TJ 75056, 25 juin 2026, RG 22/06786

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 22/06786
N° Portalis 352J-W-B7G-CXD3D

N° MINUTE :

Assignation du :
08 Juin 2022

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDEUR

Monsieur [X] [C]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Maître Jean-Julien BAUMGARTNER de la SELARL JBR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0429

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic CPAB (Cabinet Parisien d’Administration de Biens), SARL
C/O CPAB
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2444

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors de la mise à disposition
Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/06786 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXD3D

DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est constitué d’un bâtiment unique élevé sur deux sous-sols, d’un rez-de-chaussée et de cinq étages.

M. [X] [C] est propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage.

Mme [Q] ET M. [B] sont propriétaires du lot n° 25, correspondant à un appartement situé au 5ème étage comprenant un accès à la terrasse du 6ème étage, et du lot n° 46 correspondant à une cave.

Lors de l’assemblée générale du 12 avril 2022, les copropriétaires ont adopté en deuxième lecture à la majorité de l’article 25 prévue par la loi du 10 juillet 1965, après rejet en première lecture à la majorité de l’article 26 de la même loi, la résolution n° 15 ainsi libellée :

« 15. DEMANDE DE Mme [Q] ET M. [B] SELON COURRIER JOINT – AUTORISATION A DONNER A MME [H] [Q] ET M. [L] [B] POUR LA REALISATION DE TRAVAUX D’EXHAUSSEMENT DE LEUR TOITURE VITREE A HAUTEUR DE L’EDICULE (article 26 loi n°65-557 du 10 juillet 1965)

Type de vote : double majorité (art. 26), impliquant une base de calcul de 10.000 tantièmes

L’assemblée générale, en application de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, après avoir pris connaissance des autorisations d’urbanismes obtenues et (ii) du dossier technique de travaux (dont les plans), le tout joint à la convocation de la présente assemblée, et après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise Madame [Q] et Monsieur [B] propriétaires des lots 25 et 46 à effectuer à leurs frais exclusifs des travaux d’exhaussement de leur toiture vitrée à hauteur de l’édicule permettant l’accès à la terrasse sur toiture.
L’assemblée générale approuve l’état descriptif de division entrainé par ces travaux (conformément au projet joint à la convocation de la présente assemblée), et donne tous pouvoirs au syndic pour signer les actes notariés modificatifs au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division.
Il est rappelé que l’ensemble des frais et droits (et notamment frais de géomètre et frais d’acte notariés) sont à la charge exclusive de Madame [H] [Q] et Monsieur [L] [B] ».

M. [X] [C] a voté contre l’adoption de cette résolution.

Par acte d’huissier de justice du 18 juin 2022, M. [X] [C] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de demander, principalement, l’annulation de la résolution n° 15 votée en assemblée générale du 12 avril 2022.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, M. [X] [C] demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et 24 à 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 1240 et suivants du code civil, les articles 1103 et 1104 du code civil, le règlement de copropriété, les pièces versées aux débats,

Juger M. [X] [C] recevable et bien fondé en ses demandes, et y faisant droit,

En conséquence,

Annuler la résolution n° 15 votée en assemblée générale du 12 avril 2022,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires,

Dire que M. [X] [C] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais et honoraires de cette procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, l’article 700 du code de procédure civile, les pièces versées aux débats,

Débouter Monsieur [X] [C] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

Condamner Monsieur [X] [C] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [X] [C] aux entiers dépens de la présente instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 mai 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 9 avril 2026 pour plaidoiries.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 9 avril 2026, a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 - Sur la demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 12 avril 2022

M. [X] [C] soutient en premier lieu que la résolution doit être annulée pour être ambiguë s’agissant de la nature des travaux, dès lors que la résolution porte sur des travaux « d’exhaussement de leur toiture vitrée à hauteur de l’édicule » existant, alors que les annexes à la convocation et la comparaison de l’état des lieux actuel et de l’état projeté permettent de comprendre qu’il s’agit d’une surélévation de la terrasse, de surcroît non limitée à l’exhaussement « de leur toiture vitrée » (puisqu’elle prolonge horizontalement la toiture au-delà de la simple partie vitrée) « à la hauteur de l’édicule » (puisque la toiture projetée est plus haute que ledit édicule et que la « silhouette véranda existante » est inférieure au faitage signalé en orange sur le plan du dossier page 9), le tout afin de créer un étage supplémentaire et une nouvelle pièce de 6 m² habitable, étant précisé que le projet du géomètre mentionne également des droits à construire et la création d’une nouvelle surface habitable.

Il fait valoir en deuxième lieu que la résolution doit être annulée pour violation des dispositions de l’article 3, alinéa 3 et de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, en estimant que :
- le règlement de copropriété ne régit pas le droit de surélever et n’a pas intégré ce droit au lot n° 25 de sorte qu’il est un droit accessoire aux parties communes,
- pour que la résolution soit valable, il eut fallu que les consorts [B]-[Q] aient au préalable acquis le droit de surélever,
- autoriser de tels travaux sans prévoir de cession du droit de surélever aurait également pour conséquence de priver le syndicat des copropriétaires du bénéfice de recevoir une contrepartie financière.

Il expose en troisième lieu que la résolution litigieuse doit être annulée pour emporter une annexion de parties communes dès lors qu’elle approuve un modificatif à l’état descriptif de division supprimant le lot n° 25 et créant un lot n° 71 incluant une partie de la terrasse, pourtant qualifiée de partie commune par le règlement de copropriété de 1989, sans contrepartie pour le syndicat. Il estime que, à supposer que la verrière et l’édicule actuels soient des parties privatives, la construction de l’abri ouvert entrainerait de fait une privatisation définitive de la terrasse, partie commune à jouissance exclusive.

Il fait valoir en quatrième lieu le caractère incomplet du dossier de présentation, en estimant que ce dernier : i) ne précise ni la hauteur projetée en mètres carrés de la surélévation, ii) se contente de présenter des vues 3 D correspondant à des modélisations du projet en noir et blanc au stade de l’esquisse ne permettant pas aux copropriétaires de se rendre compte de l’emplacement concret du projet.

Il expose en cinquième lieu que le projet est contraire à l’intérêt des copropriétaires et ne prévoit pas de garantie suffisante, dès lors qu’il ne comporte aucune étude de structure ni aucun détail relatif au raccordement du nouvel édicule au relevé d’étanchéité. Il reproche également à la résolution votée de ne pas avoir prévue que les travaux seront réalisés sous la surveillance de l’architecte de la copropriété.

Il expose enfin que le projet de surélévation va incontestablement rompre l’harmonie de l’ensemble immobilier puisqu’il a pour objet de créer « sur la dalle résiduelle au-dessus de la cuisine, une pièce de bureau ou de couchage d’appoint », c’est-à-dire « une pièce à vivre sur le toit, visible depuis l’extérieur au travers des baies vitrées de la véranda ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] soutient que :
- outre que le syndic n’est pas responsable de la formulation de la résolution soumise au vote par les copropriétaires concernés et doit la porter à l’ordre du jour sans modification en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le titre de la résolution, le dossier de présentation de l’architecte (qui mentionne la « surélévation » projetée) et les plans joints à la convocation ne laissent planer aucun doute quant à la nature des travaux envisagés, soit des travaux sur une partie privative (créant une surface habitable) et l’ajout d’une ossature en bois non fermée (sans création de surface habitable et sans rehaussement du faitage) sur la partie de la terrasse à usage exclusif,
- le dossier est complet,
- si le règlement de copropriété qualifie d’accessoire aux parties communes le droit de surélévation du bâtiment composé de plusieurs lots, le projet litigieux ne répond pas aux conditions de surélévation visée par l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que : i) la véranda est un élément léger, facilement démontable ii) le projet ne prolonge pas verticalement les façades de l’immeuble ; iii) le niveau de la toiture terrasse n’est pas réhaussé ; iv) la partie fermée relève d’un changement en lieu et place de la structure privative actuelle et d’un accès à une partie privative intérieure de l’appartement ; v) la partie extérieure du projet est considérée comme un abri non fermé, donc privatisée mais à usage privatif exclusif comme la terrasse actuelle de sorte qu’aucun droit n’est modifié, étant au surplus estimé qu’en tout état de cause, la résolution a été adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
- le moyen tiré de l’atteinte à l’harmonie de l’immeuble n’est démontré par aucun élément ; au contraire, l’architecte mandaté par la copropriété a estimé le projet compatible avec « l’état des ouvrages communs et la configuration des parties communes » ; le projet ne sera pas visible depuis l’extérieur ; en tout état de cause, il a été autorisé à la majorité de l’article 26.

***
En application de l’alinéa 1er de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11, 1 ».

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Les décisions de l’assemblée sont nulles dans le cas où elle se prononce alors que l’ordre du jour est libellé d’une manière imprécise ou équivoque (Civ. 3ème, 23 octobre 2002, n° 01-03.286).

L’ordre du jour doit être rédigé de façon claire, afin que chaque copropriétaire soit pleinement informé et puisse voter en toute connaissance de cause (ex. Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre, section 2, 23 octobre 2017, n° 15/07799).

Par ailleurs, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 réputent parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, « le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ».

Selon la lettre même de l’article 3 de ladite loi, les principes légaux de détermination des parties privatives et des parties communes sont supplétifs, et ne constituent que des présomptions légales, lesquelles ne valent que dans le silence ou la contradiction des titres. Le juge doit donc appliquer les dispositions claires et précises du règlement de copropriété déterminant parties privatives et parties communes.

Lorsque les termes du règlement sont obscurs ou ambigus, le juge doit les interpréter et son interprétation est nécessairement souveraine. Elle est en outre exclusive de dénaturation, laquelle ne se conçoit que lorsqu’il est prêté à l’écrit une sens différent de son sens évident (en ce sens, Civ. 3ème, 4 juillet 1990, n° 88-19.088).

En revanche, dès lors que le règlement se contredit ou est silencieux, les juges doivent s’en remettre à l’énumération des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 (en ce sens, Civ. 3ème, 3 avril 2002, n° 00-21.506), et rechercher le cas échéant l’utilité réservée à la partie d’immeuble en cause, et notamment un usage exclusif d’une partie réservée à un copropriétaire déterminé (en ce sens, Civ. 3ème, 14 février 1990, n° 88-17.781 ; Civ. 3ème, 7 septembre 2017, n° 16-18.908, s’agissant de combles).

L’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d) sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant.
Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
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Les deux premiers alinéas de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que « la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l'article 26.
La décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l'article 26 (…) ».

En présence d’un toit terrasse à jouissance privative, la construction comportant un exhaussement de la terrasse formant à cet endroit la toiture de l’immeuble constitue une surélévation, au sens des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965.

Une véranda prévue sur une terrasse privative n’est pas qualifiable de surélévation si elle ne prolonge pas verticalement la façade et n’exhausse pas à un niveau plus élevé la toiture de l’immeuble (Civ.3ème, 6 octobre 1993, pourvoi n° 91-19.936, s’agissant d’une véranda construite sur une partie privative prolongeant un appartement).

En l’espèce, à titre liminaire, il y a lieu d’exposer la configuration actuelle des lieux et de rappeler, eu égard aux mentions du règlement de copropriété, la qualification des zones concernées.

Le règlement de copropriété du 18 août 1989 expose dans son article B3 « détermination des parties communes », d’une part que « les parties communes comprennent notamment (…) les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, les combles et greniers » et, d’autre part, que « sont accessoires aux parties communes le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ou d’en affouiller le sol » (pièce n° 1 de M. [C]).

Le modificatif au règlement de copropriété du 9 août 1994 est venu « préciser » la description de l’immeuble et des lots composant l’état descriptif de division, en ajoutant que « l’immeuble comprend (…) :

« Au 5ème étage :
- un appartement de trois pièces principales,
- une studette avec terrasse,
- un appartement de quatre pièces principales avec terrasse et balcons,
- un local « vide-ordures » où se trouvent les gaines techniques,
- la cage de l’ascenseur,
- la cage de l’escalier et le palier.

Au-dessus, la toiture-terrasse comprenant :
- une partie privative, en partie couverte, rattachée à l’appartement de quatre pièces principales du 5ème étage, avec escalier d’accès et abri,
- une partie inaccessible aux copropriétaires, où se trouvent le local renfermant les poulies de renvoi de l’ascenseur, les diverses ventilations mécaniques contrôlées et leur extracteur

Observation étant ici faite : l’étanchéité de la dalle est réputée partie commune à la charge de la copropriété.
Le revêtement de la dalle sur les plots au-dessus sont à la charge du copropriétaire ».

Aux termes dudit modificatif, le lot n° 25 est ainsi décrit : « au 5ème/6ème étage :
appartement de quatre pièces principales + droit à la jouissance d’une terrasse sur toiture et balcon.
- Une partie privative, en partie couverte, rattachée à l’appartement de quatre pièces principales du 5ème étage, avec escalier d’accès et abri,
- Une partie inaccessible aux copropriétaires, où se trouve le local renfermant les poulies de renvoi de l’ascenseur, les diverses ventilations mécaniques contrôlées et leur extracteur ». (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires).

Matériellement, il ressort des photographies des lieux intégrées au dossier de présentation du projet établi par Mme [A] [N] et M. [F] [P], architectes, annexé à la convocation de l’assemblée générale du 12 avril 2022 et de ladite présentation, que l’accès à la terrasse du 6ème étage « s’effectue à travers une large trémie au cœur de l’appartement, permettant l’espace de l’escalier et de son palier haut. Il est recouvert d’une véranda en deux parties : un édicule émergeant du droit du palier haut, permettant la hauteur d’une porte et l’accès à l’extérieur, une autre partie plus basse qui recouvre la trémie et se prolonge au-delà du vide de la trémie, au-dessus du plancher haut de la cuisine et de l’entrée mais sans dégager de possibilité de surface habitable » (pièce n° 5-2 de M. [C], page 1).

Dès lors, la « partie privative, en partie couverte, rattachée à l’appartement de quatre pièces principales du 5ème étage, avec escalier d’accès et abri » correspond à la véranda précitée incluant l’édicule.

Il ressort de la lecture combinée des dispositions précitées du règlement de copropriété, du dossier de présentation précité (pièce n° 5-2 de M. [C], description des lieux, pages 1 et 3 ; plan, page 4) et des plans intégrés au projet de modificatif de l’état descriptif de division du cabinet GE3D [Localité 3] joint à la convocation (pièce n° 5-3 de M. [C]) que :
- « la partie (de la terrasse du 6ème étage) inaccessible aux copropriétaires, où se trouve le local renfermant les poulies de renvoi de l’ascenseur, les diverses ventilations mécaniques contrôlées et leur extracteur » correspond à une surface séparée par un muret et située à l’arrière de la véranda et de l’édicule précité côté [Adresse 4], à l’est ; cette partie est, eu égard aux dispositions précitées du règlement de copropriété, une partie commune générale non affectée d’un droit de jouissance privative ;
- le « droit à la jouissance d’une terrasse sur toiture » précité, attaché au lot n° 25, s’exerce sur la partie de la terrasse située à l’avant de la véranda, à l’ouest ainsi que sur le côté droit de l’ édicule, au nord.

S’agissant en premier lieu de la nature des travaux litigieux et des précisions fournies aux copropriétaires sur l’implantation projetée, la résolution litigieuse autorise les propriétaires des lots n° 25 à 46 à « effectuer à leurs frais exclusifs des travaux d’exhaussement de leur toiture vitrée à hauteur de l’édicule permettant l’accès à la terrasse sur toiture », « après avoir pris connaissance des autorisations d’urbanismes obtenues et (ii) du dossier technique de travaux (dont les plans), le tout joint à la convocation ». La nature des travaux et leur implantation sont exposées sans ambiguïté, dans les annexes jointes à la convocation à laquelle la résolution se réfère explicitement, à savoir :

- le dossier de présentation du projet établi par Mme [A] [N] et M. [F] [P], architectes (pièce n° 5-2 de M. [C]), dont il ressort que le projet vise à :
« i) Rehausser la véranda : le premier souhait est de prévoir la réfection de la véranda d’où se déclarent des fuites et qui présente des traces de vétusté. Le remplacement de cette véranda doit prévoir un volume suffisant pour, d’une part, conserver l’accès à la toiture, mais aussi dégager sur la dalle résiduelle au-dessus de la cuisine, une pièce de bureau ou de couchage d’appoint. Cette surélévation permettrait d’ajouter une surface d’environ 6m² habitables. La couverture se prolongerait jusqu’au bord nord de la terrasse afin d’offrir un espace protégé extérieur au niveau du point d’eau et de l’évier existant et de répondre aux contraintes brise-vues par rapport à la mitoyenneté » ;
« ii) Orienter la véranda : le volume réhaussé sera fermé à l’est, côté [Adresse 4], qui donne sur la partie technique de la toiture-terrasse où circulent notamment l’ensemble du réseau VMC de l’immeuble. Il pourra offrir cependant des vues ponctuelles sur le levant et les tours des portes de [Localité 4] et d’[Localité 5]. A l’ouest par contre, le souhait est un ensemble vitré généreux offrant deux accès sur la toiture-terrasse. La couverture sera composée d’une partie vitrée d’une partie en charpente, isolée-habillé »,

- les vues 3D de l’état projeté (pièce n° 5-1 de M. [C]), comparables aux photographies de l’état existant (pièce n° 5-2 de M. [C]),
- les plans produits (pages 4, 5, 7, 8 et 9 du dossier des architectes), le devis de la société « MON CONCEPT HABITATION » détaillant notamment le lot « charpente – fourniture et pose d’une véranda ossature et charpente bois sous une couverture en zinc » relatif aux parties fermées et non fermées (dont la lecture exclut le caractère « léger ou démontable » plaidé par le syndicat des copropriétaires), les devis de la société RENOPLAST relatif à la fourniture de volet roulant et de menuiseries ALU et de l’ ensemble verrière (pièce n° 5-2 de M. [C]),

- le projet de modificatif de l’état descriptif de division établi en mars 2018 par le cabinet GE3D [Localité 3] (pièce n° 5.-3 de M. [C]) mentionnant, en caractère gras, pages 4, 6 et 8, la « privatisation des droits à construire pour surélévation du bâtiment » avec une surface privatisée de 6,7 m², et présentant des plans de la « situation ancienne » et de la « situation nouvelle ».

La surélévation de la véranda sur le volume situé au-dessus de la partie privative actuelle et au-dessus de la ligne de faitage actuel de la toiture (plan en page 9 du dossier de présentation de l’architecte) par une construction non aisément démontable (cf. devis précité de la société « MON CONCEPT HABITATION »), ainsi que la création d’un abri ouvert sur la partie nord de la terrasse à jouissance privative, s’ils ne sont pas expressément mentionnés dans le texte de la résolution, sont exposés sans ambigüité aucune dans les annexes auxquelles se réfère expressément la résolution, sur laquelle les copropriétaires ont voté de façon éclairée et souveraine.

En deuxième lieu, les dispositions précitées de l’article B3 du règlement de copropriété de l’immeuble prévoient que « sont accessoires aux parties communes le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ou d’en affouiller le sol ».
Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
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L’immeuble est composé de plusieurs lots. L’état descriptif précité n’inclut pas dans le lot n° 25 un droit accessoire de surélévation.

Pour autant, la résolution litigieuse, en approuvant le modificatif à l’état descriptif de division précité mentionnant clairement la « privatisation des droits à construire pour surélévation du bâtiment », a cédé ce droit de surélévation. Elle a régulièrement été présentée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et votée, en seconde lecture, à la majorité prévue par l’article 25 de la même loi.

Contrairement à ce que soutient M. [C], ladite cession ne s’est pas faite sans contrepartie puisque l’état descriptif de division approuvé a, en créant un nouveau lot 71 intégrant la surface privatisée (correspondant à la surface située au-dessus de la partie privative actuelle tout en maintenant en l’état les limites de la terrasse à jouissance privative), augmenté les tantièmes généraux de la copropriété, les charges spéciales d’escalier, d’ascenseur et d’eau froide, et les charges spéciales d’administration des parties communes, et attribué au nouveau lot n° 71 des tantièmes respectifs de copropriété et de charges plus importants que ceux qui étaient attribués au lot n° 26 (925 au lieu de 875).

En outre, la qualification de partie commune à jouissance exclusive de la terrasse située à l’ouest et au nord, à côté de la surface surélevée, sur laquelle est projetée la construction de l’abri ouvert, implique l’impossibilité, pour les copropriétaires d’autres lots que le lot n° 25, de jouir de cette terrasse commune et de revendiquer un droit de priorité s’agissant du droit de surélévation précité. Cette terrasse, grevée à perpétuité du droit réel précité, n’a aucune valeur marchande pour la copropriété.

En troisième lieu, s’agissant du moyen tiré du caractère incomplet du dossier mélangé de ce qui peut être entendu comme un moyen tiré d’un abus de majorité pour violation de l’intérêt collectif, la note annexée à la convocation de l’architecte mandaté par la copropriété, le cabinet CPAB, en date du 5 avril 2023 (pièce n° 3 de M. [C]), retient que « le projet est compatible avec l’état des ouvrages communs et la configuration des parties communes », ce « sous réserve de la production de l’ensemble des documents restants », à savoir :
- « contrat et attestation d’assurance responsabilité professionnelle et décennale de Mme [A] [N], architecte et conception », « attestation d’assurances des entreprises couvrant l’année 2021, correspondant à l’époque prévisionnelle de réalisation des travaux »,
- et, « après accord de principe de l’AG et avant réalisation des travaux » : « plan de détail du raccordement du nouvel édicule au relevé d’étanchéité existant, note établie par un bureau structure validant la compatibilité de la structure existante avec le poids du nouvel édicule, attestation d’assurance dommages-ouvrage et aux existants »).

M. [C] ne peut estimer que la résolution a été votée de façon non éclairée dès lors que cette note a été communiquée aux copropriétaires et que ceux-ci ont souverainement décidé d’adopter la résolution en l’état, sans exiger la communication préalable de l’étude structure et du plan du raccordement précité ni le suivi des travaux sous la surveillance de l’architecte mandaté par la copropriété, eu égard à l’ensemble des documents fournis, en ce inclus le dossier des architectes précités exposant notamment, comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, « qu’un soin particulier sera apporté dans les détails constructifs à la préservation de l’étanchéité existante en toiture terrasse, à la solidité des ouvrages et de leur fixation sur l’existant, notamment en jonction des relevés et dalles bétons » et que « s’ils l’estiment nécessaires, les architectes demanderont l’intervention d’un bureau d’études structures, à même de fournir des notes de calculs sur le dimensionnement des ouvrages » (pièces n° 5-2 de M. [C], page 6). M. [C] ne vise ni ne produit aucun autre élément permettant de considérer que la résolution a été adoptée dans un intérêt contraire à ceux de la copropriété.

Enfin, M. [C] se contente d’exposer que le projet va « incontestablement rompre l’harmonie de l’immeuble », en procédant par voie d’affirmation, sans viser aucune disposition du règlement de copropriété ni aucune caractéristique de l’immeuble et de sa destination à l’appui de son moyen. Encore une fois, la terrasse située au-devant de la construction est à jouissance privative de sorte que M. [C] ne démontre pas en quoi le fait que la pièce créée ait une vue sur ladite terrasse constitue une atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Dans ces conditions, il convient de débouter M. [C] de sa demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 12 avril 2022.

2 - Sur les demandes accessoires

M. [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, M. [C] sera débouté de ses demandes formées au titre de la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,