TJ 35238, 26 juin 2026, RG 26/01552

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 26 Juin 2026

N° RG 26/01552 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MC3Q

Jugement du 26 Juin 2026
N°: 26/681

[F] [C] divorcée [P]

C/

[I] [U]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me NADILINI
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [U]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Juin 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [F] [C] divorcée [P]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Maxime NADILINI, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [I] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 janvier 2025, à effet au 10 janvier 2025, Mme [F] [C] Divorcée [P], par l’intermédiaire de son mandataire la société AFEDIM GESTION, a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [U] sur des locaux (logement n°A504, BAT A) situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 521,51 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.163,02 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [U] le 16 septembre 2025.

Par assignation du 11 février 2026, Mme [F] [C] Divorcée [P] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
Constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Ordonner sans délai l’expulsion de Mme [I] [U] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, Voir condamner Mme [I] [U] au paiement de la somme de 4.272,59 euros correspondant aux loyers et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 7 janvier 2026, quittance de janvier 2026 incluse, Juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de février et mars 2026, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par Mme [I] [U], Voir condamner Mme [I] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours, Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le contrat de bail,Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 8 août 2025, Voir condamner Mme [I] [U] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 février 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2026.

A cette date, Mme [F] [C] Divorcée [P] a comparu représentée par son Conseil.

Se référant oralement aux termes de son assignation, Mme [F] [C] Divorcée [P] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 mars 2026, s'élève désormais à 5.497,91 euros.
Mme [F] [C] Divorcée [P] considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, le versement mentionné par la locataire n’apparaissant pas et aucun loyer n’ayant été payé depuis un an.

A l’audience, Mme [I] [U] a comparu en personne.

Elle conteste le montant de dette. Elle indique avoir effectué un versement de 300 € le 12 mars 2026.

Mme [I] [U] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Elle propose de verser entre 100 et 150 € par mois en plus du loyer courant.

Elle demande enfin que le bailleur soit débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Mme [U] explique avoir connu une situation financière difficile en raison d’une baisse de revenus du fait d’une maladie de longue durée. Elle précise qu’elle a repris son emploi à temps plein, ce qui va lui permettre de reprendre le paiement du loyer et d’apurer sa dette. Elle ajoute avoir entrepris des démarches auprès de la CAF pour percevoir des aides.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisée par le président d’audience de produire une note en délibéré sur la perception des sommes versées par la défenderesse, Mme [F] [C] Divorcée [P] n’a pas usé de cette faculté.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [F] [C] Divorcée [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son article VIII une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 septembre 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.163,02 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 octobre 2025.

Par ailleurs, l’examen du décompte permet de constater qu’aucun loyer n’a été versé depuis le mois de mai 2025. En l’absence de reprise de paiement des loyers courants avant l’audience, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par Mme [I] [U] ne peut être accueillie.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail au 21 octobre 2025 et d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [F] [C] Divorcée [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 618,81 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [F] [C] Divorcée [P] ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article IV du contrat de bail, précise que le loyer est payable le premier jour de chaque mois, par terme à échoir.

Mme [F] [C] Divorcée [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mars 2026, Mme [I] [U] lui devait la somme de 5.497,91 euros.

Mme [I] [U] justifie avoir effectué un virement postérieur à la date arrêtée sur le décompte, soit 300 euros le 12 mars 2026.

Bien qu’autorisée par le président d’audience, la bailleresse n’a pas contesté la réception de cette somme en cours de délibérée.

Dès lors la créance sera arrêtée à 5.197,91 euros.

En conséquence, Mme [I] [U] sera condamnée à payer à Mme [F] [C] Divorcée [P] la somme de 5.197,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 12 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2025 sur la somme de 1.163,02 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3109,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les délais de paiement,

Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que “ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…)
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge (…).”

En l’espèce, Mme [I] [U] sollicite l’octroi de délais de paiement, faisant état d’une situation financière difficile.

Dès lors, en considération de la situation financière modeste de la débitrice et des besoins du créancier, il convient d’accorder à Mme [I] [U] des délais de paiement et de dire qu’elle devra s’acquitter d’une somme mensuelle de 150 euros sur 23 mois, puis le solde de la dette le 24 ème mois, sauf meilleur accord entre les parties à l’issue de ce délai de 24 mois.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [I] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, au vu de la situation économique de Mme [I] [U], la demande de Mme [F] [C] Divorcée [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,