TJ 69123, 24 juin 2026, RG 25/02266
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Texte de la décision
ORDONNANCE DU : 24 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/02266 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3ODT
AFFAIRE : [Q] [V], [W] [X] C/ [G] [E], SA ALLIADE HABITAT, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président
GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES
PARTIES :
DEMANDEURS
Monsieur [Q] [V]
né le 15 Janvier 1964 à [Localité 2] - ALGERIE
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représenté par Maître Kevin CECILIA de la SARL GADIAN, avocats au barreau de LYON
Madame [W] [X]
née le 03 Juillet 1942 à [Localité 2] - ALGERIE
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Maître Kevin CECILIA de la SARL GADIAN, avocats au barreau de LYON
DEFENDEURS
Madame [G] [E]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
non comparante, ni représentée
SA ALLIADE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1]
représenté par son syndic en exercice la SA ALLIADE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]
non comparant, ni représenté
Débats tenus à l'audience du 27 Avril 2026 - Délibéré au 15 Juin 2026 prorogé au 24 Juin 2026.
Par actes de commissaire de justice du 28 novembre 2025, Monsieur [Q] [V] et Madame [W] [X] (ci-après les consorts [V]-[X]) ont assigné la société ALLIADE HABITAT, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] et Madame [G] [E], devant le juge des référés de Lyon aux fins, dans ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 19 avril 2026, de :
Se déclarer compétent pour statuer sur le présent litige Désigner un expert judiciaire dont la mission pourrait être la suivante : Se rendre sur les lieux en présence de toutes les parties intéressées, dont l’appartement de Madame [G] [E] ; Recueillir leurs prétentions, explications et se faire remettre tous documents utiles même détenus par des tiers, Entendre tout sachant, constater et vérifier les désordres et infiltrations dont se trouve affecté l’appartement d’habitation de Monsieur [Q] [V] et Madame [W] [X] [Adresse 1] à [Localité 1], Décrire ces désordres et infiltrations, en indiquer l’origine et la cause ; Préconiser et déterminer l’ensemble des travaux nécessaires pour remédier aux désordres et aux dommages conséquents, en évaluer le coût à partir de devis et de propositions chiffrés, Préciser la durée des travaux à effectuer, Autoriser les travaux urgents, Fournir tous les éléments permettant d’évaluer le trouble de jouissance et les préjudices subis par Monsieur [Q] [V] et Madame [W] [X] ; Proposer une évaluation chiffrée du trouble de jouissance et des préjudices subis ; Soumettre un pré-rapport aux parties, répondre à leurs dires, Constater l’éventuelle conciliation des parties et à défaut déposer son rapport dans les meilleurs délais, Juger qu’à défaut pour Madame [G] [E] de laisser l’expert en charge des opérations se rendre dans son logement dans un délai de 15 jours après sommation à ce titre restée infructueuse, l’AUTORISER à y pénétrer en présence d’un Commissaire de Justice accompagné d’un serrurier et des personnes visées par l’article L.142-1 du Code des procédures civiles d’exécution dont le coût de l’acte sera à sa charge ; Réserver les dépens. Débouter la société ALLIADE HABITAT et Madame [G] [E] de l’intégralité de leurs prétentions, fins et moyens plus amples et/ou contraires.Les consorts [V]-[X] exposent les éléments suivants :
Le 1 er août 1979, Monsieur et Madame [X] ont signé un bail pour le logement situé [Adresse 1] à [Localité 1] et dont la société ALLIADE HABITAT est aujourd’hui propriétaire et assure la gestion de l’immeuble en qualité de syndic. Le 17 octobre 2002, un avenant au contrat de bail a été conclu pour sa poursuite au nom de Madame [W] [X] et de son fils Monsieur [Q] [V]. Madame [G] [E] est quant à elle locataire au 4ème étage de l’immeuble, juste au-dessus de celui des consorts [V]-[X]
Le 26 juillet 2023, un dégât des eaux s’est déclaré dans l’appartement des consorts [V]-[X]. La société SERVIMO est intervenue au sein du logement le 7 septembre 2023.Selon le compte rendu d’intervention du 19 octobre 2023 le dégât des eaux proviendrait d’infiltrations de la gaine technique au niveau des étages supérieurs de l’immeuble.
