TJ 13055, 25 juin 2026, RG 24/06966

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Juin 2026
Président : Madame Nadia ATIA, Magistrat
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Avril 2026

GROSSE :
Le 25 Juin 2026
à Me Laurent GAY, Me Aymeric THAREAU
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à Me ...............................................

EXPEDITION :
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N° RG 24/06966 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5VVH

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Q] [I] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Laurent GAY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [K],
née le 31 décembre 1977 au Comores, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er janvier 2010, M. [Q] [I] [X] a donné à bail à Mme [U] [K] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], dans le [Localité 1] pour un loyer de 560 euros et une provision sur charges de 60 euros.

Le 12 mai 2022, Mme [U] [K] a été déclarée recevable à la procédure de surendettement le 12 mai 2022 et une mesure de rétablissement personnel sans liquidation a été prononcée par la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône le même jour, la créance de M. [Q] [I] [X] étant déclarée au passif pour une somme de 5.123 euros.

Le 25 juillet 2024, M. [Q] [I] [X] a fait signifier à Mme [U] [K] un commandement de payer la somme en principal de 6.656 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, M. [Q] [I] [X] a fait assigner Mme [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

-prononcé de la résolution judiciaire du bail, expulsion de Mme [U] [K] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin,
-condamnation à lui payer la somme de 14.312 euros comptes arrêtés au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
-condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux,
-condamnation au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 24 mars 2025.

Mme [U] [K] a saisi la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône le 25 novembre 2025 et a été déclarée recevable à la procédure de surendettement le 11 décembre 2025. La Commission a décidé d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation le 5 février 2026, le passif étant uniquement constitué de la créance de M. [Q] [I] [X].

A l’audience du 30 avril 2026, les parties représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions, M. [Q] [I] [X], au visa de la loi du 6 juillet 1989 demande de :

-prononcer la résolution judiciaire du bail, expulsion de Mme [U] [K] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin,
-condamner Mme [U] [K] à lui payer les sommes de 760 euros comptes arrêtés au 19 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, et de 372,26 euros au titre des régularisations de charges pour les exercices 2020 à 2024,
-condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux,
-condamnation au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions en défense, Mme [U] [K], au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1104, 1217, 1224 et suivants, 1353 et 1719 du Code civil, du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent :

-oppose la prescription de la demande formulée au titre des charges locatives,
-conclut au débouté des demandes de M. [Q] [I] [X],
-à titre subsidiaire, demande de déduire de toute condamnation éventuelle : la somme de 2.178 euros, non justifiée, la somme de 5.620 euros, prescrite, la somme de 5.123 euros, effacée par la Commission de surendettement, les paiements non imputés (…), toute somme correspondant à des charges injustifiées, et de juger que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant deux ans à compter de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation
-très subsidiairement sur les charges locatives, sollicite un règlement par douzième en application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, et sur la résolution, demande sa suspension et un délai de paiement de 36 mois
-reconventionnellement, demande la condamnation de M. [Q] [I] [X] à lui payer les sommes de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral et à effectuer les travaux prescrits par les services d’hygiène de la ville de [Localité 2] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
-demande de statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 3 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail est par conséquent recevable.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

En application des articles 7-1 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le délai triennal de prescription pour les régularisations locatives court à compter du terme de l’année civile suivant leur exigibilité.

En l’espèce, l’assignation ne contient pas de demande de régularisation de charge, cette demande étant présentée à l’audience du 30 avril 2026.

Il en résulte que les demandes formulées au titre des régularisations de charges des années 2020 et 2021 sont respectivement prescrites les 31 décembre 2024 et 31 décembre 2025.

M. [Q] [I] [X] sera par conséquent déclaré irrecevable pour sa demande formulée au titre des régularisations de charges des années 2020 et 2021.

