TJ 35238, 26 juin 2026, RG 26/00895

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 26 Juin 2026

N° RG 26/00895 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MBSB

Jugement du 26 Juin 2026
N°: 26/680

OPH NEOTOA

C/

[P] [T] [N] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH NEOTOA
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [N] [C]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Juin 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [A] [B], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [T] [N] [C]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 juin 2020, l'établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à M. [P] [T] [N] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 323,55 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.572,15 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [T] [N] [C] le 11 décembre 2024.

Le 23 octobre 2025, un procès-verbal de carence d’une conciliation conventionnelle a été dressé.

Par assignation du 19 janvier 2026, l'établissement NEOTOA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
En conséquence,
Ordonner l’expulsion M. [P] [T] [N] [C] et de tout occupant de son chef et ce, avec le concours de la [Localité 6] Publique ; Condamner M. [P] [T] [N] [C] à payer à NEOTOA : 2.976,71 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,50 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A titre subsidiaire :
En cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance ;Dans l’hypothèse ou la résiliation du bail ne pourrait être constater, bien vouloir la prononcer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 janvier 2026, mais le diagnostic social et financier n'a pu être réalisé faute pour le locataire de s’être présenté à la convocation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2026.

A cette date, l’établissement NEOTOA a comparu représenté par Mme [A] [B], dûment munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, l'établissement NEOTOA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 mars 2026, s'élève désormais à 6.974,53 euros. L'établissement NEOTOA souligne qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que le locataire a cessé de régler les loyers et n’a pas régularisé la situation malgré les démarches amiables entreprises et la délivrance d’un commandement de payer et ce, alors qu’il dispose de revenus réguliers lui permettant de faire face à ses charges.

A l’audience, M. [P] [T] [N] [C] a comparu en personne.

Il sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux.

Il reconnaît le montant de la dette et explique, qu’il avait d’autres dettes, et qu’il n’a pas prioriser le paiement du loyer.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Enfin, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 5 juin 2020, et il contient, en l’article 3, alinéa 4-1, des conditions générales, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer.

Le bailleur justifie d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 décembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.572,15 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 février 2025.

Le locataire n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience et, par suite, il ne peut prétendre à se maintenir dans les lieux.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail au 11 février 2025, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement NEOTOA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 461,56 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 2 alinéa 2, des conditions générales du contrat de bail, précise que le loyer est payable chaque mois à terme échu et au plus tard le 10 de chaque mois.

L'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 mars 2026, M. [P] [T] [N] [C] lui devait la somme de 6.974,53 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [T] [N] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 sur la somme de 2.572,15 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 404,56 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [P] [T] [N] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,