TJ 75056, 25 juin 2026, RG 20/08306

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 20/08306
N° Portalis 352J-W-B7E-CSVUN

N° MINUTE :

Assignation du :
12 Août 2020

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDERESSE

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1],
prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0483

DÉFENDERESSES

La société MATMUT
prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Eric CALLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0273

La société CDH
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Denys TROTSKY de l’AARPI ASKOLDS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R077
Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/08306 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSVUN

La SELAFA MJA,prise en la personne de Maître [Q] [S], Mandataire Judiciaire et ès qualité de Mandataire Liquidateur de la société SAINT-ANTOINE, SAS
[Adresse 4]
[Localité 5]

La société SAINT ANTOINE, SAS en liquidation judiciaire
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentées par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

La MAPA MUTUELLE D’ASSURANCE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Yoann ALLARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0152

PARTIE INTERVENANTE

La société INTER MUTUELLES ENTREPRISES,
SA, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Eric CALLON de la SELEURL CALLON Avocat & Conseil, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0273

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 02 Avril 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/08306 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSVUN

Exposé du litige :

La S.A. Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] (ci-après RIVP) est sous-locataire de locaux situés dans l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 7], lequel appartient à la société EUROBAIL, en vertu d’un bail commercial qui lui a été initialement consenti par la société FONCIERE NATIONALE en date du 11 novembre 2016 et qui a été renouvelé pour la période courant du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2024 par la société EUROBAIL venant aux droits de la société FONCIERE NATIONALE.

Le 10 mars 2017, un dégât des eaux est survenu dans les locaux loués par la RIVP, dont il a été soupçonné qu’il provenait d’une canalisation défectueuse du commerce de boulangerie exploité par la S.A.S. SAINT ANTOINE, situé dans un lot appartenant à la S.A.R.L. CDH dans l’immeuble mitoyen du [Adresse 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le commerce est assuré auprès de la MAPA. Un nouveau dégât des eaux est survenu le 13 juin 2017.

Saisi par la RIVP, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a, par ordonnance du 26 juin 2017, ordonné une expertise et désigné M. [R] [W] pour y procéder.

Les opérations d’expertise ont ensuite été rendues communes à d’autres parties, selon ordonnances de référé rendues le 22 mai 2018 et le 9 mai 2019.

L’expert a déposé son rapport le 16 décembre 2019.

Par actes d'huissier en date des 12 et 31 août 2020, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] a fait assigner la S.A.S. SAINT ANTOINE et son assureur, la MAPA MUTUELLE D'ASSURANCE, devant le tribunal judiciaire de [Localité 1], afin de solliciter à titre principal au visa du rapport d'expertise de Monsieur [W] en date du 16 décembre 2019 et des dispositions de l'article 1241 du code civil, la condamnation in solidum de la société SAINT ANTOINE et de son assureur, la MAPA MUTUELLE D'ASSURANCE, à lui verser la somme de 100.000 € au titre de son préjudice de perte de loyers.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 20/08306.

De nouvelles venues d’eau se sont produites dans les mêmes locaux le 16 octobre 2020. La société EUROBAIL a alors pris l’initiative d’assigner en référé d’heure à heure, le 24 novembre 2020, la S.A.S. SAINT ANTOINE et la S.A.R.L. CDH et, par ordonnance de référé du 17 décembre 2020, Monsieur [W] a de nouveau été désigné en qualité d’expertise judiciaire, du fait de la persistance des désordres,

afin d’examiner les nouveaux désordres d’infiltration survenues le 16 octobre 2020.

Par actes d’huissier de justice délivrés le 23 avril 2021, la RIVP a assigné la S.A.R.L. CDH, bailleur de la S.A.S. SAINT ANTOINE, et son assureur, la MATMUT, en déclaration de responsabilité et en indemnisation de son préjudice locatif, à titre subsidiaire.
L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/05855 et jointe à l’affaire numéro RG 20/08306, le 7 octobre 2021.

Par acte d’huissier de justice délivré le 2 juin 2021, la société CDH a assigné en intervention forcée et en garantie son assureur, la MATMUT.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/07556 et jointe à l’affaire numéro RG 20/08306, le 7 octobre 2021.

L’expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise « complémentaire » le 13 juillet 2021.

Selon ordonnance rendue le 7 juillet 2022, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section a rejeté les fins de non-recevoir tirées des dispositions de l’article L. 622-24 du code de commerce soulevées par la S.A.S. SAINT ANTOINE.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2023 puis a été révoquée par le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris le 11 janvier 2024 en ce que, depuis que ladite ordonnance de clôture avait été rendue, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de la société SAINT ANTOINE, par jugement du 24 octobre 2023, de sorte qu'il était rapporté la preuve de l'existence d'une cause grave survenue depuis que l'ordonnance de clôture avait été rendue, en raison de l'interruption de l'instance en cours, justifiant la révocation de celle-ci afin de permettre à la demanderesse de justifier de sa déclaration de créance et de mettre en cause le liquidateur de la société SAINT ANTOINE dans les conditions des articles L. 622-22 et L. 641-3 du code de commerce.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, la S.A. RIVP a fait assigner en intervention forcée la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [Q] [S], es qualité de liquidateur de la S.A.S. SAINT ANTOINE, aux fins notamment de voir fixer la créance détenue par la RIVP au passif de la procédure de liquidation judiciaire simplifiée de la société SAINT ANTOINE à la somme de 145.000 € (affaire enregistrée sous le numéro de RG 24/06502).

