TJ 75056, 25 juin 2026, RG 24/09041

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/09041 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5LRG

N° MINUTE :

Assignation du :
16 Juillet 2024

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDEURS

Monsieur [F] [N]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [D] [I] épouse [N]
[Adresse 1]
[Localité 2]

SCI LE CHANT DES PRUNIERS
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Me Anne MAS,
avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire A0286

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SIS [Adresse 2], représenté par le
Cabinet HABRIAL
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Bertrand JOLIFF
de la SELEURL JOLIFF AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire D0730
Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 24/09041 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5LRG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président
Madame Julie KHALIL, Vice-présidente
Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors des débats et de Francine MEDINA, Greffière, lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2026 tenue en audience publique devant Monsieur LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort

* * *

Exposé du litige :

Monsieur [F] [N] et Madame [D] [N] (ci-après les « époux [N] ») sont propriétaires des lots n° 7 et 12 correspondants respectivement à un appartement et à une terrasse au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La S.C.I. LE CHANT DES PRUNIERS est propriétaire au sein de l’immeuble des lots n° 1 et 15 correspondants respectivement à un appartement et à une partie de couloir cédée par la copropriété par acte du 15 mars 2017.

Conformément aux dispositions du règlement de copropriété, les lots n° 1 à 7 participent aux charges de chauffage ainsi que le lot n° 11 issu de la division du lot n° 6.

Les lots des époux [N] et de la S.C.I LE CHANT DES PRUNIERS participent aux dépenses de chauffage, consommation de combustible incluse.

Les lots n° 2 et 3 appartiennent aux époux [S], les lots n° 4 et 5 à Madame [L] et le lot n° 11 à Madame [Y].

Au cours de l’assemblée générale du 1er décembre 2022, les époux [N] ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour des questions suivantes qui ont été rejetées :
- la modification de la clé de répartition des charges de chauffage (résolution n° 19),
- la nomination, à cet effet, d’un géomètre (résolution n° 20),
- la désignation d’un bureau d’étude ayant pour mission de procéder à l’étude de la suppression du chauffage central, la dépose de la chaudière et la récupération du local chaufferie (résolution n° 21).

Par lettre en date du 8 février 2023, les époux [N] et la gérante de la S.C.I. LE CHANT DES PRUNIERS, Madame [Q], ont fait part au syndic de l’existence d’erreurs dans la répartition des charges, ainsi que d’incohérences, et ils ont sollicité le remboursement d’un trop versé.

Le syndic leur a opposé un refus et la clé de charges de chauffage, telle que prévue dans le règlement de copropriété, a été appliquée lors de l’exercice 2022/2023, sans qu’une régularisation soit intervenue pour rectifier les erreurs alléguées de répartition.

Au cours de l’assemblée générale du 29 avril 2024, les copropriétaires ont rejeté les résolutions suivantes :
- la régularisation des comptes de la clé chauffage sur la période du 1/07/2018 au 30/06/2022 (résolution n° 6),
- l’installation d’un dispositif permettant l’individualisation des frais de chauffage (résolution n° 14),
- la réalisation des travaux de suppression de la chaudière du chauffage central (résolution n° 16),
- la nomination d’un bureau d’étude pour le changement de l’installation de chauffage actuelle (résolution n° 17).

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, Monsieur [F] [N] et Madame [D] [N] et la S.C.I LE CHANT DES PRUNIERS ont fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 17ème afin de solliciter l’annulation des résolutions n° 6 et 14 de l’assemblée générale du 29 avril 2024, la condamnation sous astreinte du syndicat à poser des répartiteurs de frais de chauffage, le remboursement d’un trop versé de charges et l’indemnisation d’un préjudice financier.

Une assemblée générale s’est tenue le 17 décembre 2024 et a refusé de régulariser les comptes afférents aux charges de chauffage sur la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2022 (résolution n° 15), période pendant laquelle une clé de charges prétendument erronée aurait été appliquée, et d’indemniser les époux [N] et la S.C.I. LE CHANT DES PRUNIERS du préjudice financier subi en l’absence d’installation d’un dispositif d’individualisation des frais de chauffage (résolution n° 16).

