaire pris à l’encontre des bâtiments A et B par le Maire de la Commune d’[Localité 1] et à la souscription d’un contrat d’assurance, condamner Monsieur [X] [Y] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société BANFORA, Monsieur [M] [V] [U], Madame [I] [U] venant aux droits de Madame [C] [V] [U] née [L] et Monsieur [P] [U] venant aux droits de Madame [C] [V] [U] née [L] exposent au soutien de leurs demandes que le Syndicat de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 2] est composé de 5 copropriétaires : l’indivision [A]/[R], la société LE VIEUX PUITS, Monsieur [V] [U] et ses enfants, Madame [W] et la société BANFORA ; ils expliquent que l’indivision [A]/[R] est représentée par Monsieur [A] et que la société LE VIEUX PUITS a pour gérant ce même Monsieur [A] ; ils indiquent que Monsieur [A] a, de ce fait, une position de copropriétaire majoritaire au sein de la copropriété ce qui entraine des difficultés et des annulations des Assemblées générales de la copropriété ; ils ajoutent que plusieurs Syndics professionnels se sont succédés et ont estimé ne pas pouvoir poursuivre leur mission dans ces conditions ; ils précisent qu’à trois reprises un administrateur provisoire a été désigné à la demande des copropriétaires, à l’exception de Monsieur [A], et d’un ancien syndic ; ils expliquent qu’ils ne sont pas parvenus à rétablir un fonctionnement normal au sein de la copropriété ; ils indiquent qu’aux termes de plusieurs décisions, le Tribunal judiciaire d’ANNECY a condamné Monsieur [A] au paiement de dommages et intérêts au profit des consorts [V] et de la société BANFORA en raison de son comportement ; ils ajoutent que l’abus de majorité a été reconnu par le Tribunal judiciaire d’ANNECY le 1er septembre 2025 ; ils expliquent que, selon jugement en date du 28 février 2025, l’Assemblée générale du 17 juin 2024 a fait l’objet d’une annulation, entrainant la nullité du contrat de Syndic de la société MANDA ; ils indiquent avoir saisi Monsieur le Président du Tribunal judiciaire d’ANNECY le 18 mars 2025 d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire ; ils ajoutent que Madame [H] [Y] a été désignée à cette fonction par ordonnance en date du 31 mars 2025 avant d’être remplacée par Monsieur [X] [Y] selon ordonnance du 5 mai 2025 ; ils expliquent que, par courriers recommandés distribués les 6 et 7 octobre 2025, Monsieur [X] [Y] a convoqué une assemblée générale devant se tenir 16 jours plus tard le 23 octobre 2025 ; ils indiquent que le délai de 21 jours devant séparer l’envoi de la convocation et l’Assemblée générale n’a pas été respecté et qu’ils ont constatés d’autres irrégularités; ils précisent avoir sollicité le report de l’Assemblée pour une organisation exemptes de toute irrégularité et que Monsieur [Y] a annulé cette Assemblée ; ils
expliquent qu’en raison d’un défaut de communication patent avec l’administrateur provisoire, ils lui ont adressés plusieurs courriers portant sur des sujets urgents, restés sans réponse ; ils ajoutent que Monsieur [Y] a saisi Monsieur le Président du Tribunal judiciaire d’ANNECY le 5 janvier 2026 et que, bien que sa demande soit irrégulière en la forme et injustifiée, il y a été fait droit par ordonnance du 12 janvier 2026 le désignant en qualité d’administrateur provisoire avec une mission de 18 mois à compter de l’ordonnance rendue ; ils précisent que cette décision leur a été notifiée par courrier en date du 20 janvier 2026.

