TJ 35238, 26 juin 2026, RG 26/01575

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 26 Juin 2026

N° RG 26/01575 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MC4H

Jugement du 26 Juin 2026
N°: 26/682

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[U] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à SA ESPACIL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [B]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Juin 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Mme [X] [Q], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [U] [B]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 avril 2022, à effet au 14 avril 2022, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [U] [B] sur des locaux situés au [Adresse 6]) à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 368,03 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.399,53 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [B] le 19 octobre 2023.

Par assignation du 30 janvier 2026, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion de M. [U] [B] et de toute personne introduite de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique dans le délai de deux mois après un commandement de quitter les lieux, N’accorder aucun délai de paiement à M. [U] [B], Condamner M. [U] [B] au paiement des sommes suivantes : 5.481,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais de mise à exécution de la décision à venir.
A titre subsidiaire :
En cas d’octroi de délais de paiement, il est demandé de préciser qu’à défaut d’un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et bail sera résilié.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 février 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2026.

A cette date, la société ESPACIL HABITAT a comparu représentée par Mme [X] [Q] dûment munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, la société ESPACIL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 mars 2026, s'élève désormais à 6.350,71 euros.
La société ESPACIL HABITAT considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Au regard de l’ancienneté de la dette, elle s’oppose aux demandes reconventionnelles.

A l’audience, M. [U] [B] a comparu en personne.

Il sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de verser, chaque mois en plus du loyer, la somme de 50 euros.

Au soutien de ses demandes, M. [U] [B] expose être actuellement auto-entrepreneur, après avoir connu une période de chômage et connaître des difficultés financières du fait de la variabilité de ses revenus.

Il précise ne pas faire l’objet d’une procédure de traitement du surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Enfin, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 13 avril 2022, et il contient en l’article 4.5.1 des conditions générales, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer.

Le bailleur justifie d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 18 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.399,53 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 décembre 2023.

Par ailleurs, en l’absence de reprise de paiement des loyers courants, seuls deux paiements partiels ayant été réalisés en décembre 2025 et janvier 2026, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par M. [U] [B] ne peut être accueillie.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail et d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 634,51 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 3.1 des conditions générales, précise que le loyer et ses annexes sont payables à terme échu le dernier jour du mois.

La société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 mars 2026, M. [U] [B] lui devait la somme de 6.350,71 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [U] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 sur la somme de 2.399,53 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3.082,16 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur la demande de délais de paiement

Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que “ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…)
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge (…).”

En l’espèce, M. [U] [B] sollicite l’octroi de délais de paiement, faisant état d’une situation financière difficile.

Dès lors, en considération de la situation financière modeste du débiteur et des besoins du créancier, il convient d’accorder à M. [U] [B] des délais de paiement et de dire qu’il devra s’acquitter d’une somme mensuelle de 50 euros sur 23 mois, puis le solde de la dette le 24ème mois, sauf meilleur accord entre les parties à l’issue de ce délai de 24 mois.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [U] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,