Sur la responsabilité du bailleur

L'article 1719 du code civil dispose «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d'une obligation d'entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l'encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

- il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail en date du 1er janvier 2010 ayant pour objet un appartement de type 3 d’une surface habitable de 55 m2.

Sur les désordres avancés par Mme [U] [K] et subis depuis plusieurs années, s’agissant de présence de moisissures sur les murs, d’un manque d’isolation thermique, d’une absence de chauffage fonctionnel, de la chute du faux plafond de la salle de bains, de la non-conformité de l’installation électrique, elle verse au débat des impressions sur papier, en noir et blanc, de dix photographies, inexploitables.

Elle joint un document, non daté, intitulé rapport social, établi par une conseillère en économie sociale et familiale de l’association LE CANA. Elle précise qu’elle accompagne Mme [U] [K] au titre d’un mesure socio-éducative liée au logement. Elle indique qu’elle se plaint de l’état de son logement depuis son entrée dans les lieux. Elle rapporte ses propos relatifs aux désordres subis. Elle ne fait pas état d’une visite des lieux.

Sur les réclamations faites à M. [Q] [I] [X], Mme [U] [K] communique un courrier recommandé adressé à M. [Q] [I] [X] le 15 mai 2025 par l’intermédiaire de l’association LE CANA aux fins de mise en demeure d’exécuter les travaux de nature à remédier aux désordres suivants : les défaillances électriques, l’apparition de moisissures sur les murs, la mauvaise isolation, l’effondrement partiel du faux plafond de la salle de bains, les volets cassés, l’absence de chauffage.

Le 10 février 2026, suite à un signalement du 2 juin 2025, le responsable du service d’Hygiène et de l’Habitat de la ville de [Localité 2], après visite des lieux le 11 décembre 2025, suite au constat d’infraction au Règlement Sanitaire Départemental (RSD), met en demeure M. [Q] [I] [X] de prendre les dispositions suivantes, dans un délai de deux mois :

-aménager des ventilations efficaces et adaptées, un rappel ayant été fait à la locataire s’agissant de l’entretien des ventilations,
-assurer la mise en sécurité de l’installation électrique,
-prendre toutes dispositions pour l’installation d’un chauffage fixe et adapté.

Il est indiqué à M. [Q] [I] [X] qu’un rappel est également fait à Mme [U] [K] sur la nécessité de déclarer tout sinistre à son assurance, notamment le dégât des eaux ayant endommagé le plafond de la salle de bains.

M. [Q] [I] [X] justifie de la mise en sécurité de l’installation électrique au 25 mars 2026.

Il en résulte que sa responsabilité de plein droit est engagée s’agissant de l’installation électrique, à compter de la réclamation du 15 mai 2025 et jusqu’au 25 mars 2026, et du chauffage.

Concernant la ventilation, leur manque d’entretien par Mme [U] [K] ne revêt pas les caractères de la force majeure. La responsabilité du bailleur est également engagée de ce chef.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire une obligation de s’assurer contre les risques locatifs.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il est de principe que l’effacement de la dette locative qui n’équivaut pas à son paiement ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail.

En l'espèce, M. [Q] [I] [X] verse au débat deux décomptes :

-à compter du 19 août 2020 et arrêté au 1er octobre 2024, le décompte du commandement de payer délivré le 25 juillet 2024 n’étant pas communiqué,
-au titre des échéances des mois de février et mars 2026, indiquant un solde débiteur de 760 euros.

Le décompte arrêté au 1er octobre 2024 indique un solde débiteur de 14.312 euros. Il part d’un solde antérieur de 2.178 euros, non justifié. Il ne comporte pas de ventilation du loyer et des charges. Il indique l’absence de tout versement entre les 1er mars et 31 octobre 2024.

Le commandement de payer délivré le 25 juillet 2024 indique une somme en principal de 6.656 euros, ce solde ne se vérifiant pas sur le décompte.

M. [Q] [I] [X] justifie des régularisations de charges pour les exercices 2023 et 2024, soit une somme totale de 129,97 euros (42,40 + 87,57).