Les affaires ont été jointes, par mentions aux dossiers, le 11 juin 2024, l’instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 20/08306.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après : RIVP) demande au tribunal de:

Vu les articles 70, 367 et 331 du code de procédure civile,
Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage,
Vu le rapport d’expertise de Monsieur [W] en date du 16 décembre 2019,
Vu les dispositions des articles 544 et 1241 du code civil,
Vu l’article L. 622-22 du Code de commerce,

JUGER la RIVP recevable et bien fondée en ses écritures,

DÉBOUTER la MAPA de sa demande d’irrecevabilité sur la demande additionnelle formée par la RIVP,

JUGER la SAS SAINT ANTOINE, assurée auprès de MAPA MUTUELLE D’ASSURANCE, et/ou la société C.D.H., responsables des désordres survenus dans le local de la RIVP situé au sous sol de l’immeuble du [Adresse 6],

JUGER que les travaux de remise en état de la SAS SAINT ANTOINE ont été entrepris par la société C.D.H., en sa qualité de propriétaire des lieux donnés à bail à la SAS SAINT ANTOINE,

CONDAMNER in solidum la MAPA MUTUELLE D’ASSURANCE, assureur de la société SAS SAINT-ANTOINE, et la société C.D.H. à verser à la RIVP la somme de 100.000 € au titre de son préjudice de perte de loyer,

A titre subsidiaire :

JUGER que la responsabilité de la société C.D.H. est pleinement engagée vis-à-vis de la RIVP dans la mesure où le préjudice subi par cette dernière est consécutif aux désordres provenant des lieux loués par la société C.D.H. à la SAS SAINT ANTOINE, En conséquence,

CONDAMNER la société C.D.H. à verser à la RIVP la somme de 100.000 € au titre de son préjudice de perte de loyer, Vu le rapport d’expertise de Monsieur [W] en date du 13 juillet 2021, Vu les dispositions de l’article 1241 du code civil,

CONDAMNER in solidum la MAPA MUTUELLE D’ASSURANCE, assureur de la société SAS SAINT-ANTOINE, et la société C.D.H. à verser à la RIVP la somme de 40.000 € au titre de son préjudice de perte de loyer qui a couru du 1er septembre 2021 au 1er juillet 2022, En tout état de cause,

CONSTATER que la RIVP détient une créance d’un montant de 145.000 € à l’égard de la société SAS SAINT-ANTOINE,

FIXER la créance détenue par la RIVP au passif de la procédure de liquidation judiciaire simplifiée de la société SAINT ANTOINE à la somme de 145.000 €,

CONDAMNER in solidum la MAPA MUTUELLE D’ASSURANCE, et la société C.D.H. à verser à la RIVP la somme de 5.000 € sur le fondement dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y inclus les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit, en applications des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

RAPPELER l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, la SELAFA MJA, en la personne de Maître [Q] [S], mandataire judiciaire, es qualité de mandataire liquidateur de la S.A.S. SAINT ANTOINE, demande au tribunal de :

Vu les dispositions légales invoquées,
Vu la jurisprudence applicable à l’espèce,
Vu les pièces versées aux débats,

DÉBOUTER la RIVP de sa demande de fixation de créance au passif de la liquidation judiciaire de la Société SAINT ANTOINE.

A titre subsidiaire,

RÉDUIRE le montant de la créance alléguée à de plus justes proportions ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la Compagnie MAPA à garantir la Société SAINT ANTOINE de toute condamnation prononcée à son encontre ;

CONDAMNER la RIVP à payer à la SELAFA MJA, en la personne de Maître [Q] [S], ès qualité de Mandataire Judiciaire de la Société SAINT ANTOINE, la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

LA CONDAMNER aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, Avocat aux offres de droit, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, la société MAPA MUTUELLE D’ASSURANCE, recherchée en qualité d’assureur de la S.A.S. SAINT ANTOINE, demande au tribunal de :

Vu les pièces versées aux débats,
Vu le rapport d’expertise,
Vu l’article 1103 du code civil,

A titre principal,

DÉBOUTER la RIVP en toutes ses demandes, fins et prétentions ;

DÉBOUTER la société CDH en toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées vers la MAPA ;

A titre subsidiaire,

RAMENER à de plus justes proportions le préjudice invoqué par la RIVP ;

En tout état de cause,

CONDAMNER tout succombant à verser 5.000 € à la MAPA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025, la S.A.R.L. CDH demande au tribunal de :

Vu les articles 606 et 1240 du code civil,
Vu l’article L. 124-3 du code des assurances,

A titre principal :

METTRE hors de cause la société CDH ;

A titre subsidiaire :

CONDAMNER la société INTER MUTUELLES ENTREPRISES à relever et garantir la société CDH de toute condamnation ;

A titre reconventionnel :

CONDAMNER la société MAPA à payer à la société CDH la somme de 23.636,28 € au titre des travaux réalisés dans la boulangerie et conformément aux factures acquittées de la société BCP ;

En tout état de cause :

ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER in solidum la société RIVP, la société Saint Antoine, la société MAPA et la société INTER MUTUELLES ENTREPRISES à payer la somme de 5.000 € à la société CDH au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025, la société d’assurance mutuelle à cotisations variables MATMUT et la S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISE, intervenante volontaire venant aux droits de la MATMUT, en qualité d’assureur de la S.A.R.L. CDH, demandent au tribunal de :

Vu l’article 1134 et 1315 du code civil ;
Vu l’article L. 113-1 du code des assurances ;
Vu l’article 606 du code civil ;
Vu l’ensemble des pièces versées au débat ;

