TJ 75056, 25 juin 2026, RG 18/12174

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me BILSKI,Me GRANDPIERRE
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me BILSKI, Me GRANDPIERRE, Me OUGOUAG

■

Charges de copropriété

N° RG 18/12174 -
N° Portalis 352J-W-B7C-COADD

N° MINUTE :

Assignation du :
01 Octobre 2018

JUGEMENT
rendu le 25 Juin 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic le CABINET DE WARREN & ASSOCIES, représenté par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDEURS

Madame [N] [U] [V] [T]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentée par Maître Patrick GRANDPIERRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0231
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/003539 du 17/02/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

[Localité 4] (CRAMA MEDITERRANEE)
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]

Représentée par Maître Na-ima OUGOUAG de la SCP BENICHOU OUGOUAG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0203
Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 18/12174 - N° Portalis 352J-W-B7C-COADD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 26 Novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 16 Avril 2026 prorogé au 25 Juin 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure :

Mme [U] [N] [V] [T] est propriétaire du lot n°41, désigné au règlement de copropriété comme une “remise au rez-de-chaussée au pied de l’escalier”, du bâtiment B de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a souscrit une police d’assurance multirisque des immeubles auprès de la société [Localité 4], à effet du 1er janvier 2013.

Suivant contrat de bail meublé du 1er novembre 2006, Mme [T] a donné en location le lot n°41 - soit une studette de 13,5 m² - à Mme [F] [I], laquelle est sous curatelle, suivant un loyer de 450 euros, charges comprises.

Au début de l’année 2012, une surconsommation d’eau, dont l’origine pouvait se trouver dans le lot appartenant à Mme [T], a été constatée. Par ordonnance du 2 mars 2012, le juge des référés a désigné M. [R] en qualité d’expert judiciaire. Des procédures ont opposé les parties, dont le syndicat des copropriétaires, Mme [T] et Mme [I] assistée de sa curatrice, quant à l’accès au studio et à l’enlèvement des biens meubles qui l’encombraient.

Le 20 mars 2014, Maître [X], huissier de justice, a établi - en présence, notamment, du syndic, de l’avocat du syndicat des copropriétaires, de Mme [T] représenté par son frère, de l’avocate de celle-ci et de la curatrice de Mme [I] -, un constat qui mentionne, notamment : “Les déménageurs débarrassent ensuite la majorité des biens meubles situés dans le logement et plus précisément dans l’entrée afin de permettre l’accès à toutes les installations en cuivre. Les objets sont donc déplacés en interne et une fois ceux-ci poussés sur le côté droit apparaît la nature des revêtements dans l’entrée.
Ainsi, dans l’entrée, les murs sont recouverts d’une frisette en bois totalement vermoulue en partie basse. De l’eau est visible au sol. Je constate la présence d’insectes rampants. Les planchettes de bois de la frisette déposées laissent apparaître un mur totalement dégradé. Le plombier intervient et me déclare ; “J’ai constaté une fuite dans une canalisation encastrée dans le mur, précisément au niveau des dommages apparents. Il s’agit d’un tuyau d’alimentation d’eau générale de l’appartement. Je vais devoir bouchonner cette arrivée sur le palier. Il sera dès lors impossible d’utiliser l’eau dans l’appartement”. Quatre clichés photographiques sont annexés au constat, (pièce Sdc. n°34).

M. [R], l’expert judiciaire, après six réunions d’expertise, a déposé son rapport le 30 septembre 2014.

Lors de la première réunion du 6 juillet 2012, il n’a pu examiner les installations, compte tenu de l’encombrement des lieux mais a pu relever que “la douche de la salle d’eau est en très mauvais état, le carrelage est en partie cassé ; les joints sont poreux et le receveur est décollé des murs (...)”. Lors de la dernière réunion du 20 mars 2014, il a constaté “que le mur de gauche en entrant et celui de la salle d’eau sont gorgés d’eau sur la partie inférieure. Ils sont en très mauvais état et présentent de larges crevasses. Nous relevons à l’humiditest un taux d’humidité égal à 100%. De l’examen de la salle d’eau, nous notons qu’elle est équipée d’un receveur de douche, d’un lave-mains et d’un wc sanibroyeur. Le receveur de douche est effondré et décollé du mur, le carrelage est en partie cassé, les joints sont poreux. Le lave-mains et le wc sont également décollés de leurs fixations. Cette salle d’eau est inutilisable en l’état. (...) Le logement est INSALUBRE et n’est pas habitable en l’état” (rapport p. 16 et 17).

L’expert a considéré que “la consommation excessive, l’état désastreux des installations sanitaires qui montre une fuite active sur le rapport du robinet d’arrêt sont à l’origine des désordres d’infiltration que nous avons pu constater. (...). Les défectuosités et non-conformités de la salle d’eau ont rendu le logement inutilisable. Cette situation est encore aggravée par le manque d’entretien général du logement qui est insalubre”.

Il a conclu à une imputation de 80% pour la locataire, du fait d’un défaut d’entretien et de 20% pour Mme [T] à raison de la non-conformité des installations (rapport p. 26). Il a préconisé de procéder à la rénovation complète de la salle d’eau et des installations sanitaires, pour un coût qu’il a estimé à 8.500 euros. Il a ajouté que :“Après cela, il y aura lieu de supprimer toutes traces des désordres d’infiltration dans ce même logement en procédant à la réfection complète des murs et des sols”(rapport p. 25 à 27).

***

Dans les rapports entre la locataire et sa bailleresse, par acte d’huissier de justice du 6 juillet 2015, Mme [T] a fait délivrer à Mme [I] et à sa curatrice un congé à effet du 19 octobre 2015 pour manquement répété à l’obligation d’entretien des lieux selon le rapport d’expertise du 30 septembre 2014. Par citation du 12 octobre 2015, Mme [I] assistée de sa curatrice ont assigné Mme [T] aux fins principalement de suspension des loyers jusqu’à la réintégration de la locataire dans les lieux.

Par ordonnance de référé du 31 décembre 2015, le juge des référés du tribunal d’instance de Paris 17ème a, notamment :
- ordonné à Mme [T] de remettre à Mme [I] les clés des lieux loués dans le délai d’un mois de la signification de la décision,
- dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [I] de voir réaliser les travaux préconisés par M. [R],
- ordonné la suspension du paiement de l’intégralité du loyer depuis le 26/05/2015 jusqu’à la production par Mme [T] d’une attestation de l’architecte de l’immeuble mentionnant que les travaux à mettre en oeuvre par le syndicat des copropriétaires pour le plafond effondré ont été réalisés et production de sa facture de travaux conformes aux préconisations de l’expert M. [R],
- condamné Mme [I] à payer à Mme [T] une provision de 377 euros au titre du loyer entre le 01/05/2015 et le 26/05/2015.