Suivant conclusions, la société BANFORA, Monsieur [M] [V] [U], Madame [I] [U] venant aux droits de Madame [C] [V] [U] née [L] et Monsieur [P] [U] venant aux droits de Madame [C] [V] [U] née [L] complètent leurs demandes, ils sollicitent in limine litis, que la présente juridiction se déclare incompétente pour connaître de la demande formée par le défendeur visant à sa désignation es qualité d’administrateur provisoire, et se déclare compétente pour connaître de leurs demandes ; et demandent, en tout état de cause, que le défendeur soit condamné à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [X] [Y], représenté, demande, à titre principal, se déclarer incompétent au profit du Président du tribunal judiciaire suivant la procédure accélérée au fond ; à titre subsidiaire, débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes comme étant mal fondées ; si par extraordinaire, l’ordonnance rendue le 12 janvier 2026 était déclarée nulle, désigner Monsieur [X] [Y] es-qualité d’administrateur provisoire de la copropriété dénommé « [Adresse 6] » dans le cadre des dispositions de l’article 29.1 de la loi n°65.557 du 10 juillet 1965 avec tous les chefs de missions visés à cet article en particulier l’ensemble des pouvoirs de l’Assemblée Générale, à l’exception de ceux prévus au a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965et ceux du Conseil syndical au visa de l’article 29.1 de la loi du 10 juillet 1965, fixer la durée de sa mission à 18 mois ; à titre reconventionnel, condamner, à titre provisionnel, solidairement entre eux les demandeurs à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice moral et à la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître BORNENS.

MOTIVATION

Sur la compétence :

Monsieur [X] [Y] sollicite que la présente juridiction se déclare incompétente au profit du Président du tribunal judiciaire suivant procédure accélérée au fond. Il indique que le litige nécessite un débat contradictoire au fond.

La société BANFORA, Monsieur [M] [V] [U], Madame [I] [U] venant aux droits de Madame [C] [V] [U] née [L] et Monsieur [P] [U] venant aux droits de Madame [C] [V] [U] née [L] indique que la présente juridiction est compétente pour statuer sur l’ensemble des demandes à l’exception de la demande de désignation es qualité d’administrateur provisoire formulée par le défendeur.

- Concernant la rétraction de l’ordonnance

L’article 496 du code de procédures civile dispose : « S'il n'est pas fait droit à la requête, appel peut être interjeté à moins que l'ordonnance n'émane du premier président de la cour d'appel. Le délai d'appel est de quinze jours. L'appel est formé, instruit et jugé comme en matière gracieuse.
S'il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l'ordonnance. »

La jurisprudence précise que seul le juge ayant rendu l’ordonnance sur requête peut être saisi
d’une demande en rétractation de celle-ci (Cass., civ., 19 mars 2020, n° 19-11.323).

En l’espèce, l’ordonnance dont la rétractation est sollicitée a été rendu par le Président du tribunal judiciaire statuant sur requête le 12 janvier 2026 et l’assignation a été délivrée devant le Président du tribunal judiciaire statuant en référé.

Dès lors, le Président du tribunal judiciaire statuant en référé est compétent pour connaître de la rétraction de cette ordonnance et la présente demande est recevable de ce chef.

- Concernant la désignation d’un administrateur

L’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « I. - Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. […] »

En l’espèce, un administrateur provisoire a été nommé selon l’ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal judiciaire d’ANNECY le 12 janvier 2026. Dans le cas où cette ordonnance serait rétractée, les demandeurs sollicitent la désignation d’un autre administrateur et le défendeur sollicite que sa nomination soit à nouveau prononcée.

Le juge de référé étant incompétent en matière de nomination d’un administrateur provisoire, les demandes de nomination seront déclarées irrecevables.

- Concernant la demande formulée au titre du préjudice moral

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

En l’espèce, Monsieur [X] [Y] sollicite la condamnation des demandeurs à lui verser la somme provisionnelle de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice moral.

Le Président du tribunal judiciaire statuant en référé est compétent pour connaître de cette demande de provision et il convient dès lors de l’analyser au regard des règles de droit applicables.