METTRE HORS DE CAUSE la MATMUT ;

JUGER l’INTERVENTION VOLONTAIRE D’INTER MUTUELLES ENTREPRISES RECEVABLE ;

DÉBOUTER la société CDH, ainsi que l’ensemble des parties, de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre d’INTER MUTUELLES ENTREPRISES et de la MATMUT ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER la MAPA à garantir et relever indemne INTER MUTUELLES ENTREPRISES (et la MATMUT) de toutes éventuelles condamnations ;

CONDAMNER la société CDH à leur verser la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/08306 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSVUN

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 2 avril 2026, a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 1] a été autorisée, dans le respect du principe de la contradiction, à produire une note en délibéré, dans les conditions des articles 442 et 445 du Code de procédure civile, sur :
- la position de la société EUROBAIL quant à la sous-location des locaux sinistrés au-delà du 31/12/2025 à la société AKOR ou à toute autre société exerçant une activité de formation (sous location en principe interdite),
- le caractère commun ou privatif de la portion de canalisation enterrée et fuyarde au regard des stipulations du règlement de copropriété du [Adresse 8] (page 16) :
* Au plus tard le 05/05/2026 pour la RIVP,
* Note en délibéré en réponse en défense sur ces deux points au plus tard le 29/05/2026.

Selon note en délibéré notifiée par voie électronique 30 avril 2026, la RIVP :
- joint un exemplaire d’une attestation émise le 22 avril 2026 par la société EUROBAIL « confirmant avoir autorisé la société AKOR, désormais dénommée TALIS [Localité 1], à sous-louer les locaux de la RIVP du 31 décembre 2015 au 1er juillet 2022 », - soutient le caractère privatif des canalisations fuyardes qui « n’a jamais été contesté par aucune des parties, en ce compris la société CPH, propriétaire des locaux, et la société SAINT ANTOINE », l’expert ayant expressément reconnu que, conformément au règlement de copropriété, « les canalisations fuyardes sont des canalisations privatives à l’intérieur de la boulangerie (pièce n° 12, page 43) » et les canalisations enterrées étant « à l’usage exclusif de la boulangerie », le seul fait qu’elles soient encastrées ne suffisant « pas à les rendre communes » alors qu’aucun autre lot de la copropriété n’est « desservi par ce tronçon de canalisation ».

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l'article L. 622-22 du code de commerce, l'instance en cours est interrompue jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de créance. Elle est alors reprise de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan dûment appelés. L'instance tend alors uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. L’article L. 641-3 du code de commerce prévoit que le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets.

Deux conditions principales doivent être réunies pour permettre la reprise d'instance (articles L. 622-22 et R. 622-20 du code de commerce) :

1/ La production à la juridiction de droit commun saisie de l'instance d'une copie de la déclaration de créance faite auprès du mandataire judiciaire ou du liquidateur,
2/ La mise en cause des organes de la procédure collective, à savoir en l'espèce, le liquidateur judiciaire.

Au cas d’espèce, il n’est pas contesté que la S.A. RIVP, qui justifie avoir en intervention forcée, après interruption de l’instance résultant du placement en liquidation judiciaire, le 24 octobre 2023, de la société SAINT ANTOINE, la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [Q] [S], en qualité de liquidateur, par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, puis avoir déclaré sa créance auprès du liquidateur judiciaire, selon déclaration de créance du 14 décembre 2023 à hauteur de la somme de 145.000 € (100.000 € au titre de l’indemnisation du préjudice de perte de loyer subi de janvier 2017 jusqu’au 31 décembre 2019, 40.000 € au titre de l’indemnisation du préjudice de perte de loyer subi du 1er septembre 2021 au 1er juillet 2022, et 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile), dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC (article R. 622-24 du code de commerce).

Les conditions de la reprise d'instance et de la fixation de la créance de la S.A. RIVP au passif de la procédure collective de la S.A.S. SAINT ANTOINE sont donc réunies.

I - Sur les demandes indemnitaires formées par la S.A. RIVP :

La S.A. RIVP agit sur le fondement des troubles anormaux du voisinage et des dispositions des articles 544 et 1241 du code civil.

Elle fait valoir en substance que :
- l’origine des désordres est un siphon de sol cassé dans la cuisine de la boulangerie, l’expert ayant pu constater que l’arrêt d’utilisation de celle-ci à partir du mois de février 2019 avait mis fin aux infiltrations d’eau, tant dans la cave de l’immeuble du 104 que dans les locaux au sous-sol de la RIVP,
- l’expert judiciaire a également indiqué que les désordres relevés dans ses locaux les rendent impropres à leur destination, ces derniers ne pouvant être utilisés dans l’état où ils se trouvent compte tenu des désordres importants qui les affectent,

- le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] prévoit que sont privatives les canalisations se trouvant à l’intérieur de la boulangerie,
- le rapport déposé le 13 juillet 2021 souligne que la principale cause des désordres est la canalisation des eaux usées de la boulangerie, qui était bouchée entre le tampon existant dans les WC et le bac à graisse, l’eau se déversant par le rejet des groupes de froid représentant 2,16 m³ par jour, soit environ 65 m³ par mois ; la canalisation était bouchée par un manque d’entretien manifeste des réseaux d’eaux usées de la boulangerie ainsi que de son bac à graisse, lequel n’a pas été vidé, curé et nettoyé, selon les propres mots du responsable de la boulangerie, depuis plusieurs années,
- de plus, les inspections caméra de la société SUEZ ont montré la présence d’une contre-pente sur le réseau d’assainissement, sur 8,10 mètres linéaires, entre le tampon des toilettes et le bac à graisses ; en page 28 de son rapport, l’expert indique clairement que la cause des désordres n’est pas en lien avec les travaux réalisés par la société CDH, suite à son premier rapport, mais provient d’une canalisation bouchée entre le regard du WC et le bac à graisse ; du fait de la persistance des désordres, elle n’a pu louer les pièces situées au sous-sol à la société AKOR.