Le juge des référés a, entre autres, précisé que : “M. [R], dans son rapport, a indiqué que le logement est insalubre et inhabitable en l’état, la salle de bains n’étant pas conforme aux documents contractuels et aux normes en vigueur qui imposent une étanchéité parfaite des sols et des murs. Il indique que la réfection complète des sanitaires doit être effectuée pour une somme de 8.500 euros avec mise en conformité et étanchéité.
Cependant, il n’est pas contesté que depuis une visite des lieux le 28/10/2015 en présence de la curatrice et du conseil de Mme [I] que des étais y sont posés, une partie du plafond s’étant effondrée (...). La demande de travaux de réfection des sanitaires sous astreinte pour permettre une réintégration du logement se heurte donc à une contestation sérieuse alors que la réalisation de ceux-ci n’est pas démontrée, sans avis d’un technicien ou de l’architecte de l’immeuble, pouvoir être faite sans danger pour les entreprises mandatées d’une part et avant la réfection du plafond d’autre part”.

Sur la demande de suspension des loyers, il a indiqué que : “Aucun arrêté d’insalubrité n’a été pris pour les lieux loués (...) et ce même depuis le dépôt du rapport de M. [R] expert qui fait état de l’insalubrité du logement. La demande de suspension du paiement du loyer ne peut être accueillie pour une cause de plein droit.
Mais si le logement n’est évidemment pas décent d’une part, et est inhabitable, en raison à l’origine d’un caractère non conforme de l’installation considérablement aggravé par le refus de la part de la locataire d’accès aux lieux pendant deux ans entre 2012 et mars 2014, l’état des lieux loués s’est encore aggravé après l’expertise pour une autre cause qui a conduit à la pose d’étais dans les lieux. Selon la facture de l’entreprise DUBUS CONSTRUCTION du 23/06/2015, la date de la pose est ignorée mais faite après un ordre de service donné le 26/05/2015 par le syndicat des copropriétaires.
La demande de suspension du paiement de l’intégralité du loyer est dès lors fondée en application de l’article 20-1 de la loi du 06/07/89 et ce jusqu’à la production (par la bailleresse) d’une attestation de l’architecte de l’immeuble mentionnant que les travaux à mettre en oeuvre par le syndicat des copropriétaires pour le plafond effondré ont été réalisés et production de sa facture de travaux conformes aux préconisations de l’expert M. [R]”.

***

Parallèlement, en ouverture de rapport, le syndicat des copropriétaires a, par acte d’huissier de justice du 18 décembre 2014, fait assigner devant le tribunal d'instance du 17ème arrondissement de Paris, Mmes [T] et [I], ainsi que Mme [Z] ès qualités de curatrice, en indemnisation d’un trouble de jouissance et en remboursement de frais d’huissier et d’honoraires du syndic. Le 9 mars 2016, Mme [T] a fait assigner en intervention forcée et en garantie la société AXA FRANCE IARD, assureur de Mme [I].

Par jugement du 21 juin 2016, le tribunal d’instance de Paris 17ème, a, entre autres :
- constaté que le syndicat des copropriétaires ne formait aucune demande au titre de la surconsommation d’eau,
- condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 838,12 euros au titre des frais de constat et une somme de 1.560,86 euros en remboursement des honoraires de syndic,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation de son trouble de jouissance,
- condamné Mme [I] à garantir Mme [T] des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 75%,
- débouté Mme [T] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires,
- condamné Mme [I] assistée de Mme [Z] à payer à Mme [T] une somme de 8.000 euros en réparation de sa résistance abusive et une somme de 6.375 euros au titre des frais de réfection de la salle d’eau,
- débouté Mme [I] de sa demande de restitution des loyers acquittés entre mars 2014 et mai 2015,
- ordonné la suspension du paiement de l’intégralité des loyers à compter du 26 mai 2015 et jusqu’à la production par Mme [T] d’une attestation de l’architecte de l’immeuble mentionnant que les travaux à mettre en oeuvre par le syndicat des copropriétaires pour réparer le plafond effondré ont été réalisés, et à la production d’une facture de travaux conformes aux préconisations de l’expert judiciaire,
- ordonné à Mme [T] de communiquer à Mme [I] le calendrier des travaux proposés par le syndic de copropriété dès qu’elle en aura connaissance,
- ordonné à Mme [T] de réaliser les travaux de réfection de la salle de bains conformément aux préconisations de l'expert judiciaire à compter du mois suivant la communication par le syndicat des copropriétaires à Mme [T] de l’attestation de l’architecte de l'immeuble faisant état de la réalisation des travaux pour le plafond effondré, sous astreinte de 10 euros par jour de retard sur une période de deux mois,
-dit que la garantie de la société AXA FRANCE IARD envers Mme [I] était due pour la responsabilité civile de cette dernière,
- dit que la clause d’exclusion de garantie du contrat en cas d’aggravation intentionnellement causée ou provoquée par les personnes ayant la qualité d’assurer ne pouvait recevoir application,
- dit que la société AXA FRANCE IARD était tenue de garantir Mme [I] des condamnations prononcées contre elle en faveur du syndicat des copropriétaires,
Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
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- débouté la société AXA FRANCE IARD de ses demandes,
- partagé les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire entre Mme [I] à hauteur de 75% et Mme [T] à hauteur de 25 %,
- condamné Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouté Mme [T] de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles formée à l’encontre de Mme [I].

Par arrêt du 12 avril 2019, la Cour d’appel a :
- confirmé le jugement en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant dit que la société AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur de Mme [I], était tenue de garantir Mme [T] des condamnations prononcées contre elle au bénéfice du syndicat des copropriétaires, et fixé à 10 euros par jour de retard l’astreinte assortissant la condamnation de Mme [T] à réaliser les travaux de réfection de la salle de bains de l'appartement occupé par Mme [I],
Statuant à nouveau des chefs infirmés,
- débouté Mme [T] de son appel en garantie formé à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD prise à sa qualité d’assureur de Mme [I],
- fixe à 20 euros par jour de retard sur une période de deux mois, l’astreinte assortissant la condamnation de Mme [T] à réaliser les travaux de réfection de la salle de bains de l’appartement occupé par Mme [I], ces travaux devant être réalisés dans le délai d’un mois suivant la communication par le syndicat des copropriétaires à Mme [T] de l’attestation de l'architecte de l’immeuble faisant état de la réalisation des travaux pour le plafond effondré,
- débouté Mme [I] et Mme [T] de leurs demandes,
- débouté la société AXA FRANCE IARD de sa demande de mise hors de cause, de sa demande de condamnation in solidum de Mme [T] et Mme [Z], à la garantir des condamnations prononcées à son encontre,
-débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande incidente en indemnisation de son trouble de jouissance,

Par arrêt interprétatif du 11 septembre 2020, la Cour a dit que :
- la société AXA France IARD doit garantir son assurée, Mme [I], des condamnations prononcées à l’encontre de celle-ci tant en faveur du syndicat des copropriétaires que de Mme [T], en particulier pour ce qui concerne le paiement des sommes de 6.375 euros et de 8.000 euros,
- Mme [T] doit payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,
- la cour, dans son arrêt du 12 avril 2019, n’a pas prononcé de nouvelle condamnation à l’encontre de Mme [T] sur le fondement de ce texte,
- la société AXA France IARD n’a pas à garantir Mme [T] à hauteur de 75% de la condamnation prononcée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- les dépens de la présente instance suivront le sort des dépens figurant dans l’arrêt du 12 avril 2019.