Sur la demande de rétraction de l’ordonnance sur requête :

L’article 846 du code de procédure civile dispose : « La requête est présentée par un avocat ou par un officier public ou ministériel dans les cas où ce dernier y est habilité par les dispositions en vigueur.
Dans les cas où les parties sont dispensées de représentation par avocat, la requête est remise ou adressée au greffe par le requérant ou par tout mandataire. Si elle est présentée à l'occasion d'une instance, elle doit indiquer la juridiction saisie. »

La société BANFORA, Monsieur [M] [V] [U], Madame [I] [U] venant aux droits de Madame [C] [V] [U] née [L] et Monsieur [P] [U] venant aux droits de Madame [C] [V] [U] née [L] sollicitent de déclarer irrecevable la requête présentée par Monsieur [X] [Y] le 5 janvier 2026 au motif qu’elle a été présentée directement par Monsieur [X] [Y] sans l’intervention d’un avocat. Ils ajoutent qu’il n’est pas justifié que la requête ait été communiquée au Procureur de la République et que le courrier de communication produit soit postérieur à l’ordonnance rendue. Ils indiquent que Monsieur [X] [Y] n’a pas justifié de la gravité des difficultés financières du Syndicat des copropriétaires.

Ils expliquent que les montants dont Monsieur [X] [Y] se prévaut ne sont pas justifiables, les comptes du Syndicat des copropriétaires étant annulés de façon quasi-systématique depuis plusieurs années. Ils indiquent que Monsieur [X] [Y] n’est pas impartial et neutre dans ses propos. Ils ajoutent qu’il n’a pas accompli les diligences nécessaires pour informer l’ensemble des copropriétaires et procéder aux régularisations comptables résultant des condamnations prononcées au profit des copropriétaires concernés. Ils précisent que les montants qu’il retient résulte de comptes annulés établis par Monsieur [A] à l’époque où il usurpait les fonctions de Syndic du Syndicat des copropriétaires. Ils expliquent que la sommation de payer a été réalisée à la demande d’un Syndic dépourvu de qualité à agir en raison de l’annulation de l’Assemblée générale du 17 juin 2024. Ils ajoutent payer leurs charges de copropriété. Ils indiquent qu’un administrateur peut être désigné lorsque le Syndicat se trouve dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, ce qui n’est pas évoqué par le défendeur au terme de sa requête mais uniquement dans ses conclusions. Ils indiquent souhaiter la désignation d’un administrateur afin de voir réaliser des travaux.

Ils ajoutent que le Président du tribunal judiciaire dispose d’un choix entre trois possibilités : nommer le mandataire ad hoc en qualité d’administrateur, nommer un administrateur judiciaire inscrit sur la liste mentionnée à l’article L. 811-2 du code de commerce ou se tourner vers une personne physique ou morale justifiant d’une expérience ou qualification particulière au regard de la nature de l’affaire laquelle doit remplir des conditions d’indépendance et de compétence. Ils indiquent qu’il n’est pas justifié que Monsieur [X] [Y] remplisse ces conditions et qu’il a perçu une rémunération de la part du Syndicat des copropriétaires, ce que les textes exclus pour un administrateur.

Les demandeurs expliquent que l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au Président du tribunal judiciaire de charger l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété en lui confiant tous les pouvoirs du Syndic et toutes ou parties des pouvoirs de l’Assemblée Générale des copropriétaires. Ils indiquent que, dans la mesure où ils sont privés de tous pouvoirs de décision en présence d’un copropriétaire majoritaire, il n’apparaît pas opportun de les priver de tous pouvoir de décision. Ils précisent qu’il convient de limiter la mission de l’administrateur provisoire à celle prévue au terme de la précédente ordonnance, à savoir les pouvoirs du Syndicat, la réalisation des travaux permettant la levée des arrêtés de mise en sécurité ordinaire des bâtiments A et B, et la souscription d’un contrat d’assurance, au profit des parties communes du Syndicat des copropriétaires.