Le 13 novembre 2023, les consorts [V]-[X] ont dressé un constat amiable de dégât des eaux, relatant une seconde fuite au niveau de la cuisine, avec Monsieur [E], locataire du logement situé au 4ème étage, dont la Société ALLIADE HABITAT est propriétaire.
Une nouvelle recherche de fuite a été réalisée par le cabinet d’expertise ELEX, mandaté par l’assureur des consorts [V]-[X], la société MAXANCE. Le compte rendu a été adressé par courriel le 9 février 2024, relatant pour le premier sinistre, un taux d’humidité proche de 100 %, relevant que la cause est toujours active. Pour le second sinistre le taux d’humidité relevé est de 50 %, son origine reste indéterminée. L’expert considère que « la responsabilité de la société ALLIADE HABITAT, propriétaire immeuble locatif, est engagée ».
Par courrier du 7 mars 2024, les consorts [V]-[X] ont mis en demeure la société ALLIADE HABITAT de procéder à la suppression de la fuite.
Par courrier recommandé du 30 juillet 2024, distribué le 1er août 2024, les consorts [V]-[X] ont adressé une nouvelle mise en demeure à la société ALLIADE HABITAT d’avoir à supprimer les fuites.
Par exploit de commissaire de justice du 14 octobre 2025, un procès-verbal de constat a été dressé au sein de l’appartement des consorts [V]-[X]. Le commissaire de justice relate la présence de traces de moisissures, de bois gondolé ainsi qu’une aération obstruée.
Les consorts [V]-[X] relèvent que l’action engagée ne porte ni sur le contrat de bail lui-même ni sur son exécution, mais tend uniquement à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire, afin de constater notamment les désordres allégués, leur origine et déterminer les travaux nécessaires à leur réparation. Ainsi, le litige excède le seul cadre des rapports locatif et ne relève pas de la compétence exclusive du juge des contentieux et de la protection.
Sur l’opposition à la mesure d’expertise, les consorts [V]-[X] indiquent avoir produit un constat de commissaire de justice permettant de démontrer avec certitude la persistance des désordres liés à l’humidité. En tout état de cause, en l’état, il est impossible de déterminer si ces désordres trouvent leur origine dans les fuites qui auraient, selon la société ALLIADE HABITAT, été réparées au cours de l’année 2025 ou dans de nouvelles fuites non identifiées et donc non reprises.
Enfin, les consorts [V]-[X] indiquent avoir, à plusieurs reprises, sollicité la société ALLIADE HABITAT pour mettre un terme aux problèmes d’humidité. Il ne saurait être reproché aux consorts [V]-[X] de ne pas avoir contacté une nouvelle fois la société ALLIADE HABITAT. De même, il ne saurait leur être reproché le comportement de Monsieur [E], locataire de la société ALLIADE HABITAT.
La société ALLIADE HABITAT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 1] demandent, dans leurs conclusions notifiées par voie RPVA le 27 janvier 2026, de :
A titre principal :
Se déclarer incompétent au profit du juge des contentieux de la protection en raison de la nature du litige, portant sur l'occupation d'un logement à usage d’habitation ; A titre subsidiaire :
Débouter Monsieur [V] et Madame [X] de l’intégralité de leurs demandes, principales et accessoires ;A titre infiniment subsidiaire :
Compléter la mission d’expertise en ajoutant : Déterminer si les désordres et infiltrations sont relatives à un manquement d’entretien de Monsieur [E] ; Condamner Monsieur [E] à relever et garantir la société ALLIADE HABITAT des désordres et sinistres subis par Monsieur [V] et Madame [X] ; A toutes fins :
Les condamner à payer à la société ALLIADE HABITAT la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
Les condamner aux dépens ; La société ALLIADE HABITAT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] soulèvent l’incompétence matérielle du juge des référés. En effet, la relation entre les consorts [V]-[X] et la société ALLIADE HABITAT est une relation locataire-bailleur, or toutes les actions portant sur l’occupation d’un logement à usage d’habitation relèvent de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection. Tous les fondements juridiques sur lesquels se fondent les demandeurs relèvent des rapports locatifs, justifiant ainsi la compétence du juge des contentieux de la protection.