***

Enfin, parallèlement, dans le cadre de l’aménagement de la [Adresse 6], qui prévoyait la démolition d’immeubles voisins du [Adresse 1], une procédure de référé préventif a été engagée par la société maître de l’ouvrage.

Par ordonnance du 11 juillet 2013, M. [B] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Il a visité, notamment, le lot de Mme [T] en juin 2015, mai 2016, janvier 2018 et janvier 2020. Il a déposé deux pré-rapports, les 19 septembre 2014 et 3 juillet 2015, deux rapports provisoires les 22 décembre 2020 et 7 janvier 2021 et son rapport définitif le 15 juin 2022.

***

Dans le cadre de la présente procédure, par acte d’huissier de justice du 1er octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 17ème, représenté par son syndic la société Le Tintoret, a assigné Mme [N] [U] [V] [T], devant ce tribunal, aux fins de la condamner à lui payer :

- la somme de 12.299,66 euros au titre de charges de copropriété et de frais de recouvrement impayés arrêtés au 6 mars 2018 à titre principal,
- la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,
- la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans le cours de la procédure, Mme [T] a exposé que le plafond de son appartement, partie commune, s’était effondré en 2015 et qu’il avait été endommagé par les entreprises ayant effectué les travaux de réfection du plancher haut dans son lot en 2017. Par conclusions du 19 juin 2019, elle s’est portée demanderesse reconventionnelle contre le syndicat des copropriétaires en indemnisation de ses préjudices, à raison du caractère inhabitable des lieux.

Par acte d’huissier de justice du 15 septembre 2020, Mme [N] [U] [V] [T] a assigné en intervention forcée, la compagnie [Localité 4], assureur du syndicat des copropriétaires, aux fins de condamnation à lui payer in solidum avec ce dernier :
- la somme de 27.000 euros à titre de perte de loyers pendant 5 ans,
- la somme de 20.883,20 euros à titre de travaux de réfection de son appartement,
- la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les procédures ont été jointes.

Prétentions des parties :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, désormais le Cabinet de Warren & Associés, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, demande de :
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Vu les articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les 1231-6 et suivants du code civil,
Vu l’article 1240 du code civil
Vu l’article 1342-10 du code civil
Vu les articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [T] à lui payer :
- la somme de 944,31 euros au titre des frais article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- la condamner aux entiers dépens,
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
***

Mme [N] [U] [V] [T], aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°5 notifiées par voie électronique le 9 mai 2025, demande de :

- débouter le syndicat des copropriétaires et la compagnie [Localité 4] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner le syndicat des copropriétaires à retirer de son compte de charges :
* les 220 euros en trop par rapport au décompte fourni,
* les 549,24 euros réglés par la compagnie AXA,
* les 1.188,80 euros de frais de relances dues à la mauvaise gestion de leur part,
* les frais d’huissiers liés aux 2 commandements de payer infondés et nuls, soit 319,68 euros facturés le 19 avril 2021 par la SCP [A], et 721,16 euros facturés le 1er février 2022 par la SCP BJRD,
* 75% des dépens soit 491,86 euros (98,46 € facturés le 29 août 2013 par Maître [G] (assignation), 67,85 € facturés le 2 octobre 2018 par la SCP KLEIN, 489,50 € facturés le 30 juin 2014 par [M] [J] [W],
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la Compagnie [Localité 4] à lui régler :
* la somme de 450 euros par mois correspondant au loyer de son ancienne locataire à compter du mois de mai 2015 jusqu’à la réparation du plafond de son appartement, (à ce jour 72.967 euros), au titre des pertes de loyers du fait des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires, que ce soit pour les travaux de reprise du plafond ou le ravalement de la façade,
* la somme de 38.770,60 euros au titre des travaux de réfection de l’appartement,
* la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et utilisation sans autorisation de son appartement,
- dans le cas où la Compagnie [Localité 4] ne garantirait pas la responsabilité civile de la copropriété, condamner le seul syndicat des copropriétaires à lui régler ces sommes,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi tout au long de ces années,
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- le condamner à lui payer une somme de 5.000 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

***

La société [Localité 4], aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 7 janvier 2025, demande de :

- la recevoir en ses conclusions, et l’y déclarer bien fondée,
Vu l’article L 124-5 du code des assurances,
A titre principal :
- juger que les faits litigieux sont antérieurs à la police d’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] à effet au 01/01/2013 auprès de la Compagnie [Localité 4], et juger que sa garantie n’est pas mobilisable,
- la mettre hors de cause et rejeter toutes demandes de condamnations présentées à son encontre,
- A titre subsidiaire,
Vu les articles 9 et 16 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,
- juger que Mme [T] n’apporte pas la preuve de la survenance d’un sinistre en 2015 pendant la période de sa garantie, ni d’une quelconque faute qui aurait été commise par le syndicat des copropriétaires,
- juger qu’en tout état de cause, Mme [T] n’apporte pas la preuve que sa garantie est mobilisable en sa qualité d’assureur dudit syndicat des copropriétaires,
En conséquence,
- la débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de ses demandes à son encontre,
- rejeter toutes demandes de condamnations qui pourraient être présentées à son encontre,
- condamner Mme [T] ou tous succombants au paiement d’une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP BENICHOU OUGOUAG Avocats, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires, de Mme [T] et de la compagnie [Localité 4] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 13 mars 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 26 novembre 2025 et mise en délibéré au 5 mars 2026 et prorogé définitivement au 25 juin 2026.

Décision du 25 Juin 2026
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MOTIFS

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires du chef des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est constant que les demandes du syndicat des copropriétaires ne portent plus sur des appels de charges et de travaux. Le demandeur expose que les règlements auxquels Mme [T] a procédé, directement ou dans le cadre de l’exécution forcée de précédentes décisions de justice, ont été imputés, au regard des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, aux causes desdites condamnations puis au règlement des appels de fonds, notamment à raison de l’affectation spécifique de ses paiements donnée par la copropriétaire.