Monsieur [X] [Y] explique que la requête est recevable, aucune disposition expresse ne prévoyant la nécessité de constituer avocat. Il ajoute que sa requête a été communiquée au Procureur de la République et qu’aucune disposition légale n’impose une communication préalable de la requête ni une sanction à défaut de communication.

Il explique que les demandeurs contestent l’existence de difficulté financière et de difficulté de conservation de l’immeuble tandis qu’ils relatent l’ensemble des procédures ayant abouti à l’annulation de plusieurs Assemblées Générales. Il indique avoir répondu aux critiques de la société BANFORA et explique que celle-ci n’a pas à lui donner de directives. Il précise défendre l’intérêt unique de la copropriété. Il ajoute avoir réalisé, en toute conformité, les démarches relatives aux assurances et à la mise en œuvre des arrêtés municipaux. Il indique que les demandeurs profitent des actions judiciaires pour obtenir l’annulation des Assemblées Générales et ne pas payer leurs charges. Il précise que le fonctionnement financier de la copropriété est paralysé. Il ajoute que sa requête était accompagnée de documents financiers. Il indique que les copropriétaires ont la possibilité d’examiner en détail les comptes et peuvent ensuite les approuver ou non. Il explique que les demandeurs ne sont pas précis sur les chiffres et commettent des erreurs ayant pour but d’obtenir l’annulation des Assemblées Générales. Il ajoute que les demandeurs ne paient pas leurs charges courantes et les provisions d’honoraires puisqu’ils contestent les appels de fonds réclamés. Il indique qu’il est urgent que le fonctionnement normal de la copropriété soit rétabli ce qui nécessite des pouvoirs étendus.

En l’espèce, il est démontré que Monsieur [X] [Y] n’a pas été représenté par ministère d’avocat devant Monsieur le Président du Tribunal judiciaire d’ANNECY suivant requête en date du 5 janvier 2026.

En outre, les éléments apportés à l’appui de sa désignation sont in fine insuffisants à démontrer si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le Syndicat des copropriétaires est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.

Dès lors, l’ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal judiciaire d’ANNECY le 12 janvier 2026 sera rétractée.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice moral :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Monsieur [X] [Y] sollicite la condamnation des demandeurs à lui verser la somme provisionnelle de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice moral résultant de propos mensongers, de propos tenus sur son absence d’expérience ou de qualification, et de la volonté des demandeurs d’obstruer systématiquement le fonctionnement de la copropriété.

La société BANFORA, Monsieur [M] [V] [U], Madame [I] [U] venant aux droits de Madame [C] [V] [U] née [L] et Monsieur [P] [U] venant aux droits de Madame [C] [V] [U] née [L] s’opposent à cette demande. Ils expliquent que la demande se heurte à des contestations sérieuses. Ils indiquent que le préjudice moral n’est pas justifié et soutenu par aucune pièce. Ils ajoutent que leurs développements ne permettent pas de constater un tel comportement de leur part mais reflètent, au contraire, une réalité factuelle et juridique incontestable. Ils précisent qu’ils entendent faire valoir leurs droits et non atteindre le bon fonctionnement de la copropriété et que le défendeur soutient le copropriétaire majoritaire, Monsieur [A].

En l’espèce, et à ce stade de la procédure, le [Etablissement 1] des référés, juge de l’évidence, ne peut déterminer avec certitude l’existence d’un préjudice pour Monsieur [X] [Y], les éléments versés au dossier étant insuffisant à démontrer l’existence du préjudice allégué et le demandeur n’apportant aucun élément relatif à son état de santé qui démontrerait l’existence d’un préjudice moral.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande de condamnation formulée par Monsieur [X] [Y] au titre de son préjudice moral.

Sur les autres demandes :

Au regard du contenu du présent litige et des différends existants entre les parties, il apparaît équitable de laisser à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles et dépens.

PAR CES MOTIFS