La société ALLIADE HABITAT et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] considèrent qu’aucun élément probant n’est communiqué par les demandeurs permettant d’établir que des fuites d’eau persisteraient malgré les interventions réalisées par la société ALLIADE HABITAT au cours de l’année 2025. La société ALLIADE HABITAT expose avoir toujours fait preuve d’une parfaite bonne foi et être intervenue dès les premiers signalements. Il est rappelé que le comportement de Monsieur [E] a rendu l’intervention de la société ALLIADE HABITAT difficile. La société ALLIADE HABITAT, en sa qualité de bailleur, a ainsi mis en œuvre l’ensemble des diligences qui lui incombaient et ne saurait, dans ces conditions, voir sa responsabilité engagée.
L’audience a eu lieu le 27 avril 2026.
Madame [G] [E], régulièrement assignée n’a pas comparu.
Le délibéré a été fixé au 15 juin 2026, le délibéré a été prorogé au 24 Juin 2026.
MOTIFS
Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »
L’article 145 du code de procédure civile n’exige pas que le demandeur établisse le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée et il n’appartient pas au juge des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager.
En l’espèce, les consorts [V]-[X] produisent un procès-verbal de constat en date du 14 octobre 2025 relatant « Les sols plinthes et plafonds sont endommagés. Je relève la présence de coulures marrons et jaunâtres aux murs. Concernant les plinthes elles sont revêtues de moisissures et de champignons noirâtres. L'aération de la pièce est encrassée humide avec traces de champignons également. Le plafond revêtu de papier peint comporte des auréoles jaunâtres révélant une humidité abondante.
La porte de la pièce est largement gondolée. Le bois semble gonflé par l'eau, sous toutes réserves. La condamnation des WC est difficile.
Ensuite nous nous dirigeons vers la salle de bains de l'appartement au Sud-Est de l'appartement.
L'odeur de renfermé est très forte ici.
Le revêtement tapissé du plafond est très gondolé, semble-t-il par l'humidité sous-jacente qui s'infiltre dans la structure.
La crédence carrelée de la baignoire accuse des joints hors d'usage, jaunis ou délités, voire jonchés de moisissures par endroits.
Il m'est indiqué qu'une réfection récente datant de quelques mois a été initiée par l'assureur des locataires demandeurs.
La porte de la pièce est relativement gondolée. Le bois semble gonflé par l'eau, sous toutes réserves. La condamnation de la salle de bains est difficile.
Enfin nous nous rendons dans la cuisine du logement sise au [Localité 5]. Il m'est indiqué par mon interlocutrice que peu de dommages sont visibles compte tenu de la réfection très récente (environ un mois) de la pièce.
Aussi dans cette pièce ce jour je suis en mesure de noter que le chauffe-eau dysfonctionne largement. Il n'y a pas d'eau chaude. Il faut insister pendant plusieurs minutes pour parvenir à allumer l'appareil et à le faire « fonctionner provisoirement » (m'indique-t-on). Ce jour je n'arrive pas à mettre en marche ledit chauffe-eau.
On m'explique que cela fait deux ans qu'il est défaillant.
Les revêtements peinture de la pièce paraissent récents sous toutes réserves, et m'empêchent donc de voir des dommages sous-jacents éventuels.
Je constate néanmoins que le meuble sous évier de la cuisine est largement sinistré et endommagé par l'eau : moisissures, auréoles jaunâtres, odeur de renfermé, joints vétustes, tuyaux encrassés, rouillés et moisis etc ».
Les consorts [V]-[X] ont assigné non seulement la société ALLIADE HABITAT leur bailleur mais également le syndicat des copropriétaires et leur voisine Mme [E] de sorte que leur demande d’expertise n’est pas fondée uniquement sur le bail d’habitation, le juge des référés du tribunal judiciaire par conséquent compétent pour statuer sur le présent litige.
L’expertise judiciaire visant à établir l’origine et les causes des infiltrations, les consorts [V]-[X] sont bien fondés en leur demande.
Il sera donné acte que les consorts [V]-[X] ne s’opposent pas à l’ajout de mission sollicité par la société ALLIADE HABITAT et le syndicat des copropriétaires.
La demande de garantie à l’encontre de Monsieur [E] sera rejetée dès lors qu’il n’est pas dans la cause.