Il maintient une demande de 944,31 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il considère être justifiés par ses pièces n°6, sachant que Mme [T] les conteste.

Le tribunal n’a pas trouvé trace, dans les pièces produites n°6, de la justification des frais comptabilisés dans le décompte (pièce n°35) sous l’intitulé de “relance” de l’ancien syndic le cabinet Le Tintoret des 9 décembre 2013, 12 mars 2014, 28 novembre 2014, 2 septembre 2015, 5 novembre 2015, 14 septembre 2016, 4 mai 2017, 16 août 2017, 17 novembre 2017 et 30 octobre 2018. Les frais y afférents, facturés, selon les périodes, 15 euros, 20 euros voire 150 euros, ne peuvent, en tout état de cause, qu’être rejetés.

De plus, les accusés de réception des correspondances intitulées “lettre de relance recommandée avec AR” ne sont pas produits de sorte que les frais comptabilisés, selon les années, à 45 ou 50 euros chacune, seront écartés. Faute de toute mise en demeure justifiée, toutes relances et leurs facturations sont également rejetées.

De même, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des “frais de sinistre” du 17 juin 2014 de 28,80 euros et de “déplacement Tintoret” du 3 ou 30 juin 2014 pour 45 euros, étant observé, à l’examen de la pièce n°8 et des dates, que ces frais pourraient correspondre à des frais de syndic relatifs à la dernière réunion d’expertise de M. [R] et dès lors intégrés dans les demandes voire les condamnations objets de la décision du tribunal d’instance du 21 juin 2016 confirmée par l’arrêt du 12 avril 2019. Aussi, ces frais seront également écartés.

Enfin, les frais intitulés simplement “Tintoret” des 18 décembre 2017 et 28 mai 2018 pour la somme globale de 500 euros (250 x 2) ne sont pas expliqués ni étayés de pièces justificatives. En outre, s’ils correspondent à des honoraires d’avocats (à lire le [Localité 7] Livre pièce n°8), ils n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette somme sera également écartée.

Dans ces conditions, les demandes du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 944,31 euros seront rejetées.

Sur les demandes de Mme [T] :

Sur les demandes tenant à “retirer du compte de charges” certaines sommes :

Mme [T] sollicite que soient retirés de son compte de charges “les 220 € en trop par rapport au décompte fourni”, “les 549,24€ réglés par la compagnie AXA”, “les 1.188, 80 € de frais de relances dues à la mauvaise gestion de leur part”, “les frais d’huissiers liés aux 2 commandements de payer infondés et nuls (319,68 € facturés le 19 avril 2021 par la SCP [A], 721,16 € facturés le 1er février 2022 par la SCP BJRD), “75% des dépens soit 491,86€ “98,46 € facturés le 29 août 2013 par Maître [G] (assignation), 67,85 € facturés le 2 octobre 2018 par la SCP KLEIN, 489,50 € facturés le 30 juin 2014 par [M] [J] [W]).

Cependant, à l’exception des frais de relance et ce dans la limite de 944,31 euros, les sommes visées ci-dessus par Mme [T] ne sont pas comprises dans les demandes du syndicat des copropriétaires dont est saisi le tribunal, aux termes des dernières conclusions du demandeur.

Le rejet de la demande du syndicat des copropriétaires tenant aux frais de relances dans la limite de ses prétentions, à savoir la somme de 944,31 euros, ne lui permet pas ou plus de les réclamer, plus avant, à Mme [T] et ce sans qu’il soit indispensable de le condamner formellement à les retirer du décompte, ou à les recréditer, ce qui n’est que la conséquence comptable de la décision précitée de rejet. En tant que de besoin, il sera dit que le syndicat des copropriétaires devra retirer du compte, le cas échéant en les recréditant comptablement, les frais de relance, dans la limite de 944,31 euros.

En revanche, un retrait - purement comptable - de divers postes du décompte de charges, - non compris dans les demandes du syndicat des copropriétaires -, exige, au préalable, une condamnation de ce dernier au profit de Mme [T], sur des fondements juridiques qu’il appartient à cette dernière de justifier.

Or, Mme [T] ne forme pas, contre le syndicat des copropriétaires, de demande de condamnation à lui rembourser certaines sommes des chefs précités et ne précise aucun fondement juridique à cet égard. Ses demandes au titre des retraits seront rejetées.

Il sera, à titre surabondant, relevé que le syndicat des copropriétaires a exposé que les frais de commissaire de justice en date des 19/04/2021 (319,68 euros) et 01/02/2022 (721,16 euros) ont été retirés du décompte et que les sommes réglées par la société AXA dans le cadre de l’exécution des précédentes décisions de justice, et particulièrement des dépens, ont été prises en compte à hauteur de 5.549,24 euros, dans le détail des règlements (cf p. 6 conclusions du Sdc).

Sur les demandes concernant la perte de loyers et de réfection du studio :

A l’égard du syndicat des copropriétaires :

Mme [T] fait valoir qu’à la suite de l’effondrement du plancher haut de son lot, des étais y ont été posés, le 26 mai 2015. Elle fait référence aux décisions de justice et expose que ce sinistre n’est pas discutable. Elle ajoute que la fin du chantier était prévue pour le 30 juin 2016 de sorte que la pièce principale était totalement inutilisable. Elle précise avoir découvert que, sans son accord, la quasi-totalité des murs, aménagements, installations et équipements intérieurs avait été démolie pour les travaux, puis, que son lot avait été, à compter de décembre 2016, utilisé par les entreprises désignées par la copropriété pour le ravalement de l’immeuble, côté cour.

Elle estime apporter la preuve de ses prétentions et se réfère notamment à des attestations.

Elle considère que son appartement est, dès lors, inutilisable depuis 9 ans, alors que la copropriété avait annoncé des travaux de reprise du plafond de 8 mois et un ravalement de 6 mois. Elle sollicite, à titre reconventionnel, l’indemnisation d’un préjudice de perte de loyer depuis 2015, sur la base de 450 euros par mois, ainsi que le coût de la remise en état de l’appartement à la suite des travaux de la copropriété, soit la somme de 38.770,60 euros TTC.
Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
N° RG 18/12174 - N° Portalis 352J-W-B7C-COADD

Elle soutient qu’elle ne peut toujours pas procéder à la remise en état des lieux compte tenu de fuites permanentes sur son nouveau plafond refait à neuf.

Elle fait valoir que si, avant ledit sinistre affectant le plancher haut et l’intervention des entreprises, son appartement “était peut-être vétuste/ défraîchi”, il avait des murs entiers jusqu’au plafond, des portes, des installations électriques et de plomberie, une salle d’eau et une cuisine équipée. Elle déclare que la vétusté est elle-même due en grande partie au manque d’entretien des parties communes par le syndicat des copropriétaires (grosses fissures sur les murs extérieurs de la courette, nombreuses infiltrations murs et plafonds à différents endroits…).