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, Monsieur [F] [N] et Madame [D] [N] et la S.C.I. LE CHANT DES PRUNIERS demandent au tribunal de :

Vu les articles 11, 24-9 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 6-2 et 45-1 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article L. 174-2 du code de la construction et de l'habitation,
Vu l’article 1240 du code civil,

Dire Monsieur et Madame [N] et la SCI LE CHANT DES PRUNIERS recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence,
Annuler les résolutions n° 6 et 14 de l’assemblée générale du 29 avril 2024,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à poser des répartiteurs des frais de chauffage,

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard commençant à courir à compter du jugement à intervenir,

Dire que le tribunal se réservera la liquidation de l’astreinte,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à verser à Monsieur et Madame [N] la somme de 500,69 € au titre de la restitution du trop versé de charges,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris à verser à la SCI LE CHANT DES PRUNIERS la somme de 1639,24 € au titre de la restitution du trop versé de charges,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à verser à Monsieur et Madame [N] la somme de 2.709,35 € (à parfaire) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi en l'absence d'installation de dispositif d'individualisation des frais de chauffage,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris à verser à la SCI LE CHANT DES PRUNIERS la somme de 1.242,56 € (à parfaire) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi en l'absence d'installation de dispositif d'individualisation des frais de chauffage,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris à verser à Monsieur et Madame [N] la somme de 2500 € et à la SCI LE CHANT DES PRUNIERS la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anne MAS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir,

Dire et juger que Monsieur et Madame [N] et la SCI LE CHANT DES PRUNIERS seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 17ème demande au tribunal de :

Vu l’article 750-1 du code de procédure civile,
Vu loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10 et 42,
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
Vu les articles 1240, 2224 du code civil,
Vu l’article L. 174-2 du Code de la construction et de l’habitation,
Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

Déclarer Monsieur et Madame [N] ainsi que la SCI DU CHANT DES PRUNIERS CARVAILLO irrecevables en leurs demandes,

Débouter Monsieur et Madame [N] ainsi que la SCI DU CHANT DES PRUNIERS CARVAILLO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,
Condamner Monsieur et Madame [N] ainsi que la SCI DU CHANT DES PRUNIERS CARVAILLO irrecevables en leurs demandes à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 17ème, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 16 avril 2026, a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

Motifs de la décision :

I - Sur les demandes d’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 29 avril 2024 et de remboursement de charges trop perçues formées par les époux [N] et la S.C.I. LE CHANT DES PRUNIERS :

Les époux [N] et la S.C.I. LE CHANT DES PRUNIERS sollicitent le remboursement de charges indûment versées du fait de l’application d’une clé de charges de chauffage erronée. Ils soutiennent sur le fondement de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 6-2 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 que :
- le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit la répartition des charges de chauffage suivante : 652/10.000ème pour le lot n° 1 ; 1.630/10.000ème pour le lot n° 2 ; 1.414/10.000ème pour le lot n° 3 ; 1.576/10.000ème pour le lot n° 4 ; 1.467/10.000ème pour le lot n° 5 ; 1.576/10.000ème pour le lot n° 6 et 1.685/10.000ème pour le lot n° 7,
- pendant plusieurs années, la clé appliquée par erreur a été la suivante : 1.272/10.141ème pour le lot n° 1 ; 1.002 /10.141ème pour le lot n° 2 ; 2.112/10.141ème pour le lot n° 3 ; 2.307/10.141ème pour le lot n° 4 ; 2.088/10.141ème pour le lot n° 7 ; 1.360/10.141ème pour le lot n° 11,
- les époux [N] se sont ainsi vu imputer 2.088/10.141ème au lieu de 1.685/10.000ème,
- la S.C.I. LE CHANT DES PRUNIERS s’est vue imputer à tort 1.272/10.141ème au lieu de 652/10.000ème,
- les demandeurs sont donc fondés à demander le remboursement de l’indu des charges de chauffage appelées sur la base d’une clé inexistante,
- les approbations de comptes ne font pas obstacle à ce que les copropriétaires critiquent la répartition individuelle à laquelle procède le syndic à leur égard,
- le trop-perçu correspond à la différence entre le montant des charges de chauffage calculé sur la base de la grille irrégulièrement appliquée et le montant des charges tel qu’il résulte de l’application de la clé de répartition prévue par le règlement de copropriété,
- les époux [N] sont propriétaires des lots n° 7 et 12 depuis le 1er octobre 2021,
- ils sont fondés à solliciter la restitution de 238,69 euros au titre de l’exercice 2020/2021 et 262 euros au titre de l’exercice 2021/2022,
- la S.C.I. LE CHANT DES PRUNIERS est propriétaire des lots n° 1 et 15 depuis le 15 mars 2017 et est donc fondée à réclamer la restitution de 328,62 euros sur l’exercice 2017/2018 ; 306,22 euros sur l’exercice 2018/2019 ; 198,02 euros sur l’exercice 2019/2020 ; 384,43 euros sur l’exercice 2020/2021 ; 421,95 euros sur l’exercice 2021/2022.

Ils opposent aux arguments du syndicat des copropriétaires que :
- l’approbation des comptes de l’exercice 2020/2021 est intervenue lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2021, postérieurement à l’acquisition par les époux [N] de leur lot,
- le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses fonctions.

