TJ 35238, 26 juin 2026, RG 26/01982

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 26 Juin 2026

N° RG 26/01982 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MDTW

Jugement du 26 Juin 2026
N°: 26/684

S.A AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[B] [U]
[E] [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à SA AIGUILLON
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Juin 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A AIGUILLON CONSTRUCTION
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Mme [A] [M], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [B] [U]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

Mme [E] [K]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 août 2020, à effet au 1er octobre 2020, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à M. [B] [U] et Mme [E] [K] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 385,66 euros et d’une provision pour charges de 57,58 euros.

Par actes de commissaire de justice du 24 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1.724,40 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [U] et Mme [E] [K] le 25 octobre 2024.

Par assignations du 11 février 2026, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

- faire constater la résiliation du bail au 24 décembre 2024,
- être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [U] et Mme [E] [K],
- obtenir la condamnation de M. [B] [U] et Mme [E] [K] au paiement des sommes suivantes :
1.867,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,- obtenir la condamnation de M. [B] [U] et Mme [E] [K] aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 février 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2026.

A cette date, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a comparu représenté par Mme [A] [M] dûment munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation la société AIGUILLON CONSTRUCTION sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à préciser que la dette actualisée s’élève à 4.302,74 euros. Elle indique qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience.

Au soutien de ses demandes, la société AIGUILLON CONSTRUCTION fait valoir que les locataires ont cessé de régler les loyers, n’ont pas respecté un plan d’apurement amiable et n’ont pas régularisé la situation après la délivrance d’un commandement de payer. Elle estime que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, justifiant ses demandes.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [B] [U] et Mme [E] [K] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail a été signé le 27 août 2020, et il contient, en l’article XI des conditions générales, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après la délivrance d’un commandement de payer. Il y a donc lieu d’appliquer le délai contractuel, par ailleurs visé dans le commandement.

Le bailleur justifie qu’un commandement de payer, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié aux locataires le 24 octobre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.724,40 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date et d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 506,75 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.

2. Sur la demande au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V. du même texte prévoit que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, les articles III et IV des conditions générales applicables au contrat de bail précisent que le loyer est payable chaque mois et au plus tard le 31 de chaque mois concerné.

Il convient de relever que le bailleur n’a pas entendu se prévaloir de la clause de solidarité prévue au contrat.

La société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 mars 2026, M. [B] [U] et Mme [E] [K] lui devaient la somme de 4.302,74 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Malgré l’absence de comparution des locataires, une demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer ayant été formulée dans l’assignation, il y a lieu de prendre en compte ce montant actualisé.

Il est relevé que le décompte produit comporte des frais dits de « pénalités d’assurance » d’un montant de 4 euros par mois, imputés entre les mois de novembre 2025 et février 2026, soit une somme totale de 16 euros. Force est de constater que le bailleur ne justifie pas du respect des dispositions prévues aux derniers alinéas de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour démontrer la caractère certain de cette imputation. La somme de 16 euros sera par suite déduite de l’arriéré locatif.

Ainsi, la créance de la société AIGUILLON CONSTRUCTION peut être fixée à 4.286,74 euros (soit 4.302,74 € - 16 €).

M. [B] [U] et Mme [E] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

En conséquence, M. [B] [U] et Mme [E] [K] seront condamnés à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 4.286,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2024 sur la somme de 1.724,40 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 143,16 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les demandes accessoires

M. [B] [U] et Mme [E] [K], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,