Elle estime que les désordres évoqués par M. [R], dans son rapport, concernent seulement la salle de bain, et que les murs étaient humides sur leur partie basse et non pas sur leur partie haute.

Elle indique que seule la mise en place des étais a conduit à la suspension des loyers à raison de l’inhabitabilité des lieux. Elle reproche au syndicat des copropriétaires de confondre les conséquences des fuites des sanitaires survenues en 2012 et réparées, avec celles de la chute du plafond survenue en 2015 et qui ne le sont toujours pas.

Elle fait grief au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir déclaré le sinistre à son assureur.

Le syndicat des copropriétaires, pour s’opposer aux demandes reconventionnelles de Mme [T], qu’il qualifie de “fantaisistes”, expose que l’expertise de M. [R] a révélé, notamment, des manquements à l’obligation d’entretenir le logement et qu’alors, celui-ci était inoccupé.

Il précise qu’un défaut dans la structure de l’immeuble au niveau des planchers hauts a nécessité des investigations dans tout l’immeuble par l’entreprise DUBUS, qui ont donné lieu à un rapport rendu par Monsieur [L], l’architecte de l’immeuble. Il souligne que plusieurs appartements, - dont le lot appartenant à Mme [T] -, ont été impactés par ce problème de structure, de très importants travaux de consolidation étant prévus et ont été votés lots de l’assemblée générale extraordinaire du 25 mai 2016, suivis de tentatives de financement des travaux à l’initiative de certains copropriétaires, ce qui a retardé leur mise en oeuvre.

Il déclare que Mme [T] a formé des demandes de financement auprès des banques qui ont été infructueuses de sorte qu’elle n’a pas payé les appels de fonds, retardant les travaux dans son lot. Il considère que Mme [T] ne peut se prévaloir de sa propre carence pour arguer d’un préjudice quelconque.

Il indique que les travaux de consolidation de la structure ont commencé en 2017, que ces derniers étaient insuffisants et que des travaux supplémentaires ont été réalisés en urgence et ratifiés lors de l’assemblée générale du 21 mars 2017. Il déclare que les travaux de réfection de l’appartement de Mme [T] ont eu lieu en octobre 2017 pour se terminer le 17 octobre 2017 (ou en novembre 2017 (p. 17 des conclusions), date de fin de travaux de son plancher haut de sorte qu’elle aurait pu effectuer les travaux de réfection de son appartement pour le mettre en location dès cette date.

Il conteste toute faute. Il fait grief à Mme [T] de ne pas produire de constat d’huissier datant le prétendu “sinistre” intervenu “en 2015”, objecte que les photographies communiquées sont non datées et non localisées, et que la copie de la lettre qu’elle prétend avoir adressée au syndic le 30 avril 2015 est sensiblement différente de celle reçue par le syndic, qui ne fait pas référence à une prise en charge par l’assurance.

Il estime que les décisions de justice ne font pas référence à un effondrement et à la pose d’étais ou que le juge a procédé par déduction, sans se fonder sur une pièce tangible.

Il déclare qu’après le rapport d’investigation de la société DUBUS du 2 juillet 2015, des étais ont été posés en attendant le vote des travaux. Il souligne qu’en l’absence de sinistre, les travaux de consolidation de la structure de l’immeuble sont à la charge de la copropriété sans qu’aucune déclaration à l’assurance ne puisse donner lieu à une quelconque indemnisation.

Il expose que pour les travaux, les ouvriers ont été autorisés à entrer dans l’appartement, par la gardienne, pendant la semaine de travaux, et qu’un local de la copropriété a été mis à disposition de l’entreprise qui faisait les travaux.

Il conteste tout préjudice alors que les rapports d’expertise et le constat de l’huissier de justice établissent que l’ensemble du studio était insalubre et inhabitable dès 2014 alors que la locataire y habitait.

Il expose, sur la base du rapport de M. [B] du 15 juin 2022 dans le cadre du référé préventif que Mme [T] doit recevoir un dédommagement du chef des désordres sur les huisseries de la part des entreprises intervenues sur le chantier voisin. Il considère qu’il n’a pas à financer les travaux que Mme [T] doit prendre en charge, à titre privatif et estime que celle-ci a laissé dépérir son bien sans entreprendre les travaux lui incombant.

Il conteste toute fuite persistante dont Mme [T] ne rapporte, en tout état de cause, pas la preuve.

Il conclut que Mme [T] n’a subi aucun préjudice de jouissance du fait de la copropriété. Il conteste la prétendue perte de loyer dont il demande le rejet alors que Mme [T] ne justifie pas avoir fait procéder aux travaux nécessaires préconisés par l’expert judiciaire. Il ajoute que ce préjudice éventuel relèverait de la perte de chance d’avoir pu louer le studio dont l’évaluation ne peut être égale au gain escompté.

Il sollicite le rejet de la demande d’indemnisation quant à la réfection des lieux. Il relève que le devis produit établit que Mme [T] tente de faire financer la remise en état de son appartement alors qu’il lui incombe d’en assurer l’entretien et la réfection.

Décision du 25 Juin 2026
Charges de copropriété
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Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

En vertu des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif décidés par l’assemblée générale. Le copropriétaire qui subit un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de son lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, a droit à une indemnité.

Plus généralement, l’article 14 de la même loi, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires, par, - dans sa version antérieure celle issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 -, le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Par ailleurs, l’article 1242 alinéa 1 du code civil prévoit que : “On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.”

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Mme [T] a alerté le syndic, début avril 2015, sur l’état critique des poutres du plancher haut de son lot, avec un risque consécutif d’effondrement de celui-ci, ce qu’elle a confirmé le 30 avril 2015 - et ce quelle que soit la version de ladite correspondance - laquelle diffère entre celle du syndicat (pièce n°14) et celle de Mme [T] (pièce n°6).

Il résulte de la correspondance de M. [L], l’architecte de l’immeuble, en date du 21 juillet 2015, que des désordres ont été constatés en plancher haut des logements du rez-de-chaussée gauche, - à savoir celui de Mme [T] - et du 1er étage droite, puis que la société DUBUS Construction est intervenue et a établi un rapport d’investigations le 2 juillet 2015 et qu’une campagne de sondages avait été organisée visant, entre autres, l’analyse des ossatures des différents planchers et “la mise en sécurité des structures horizontales du bâtiment pour les zones concernées”.

L’architecte indiquait également que les travaux de reprise devaient être engagés “dans les meilleurs délais pour des solutions de réfection ou de remplacement”. Il ajoutait, au titre des travaux à prévoir dans le cadre du programme des travaux de réhabilitation, ceux concernant les façades de la courette dont “la faiblesse des parois, profondément dégradées aux étages objet de la présente intervention, est susceptible de présenter des risques en cas d’occupation retrouvée”.