Sur l’annulation de la résolution n° 6, ils soutiennent sur le fondement de l’abus de majorité que :
- la résolution n° 6 est relative à la régularisation des comptes de la clé chauffage sur la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2022,
- cette résolution a été rejetée, les époux [S] et Madame [L] qui ont la majorité des voix s’y étant opposés,
- la clé de charges dont il a été fait irrégulièrement application était favorable à Madame [L], qui - au regard du tableau annexé à la convocation - est redevable de la somme de 2.090,34 euros au titre de la régularisation des charges de chauffage,
- la régularisation des comptes conformément à la clé de répartition prévue dans le règlement de copropriété aurait dû être adoptée afin de remédier aux violations de ce dernier,
- le refus d’approuver une telle résolution constitue un abus de majorité,
- la décision attaquée a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif et au détriment du groupe minoritaire.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, ils opposent que :
- l’utilisation de radiateurs individuels au lieu du chauffage collectif ne nécessite aucune autorisation de l’assemblée générale dès lors que les radiateurs sont des parties privatives,
- l’installation de radiateurs individuels n’exonère pas les copropriétaires qui se sont désolidarisés du chauffage collectif de leurs charges de chauffage,
- elle n’autorise pas non plus la copropriété à appliquer une nouvelle clé de répartition de charges non approuvée par l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] répond, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, que :
- le chauffage collectif est toujours accessible aux lots des demandeurs, puisque les colonnes d’alimentation demeurent et sont tant accessibles que disponibles,
- Mme [Q] a communiqué à la copropriété en 2018 un devis de la société V-THERM, chauffagiste, démontrant que la pose d’un radiateur sur le circuit de chauffage collectif était techniquement possible,
- les colonnes montantes contribuent au chauffage des lots, même ceux qui ont fait l’objet d’une installation de chauffages individuels en leur sein,
- la S.C.I. LE CHANT DES PRUNIERS a été condamnée par un jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 6 mai 2022 au paiement de sa quote-part de charges, celle-ci ne justifiant d’aucune désolidarisation avec le chauffage commun,
- la décision prise par l’assemblée générale du 29 avril 2024 de ne pas procéder à une régularisation des charges pour la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2022 ne lèse pas des propriétaires minoritaires au bénéfice des copropriétaires majoritaires,
- les modifications de radiateurs au sein des lots des demandeurs constituent une décision prise unilatéralement par les propriétaires de ces lots, sans autorisation préalable de l’assemblée générale,
- parmi les copropriétaires ayant voté contre la résolution n° 6 figure Monsieur [S] qui aurait pourtant bénéficié de ce vote,
- tout élément tiré de l’assemblée générale postérieure du 17 décembre 2024 est inopérant à démontrer l’existence d’un abus de majorité d’une assemblée générale antérieure,
- en tout état de cause, la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 17 décembre 2024, n’a fait qu’approuver le modificatif de règlement de copropriété établi sur la base du géomètre procédant aux modifications qui s’imposaient du fait de la loi ALUR,
- la demande de la S.C.I. LE CHANT DES PRUNIERS de remboursement sur les exercices 2017/2018 à 2021/2022 est partiellement prescrite,
- les demandeurs ne peuvent prétendre à aucun remboursement pour avoir approuvé leurs comptes individuels à travers le vote des comptes de la copropriété et toujours à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés.

* * *

1.1 Sur la demande de remboursement du trop-perçu des charges chauffage :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue de manière impérative deux catégories de charges, réparties différemment entre les copropriétaires :
- les charges dites spéciales (alinéa 1er), à savoir les services collectifs (chauffage, distribution d’eau, d’électricité, de gaz, enlèvement des ordures ménagères etc.) et éléments d’équipements communs (ascenseurs, système de chauffage collectif, antennes collectives etc.) qui doivent être réparties entre les copropriétaires « en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot »,
- et les charges dites générales (alinéa 2) de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, qui sont réparties entre les copropriétaires « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots » (entretien et réparation du gros œuvre de l’immeuble, nettoyage des parties communes, honoraires du syndic, frais de fonctionnement du syndicat, primes d’assurances, frais de justice et de procédure exposés par le syndicat, etc.)

Par ailleurs, ledit article indique en son alinéa 3 que « le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacun des catégories de charge et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».

En outre, et en application de l’article 1er du décret du 17 mars 1967, le règlement de copropriété doit énoncer, pour chaque service collectif ou élément d’équipement commun, la répartition des dépenses entre les lots, de préférence par la fixation de « pourcentages » (tantièmes de charges, méthode habituellement adoptée) ou au moins par l’indication des bases de répartition (par ex. selon le volume d’air à chauffer pour les frais de chauffage collectif), dès lors que ces charges ne sont pas individualisées (précision issue du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020).

Le règlement de copropriété peut parfaitement fixer les bases de répartition des charges de chauffage en fonction de l'importance des surfaces de chauffe, comme le permet l'article 1er du décret du 17 mars 1967 (ex. : Civ. 3ème, 27 février 1991, n° 89-16352), une telle répartition étant admise, en application des critères posés au premier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, il est indifférent que les lots ne soient pas effectivement raccordés à l'installation collective de chauffage, par ex. pour de simples convenances personnelles, dès lors qu’ils sont techniquement susceptibles d'être raccordés au chauffage collectif et qu'ils présentent donc une utilité objective à l'égard de ces lots (ex. : Civ. 3ème, 13 avril 1988, n° 87-10.746,; Cour d'appel de Paris, 19ème chambre section A, 26 janvier 1998, n° RG 91/15929), peu important l'utilisation effective qui en est faite (Civ. 3ème, 28 mars 2006, n° 04-19.115).

L’article 11, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « sous réserve des dispositions de l'article 12 (...), la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ». Cet article est d'ordre public.

Enfin, en application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En l’espèce, il résulte du règlement de copropriété produit, aux termes d’un chapitre 10 intitulé « charges particulières », la stipulation suivante :
« 2° - Chauffage centrale
L’installation de chauffage central sera la propriété commune des seuls copropriétaires des lots ci-dessus énumérés, au prorata des parts sous indiquées :
Lot n° 1 (un) six cent cinquante-deux parts : 652
Lot n° 2 (deux) mille six cent trente parts : 1630
Lot n° 3 (trois) mille quatre cent quatorze parts : 1414
Lot n° 4 (quatre) mille cinq cent soixante-seize parts : 1576
Lot n° 5 (cinq) mille quatre cent soixante-sept parts : 1467
Lot n° 6 (six) mille cinq cent soixante-seize parts : 1576
Lot n° 7 (sept) mille six cent quatre-vingt-cinq parts : 1685
Total : dix mille parts : 10000 ».

Il ressort des éléments de la procédure, non contestés en défense, que :
- les époux [N] sont propriétaires des lots n° 7 et 12, et ce depuis le 1er octobre 2021, et la SCI LE CHANT DES PRUNIERS est propriétaire des lots n° 1 et 15 depuis le 15 mars 2017,
- les époux [N] se sont ainsi vus imputer au titre des charges de chauffage 2088/10141 tantièmes au lieu de 1685/10000 tantièmes prévus au règlement de copropriété pour le lot n° 7 et la SCI LE CHANT DES PRUNIERS 1272/10141 tantièmes au lieu de 652/10000 tantièmes prévus au règlement de copropriété pour le lot n° 1,
- par courriers en date des 9 et 23 avril 2023, les demandeurs ont sollicité l’application de la bonne clé de répartition pour les charges chauffage, telle que prévue par le règlement de copropriété,
- l’application de la stipulation du règlement de copropriété relative aux charges de chauffage a été faite à compter de l’exercice 2022/2023.

Les demandeurs sollicitent dès lors dans le cadre de la présente procédure la restitution des charges chauffages trop-perçues pour les exercices 2020/2021 et 2021/2022 pour les époux [N] et pour les exercices 2017/2018 à 2021/2022 pour la SCI LE CHANT DES PRUNIERS.

Le syndicat des copropriétaires soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle des demandes de cette dernière.

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 soumet les actions personnelles relatives à la copropriété entre un copropriétaire et le syndicat à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

En application de ce texte, la demande de la SCI LE CHANT DES PRUNIERS est partiellement prescrite. En effet, l’assignation a été délivrée le 16 juillet 2024. Dès lors, en application du délai de prescription quinquennale, les demandes de restitution de l’indu portant sur les charges antérieures au 16 juillet 2019 sont prescrites.

En conséquence, les demandes de la SCI LE CHANT DES PRUNIERS sont irrecevables pour les charges de chauffage des exercices 2017/2018 et 2018/2019. Elles restent recevables pour les exercices postérieurs soit de 2019/2020 à 2021/2022.

Sur le fond, il convient de rappeler que l’approbation des comptes par un copropriétaire ne fait pas obstacle à ce que celui-ci conteste la répartition individuelle à laquelle procède le syndic à son égard. Ainsi, l’approbation des comptes de la copropriété n’emporte pas approbation des comptes individuels des copropriétaires (Cass. Civ. 3ème, 1er février 2018, n° 16-26.992 ; Cass. Civ. 3ème, 11 juill. 2019, n° 18-19.961).

Il est annexé à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2024 un tableau récapitulant les trop ou moins perçus par copropriétaire qui a été annexé à la convocation à l’assemblée générale du 29 avril 2024. Il est également produit aux débats :
- les régularisations individuelles de charges,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 octobre 2018 approuvant les comptes de l’exercice 2017/2018,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 octobre 2019 approuvant les comptes de l’exercice 2018/2019,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 octobre 2019 approuvant les comptes de l’exercice 2019/2020,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 novembre 2021 approuvant les comptes de l’exercice 2020/2021,
- le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er décembre 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021/2022.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il est justifié que les époux [N] ont, pour les exercices 2020/2021 et 2021/2022, versé indûment la somme de 500,69 € au titre des charges de chauffage se décomposant comme suit :
- au titre de l’exercice 2020/2021 : (1314,14 – 1075,45) 238,69 €,
- au titre de l’exercice 2021/2022 : (1442,43 – 1180,43) 262 €.

Il convient de préciser que les époux [N] sont fondés à solliciter le remboursement du trop versé de charges afférentes à l’exercice 2020/2021, en application de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 précise que “le trop ou moins-perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes”, l’approbation des comptes de cet exercice étant intervenue lors de l’assemblée générale du 16 novembre 2021, soit postérieurement à l’acquisition par les époux [N] de leurs lots.

S’agissant de la SCI LE CHANT DES PRUNIERS, il est justifié qu’elle a indûment versé la somme de 1.004,40 € au titre des charges de chauffage se décomposant comme suit :
- au titre de l’exercice 2019/2020 : (412,38 - 214,36) 198,02 €,
- au titre de l’exercice 2020/2021 : (800,57 - 416,14) 384,43 €,
- au titre de l’exercice 2021/2022 : (878,71 - 456,76) 421,95 €.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux demandeurs les sommes susmentionnées au titre de la restitution du trop versé de charges de chauffage.

1.2 Sur l’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 29 avril 2024

Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires, ou qu’elle est prise dans l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains copropriétaires.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10924) ou a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146).

En l’espèce, la résolution n° 6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2024 discutée est rédigée comme suit :

« Résolution 6 : Approbation de la régularisation des comptes de la « Clé Chauffage » sur la période du 01/07/2017 au 20/06/2022

L’assemblée générale, approuve la régularisation des comptes de charges de la « CLE CHAUFFAGE » sur la période du 01/07/2017 au 20/06/2022 selon le tableau annexé en pièce jointe, tant en leur forme, teneur, imputation et répartition.

Annexes :
Tableau de régularisation « CLE CHAUFFAGE »
Courrier Monsieur [N] et SCI le Chant des [Adresse 4]

Résultat du vote :
Ont voté pour : 3 copropriétaires représentant 3913/10000 tantièmes
Mlle [Y] (1576), SCI LE CHANT DES PRUNIERS (652), M./MME [N] (1685),
Ont voté contre : 3 copropriétaires représentant 6087/10000 tantièmes.
Cette résolution est rejetée à la majorité des voix exprimées, soit 6087/10000 tantièmes ».

Ainsi, la résolution n° 6 est relative à la régularisation des comptes de la clé chauffage sur la période du 1er juillet 2018 au 30 juin 2022, en raison de l’application de la mauvaise clé de répartition de ces charges sur cette période.

Il résulte de ce qui précède que la clé de répartition pour les charges de chauffage telle que prévue au règlement de copropriété n’a pas été appliquée sur la période concernée par la résolution litigieuse (motif pour lequel le syndicat des copropriétaires est également condamné à rembourser aux demandeurs le trop perçu de ces charges).

La résolution discutée visait donc à procéder à la régularisation de cette situation qui favorisait les copropriétaires majoritaires puisque la répartition des charges avait été faite selon des tantièmes de charges de chauffage surélévalués au préjudice des copropriétaires requérants. Cette résolution a été rejetée par le vote de ces mêmes copropriétaires majoritaires.

Par ailleurs, la décision de régulariser les comptes conformément à la clé de charges chauffage applicable et prévue au règlement de copropriété aurait dû être adoptée afin de remédier aux violations des clauses du règlement de copropriété, l’intérêt collectif de la copropriété supposant une répartition juste des charges (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 - Chambre 2, 8 novembre 2023, n° 21/11928). Dès lors, le rejet par les copropriétaires de la résolution n° 6 apparaît contraire à l’intérêt collectif dans la mesure où il revient à entériner une violation des dispositions du règlement de copropriété, charte commune de l’immeuble en copropriété ayant valeur contractuelle.

En conséquence, le refus d’approuver une telle résolution constitue un abus de majorité, étant précisé que l’utilisation de chauffage individuel par les demandeurs au lieu du chauffage collectif est sans incidence puisqu’une telle installation et/ou un tel usage n’exonère(nt) pas les copropriétaires du paiement de leurs charges communes de chauffage.

Ainsi, la résolution n° 6 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 29 avril 2024 sera annulée.

II - Sur les demandes d’individualisation des frais de chauffage, d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 29 avril 2024 et de condamnation à installer des répartiteurs de frais de chauffage formées par les époux [N] et S.C.I. LE CHANT DES PRUNIERS

Les époux [N] et la S.C.I. LE CHANT DES PRUNIERS sollicitent que les frais de chauffage soient individualisés. Ils avancent, sur le fondement des articles 24-9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, L. 174-9 et L. 185-4 du code de la construction et de l’habitation, que :
- la société AGOTHERM missionnée par le syndicat des copropriétaires a conclu aux termes d’un rapport en date du 2 août 2021 que la copropriété ne fait pas partie des exclusions mentionnées à l’article 1er de l’arrêté du 6 septembre 2019,
- ce rapport précise qu’il est possible et rentable d’installer des répartiteurs de chauffage,
- la copropriété encourt jusqu’à la mise en conformité une sanction pécuniaire de 1.500 euros par logement et par an.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, ils soulignent que :
- ils ne s’opposent pas à l’adoption d’un modificatif permettant de régulariser les annexions par certains copropriétaires de parties communes sans décision préalable de l’assemblée générale,
- c’est à la condition que cela ne crée pas de droits au profit de copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires,
- le modificatif établi par la société GEOMETRIS a été dicté par les époux [S] et Madame [L] et ne saurait être accepté,
- ce modificatif a été accepté au cours de l’assemblée générale du 17 décembre 2024, la résolution afférente ayant été soumise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, contraignant les demandeurs à initier une nouvelle procédure,
- il est évident que les appartements qui ne sont pas ou plus raccordés à l’installation de chauffage ne consomment pas d’énergie et qu’il est donc totalement inutile d’y installer des répartiteurs,
- Madame [L], chargée par le syndic de recevoir le technicien de la société AGOTHERM, n’a pas fait visiter les appartements des demandeurs,
- c’est donc à tort que le syndicat des copropriétaires allègue désormais que le rapport de la société AGOTHERL ne serait pas probant.

Sur l’annulation de la résolution n° 14, ils font valoir sur le fondement de l’abus de majorité que :
- la résolution n° 14 est relative à l’installation d’un dispositif permettant l’individualisation des frais de chauffage,
- Madame [Y], les époux [S] et Madame [L] dont les appartements sont raccordés à l’installation collective de chauffage se sont opposés à cette résolution,
- ils préfèrent que les frais afférents à leur consommation individuelle de combustible soient répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes plutôt que de les payer individuellement,
- ainsi que rappelé précédemment, cette décision est contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation,
- il est anormal que les demandeurs participent aux frais de consommation individuelle de combustible des copropriétaires raccordés à l’installation de chauffage collective,

Ils répondent au syndicat des copropriétaires que l’article R. 131-3 du code de la construction et de l’habitation invoqué par le syndicat des copropriétaires n’est plus en vigueur depuis plusieurs années.

En conséquence de ce qui précèdent, les demandeurs soutiennent que doivent être installés des répartiteurs des frais de chauffage, en ajoutant que :
- la société AGOTHERM précise que la configuration actuelle des installations de chauffage ne permet pas la mise en place de compteurs calorifiques mais que la mise en place de répartiteurs de chauffage est techniquement possible,
- le syndicat des copropriétaires devait procéder avant le 25 octobre 2020 à la mise en place de tels répartiteurs,
- s’agissant de travaux rendus obligatoires par la loi, le syndicat des copropriétaires devra être condamné sous astreinte de 500 euros par jours de retard commençant à courir à compter du jugement à intervenir à les réaliser.

Enfin les demandeurs soutiennent avoir subi un préjudice financier. Ils expliquent sur le fondement de l’article 1240 du code civil et du décret du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs, que :
- l’absence d’installation d’un dispositif d’individualisation des frais de chauffage est préjudiciable aux demandeurs contraints de participer à hauteur de leurs tantièmes à la consommation individuelle des autres copropriétaires de l’immeuble,
- conformément au décret du 23 avril 2012 susvisé, le taux de charge fixe des charges de combustibles réparties selon la grille de chauffage est fixé à 30 %, les 70 % restant étant répartis en fonction des index relevés,
- le préjudice des époux [N] s’élève donc à 2.709,35 euros à parfaire et celui de S.C.I. LE CHANT DES PRUNIERS s’élève à 1.242,56 euros à parfaire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] oppose que :
- les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un abus de majorité dans l’adoption de la résolution n° 14,
- plusieurs copropriétaires autres que les demandeurs ont réclamé l’intervention d’un géomètre pour permettre une mise à jour des surfaces effectives des lots et en conséquence une adaptation des charges générales et de chauffage,
- c’est à cette occasion que la société GEOMETRIS est intervenue et a réalisé un devis au mois de juin 2023, entériné à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires,
- cette société a établi un projet de modificatif de règlement de copropriété,
- les demandeurs n’ont émis aucune remarque sur le travail de la société GEOMETRIS et ont pourtant voté contre le modificatif à l’assemblée générale du 29 avril 2024,
- ils bloquent ainsi sa mise en œuvre alors qu’ils l’ont réclamé,
- dans le même temps, ils assignent le syndicat des copropriétaires pour se plaindre et solliciter des remboursements de charges qu’ils considèrent indues,
- la demande d’installation de répartiteurs au sein de l’immeuble ne saurait être valablement fondée sur l’article L. 174-2 du code de la construction et de l’habitation,
- en effet, la détermination de la consommation de chauffage par la pose de répartiteurs implique qu’ils soient installés et posés sur les radiateurs de tous les logements,
- or, les lots n° 1 et 7 n’ont plus de radiateurs, faisant obstacle à la pose de répartiteurs,
- le rapport de la société AGOTHERM n’est pas probant dans ses constatations car Madame [L] n’a pas fait visiter au technicien les appartements des demandeurs,
- ce rapport mentionne bien que sur les sept logements de la copropriété, deux se sont déraccordés du chauffage collectif,
- ces deux lots ne sont pas mentionnés comme pris en compte dans le rapport,
- la société AGOTHERM écrit ne se prononcer ni sur le coût ni sur l’obligation d’individualisation des frais de chauffage,
- il n’est dès lors techniquement pas possible de procéder sur tous les logements à la pose de répartiteurs de chauffage pour mesurer individuellement la consommation d’eau dans chaque logement privatif de cette copropriété,
- les demandeurs ne sauraient déroger aux principes d’équité et d’égalité des copropriétaires dans la répartition des charges.

***

2.1 Sur la demande sous astreinte d’installation par le syndicat des copropriétaires de répartiteurs de frais de chauffage :

L’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 1er que « Lorsque l'immeuble est pourvu d'une installation centrale de chauffage, de froid ou d'eau chaude sanitaire, commune à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif, et est soumis à l'obligation d'individualisation des frais en application de l'article L. 174-2 du code de la construction et de l'habitation, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'immeuble d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet ».

L’article L. 174-2 du code de la construction et de l'habitation dispose, quant à lui, que « tout bâtiment collectif d'habitation ou mixte pourvu d'une installation centrale de chauffage doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. Tout bâtiment collectif d'habitation ou mixte pourvu d'une installation centrale de froid doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif. Le propriétaire de l'immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic s'assure que l'immeuble comporte des installations répondant à ces obligations.
Nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires, les frais de chauffage, de refroidissement et de fourniture d'eau chaude mis à la charge des occupants comprennent, en plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur et de froid calculées comme il est dit ci-dessus.
Un décret pris en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application du présent article, notamment la part des frais fixes mentionnés au précédent alinéa, les délais d'exécution des travaux prescrits, les caractéristiques techniques et les fonctionnalités des installations prévues au premier alinéa ainsi que les cas et conditions dans lesquels il peut être dérogé en tout ou partie aux obligations prévues au même premier alinéa, en raison d'une impossibilité technique ou d'un coût excessif au regard des économies attendues.
Lorsqu'il n'est pas rentable ou techniquement possible d'utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l'installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Dans ces cas, d'autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif sont envisagées. Un décret en Conseil d'Etat précise le cadre de mise en place de ces méthodes ».

En l’espèce, la société AGOTHERM a été missionnée par le syndicat des copropriétaires pour réaliser un rapport sur la mise en place de compteurs d’énergie au sein de l’immeuble ainsi qu’une étude relative à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage. Ce rapport en date du 2 août 2021 est produit au débat et mentionne que :
- « la distribution hydraulique de chauffage au sein de la résidence n’a pas été conçue pour un bâtiment d’habitation collective. […] Ainsi, la configuration actuelle des installations de chauffage ne permet pas la mise en place de compteurs calorifiques »,
- « cette situation ne permet pas la mise en place de compteur individuel d’énergie dans chaque appartement. Le réseau vertical de chauffage sur lequel sont piqués une grande partie des radiateurs dessert donc plusieurs locaux chauffés ».

En conclusion, la société AGOTHERM indique que « la configuration actuelle des installations de chauffage ne permet pas la mise en place de compteurs calorifiques. La mise en place de répartiteurs de chauffage reste techniquement possible. […] Il est à noter que, les répartiteurs de chauffage ne permettent pas de mesurer directement une quantité de chaleur consommée et exprimée en unité d’énergie […] contrairement aux compteurs d’énergie thermique ».

Il ressort de ces éléments d’une part qu’aux termes de l’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires n’a pas d’obligation d’installer un dispositif d’individualisation des charges de chauffagen le syndic ayant seulement l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour le vote d’un tel dispositif qui reste dès lors soumis à l’appréciation souveraine de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il résulte des éléments de la procédure qu’il a été inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale litigieuse le vote de ce dispositif. C’est l’objet de la résolution n° 14 ci-après discutée et qui a été rejetée par les copropriétaires.

Par ailleurs, l’obligation d’installer un dispositif permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif résultant de l’article L. 174-2 du code de la construction et de l’habitation ne s’impose que lorsque la technique le permet. Il en est de même pour la pose de répartiteurs des frais de chauffage individuels qui doit techniquement possible mais également rentable.

Or, il s’évince clairement du rapport de la société AGOTHERM que la pose de compteurs individuels n’est pas possible techniquement au sein de l’immeuble litigieux en raison de sa configuration. S’agissant de la mise en place de répartiteurs de chauffage, le rapport indique qu’elle est possible techniquement mais précise également que ces répartiteurs ne permettront pas de calculer la quantité de chaleur consommée. Dès lors, ce système n’apparaîtrait pas efficace pour permettre une individualisation des frais de chauffage.

En tout état de cause, et de manière surabondante, il sera relevé qu’il n’appartient au tribunal de se substituer à l’appréciation souveraine de l’assemblée générale des copropriétaires sur ce point.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de ce chef de demande.

2.2 Sur la demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 avril 2024 :

En l’espèce, la résolution n° 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2024 discutée est rédigée comme suit :

« Résolution 14 : Installation d’un dispositif permettant l’individualisation des frais de chauffage

Vous trouverez ci-joint :
Devis de la société OCEA

L’assemblée générale décide de faire poser, en application de l’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 modifié, des répartiteurs permettant l’individualisation des frais de chauffage par l’entreprise OCEA pour un coût unique de 0 € TTC.
Les copropriétaires devront faciliter l’accès à leur parties privatives pour permettre aux techniciens d’entreprendre les travaux nécessaires.

La dépense sera intégrée dans le budget de charges courantes (rubrique « CHARGES CHAUFFAGE »).

[…]

Résultat du vote :
Ont voté pour : 2 copropriétaires représentant 2337/10000 tantièmes
SCI LE CHANT DES PRUNIERS (652), M./MME [N] (1685),
Ont voté contre : 4 copropriétaires représentant 7663/10000 tantièmes.
Cette résolution est rejetée à la majorité des voix exprimées, soit 6087/10000 tantièmes ».

En conséquence de ce qui précède (cf point 2.1), les demandeurs échouent à démontrer que le rejet de la résolution litigieuse par les copropriétaires est contraire à l’intérêt collectif ou qu’elle a été prise dans le seul intérêt des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires, alors qu’il a été retenu ci-dessus que le rapport de la société AGOTHERM indique que la pose de compteurs individuels n’est pas possible techniquement au sein de l’immeuble litigieux en raison de sa configuration et n’établit pas que la pose de répartiteurs de chauffage, si elle est techniquement possible, est rentable ou permettrait efficacement une individualisation des frais de chauffage.

Dès lors, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un abus de majorité et seront déboutés de ce chef de demande.

2.3 Sur les demandes d’indemnisation de préjudices financiers :

Les demandeurs fondent leur demande sur l’article 1240 du code civil.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour engager la responsabilité civile délictuelle sur le fondement de la faute, le demandeur doit rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, pour les mêmes motifs que ceux développés aux points 2.1 et 2.2, les demandeurs ne rapportent pas la preuve que l’absence ou le refus d’installation de répartiteurs de frais de chauffage est constitutif d’une faute de la part du syndicat des copropriétaires et ils seront donc déboutés de leurs demandes d’indemnisation de leurs préjudices financiers.

III - Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Anne MAS.

Le syndicat des copropriétaires sera par ailleurs condamné au paiement de la somme de 2.000 euros aux époux [N] et de la somme de 2.000 euros à la SCI LE CHANT DES PRUNIERS au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Les demandeurs seront déboutés du surplus non justifié de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,