Mme [U] [K] bénéficie d’un premier effacement de sa dette locative le 12 mai 2022, pour une créance retenue au passif d’un montant de 5.123 euros. Cet effacement n’est pas porté au crédit du décompte.

Il importe de rappeler qu’un rétablissement personnel sans liquidation entraîne l’effacement des dettes au jour de son prononcé.

Mme [U] [K] produit des récépissés de demandes de virements non pris en compte sur le décompte de M. [Q] [I] [X], s’agissant des échéances des mois de décembre, septembre, août, juillet et octobre 2023 et de février 2024, octobre, novembre et décembre 2025, janvier et février 2026. Seul un versement au titre de l’échéance de février 2026 est pris en compte. Elle ne justifie pas de l’effectivité de ces virements.

En dépit de l’absence de production d’un décompte sur la période du 1er novembre 2024 au 31 janvier 2026, il s’évince du montant de la dette retenue au passif par la Commission de surendettement qu’elle n’augmente pas après le 1er octobre 2024, Mme [U] [K] ayant de ce fait repris le versement du loyer courant entre les 1er novembre 2024 et 31 janvier 2026.

Sur l’assurance contre les risques locatifs, M. [Q] [I] [X] invoque l’absence de production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs en cours de validité. Mme [U] [K] en justifie sur la période du 1er avril 2026 au 31 mars 2027. L’attestation en date du 28 avril 2026 mentionne un contrat d’assurance habitation n° 16311615 à effet du 6 décembre 2018. Il en résulte l’absence de faute de ce chef.

Il en résulte une violation grave et répétée de l’obligation de la locataire à son obligation de payer le loyer et les charges au regard d’une nouvelle dette locative postérieure à la décision de rétablissement personnel sans liquidation.

En prenant en compte les manquements de M. [Q] [I] [X] à ses obligations de délivrance d’un logement décent et de garantie d’une jouissance paisible des lieux, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat, à exécutions successives, aux torts partagés des parties.

Mme [U] [K] étant occupante sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’arriéré locatif

Il convient de prendre en compte le décompte de M. [Q] [I] [X] sur la période du 1er février au 30 mars 2026 indiquant un solde débiteur de 760 euros ainsi que la régularisation de charges de 129,97 euros, intervenue postérieurement à la décision de la Commission de surendettement.

Mme [U] [K] sera par conséquent condamnés à payer à M. [Q] [I] [X] la somme de 889,97 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 2 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [U] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, soit une somme de 730 euros à ce jour, conformément à la demande, et de condamner Mme [U] [K] à son paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Au regard de la nature des désordres subis, tenant le stress occasionné par la présence d’une installation électrique dangereuse durant a minima dix mois, outre la présence de moisissures et l’absence de chauffage, il convient d’allouer à Mme [U] [K] une somme de 1.000 en réparation de son préjudice de jouissance.

Mme [U] [K] sera déboutée de sa demande formulée au titre du préjudice moral, en l’absence de preuve d’un préjudice distinct.

Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Mme [U] [K] sera déboutée de sa demande en ce que sa qualité d’occupante sans droit ni titre des lieux à compter de ce jour la rend mal fondée de ce chef.

Sur les délais de paiement et la suspension de l’expulsion

Il convient de rappeler que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable en l'espèce s'agissant d'une résiliation judiciaire du bail, ce dernier visant uniquement le cas de constatation de la résiliation par le jeu de la clause résolutoire après commandement de payer demeuré infructueux.

Il ne peut dès lors s'agir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Cependant, l'article 1228 du code civil pose le principe que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ; tandis que l'article 1343-5 de ce même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, en l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, la demande est mal fondée.

Mme [U] [K] sera par conséquent déboutée de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la mesure d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie succombant, les dépens de la présente procédure seront partagés par moitié entre elles en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 concernant Mme [U] [K], qui bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,