Il préconisait également les travaux de “confortement/réfection des planchers bois hauts et 1er étage”, “confortement de la paroi porteuse pans de bois séparative logement/escalier” et “reprise ossatures et ravalement des façades de la courette”, (pièce Sdc. n°18).

Le syndic, le Cabinet du Tintoret, dans son courrier du 16 octobre 2015 adressé à Mme [T]) (pièce défenderesse n°4), confirme “les dégâts des planchers hauts”. Il ajoutait qu’en l’état actuel, l’appartement est “insalubre” “et “qu’aucune personne ne peut (l’) occuper et cela “afin de préserver une sécurité maximale”. Il a confirmé que des travaux “importants” étaient nécessaires dans le bâtiment, pour un “délai minimum de 6 mois pour récupérer la jouissance de votre bien”.

À cet égard, le devis de la société DUBUS n° D 15/8132 du 29 juillet 2015 (pièce Sdc. n°19) comporte, notamment, la démolition intégrale du plancher haut du rez-de-chaussée et sa reconstruction.

Par ailleurs, il résulte de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 5 octobre 2025, à laquelle Mme [T] était présente, que les copropriétaires ont décidé, à l’unanimité, de reporter à une assemblée générale spéciale du bâtiment B, les travaux de reprise des structures des planchers hauts des appartements du rez-de-chaussée avec plusieurs propositions d’architectes.

Le point n°17 de l’assemblée générale du 1er décembre 2016, à laquelle Mme [T] était présente, effectue un point sur les travaux votés en assemblée générale spéciale du 25 mai 2016 (- laquelle n’est pas produite - ) soit “confortement et ravalement de la façade fond de cour”; “renforcement du plancher haut du rez-de-chaussée du bâtiment B” et “ravalement courette”. Il y est rappelé que les travaux ne débuteront qu’une fois provisionnés et que l’emprunt collectif sollicité par certains copropriétaires a été signé et a été retourné au Crédit Foncier.

L’examen des pièces précitées persuade que des dégâts structurels de l’immeuble ont été constatés en avril 2015, lesquels ont affecté les parties privatives de Mme [T]. Ainsi, et au surplus, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas, en fait, la réalité des défauts structurels des planchers hauts ou encore la pose d’étais “en attendant que les travaux soient votés et puissent être mis en place en concordance avec le calendrier des travaux des immeubles voisins” (conclusions p. 11 et 12). Il fait également état de la pose des étais même s’il estime qu’elle a eu lieu à la mi-juillet 2015 (conclusions Sdc. p. 16).

En outre, cette pose d’étais pour supporter le plancher haut, réalisée en mai 2015 à l’initiative de la copropriété, est confortée par la motivation de l’ordonnance de référé du 31 décembre 2015, par celle du jugement du tribunal d’instance du 21 juin 2016 et des arrêts de la Cour d’appel qui ont, après examen de l’“ordre de service donné le 26/05/2015 par le syndicat des copropriétaires” et “la facture de l’entreprise DUBUS CONSTRUCTION du 23/06/2015”, retenu une pose desdits étais au 26 mai 2015, date à laquelle la suspension des loyers était fixée.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas, en tout état de cause, que l’état critique des poutres des planchers hauts et les risques d’effondrement complet de ces derniers soient imputables, en tout ou partie, à Mme [T] et aux désordres d’infiltrations constatés dans son lot et résultant de l’expertise initiale de M. [R].

Il n’est pas contestable qu’à compter de la pose des étais - dans une studette de 13,5 m² - la location n’est pas envisageable de sorte que les désordres du plancher haut ont contribué à l’immobilisation du logement.

De plus, les travaux structurels votés initialement se sont révélés insuffisants de sorte que des travaux supplémentaires ont dû être réalisés et votés en 2017 (conclusions Sdc. p.11). Il en ressort que le syndicat des copropriétaires a, par une mauvaise appréciation des travaux qu’il lui incombait d’effectuer, a retardé, de ce fait, les travaux à exécuter sur le plancher haut de Mme [T].

S’agissant de la date d’enlèvement des étais, Mme [T] n’en justifie pas. Mais il résulte de l’ordre de service du syndic en date du 11 octobre 2017 (pièce Sdc. n°20) et de facture de la société DUBUS du 13 novembre 2017 (pièce Sdc. n°21) que les travaux de démolition et de reconstruction du plancher haut ont été effectués à cette époque. Au surplus, dans son courrier du 28 décembre 2017 (pièce défenderesse n°11), Mme [T] ne fait plus état d’un étaiement de son lot.

Par ailleurs, Mme [T] prétend que des fuites actives persistent à endommager le plafond, ce qui empêcherait - toujours - toute possibilité de rénovation de son bien en vue d’une relocation. Mais le fait que l’alimentation en eau soit coupée dans son studio est insuffisant pour admettre que l’origine des infiltrations dont elle se plaint est nécessairement commune. Ainsi, il ressort des correspondances des MMA, assureur de Mme [T], ainsi que de celles de cette dernière (pièces défenderesses n°32, 41 ou 43 notamment) que l’origine de ces infiltrations n’était pas déterminée et qu’elles pouvaient trouver leur source dans des parties privatives d’autres copropriétaires.

Il n’est produit aucun constat, expertise ou même document contradictoire propre à établir la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans l’apparition de ces infiltrations affectant le lot de Mme [T]. Faute d’en apporter la preuve qui lui incombe, les prétentions de Mme [T] à cet égard ne peuvent qu’être rejetées.

Il est de même quant à ses allégations tenant à l’entreposage de matériaux lourds de ravalement dans son lot par des entreprises chargées de la réfection de la structure de l’immeuble, ou des destructions qu’elle invoque, sachant que les photographies produites ne sont ni localisées ni datées et que les attestations fournies par Mme [T], lesquelles se limitent, en 2023, à relever des dégradations dans les lieux, sont impropres, à elles seules, à établir qu’elles sont imputables aux entreprises désignées par la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires produit en revanche une attestation de la gardienne de l’immeuble - dont aucun élément de preuve objectif ne permet de remettre en cause la crédibilité - qu’elle n’a laissé entrer dans les lieux que les ouvriers pendant la semaine de travaux dans l’appartement et que, “pendant la durée du chantier, un local de la copropriété (dans la cour principale) a été mis à disposition de l’entreprise qui faisait les travaux. Les gravats et les matériaux de chantier étaient entreposés dans la cour principale” (pièce Sdc. n°16).

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Il y a lieu également de relever que Mme [T] se plaint de ce que ses fenêtres aient été cassées et que, laissées ouvertes, elles ne ferment plus.