Il n’y a pas lieu en l’état d’autoriser les consorts [V]-[X] à accéder sans son accord au logement de Madame [G] [E].
Le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code.
Par conséquent, les consorts [V]-[X] seront condamnés aux dépens.
PAR CES MOTIFS Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Florence FENAUTRIGUES Greffière, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,
REJETONS l’exception d’incompétence
DÉSIGNONS en qualité d’expert :
[T] [F]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Expert près la cour d’appel de Lyon
Avec pour mission de :
- Préalablement à la réunion d’expertise, recueillir dans la mesure du possible, les convenances des parties et de leurs représentants avant de fixer une date pour le déroulement des opérations d’expertise. Rappeler aux parties qu’elles peuvent se faire assister par un technicien-conseil et un avocat ;
- Convoquer les parties et leurs conseils à une réunion contradictoire en les invitant à adresser à l’expert et aux parties, à l’avance, tous les documents relatifs au litige ;
Se faire communiquer tous les documents de la cause ;
Se rendre sur les lieux en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, pour y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués dans l’assignation,
Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, notamment les contrats,
Entendre tous sachants, à charge de reproduire leurs dires et leur identité, s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source, faire appel, si nécessaire, à un technicien d’une spécialité différente de la sienne,
Etablir et communiquer aux parties, ainsi qu’au Magistrat chargé du suivi de l’expertise, une note de synthèse après chaque réunion, et annexer à son rapport toutes pièces utiles, notamment les clichés photographiques utiles ;
Etablir un historique succinct des éléments du litige en dressant l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige, notamment les polices d’assurance souscrites,
S’il y a lieu, inviter les parties, dès le début des opérations expertales, à appeler en la cause, les personnes physiques ou morales dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée,
Vérifier les désordres et infiltrations dont se trouve affecté l’appartement d’habitation de Monsieur [Q] [V] et Madame [W] [X] [Adresse 1] à [Localité 1] ;
Déterminer si les désordres et infiltrations sont relatives à un manquement d’entretien de l’appartement voisin de Mme [G] [E] ;
Fournir tout renseignement de fait permettant au Tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;
Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;
Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ;
Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
Répondre précisément et complètement aux dires régulièrement déposés et formuler des réponses définitives aux différents chefs de mission posés dans un rapport lui-même qualifié de définitif,
Donner au tribunal toutes les informations ou appréciations utiles, de nature à lui permettre de déterminer les responsabilités encourues ;
Donner son point de vue sur les observations que les parties seraient amenées à lui faire à l'issue de ses investigations et le cas échéant, compléter celle-ci,
Dire que l'Expert fera connaître sans délai son acceptation ; qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement,
Dire que l’Expert commencera ses opérations dès qu’il aura été averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ou le montant de la première échéance,
DISONS que l'Expert fera connaître sans délai son acceptation ; qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;
FIXONS à 4000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que consorts [V]-[X] devront consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, au plus tard le 30 août 2026 ;
RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la présente désignation sera caduque, que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’il pourra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation ;
RAPPELONS que la consignation peut être payée par virement sur le compte :
Titulaire du compte : TJ de Lyon - REGIE D’AVANCES ET RECETTES
BIC: [XXXXXXXXXX01]
IBAN: [XXXXXXXXXX01]
RAPPELONS que lors de la passation du virement il convient d’indiquer à l’établissement bancaire teneur du compte courant concerné que celui-ci doit impérativement préciser dans le libellé même de l’opération les références du dossier :
N° RG ou MI ou PORTALIS de l’affaire ; nom des parties ; date et nature de la décision
DISONS qu’à défaut l’opération pourra être rejetée par le service de la régie du tribunal
DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;
DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;
ACCORDONS à l’expert un délai d’un mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;
DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d'en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;
RAPPELONS que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l’expert à passer outre ou à déposer son rapport en l’état ;
DISONS que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;
DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 26 février 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;
RAPPELONS qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;
RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;
DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d’en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;
REJETONS la demande de garantie à l’encontre de Monsieur [E]
CONDAMNONS consorts [V]-[X] aux dépens de la présente instance.
Ainsi jugé et prononcé à LYON par mise à disposition au greffe le 24 juin 2026.
En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.
LA GREFFIÈRE, LE JUGE DES RÉFÉRÉS,
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
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