Sur la responsabilité de la S.A.S. SAINT ANTOINE, elle déplore l’absence de mise en œuvre par cette société des mesures adéquates suite à une sommation qui lui a été délivrée le 24 mai 2017 d’avoir à arrêter l’eau de son commerce et d’entreprendre les travaux de réparation nécessaires, ce qui n’a fait qu’aggraver le sinistre et allonger la durée du dossier, source de troubles anormaux du voisinage pour la RIVP.

Sur la responsabilité de la société CDH, bailleur, elle souligne que l’expert a constaté que l’origine des désordres provenait d’un siphon cassé et de canalisations enterrées, ce qui justifie que soit retenue la responsabilité du bailleur dans le cadre de désordres qu’elle a dû subir qui dépassent les inconvénients normaux du voisinage.

Sur le préjudice « découlant des premiers sinistres », elle évalue sa perte de loyers depuis le mois de janvier 2017 au 20 février 2018 à hauteur de la somme de 52.000 € à parfaire, indiquant avoir régularisé le 10 novembre 2015 une convention avec la société AKOR prévoyant le versement d’un loyer mensuel de 4.000 € TTC, son préjudice ayant été réactualisé, selon dire du 19 juin 2019 à la somme de 100.000 € ; l’expert indique que les deux salles du sous-sol sont inutilisables depuis le constat d’huissier du 14 mars 2017, faisant état d’un sinistre survenu le 10 mars 2017 ; elle fait valoir que l’expert estime le préjudice évalué jusqu’au 31 décembre 2019 à la somme de 100.000,00 € TTC sur la base de 25 mois « totalement convenable » par rapport à la date d’apparition des désordres, les travaux n’ayant pu commencer que début novembre ; le sinistre de janvier 2017 est à l’origine de la suspension de la location des salles à la société AKOR, ce que confirme une attestation de son gérant indiquant avoir demandé de sous-louer les locaux du sous-sol de la RIVP à compter du 1er janvier 2017 (pièce n° 17) et rappelant que les salles n’ont pu être utilisées en 2017 à raison d’une fuite très importante qui est survenue, la RIVP n’ayant procédé à aucune facturation desdites salles ; sont communiqués en pièce n° 18 les appels de loyers de la société EUROBAIL auprès de la RIVP, mettant en exergue le montant du loyer appelé par le bailleur.

Sur le préjudice « découlant du sinistre du 16 octobre 2020 », elle souligne que la tenue des formations en présentiel a pu recommencer en septembre 2021, la société AKOR ALTERNANCE comptant dès cette période débuter lesdites formations et que, selon courrier du 15 octobre 2021 (pièce n° 23), cette société rappelle avoir été dans l’impossibilité à compter de janvier 2017 d’exploiter les locaux suite à un sinistre « dégât des eaux » et avoir été dans l’impossibilité de continuer la location en raison de l’inexploitation des locaux jusqu’au 31 décembre 2019 ; elle poursuit en précisant que depuis le mois de septembre 2020, date à partir de laquelle les formations peuvent à nouveau reprendre après la levée des contraintes sanitaires, elle voulait relouer les mêmes locaux mais que ceux-ci ont été de nouveau rendus inexploitables en raison d’un second sinistre « dégât des eaux » survenu à partir du mois d’octobre 2020 ; elle atteste de sa volonté de pouvoir louer les salles concernées situées au sous-sol auprès de la RIVP dès que les travaux de remise en état auront été achevés suite à ce second sinistre en cours ; selon constat d’huissier du 25 juillet 2022 (pièce n° 24), les locaux sont à nouveau exploitables ; l’absence d’exploitation a donc couru du mois de septembre 2021 au mois de juillet 2022, soit dix mois ; elle est en conséquence recevable et bien fondée à former une demande additionnelle à hauteur de 40.000 € au titre de la perte d’exploitation complémentaire, en sollicitant la condamnation de la MAPA de ce chef de préjudice.

En application des dispositions de l’article L. 622-22 du code de commerce, elle demande enfin au tribunal de constater qu’elle détient une créance d’un montant de 145.000 € à l’égard de la société SAINT ANTOINE au titre des deux préjudices exposés ci-avant et fondés sur les deux rapports d’expertise de Monsieur [W] et sollicite, conformément aux termes de sa déclaration de créance :
- une indemnisation au titre de la perte de loyers subie de janvier 2017 au 31 décembre 2019 à hauteur de 100.000 €,
- une indemnisation au titre de la perte de loyers subie du 1er septembre 2021 au 1er juillet 2022 à hauteur de 40.000 €,
- une indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 5.000 €.

Elle fait valoir le lien particulièrement « suffisant » entre ses demandes originelles et sa demande additionnelle, puisque la localisation des désordres provient toujours des canalisations et du siphon de la boulangerie exploitée par la S.A.S. SAINT ANTOINE, ainsi qu’il en ressort des deux rapports d’expertise de M. [W], de sorte qu’elle demande au tribunal de ne pas suivre l’argumentation soulevée par la MAPA sur « une mauvaise interprétation des dispositions de l’article 70 du code de procédure civile ».

La S.A.R.L. CDH répond en substance que :
- les désordres survenus dans le local de la RIVP sont imputables à la société Saint Antoine, qui n’a pas satisfait à la sommation du 24 mai 2017 de la RIVP et n’a jamais fait réaliser les travaux de remise en état, que la société CDH a été contrainte de faire réaliser elle-même à titre conservatoire et à ses frais avancés,
- elle n’est pas responsable des troubles causés par le défaut d’entretien du siphon se trouvant dans les locaux commerciaux, en application de l’article 606 du code civil et de l’article 6 du bail mettant à la charge du preneur l’ensemble des réparations à l’exception de celles visées à l’article 606 du code civil, outre l’article 8.1 dudit bail obligeant le preneur à maintenir « les locaux en parfait état d’entretien » et à effectuer « pendant le cours du bail et à ses frais, toutes les réparations ou remplacement de toute nature qui seraient nécessaires », l’entretien et la réparation des canalisations ne relevant pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, même lorsque celles-ci sont encastrées dans un dallage de béton (Cour d’appel de Montpellier, 13 septembre 2016, n° 14/04673), s’agissant spécifiquement des siphons, la jurisprudence précise que leur entretien pèse sur le preneur (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 20 octobre 2016, n° 13/20653),
- dans le cadre de l’activité de boulangerie, la réglementation sanitaire impose l’entretien des canalisations internes et des fosses à graisses obligatoires pour ce type d’activité (article 21.1 du règlement d’assainissement de [Localité 1]), la démonstration de l’assureur de la société SAINT ANTOINE fondée sur l’article R. 111-26 du code de la construction et de l’habitation, abrogé depuis le 30 juin 2021, n’étant pas sérieuse,
- en l’espèce, la société SAINT ANTOINE a manqué à son obligation d’entretien tant des canalisations que spécifiquement du siphon litigieux, n’ayant jamais communiqué au bailleur le moindre justificatif d’entretien des locaux malgré les demandes répétées et le commandement visant la clause résolutoire et alors que le syndic a signalé à plusieurs reprises l’absence d’entretien des canalisations imputable à la société SAINT ANTOINE (pièce n° 2, courrier du syndic du 28 septembre 2018),
- les photographies prises lors des opérations d’expertise témoignent de l’absence d’entretien des locaux par le locataire, ayant causé un nouveau dégât des eaux au mois d’octobre 2020, l’expert mentionnant dans son nouveau rapport un « manque manifeste d’entretien des réseaux d’eaux usées de la boulangerie, ainsi que son bac à graisse, lequel n’a pas été vidé, curé et nettoyé » (pièce n° 3),
- la société SAINT ANTOINE est donc seule responsable des « infiltrations des eaux constatées dans les locaux du sous-sol de la RIVP [provenant] du siphon cassé dans le couloir de la boulangerie ».

A titre subsidiaire, elle appelle en garantie son assureur depuis le 7 août 1998, la MATMUT, selon contrat « multi-garanties des collectivités et risques professionnels » incluant une garantie au titre de la responsabilité civile de l’assuré en sa qualité de « propriétaire exploitant d’un bien immobilier » situé à l’adresse « 104 rue du Faubourg St Antoine, Paris » (conditions particulières, pages 1 et 2). Elle ajoute que les conditions particulières renvoient aux conditions générales (article 22) et à l’annexe MC 204 (article 32 page 2 des conditions particulières), stipulant :
- pour le premier, une garantie contre les recours des tiers et voisins, notamment sur le fondement des anciens articles 1382 et suivants du code civil,
- pour le second, une garantie « contre les conséquences pécuniaires des responsabilités civiles » que l’assuré « peut encourir en raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers lorsque ces dommages ont pour origine les biens ou activités désignés aux Conditions particulières ».

Elle précise que l’annexe MC 204 à laquelle renvoient les conditions particulières stipule une garantie « recours des voisins et des tiers » dont le plafond s’élève à 2.000.000 €.

Elle estime la garantie de la MATMUT parfaitement mobilisable au titre du sinistre « ci-avant décrit ».

A titre reconventionnel, elle indique avoir dû prendre en charge les travaux de réparation des siphons et canalisations à titre conservatoire et sans reconnaissance de responsabilité, à hauteur de la somme de 23.636,28 € et demande, sur le fondement de l’action directe, à son assureur, la MAPA, de lui verser ladite somme, sur le fondement des dispositions de l’article L. 124-3 du code des assurances.

La SELAFA MJA, en la personne de Maître [Q] [S], mandataire judiciaire, es qualité de mandataire liquidateur de la S.A.S. SAINT ANTOINE, fait valoir que la société SAINT ANTOINE n’a commis aucune faute dans la survenance des infiltrations dont les causes sont purement accidentelles.
Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/08306 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSVUN

Elle précise que, si les infiltrations constatées par la RIVP ont pour origine un siphon de sol situé dans les locaux loués par la société SAINT ANTOINE, qui a cassé, les causes de cette casse n’ont jamais été déterminées par l’expert judiciaire, qui n’a pu que constater la vétusté du siphon (rapport, pages 40 et 41).

Elle ajoute que :
- la chronologie des opérations d’expertise retracée dans le rapport de M. [W] démontre qu’elle a mis en œuvre toutes les mesures préconisées par ce dernier et n’a nullement tardé à se conformer aux demandes et sollicitations de l’expert judiciaire, le rapport d’expertise de 2019 mentionnant une « origine » qui « semble provenir de l’arrivée d’eau privative de la boulangerie de l’immeuble voisin », sans certitude, au stade de l’engagement de la procédure d’expertise, sur la cause des désordres,
- il ne peut donc être fait grief à la société SAINT ANTOINE de ne pas avoir arrêté son alimentation en eau dès le sinistre du 10 mars 2017 alors même que la source dudit sinistre n’a été identifiée que suite au rapport du 25 janvier 2019, après de nombreuses investigations, et qu’elle ne concernait pas l’alimentation en eau mais l’évacuation,
- dès que la demande lui a été formulée par l’expert judiciaire, la société SAINT ANTOINE a cessé d’utiliser la cuisine afin que l’eau ne s’évacue plus par la canalisation identifiée comme défectueuse (rapport de 2019, pages 37 et 45),
- il est donc constant que la société SAINT ANTOINE n’a commis aucune faute ni concernant la survenance ni concernant les suites du sinistre du 10 mars 2017,
- suite au niveau sinistre constaté le 20 octobre 2020 dans les locaux loués par la RIVP, l’expert a conclu que la cause du sinistre était liée à un défaut de conception des réseaux d’évacuation de la boulangerie exploitée par la société SAINT ANTOINE, cette dernière n’étant à l’origine ni de la conception ni des travaux de mise en place des réseaux d’évacuation, de sorte qu’elle ne saurait être tenue pour responsable du défaut constaté et du sinistre survenu de ce fait,
- sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, elle estime que la RIVP doit caractériser l’anormalité des infiltrations subies au regard de leur durée et des circonstances les entourant, étant rappelé que l’origine des infiltrations n’a pu être déterminée par l’expert judiciaire qu’après deux années d’investigations et que les infiltrations d’eau n’ont été qu’intermittentes de mars à juin 2017 puis le 20 juillet 2018 ; seule la société CDH est responsable au titre de la théorie des troubles anormaux du voisinage, en sa qualité de propriétaire des lieux à l’origine des infiltrations.

Sur le préjudice invoqué par la RIVP, elle relève que :
- il résulte des pièces versées aux débats que les locaux affectés par les infiltrations ont été sous-loués par la RIVP à la société AKOR moyennant une somme de 4.000 € par mois, uniquement jusqu’au 31 décembre 2016 (pièce RIVP n° 16),
- le premier sinistre étant intervenu le 10 mars 2017, le préjudice réclamé par la RIVP ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de pouvoir sous-louer ses locaux à compter de cette date,
- or, la RIVP ne démontre ni avoir obtenu l’accord de son propriétaire, la société EUROBAIL, pour sous-louer les locaux dès avant la survenance du sinistre, soit depuis le mois de janvier 2017, alors qu’il s’agissait d’une sous-location temporaire, exceptionnellement autorisée par le propriétaire, la société EUROBAIL, le contrat de location consenti à la RIVP interdisant toute sous-location (pièce RIVP n° 15), ni avoir tenté de sous-louer ses locaux, les attestations de la société AKOR ne pouvant suffire à établir la preuve que les locaux de la RIVP étaient destinés à être sous-loués ; si cette société fait état de sa volonté de sous-louer des locaux auprès de la RIVP, cette dernière ne justifie d’aucune démarche en ce sens après la réalisation des travaux réparatoires ; en tout état de cause, la perte de chance de sous-louer doit être mesurée à la chance perdue et ne saurait être égale au manque à gagner ; aucune pièce versée aux débats ne démontre les loyers réellement acquittés auprès de la société EUROBAIL ni l’indemnisation que la RIVP a dû percevoir de son propre assureur.

A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la MAPA, assureur de la société SAINT ANTOINE, à la garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre.

La société MAPA MUTUELLE D’ASSURANCE, recherchée en qualité d’assureur de la S.A.S. SAINT ANTOINE, fait valoir en substance que :

- sur le sinistre de 2017, l’expert judiciaire n’a jamais été en mesure de constater par lui-même que l’eau en provenance de la boulangerie s’écoulait directement dans les locaux sous-loués par la RIVP, se contentant de déduire qu’il était « probable que l’eau ait trouvé un chemin pour s’écouler de la cave du [Adresse 3] vers les locaux de la RIVP » (rapport, page 37) ; cette simple probabilité paraît ténue pour engager la responsabilité d’une partie alors que seuls deux dégâts des eaux ont été relevés ; les travaux qui ont été effectués sur les canalisations situées dans la boulangerie doivent être considérés comme de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ; le bailleur, la société CDH n’a pas respecté ses propres obligations ; par application de l’article R. 111-26 du code de la construction et de l’habitation, les portions de canalisations logées à l’intérieur des planchers sont considérées comme de « gros ouvrages » ce qui tend à conforter la qualification de « grosses réparations » tandis qu’il appartient au tribunal d’appliquer la loi telle qu’elle existait au moment des faits, peu important qu’une abrogation soit intervenue postérieurement ; il existe d’autres jurisprudences contraires à celles citées par la société CDH mettant à la charge du bailleur les travaux relatifs à des tuyauteries encastrées (Civ. 3ème, 2 juin 2010, n° 09-13.749 : Tribunal Judiciaire de [Localité 1], 18ème chambre – 1ère section, 18 mars 2024, n° 19/15157) ; au cas d’espèce, la fuite ne provient pas directement du siphon mais aussi de la tuyauterie qui en est la suite laquelle s’est brisée pour une raison inconnue de l’expert judiciaire ; cette rupture peut d’ailleurs être antérieure au défaut d’entretien reproché à la société SAINT ANTOINE,

- sur le sinistre de 2020, le défaut d’entretien n’est manifestement pas la cause exclusive du sinistre, l’expert mentionnant la présence d’une contre-pente, comme seconde cause des désordres et le défaut d’entretien semblant, tout au plus, avoir accéléré le bouchon dans la canalisation ; il repose sur le bailleur une obligation de délivrance conforme et la présence d’une tuyauterie en contre-pente va à l’encontre de cette obligation ; la mise aux normes d’une tuyauterie pour en modifier la pente ou la gravité ne constitue pas l’exécution d’un simple entretien mais bien la réalisation de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ; le sinistre de 2020 aurait pu ne pas se produire si les réseaux de tuyauterie du bailleur avaient été correctement conçus lors de leur pose,

- sur les préjudices allégués par la RIVP, en lien avec le sinistre de 2017, la perte locative alléguée constitue, au mieux des intérêts de la RIVP, une perte de chance dont le caractère indemnisable est loin d’être évident dans le cadre ce litige, en ce que :
* selon bail signé entre la société FONCIERE NATIONAL et la RIVP (pièce RIVP n° 1), les locaux sous-loués objets du présent litige portent sur une surface située au sous-sol « à usage d’archives et de réserves », cet objet étant sans rapport avec la location dont bénéficiait la société AKOR qui réalisait des formations scolaires dans le sous-sol de l’immeuble,
* le bail interdisait la sous-location,
* le nouveau bailleur, la société EUROBAIL, a autorisé la RIVP, à titre exceptionnel, à sous-louer temporairement les locaux du sous-sol à la société AKOR, en 2015, étant précisé que le contrat de sous-location signé entre la RIVP et la société AKOR (pièce RIVP 15), sur lequel porte l’accord de la société EUROBAIL, prévoyait une période d’occupation s’étendant du 26 octobre 2015 au 31 décembre 2015 de la même année ; il n’existe aucun accord de la société EUROBAIL autorisant la RIVP à sous-louer ses locaux à la société AKOR après cette période ; aucune pièce ne permet de considérer que la société AKOR serait restée sous-locataire des locaux durant toute la période revendiquée par la RIVP ; le calcul se fondant sur un loyer mensuel de 4.000 € n’est pas pertinent dès lors que ce loyer a été estimé sur la base de charges qui n’avaient été réglées durant la période d’inoccupation des locaux mais surtout parce que ce montant est présenté net d’impôts alors que la RIVP aurait nécessairement dû s’acquitter d’une imposition sur les loyers perçus ; la RIVP n’utilisait pas les locaux du sous-sol dont elle n’avait aucune utilité sauf pour en louer une partie à la société AKOR, à hauteur de 80 m², dans des conditions de licéité assez floues au regard des termes du bail interdisant non seulement la sous-location mais limitant également l’usage du sous-sol à une fonction d’archivage ; le loyer du sous-sol, hors pondération, peut être chiffré à 42.579 € par an en 2017 et 46.336 € en 2018, en faisant une simple règle de trois calculée en fonction de la surface globale louée qui est de 2.140 m² (sous-sol représentant selon l’expert une superficie de 134 m²) ; en appliquant une décote de 80 % pour tenir compte de ce qui précède, le loyer annuel de la cave aurait été de 8.515,80 € en 2017 et de 9.267,20 € en 2018, outre que le préjudice est réclamé TTC de sorte que la prétention devrait être réduite à hauteur du montant HT du loyer, le montant de l’imposition de la RIVP pouvant atteindre plus de 30 % ; la somme de 100.000 € sollicitée est donc excessive,

- sur le préjudice en lien avec le sinistre de 2020, ce préjudice est sans rapport avec la demande initiale, l’origine de la fuite ne provenant pas du même endroit que celui en lien avec le sinistre de 2017 et les causes n’étant d’ailleurs pas les mêmes puisque l’expert évoque une contre-pente ; la MAPA n’a pas été convoquée aux opérations d’expertise et la RIVP ne l’a pas fait intervenir ni de l’a avisée de cette seconde procédure de sorte que la demande de condamnation ne peut prospérer à son encontre, dès lors qu’elle repose uniquement sur un rapport d’expertise non contradictoire qui n’est pas corroboré par des éléments de preuve complémentaires ; les opérations d’expertise étaient closes le 13 juillet 2021 et l’expert précisait que les travaux pouvaient être réalisés « dès que possible » ; la MAPA n’est pas responsable de la lenteur des travaux ; ensuite, la date de réalisation des travaux n’est pas connue, faute de production d’un procès-verbal de réception, la RIVP se contentant de communiquer elle-même un constat de juillet 2022 ce qui laisse penser que les travaux étaient terminés avant cette date,

- sur les préjudices allégués par la société CDH, cette dernière a été déboutée, par arrêt du 22 janvier 2025 de la cour d’appel de [Localité 1] (pièce n° 7 produite par la MATMUT), de sa demande faute d’avoir communiqué les conditions générales de son contrat d’assurance ; après avoir remis la main sur les conditions générales de son contrat d’assurance, elle soutient que son assureur doit la garantie de toute éventuelle condamnation, ce qui revient à admettre que ces conditions générales auraient dû conduire la MATMUT à rembourser son sociétaire du coût des travaux ; la MAPA n’a pas à supporter cette situation et la société CDH en assumera les conséquences, cette dernière, qui demande à son assureur de prendre en charge le coût des travaux, ayant nécessairement admis que ceux-ci relevaient des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, lesquelles ne peuvent qu’être supportées par le bailleur.

La société d’assurance mutuelle à cotisations variables MATMUT et la S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISE, intervenante volontaire en qualité d’assureur de la S.A.R.L. CDH, font valoir que :
- à titre principal, sur l’autorité de la chose jugée, la société CDH a été condamnée, avec la société SAINT ANTOINE, à payer à la société EUROBAIL qui avait subi des dégâts des eaux la somme de 51.104,28 €, cette condamnation ayant été confirmée par arrêt de la cour du 27 octobre 2021 ; par assignation du 12 novembre 2021, la société CDH a assigné son assureur INTER MUTUELLES ENTREPRISES devant le tribunal de commerce de Paris, en invoquant son contrat d’assurance (le même que celui invoqué dans le cadre de la présente procédure) afin de solliciter sa garantie et le remboursement des sommes versées par la société EUROBAIL ; par jugement en date du 13 février 2023, le tribunal a clairement jugé que la « canalisation à l’origine du dégât des eaux n’est pas à l’intérieur de l’immeuble et donc ne fait pas partie des biens assurés de sorte que la garantie de responsabilité civile n’est pas mobilisable » et a débouté la société CDH de son appel en garantie, la cour d’appel de Paris ayant confirmé ce jugement « en toutes ses dispositions » dans un arrêt définitif du 22 janvier 2025 ; or, la société CDH se prévaut du même dégât des eaux et du même contrat d’assurance pour solliciter la garantie de la société INTER MUTUELLES ENTREPRISES dans les mêmes termes et conditions que devant le tribunal de commerce et la Cour d’appel de Paris ; cette demande se heurte donc à l’autorité de la chose jugée ;

- à titre subsidiaire, sur la « seule responsabilité de la société SAINT ANTOINE locataire », c’est « de la farine du locataire qui a bouché les canalisations, provoquant les fuites », le responsable de la boulangerie ayant en outre expliqué à l’expert « qu’il avait enlevé le bouchon de fermeture du tampon de la canalisation afin que les eaux usées s’écoulent dans la terre » ; la faute est ainsi intentionnelle ; c’est la canalisation bouchée entre le regard du WC et du bac à graisses qui « est la conséquence directe d’un manque d’entretien du bac à graisses et des réseaux d’eaux usées de la boulangerie depuis plusieurs années » (rapport, page 28) ; seule responsabilité de la société SAINT ANTOINE, preneur, est in fine susceptible d’être engagée ;

- sur « l’absence de garantie contractuelle » de la société INTER MUTUELLES ENTREPRISES, l’assureur verse aux débats les conditions générales applicables au contrat (MC1 12-01) qui mentionnent, de manière identique à l’article 31 (page 38), que le contrat ne prend en charge que les dommages causés par « des évacuations non enterrées » et des exclusions identiques (à l’article 32) ; l’expert judiciaire mentionne dans son rapport déposé le 16 décembre 2019 que le sinistre a pour cause une canalisation encastrée dans le sol de la boulangerie exploitée par la société SAINT ANTOINE ; les conditions générales du contrat excluent également les dommages « provenant d’un défaut de réparation, d’entretien ou de précautions indispensables de la part de l’assuré » ; les garanties invoquées par la société CDH ne sont pas mobilisables en ce que les sinistres ne résultent pas de conduites d’alimentation ou d’évacuation non enterrées mais bien d’une canalisation qui n’est pas présente dans les lieux loués et est enterrée ; les garanties ne sont pas non plus mobilisables du fait du locataire, qui n’a procédé à aucun entretien des canalisations et qui a sciemment ouvert un bouchon laissant les eaux s’évacuer dans la terre et endommageant les locaux de la société EUROBAIL ;

- sur les préjudices allégués (à titre subsidiaire), la RIVP, qui a agit au titre de la perte de chance, était locataire de la société EUROBAIL et prétend avoir subi une perte locative de 100.000 € au titre du sinistre du 10 mars 2017 et de 40.000 € au titre du sinistre du 20 octobre 2020 ; or, les locaux affectés par les infiltrations ont été sous-loués (sous-location temporaire, exceptionnellement autorisée par le propriétaire, la société EUROBAIL, le contrat de location consenti à la RIVP interdisant toute sous-location) par la RIVP à la société AKOR moyennant une somme de 4.000 € par mois, uniquement jusqu’au 31 décembre 2016 ; le premier sinistre est intervenu le 10 mars 2017, aucun préjudice ne pouvant être imputé à ce sinistre, d’autant que la RIVP ne démontre pas avoir obtenu l’accord de son propriétaire, la société EUROBAIL, pour sous-louer les locaux postérieurement à décembre 2016 ni avoir tenté de sous-louer les locaux ; aucune pièce n’est versée aux débats concernant les loyers réellement acquittés auprès de la société EUROBAIL ni concernant l’indemnisation que la RIVP a dû percevoir de son propre assureur.

A titre infiniment subsidiaire, la société INTER MUTUELLES ENTREPRISES (ou la MATMUT) sollicite la garantie intégrale de la MAPA, assureur de la S.A.S. SAINT ANTOINE, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

1-1 Sur les désordres, leur matérialité, leur origine, leur qualification et les responsabilités :

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

Ainsi, la théorie des troubles anormaux du voisinage a vocation à s’appliquer à tous les occupants d’un immeuble en copropriété, quel que soit le titre de leur occupation (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2005, n° 04-11.279).

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

L'obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découle des dispositions de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 7 novembre 2018, n° RG 16/01235).

Le copropriétaire bailleur est responsable de plein droit vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et des autres copropriétaires des agissements de son locataire, causant un trouble anormal du voisinage à l’ensemble de la copropriété, en application de l’article 544 du code civil et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de