Or, outre que la défenderesse ne justifie pas avoir elle-même, par des visites régulières de son lot, s’être assurée que les fenêtres étaient régulièrement fermées, le rapport de l’expert M. [B], dans le cadre du référé préventif, a considéré que “lors des travaux, tant de ravalement que de construction, les vitres de cet appartement ont été souillées de projection du ravalement, certaines brisées du fait des gravats du chantier de construction. (...) Il n’y a aucune raison de faire supporter aux divers chantiers le remplacement des menuiseries extérieures actuellement à simples vitrages (...). Certaines vitres simples sont souillées de laitance de béton ou cassées, je propose donc d’imputer le remplacement de toutes les vitres simples actuelles (cassées ou souillées) par les chantiers voisins, ce qui raisonnablement être estimé à 1.000 € (6 vitrages du coin cuisine, 4 vitrages de la fenêtre et 6 vitrages de la porte-fenêtre coin séjour que je propose d’imputer” aux sociétés des responsables des chantiers voisins (rapport. M. [B] p. 94 pièce Sdc. n°23).

Mme [T] n’apporte aucune preuve propre à contredire les conclusions de M. [B], lequel met en cause la responsabilité des entreprises intervenues sur les chantiers mitoyens, au titre des fenêtres souillées et cassées. Elle ne précise pas si elle a sollicité et obtenu l’indemnisation proposée de ce chef. En tout état de cause, elle n’établit pas la responsabilité du syndicat des copropriétaires à cet égard.

Mme [T] sollicite la somme de 38.770,60 euros au titre des travaux de réfection de l’appartement, lesquels correspondent à la remise en état complète des lieux.

Or, il ressort de l’ensemble des pièces produites et notamment des rapports des experts M. [R] et M. [B] que la studette était totalement inhabitable et non uniquement du chef de la salle de bains.

Ainsi, et dès le 20 mars 2014, lors de l’établissement du constatde l’huissier de justice, Maître [X], il a été relevé que “(...) dans l’entrée, les murs sont recouverts d’une frisette en bois totalement vermoulue en partie basse. De l’eau est visible au sol. Je constate la présence d’insectes rampants. Les planchettes de bois de la frisette déposées laissent apparaître un mur totalement dégradé (...)” Les déménageurs ont dû enlever “immédiatement un radiateur électrique en état pratiquement de combustion, le haut de celui est pratiquement calciné”, (pièce Sdc. n°34).

L’expert, M. [R], souligne, dans son rapport, que la douche était en très mauvais état, que le carrelage était cassé en partie, que “le receveur était décollé du mur”, ou “effondré” que “Le lave-mains et le wc sont également décollés de leurs fixations”, mais aussi que le mur de gauche “en entrant” et celui de la salle d’eau étaient gorgés d’eau sur la partie inférieure, avec un taux d’humidité de 100%, ou encore présentaient de larges crevasses.

Il a stigmatisé non seulement l’état désastreux des installations sanitaires mais également le manque d’entretien plus général des lieux et a qualifié le logement - dans son intégralité - d’insalubre. Il a préconisé, outre la réfection complète de la salle d’eau, la suppression de “toutes traces des désordres d’infiltration dans ce même logement en procédant à la réfection complète des murs et des sols”(rapport pièce n° 11 p. 20 à 27).

M. [B] confirme que l’appartement est vétuste, que les installations électriques ne sont pas aux normes, qu’il ne présente aucune isolation thermique, qu’il n’y a pas d’installation sanitaire, ni WC, pas de chauffage, pas de coin cuisine et qu’il n’est pas dans un état d’habitabilité. (rapport pièce n°13 p. 24).

De plus, l’examen combiné du constat et des rapports d’expertise persuade que tous les meubles, équipements et autres objets accumulés par l’ancienne locataire, Mme [I], ont été enlevés du logement, pour permettre, notamment, la réalisation des opérations expertales et, compte tenu de leur état, assainir les lieux.

Mme [T] ne peut sérieusement prétendre que le studio était, alors en 2014/2015, simplement “vétuste” ou “défraîchi” alors que l’ensemble des pièces au dossier confirme que son intégralité était insalubre et exigeait une reprise totale de tous ses éléments constitutifs, tant sur le plan des installations électriques, sanitaires, des murs, des sols et de leurs revêtements quels qu’ils soient ou encore des équipements ménagers totalement vétustes voire dangereux.

Il ressort donc de ce qui précède que :

- à raison de défauts structurels de l’immeuble le plafond haut du studio de Mme [T] a été étayé, à compter du 26 mai 2015, et que les travaux de réfection dudit plancher haut ont été terminés le 15 novembre 2017,
- la preuve d’infiltrations persistantes imputables au syndicat des copropriétaires n’est pas rapportée par Mme [T],
- la preuve de dégradations effectuées par des entreprises désignées par le syndicat des copropriétaires n’est pas rapportée par Mme [T],
- la dégradation des fenêtres est imputable aux sociétés intervenues sur les chantiers voisins,
- la studette, dans son ensemble, était inhabitable, insalubre, dépourvue d’installations et d’équipements aux normes depuis 2014 et qu’il appartient à Mme [T] de prendre à sa charge l’intégralité de sa réfection.

Dans ces conditions, la demande de Mme [T] tenant aux travaux de réfection complète de son lot à concurrence de 38.770,60 euros sera rejetée.

De même, elle sera déboutée de sa prétention tenant au paiement de la somme de 10.000 euros pour une prétendue utilisation abusive de son lot par le syndicat des copropriétaires, mais non démontrée.

En revanche, le syndicat des copropriétaires demeure responsable des conséquences du défaut structurel afférent au plancher haut, du retard dans la finalisation des travaux sur celui-ci. Partant, il a contribué à l’immobilisation des lieux entre le 26 mai 2015 et le 15 novembre 2017 soit pendant une période de 30 mois.

Mme [T] ne peut prétendre, sur la période, à une indemnisation à concurrence d’un loyer mensuel de 450 euros, compte tenu des travaux importants de remise en état qu’il lui incombait de réaliser dans les lieux.

Il convient également de relever le désintérêt de Mme [T] dans le suivi des travaux y compris dans son lot, de son inaction dans la détermination contradictoire des infiltrations persistantes qu’elle invoque et plus généralement dans la remise en état de son bien. De même, elle paraît ne pas avoir recherché les indemnisations qu’elle a obtenues à l’encontre de Mme [I] et de la société AXA, assureur de cette dernière, ni celle qui a été proposée du chef des chantiers voisins. A tout le moins, elle n’en apporte aucune preuve.

En réalité, le syndicat des copropriétaires a donc contribué, dans la limite de 30 mois, à la perte de chance pour Mme [T] de réaliser les travaux de réfection de son lot et de remettre en location son bien.

De ce chef, il y a lieu également de tenir compte que Mme [T] a tardé à payer la quote-part des travaux de reprise structurelle qui lui incombait en qualité de copropriétaire.

Dans ces conditions, la perte de chance sera limitée à 50%, pour une indemnisation de 6.750 euros (450 x 30 x 50/100).

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [T] la somme de 6.750 euros à titre de dommages et intérêts.

Mme [T] sera déboutée du surplus de sa demande au titre de la perte de loyer.

A l’égard de la société GROUPAMA

Mme [T] recherche la garantie de la société GROUPAMA en sa qualité d’assureur de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Elle soutient que l’effondrement du plafond, partie commune, ayant eu lieu en 2015, le sinistre entre dans la période de garantie de l’assureur.

Elle expose que le fait que l’appartement ait été “un peu vétuste” n’empêche pas qu’il ait été complètement dégradé du fait de la chute du plafond. Elle ajoute que l’inhabitabilité est due à la pose des étais, elle-même conséquence du sinistre. Elle conclut à un lien direct entre ce sinistre et la perte de loyers.

La société GROUPAMA fait valoir que le sinistre invoqué est antérieur à la souscription de la police d’assurance, soit le 1er janvier 2013. Elle se réfère à la désignation de M. [R], en mars 2012 et rappelle que l’article L 124-5 du code des assurances impose de retenir le fait dommageable, c’est-à-dire l’événement qui est la cause génératrice du dommage.

Elle conteste tout sinistre en 2015 dans la mesure où il n’y a eu aucun effondrement partiel du plancher haut de son appartement en 2015. Elle ajoute que les travaux votés par l’assemblée générale du 1er décembre 2016 portent sur les travaux de renforcement du plancher haut du rez-de-chaussée et non de la reconstruction d’un plancher effondré.

Elle conclut à l’absence de preuve du lien entre la prétendue faute et les préjudices que Mme [T] invoque.

Elle estime que celle-ci n’apporte pas “la preuve que la perte de jouissance qu’elle a subie résulterait exclusivement du retard qui aurait été pris par la réalisation des travaux de réfection du plafond et d’une chambre dans laquelle ont été posés des étais pour la sécuriser, alors que l’appartement était par ailleurs insalubre et inhabitable du fait de ses installations sanitaires”.

Sur ce,

En vertu de l’article L 124-3 du code des assurances, “le tiers lésé dispose d'un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.”

En l’espèce, il ressort de la police d’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société GROUPAMA que cette dernière garantit sa responsabilité civile en raison, entre autres, des dommages matériels et immatériels consécutifs.

À l’égard de Mme [T], le fait dommageable est constitué par l’affaissement du plancher haut en 2015 dont l’effondrement complet a été évité par la pose d’étais en mai 2015 par le syndicat des copropriétaires. La désignation de M. [R] en qualité d’expert en 2012 est sans rapport avec les désordres du plancher haut.

Le fait dommageable s’est donc produit pendant la période de garantie de la société GROUPAMA, le contrat d’assurance ayant été souscrit à effet du 1er janvier 2013.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires a été ci-dessus retenue à raison des conséquences des désordres affectant le plancher haut et par le retard avec lequel les travaux de réfection ont été entrepris.

Comme l’assureur le soutient, la perte de jouissance du bien par Mme [T] ne résulte pas “exclusivement” des conséquences de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, mais elle y a contribué.

Ainsi qu’il a été décidé plus haut, l’inhabitabilité du logement a été prise en compte de sorte que l’indemnisation due par le syndicat des copropriétaires a été limitée.

La société GROUPAMA devant garantie à son assuré, elle sera condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires à indemniser Mme [T] à concurrence de la somme de 6.750 euros.

Sur les demandes au titre des dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, compte tenu de l’absence de règlement par Mme [T] des appels de fonds à bonne date et des paiements tardifs révélant sa mauvaise foi.

Il considère que les demandes reconventionnelles de Mme [T] sont sans fondement et l’ont contraint à effectuer un travail “colossal” de réponse. Il estime que son attitude, depuis 2012, ajoutée à une incurie patente pour s’être désintéressée, en qualité de membre du conseil syndical, des travaux collectifs mais aussi de ceux dans son propre appartement, et “reporter la faute sur les autres”, lui cause un préjudice moral et financier certain.

Mme [T] sollicite la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle estime avoir fait l’objet d’un “harcèlement” et d’un “acharnement” de la part de la copropriété et des syndics successifs, par la mise à son débit de frais indus pendant des années, la mise à l’ordre du jour de la saisie-vente de son appartement en induisant en erreur les copropriétaires sur le montant de sa dette, outre le “saccage total” de son appartement.

Sur ce,

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il ressort des éléments de la cause que l’exécution des décisions notamment de la Cour d’appel du 12 avril 2019 puis interprétatif du 11 septembre 2020 et les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires, que Mme [T] a contestés, ont pu rendre complexe la lisibilité du compte de la copropriétaire, ce qui a pu détériorer les relations entre les parties.

Il en résulte également que Mme [T] a sollicité des prêts de sa banque ou via le prêt collectif pour régler les appels de travaux mais que les réponses à cet égard ont été tardives voire ambiguës (pièces défenderesse n°8, 9, 10, 11, 12 et 59). De plus, les appels de fonds, dans leur intégralité, ont été finalement réglés par la copropriétaire.

Les conséquences des travaux de structure dans l’immeuble et le litige relatif à l’immobilisation du studio ainsi que les demandes de Mme [T] à ce propos ne relèvent pas d’une faute de celle-ci, sachant qu’une indemnisation, même très partielle par rapport à ses prétentions, a été ci-avant admise.
Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires, qui n’établit ni la mauvaise foi ni la faute de Mme [T], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Pour sa part, Mme [T] n’a pas réglé à bonne date les appels de fonds, sachant qu’elle ne pouvait imposer au syndicat des copropriétaires un arrangement à ce propos. Elle n’établit ni un harcèlement ni un acharnement à son endroit, et ses prétentions concernant son studio ont été en grande partie rejetées.

Sa demande de dommages et intérêts sera dès lors rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T], qui n’avait pas réglé les appels de fonds à l’époque et ne s’en est acquittée qu’en cours de procédure, a contraint le syndicat des copropriétaires à engager la procédure. Elle sera condamnée aux dépens tenant à la délivrance de l’assignation à son égard.

Les demandes reconventionnelles de Mme [T] ont été admises même très partiellement. Le syndicat des copropriétaires et la société GROUPAMA seront in solidum condamnés au surplus des dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des particularités de l’espèce, de l’évolution de la procédure et du rejet in fine d’une grande partie des demandes, les prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS