TJ 13055, 25 juin 2026, RG 25/01892

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Juin 2026
Président : Madame Nadia ATIA, Magistrat
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Avril 2026

GROSSE :
Le 25 Juin 2026
à Me PITALIS
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 25 Juin 2026
à Me Aurélie PAPAZIAN
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/01892 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6HUW

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [Z] [C]
née le 15 Novembre 1973 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Aurélie PAPAZIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [F] [E]
né le 03 Mai 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Aurélie PAPAZIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [B] [H] [P] veuve [Q]
née le 11 Février 1933 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Anne -Laure PITTALIS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 15 décembre 2009, Mme [X] [P] veuve [Q] a donné à bail à M. [F] [E] et Mme [Z] [C] un appartement situé au [Adresse 3] dans le [Localité 4] [Localité 3] pour un loyer de 1.250 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Le 11 mai 2021, Mme [X] [P] veuve [Q] a fait signifier à M. [F] [E] et Mme [Z] [C] un congé pour reprise à effet du 14 janvier 2022.

Selon acte d’huissier de justice du 10 février 2022, Mme [X] [P] veuve [Q] a fait assigner M. [F] [E] et Mme [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de validation de ce congé. Il a été fait droit à sa demande selon jugement rendu le 7 juillet 2022, les exceptions de nullité du congé opposées par M. [F] [E] et Mme [Z] [C] ayant été rejetées.

Mme [X] [P] veuve [Q] a fait signifier un commandement de quitter les lieux à M. [F] [E] et Mme [Z] [C] le 28 juillet 2022.

Le jugement du 7 juillet 2022 susvisé a été confirmé par la Chambre 1-8 de la Cour d’appel d’[Localité 5] dans un arrêt du 8 mars 2023 s’agissant de la validation du congé. M. [F] [E] et Mme [Z] [C] ont par ailleurs été condamnés à payer à Mme [X] [P] veuve [Q] une somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Selon jugement rendu le 20 septembre 2022, le juge de l’exécution a débouté M. [F] [E] et Mme [Z] [C] de leur demande de délai pour quitter les lieux.

Un état des lieux de sortie a été établi le 20 octobre 2023 en présence de Mme [X] [P] veuve [Q] et de M. [F] [E], assistés de leurs commissaires de justice respectifs.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, M. [F] [E] et Mme [Z] [C] ont fait assigner Mme [X] [P] veuve [Q] devant le juge des contentieux de la protection au visa de l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de :

-juger le caractère frauduleux de la reprise,
-condamnation à leur verser une somme de 45.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,
-condamnation à leur payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 mai 2025.

Elle a été plaidée par les conseils des parties à l’audience du 30 avril 2026, M. [F] [E] et Mme [Z] [C] étant représentés par leur conseil et Mme [X] [P] veuve [Q] comparaissant assistée de son conseil.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions, M. [F] [E] et Mme [Z] [C] :

-réitèrent leurs demandes initiales,
-demandent de juger que les lieux sont inoccupés par le bénéficiaire de la reprise.

Ils font valoir qu’en dépit de la libération des lieux au mois d’octobre 2023, ils sont toujours inoccupés. Ils soutiennent que Mme [X] [P] veuve [Q] ne justifie pas d’un motif légitime à la non-occupation des lieux dans un délai raisonnable. Ils avancent que les travaux débutent réellement au mois de mars 2026, un devis relatif à des travaux d’embellissement étant établi six mois après leur départ et les travaux prévus ne revêtant aucun caractère d’urgence, s’agissant de travaux sollicités en vain durant leur occupation des lieux. Ils constatent l’irrégularité manifeste des signatures des devis produits par Mme [X] [P] veuve [Q]. Sur l’état de santé de Mme [X] [P] veuve [Q], ils indiquent que les lieux ne sont pas adaptés pour une personne disposant d’une mobilité réduite. Ils retiennent qu’elle ne justifie pas être atteinte d’une maladie auto-immune.
Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée invoquée en défense, elle oppose que son action est distincte, fondée non pas sur l’irrégularité intrinsèque du congé mais sur la mauvaise foi de Mme [X] [P] veuve [Q].
Sur les procès-verbaux de constat de commissaire de justice, contestés en défense, ils soutiennent que l’introduction dans les parties communes d’un immeuble est possible.
Sur leur préjudice, ils exposent qu’ils rencontrent d’importantes difficultés pour se reloger. Ils ajoutent qu’ils supportent une augmentation de loyer de 600 euros. Ils reprochent en outre à Mme [X] [P] veuve [Q] d’avoir créé une dette locative fictive.

Conformément à ses conclusions en réponse n° 3, Mme [X] [P] veuve [Q], au visa des articles 15 I de la loi du 6 juillet 1989, 9, 544, 1729 et 1240 du Code civil, 32-1 du Code de procédure civile :

-oppose l’irrecevabilité de l’action de M. [F] [E] et Mme [Z] [C] sur le fondement de l’autorité de la chose jugée,
-à titre subsidiaire, demande l’annulation des procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 14 mars et 27 juin 2024 et à défaut, de les écarter des débats, concluant au rejet des demandes de M. [F] [E] et Mme [Z] [C],
-à titre reconventionnel, sollicite la condamnation in solidum de M. [F] [E] et Mme [Z] [C] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, outre une amende civile de 10.000 euros, ainsi que leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Sur la fin de non-recevoir, elle soutient que la question du caractère frauduleux du congé est déjà tranchée, la légitimité du congé ayant été reconnue.
Sur les procès-verbaux de constat de commissaire de justice produits par M. [F] [E] et Mme [Z] [C], elle oppose l’atteinte à ses droits de propriété et au respect de sa vie privée.
Sur le fond, elle se prévaut de la réalité de son intention de reprise, manifestée dès l’année 2015, afin de s’installer dans une grande ville, notamment pour des raisons de sécurité. Elle fait valoir des causes légitimes de ne pas habiter dans les lieux litigieux en raison d’une pathologie déclarée postérieurement à la délivrance du congé, outre les diligences effectuées après la libération des lieux. Elle avance son droit à effectuer les travaux, d’adaptabilité et d’embellissement de son choix en vue de la reprise des lieux, toujours en cours, leur achèvement étant prévu pour le mois de septembre 2026. Elle ajoute que des travaux urgents étaient par ailleurs nécessaires, s’agissant de la fermeture des fenêtres et de l’installation électrique, outre le chauffage. Elle précise que le coût total des travaux s’élève à la somme de 80.000 euros.
Elle oppose l’absence de preuve d’un préjudice par M. [F] [E] et Mme [Z] [C].
Sur son préjudice, elle avance qu’elle est très éprouvée par la situation. Elle déplore le harcèlement de M. [F] [E] et Mme [Z] [C] à son égard, la contraignant sans cesse à se justifier.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément aux dispositions de l’article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Il est acquis que cet article impose plusieurs conditions cumulatives :
- l'identité de cause,
- l’identité d’objet,
- l’identité de parties.

L'article 480 du code de procédure civile précise que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche. Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.

Aux termes de l’article 4 du code susmentionné, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant

Il est acquis que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE le 7 juillet 2022 et l’arrêt rendu par la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE le 8 mars 2023, ont été rendus entre les mêmes parties, sur le même objet visant à statuer sur la validité du congé pour reprise, délivré le 11 mai 2021 à Mme [Z] [C] et M. [F] [E], au profit de Mme [X] [P], et ce pour des raisons médicales, avec effet au 14 janvier 2022.

Concernant l’identité de cause, il est acquis que l'autorité de chose jugée ne peut être opposée lorsqu'un fait ou un acte postérieur à la décision dont l'autorité est invoquée modifie la situation antérieurement reconnue en justice. Les juges doivent donc relever l'existence d'un fait nouveau pour recevoir la nouvelle demande.

Sur ce point, le juge des contentieux de la protection et la cour d’appel ont estimé le congé valable, étant réel et sérieux, puisqu’il avait pour objectif de permettre à Mme [X] [P] de s’installer à [Localité 3] alors que celle-ci résidait, au moment des faits, à [Localité 6]. La légitimité de la reprise par la défenderesse a été constatée, au-regard de son âge, de son état de santé et des considérations de sécurité dont elle avait fait état. Celle-ci justifiait d’un suivi hebdomadaire auprès d’un psychothérapeute-psychanalyste à [Localité 3], ainsi que d’une inscription à un club de bridge pour l’année 2021 – 2022.

La cour d’appel a statué ainsi en précisant notamment « il apparaît légitime que l’intéressée, âgée de 89 ans à l’échéance du congé, ait voulu anticiper les conséquences d’une dégradation prévisible de son état de santé en se rapprochant de toutes les commodités offertes par une grande ville et en limitant les trajets en voiture, qui pouvaient effectivement devenir de plus en plus problématiques pour elle ».

Le fait juridique, constitué par l’absence d’occupation effective du bien par Mme [X] [P], est postérieur à l’arrêt rendu par la cour d’appel le 8 mars 2023, puisqu’il est acquis que les demandeurs ont quitté les lieux le 20 octobre 2023.

Afin de démontrer le caractère frauduleux et la non-occupation du bien, Mme [Z] [C] et M. [F] [E] produisent quatre procès-verbaux de constat, dressés par commissaire de justice, en date des 14 mars 2024, 27 juin 2024, 27 janvier 2025 et 1er décembre 2025, constatant que les volets de l’appartement sont fermés, que le nom de la défenderesse figure sur la boîte aux lettres, que personne ne répond à l’interphone, et qu’à partir du 1er décembre 2025, celle-ci ne fonctionne plus, que les indices de consommation d’électricité et d’eau sont quasiment identiques et que les chiffrages n’évoluent pas, qu’à partir du 27 juin 2024, la cour attenante à l’appartement apparaît manifestement laissée à l’abandon, enfin qu’au 1er décembre 2025, il apparaît que les lieux sont manifestement inoccupés.

Sur ce point, la défenderesse ne conteste pas ne pas habiter dans les lieux. A l’inverse, elle justifie de différents motifs au report de son emménagement.

Il apparaît dès lors, que la situation, reconnue par le jugement en date du 7 juillet 2022 et l’arrêt en date du 8 mars 2023, a été modifiée du fait de l’absence d’occupation des lieux par la défenderesse.

Par conséquent, la demande de Mme [Z] [C] et M. [F] [E] tenant à voir déclarer le congé frauduleux en raison de l’absence de reprise et d’occupation effective du bien par Mme [X] [P] ne se heurte pas à l’autorité effective de la chose jugée.

La fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée sera par conséquent écartée.

L’action introduite par Mme [Z] [C] et M. [F] [E] est donc recevable.

Sur les procès-verbaux de constat de commissaire de justice

Aux termes de l’article 9 du code civil, chacun a droit au respect de sa vie privée. Les juges peuvent, sans préjudice de la réparation du dommage subi, prescrire toutes mesures, telles que séquestre, saisie et autres, propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l'intimité de la vie privée : ces mesures peuvent, s'il y a urgence, être ordonnées en référé.

Il résulte d’une lecture combinée des articles 9 du code civil et 9 du code de procédure civile, ensemble, les articles 6 et 8 de la Convention européenne des droits de l'homme que le droit fondamental à la preuve peut justifier le versement aux débats d’un élément de preuve portant atteinte à la vie privée si cette production est indispensable à l'exercice du droit à la preuve et proportionnée aux intérêts antinomiques en présence.

Conformément à l’article 1 II 2°, de l’ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016, les commissaires de justice peuvent : […] effectuer, lorsqu'ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu'à preuve contraire.

En l’espèce, les demandeurs produisent deux constats établis par commissaire de justice en date des 14 mars 2024 et 27 juin 2024, dressés à leur demande. Tous deux font état de photographies prises depuis l’extérieur de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], dans le hall dudit immeuble et dans le garage de celui-ci. Par-ailleurs, une photographie prise depuis le domicile de la voisine fait état du jardin de la défenderesse.

Le procès-verbal de constat dressé le 27 juin 2024 comprend également des photographies prises au domicile initial de Mme [X] [P], [Adresse 5], à [Localité 6].

S’agissant de procès-verbaux de constat, afin d’être pris en considération par le juge, en application du droit à la preuve, le constat doit contenir des constatations purement matérielles. Il doit être licite, la licéité s’appréciant au regard de la régularité de ces constats. La preuve par constat doit être établie et administrée de manière loyale.

Concernant d’une part la régularité de ces procès-verbaux, Mme [X] [P] soutient que ces actes sont irréguliers en ce que le commissaire de justice y émet un avis juridique. Il convient d’écarter ce moyen. En effet, ladite mention est portée au sein du procès-verbal de constat dressé le 1er décembre 2025, pièce que la défenderesse ne mentionne pas au titre des constats qu’elle souhaite voir écartés des débats. Dès lors, ce moyen ne peut être retenu. Les procès-verbaux que la défenderesse souhaite voir écartés des débats sont donc réguliers.

Concernant d’autre part la licéité et la loyauté dans l’établissement et l’administration de ces procès-verbaux, les investigations réalisées par le commissaire de justice ont consisté, d’une part, en des vérifications d’usage : pénétrer dans l’entrée située dans le hall de l’immeuble, sans stratagème, menace ou voie de fait, examiner la boîte aux lettres située dans ce dernier, effectuer un relevé de compteur et frapper à la porte de l’appartement de la défenderesse. Ces vérifications d’usage dans des lieux accessibles ne peuvent lui être reprochées.

D’autre part, concernant la prise de photographies depuis le domicile de la voisine, celles-ci permettent de voir son lot privatif et portent donc atteinte à sa privée, de sorte que le caractère illicite de ces photographies est établi.

L’admissibilité des procès-verbaux est donc subordonnée à la démonstration par les demandeurs de leur caractère indispensable à l’exercice de leur droit à la preuve et de la proportionnalité au but poursuivi de l’atteinte au droit au respect à la vie privée en résultant.

Sur ce point, les demandeurs soulignent que le commissaire de justice a pénétré dans les lieux et chez la voisine de la défenderesse avec l’accord de celle-ci pour y photographier son jardin. Ils soulignent également la nécessité de photographier ce jardin pour constater son absence.

Par-ailleurs, il apparaît que les photographies laissent apercevoir uniquement le jardin de la défenderesse, sans que ne soit photographié l’intérieur de son domicile. En outre, ce jardin reste visible par l’ensemble des voisins disposant d’une fenêtre y donnant vue. Dès lors, l’atteinte à la vie privée de la défenderesse n’apparaît pas disproportionnée au regard du but poursuivi par les demandeurs : celui de constater son absence des lieux, point que cette dernière ne conteste pas.

Il convient d’écarter le moyen selon lequel, les procès-verbaux de constat susmentionnés porteraient atteinte au droit de propriété de Mme [X] [P]. En effet, cette dernière ne démontre nullement en quoi la prise desdites photographies porte une atteinte à ce droit.

Il résulte donc de ce qui précède que la demande tenant à écarter les procès-verbaux de constat en date du 14 mars 2024 et du 27 juin 2024 sera rejetée.

Sur le caractère frauduleux du congé pour reprise

Aux termes de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. […]

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il est constant que le bailleur qui donne congé pour reprise du local à son profit doit l’habiter dans un délai raisonnable et pour une durée sérieuse.

La contestation qui porte sur la réalité de la reprise et qui implique un contrôle a posteriori, et à ce même moment, la reconnaissance du caractère frauduleux de celle-ci à la suite de l’inoccupation des lieux par le bénéficiaire entraîne l’allocation de dommages et intérêts.

Si la réalité de l’intention d’habiter au sein dudit local s’apprécie lors de la délivrance du congé, l’absence de reprise des lieux par le bailleur ne peut remettre en cause la validité du congé dès lors qu’existe une cause qui lui est extérieure. Le bénéficiaire de la reprise, doit pour ce faire, s’être heurté à ces causes imprévisibles et imparables l’empêchant d’habiter au sein du local.

Par ailleurs, il est dit pour droit que le congé n’est pas frauduleux alors que le local n’a été occupé que deux ans après sa libération en raison des travaux à réaliser et des problèmes de santé du bailleur.

De même, lorsque le motif légitime d’un congé aux fins de reprise a perdu pour une cause extérieure au bailleur de son actualité, la loi n’impose pas à ce dernier d’en informer le locataire.

En l’espèce, il convient premièrement d’écarter toute contestation tenant à la réalité de l’intention de Mme [X] [P] d’habiter au sein de l’appartement lors de la délivrance du congé. En effet, la réalité de cette intention s’apprécie lors de la délivrance du congé pour reprise. Sur ce point, le juge des contentieux de la protection s’est prononcé le 7 juillet 2022 et la cour d’appel a rendu un arrêt le 8 mars 2023. Les deux juridictions constatent la réalité des motifs invoqués au titre du congé pour reprise, notamment les motifs médicaux invoqués par la défenderesse et font état de son intention et de la nécessité pour celle-ci d’habiter au sein du local.

Dès lors, il n’appartient pas à la juridiction de statuer sur ce point, lequel a déjà été tranché. Il s’agit d’apprécier en l’espèce si l’absence de reprise immédiate des lieux par la défenderesse est constitutive d’une fraude, à l’origine d’un préjudice pour les demandeurs.

Mme [X] [P] ne conteste pas, ne pas résider au sein de l’appartement objet du congé pour reprise. Il lui appartient donc de démontrer l’existence d’une cause extérieure l’ayant empêché d’habiter au sein dudit local.

Sur ce point, Mme [X] [P] fait observer d’une part que son état de santé l’a empêchée de s’installer immédiatement au sein de l’appartement repris et que des travaux étaient nécessaires pour adapter l’appartement à son état.

Pour justifier de son état de santé postérieur à la délivrance du congé, elle produit :
- un certificat médical en date du 7 mars 2025, par lequel le Dr [T] certifie la suivre depuis février 2023 pour une maladie rare inflammatoire vasculaire nécessitant de nombreux examens ainsi qu’un suivi mensuel à l’Hôpital [Localité 8] ; il précise que ces problèmes de santé ont occasionné d’importantes contraintes et limitations dans ses déplacements géographiques ;
- un nouveau certificat médical en date du 3 mars 2026, établi par le Dr [T] et faisant état de la pathologie dont souffre la défenderesse et du fait que celle-ci puisse nécessiter une résidence à [Localité 3] afin de faciliter le bon déroulé de ses soins médicaux.

Mme [B] [H] [P] justifie donc qu’à compter du mois de février 2023, elle a souffert d’une pathologie rare limitant ses déplacements géographiques et ne permettant pas qu’elle s’installe immédiatement dans l’appartement repris. S’agissant d’une cause extérieure postérieure à la délivrance du congé pour reprise et tenant à son état de santé, la défenderesse ne devait pas nécessairement en informer les demandeurs.

Par-ailleurs, il convient d’écarter le moyen des défendeurs selon lequel Mme [X] [P] ne justifie pas de son état de santé alors que celle-ci, âgée de 93 ans, a produit plusieurs certificats médicaux tout au long de la procédure, attestant de celui-ci. Le secret médical, incombant à chaque médecin qu’elle a consulté, impose qu’il ne soit pas fait état avec précision de la maladie dont souffre la défenderesse.

D’autre part, Mme [X] [P] souligne la nécessité d’effectuer des travaux pour habiter au sein de l’appartement. Ces travaux doivent permettre d’adapter le local à son âge, et d’effectuer les rénovations nécessaires après plusieurs années de location. Pour attester de la réalité desdits travaux, elle verse différentes pièces aux débats :
- deux devis, non signés, effectués par un maçon les 17 avril 2024 et 25 septembre 2024, le premier pour l’aménagement de l’appartement et la mise aux normes actuelles des ouvertures et du réseau électrique, le second pour l’aménagement de la salle de bain et de la cuisine, comprenant notamment la pose d’une douche dite à l’italienne avec cabine vitrée ; un devis modificatif, signé, en date du 16 février 2026 pour les travaux d’aménagement de la salle de bain, prévoyant la pose d’une douche au sol,
- une facture non acquittée en date du 27 juin 2024 pour l’aménagement et le nettoyage du jardin,
- un courrier en date du 8 novembre 2024, adressé par M. [W] [L], architecte, à la défenderesse, indiquant ne pouvoir se consacrer immédiatement au projet de réaménagement de son appartement du fait de son emploi du temps actuel, ainsi que les plans effectués par la suite par l’architecte M. [W] [L],
- un rapport d’un bureau d’études en date du 8 août 2025 pour la démolition de murs au sein de l’appartement,
- un devis, non signé, en date du 5 octobre 2025 pour la réfection complète du système électrique de l’appartement,
- une facture non définitive, en date du 10 février 2026, adressée à M. [A] [O], et à l’adresse suivante : [Adresse 3] à [Localité 7], pour la commande d’une cuisine auprès du magasin DARTY ; un courrier adressé le 11 mars 2026 à M. [A] [O], domicilié à l’adresse de la défenderesse, faisant état de la livraison de la cuisine au plus tard le 28 avril 2026 et indiquant que le règlement du solde devait être réglé par chèque le jour de la livraison de la cuisine,
- un devis signé par M. [A] [O], en date du 18 janvier 2026, pour la pose de nouvelles fenêtres, ainsi que la facture acquittée, au nom de M. et Mme [O], domiciliés [Adresse 3] à [Localité 7], pour un acompte sur ledit devis,
- un devis signé par Mme [X] [P], en date du 12 février 2026 pour la pose de la climatisation à l’adresse de la défenderesse,
- un devis signé par Mme [X] [P], en date du 12 février 2026 pour la rénovation de la plomberie de l’appartement,
- un devis signé par Mme [X] [P] en date du 19 février 2026 pour la rénovation du système électrique de l’appartement,
- diverses photographies non datées, attestant de travaux en cours.

Au regard de ces éléments, il apparaît que la défenderesse apporte la preuve de la réalité des travaux effectués au sein de l’appartement, objet du litige.

En effet, les nombreux devis signés par Mme [X] [P] et son gendre, pour la pose de nouvelles fenêtres, la livraison d’une cuisine, l’aménagement d’une nouvelle salle de bain, comprenant la pose d’une douche italienne, et l’abattement de plusieurs murs, la pose de la climatisation, la rénovation de la plomberie et du système électrique de l’appartement, attestent de la réalité des travaux engagés.

Les premiers devis de maçonnerie, certes non signés, en date des 17 avril 2024 et 25 septembre 2024, puis modifiés et signés par la suite pour celui concernant l’aménagement de la salle de bain, font état de la réalité de la volonté de Mme [X] [P] d’y effectuer des travaux pour rendre son domicile adapté à son âge. Les moyens des demandeurs, selon lesquels le maintien de la baignoire constitue un obstacle au constat de travaux d’adaptabilité du domicile, seront écartés. En effet, préserver une baignoire, tout en permettant la pose d’une douche, n’atteste pas d’une absence d’adaptabilité du logement.

Par-ailleurs, si les photographies jointes par la défenderesse ne sont ni datées, ni circonstanciées, il convient cependant de souligner que les défendeurs ne contestent par leur caractère probant. Ces photographies permettent de constater que les travaux engagés correspondent à ceux réalisés par Mme [X] [P] : la pose de nouvelles fenêtres, l’abattement de murs… ; et que les lieux sont identiques à ceux ressortant du procès-verbal dressé par commissaire de justice pour constater le départ des locataires le 20 octobre 2023.

Ces photographies, ainsi que les devis signés et joints aux débats, permettent d’établir l’importance des travaux engagés au sein de l’appartement, objet du congé pour reprise. Il ne peut être contesté que ces travaux permettront d’adapter l’appartement aux besoins d’une personne âgée de 93 ans, par l’installation d’un système électrique efficient, d’un système de chauffage et de la climatisation notamment, et de le rendre, dans son aménagement, propice aux besoins et au confort de la défenderesse. Les demandeurs ne contestent pas la nécessité que soient effectués de tels travaux alors qu’ils indiquent, eux-mêmes, avoir alerté la propriétaire sur la nécessité d’une rénovation de l’appartement au cours de leur location.

Par-ailleurs, concernant l’existence de quelques marches dans le domicile de Mme [X] [P], moyen que soulèvent les demandeurs, celui-ci sera écarté. En effet, la présence de celles-ci ne permet pas de contester la réalité de travaux d’adaptabilité. De même, s’agissant d’un élément structurel, leur maintien ne permet pas d’établir que l’appartement, malgré les travaux, ne sera ni fonctionnel, ni adapté pour une personne âgée.

Il convient également de rejeter les moyens des demandeurs tenant à écarter des débats les devis au sein desquels, la signature de la défenderesse est contestée. En effet, ladite signature apposée sur les devis permet d’identifier la défenderesse, dans un contexte où cette dernière a engagé de nombreux travaux pour le local objet du litige. Par-ailleurs, la signature de plusieurs devis par son gendre, [A] [R], n’a aucune conséquence sur la réalité des travaux réalisés. Il apparaît clairement sur chacun des documents qu’il a signés, que la livraison de la commande doit se faire à l’adresse de Mme [X] [P], au [Adresse 4], à [Localité 7]. Dès lors, ces moyens tenant à écarter les pièces susmentionnées, seront rejetées.

Par conséquent, au-regard de l’état de santé de Mme [X] [P] et de son âge, 93 ans au jour de la présente décision, il est établi que c’est à bon droit que cette dernière à différer son entrée dans les lieux, pour permettre la réalisation de travaux d’adaptabilité à la suite d’une aggravation de la pathologie dont elle souffre. Le courrier d’un architecte en date du 8 novembre 2024, versé aux débats par la défenderesse, permet de constater que celle-ci a pris diverses mesures pour réaliser des travaux au sein de son appartement et que des éléments, indépendants de sa volonté, ont entraver la mise en œuvre rapide de ces derniers. L’inoccupation des lieux, dûment justifiée par une cause extérieure à la défenderesse, ne permet donc pas de caractériser le caractère frauduleux de la reprise. Son arrivée dans les lieux, différée du fait des travaux, ne peut être constitutive d’une fraude, alors que le chantier entrepris doit permettre à la défenderesse de résider dans un appartement adapté à ses besoins.

Il convient, dès lors, de débouter Mme [Z] [C] et M. [F] [E] de leur demande tenant à constater le caractère frauduleux du congé pour reprise du fait de l’inoccupation du local par la défenderesse.

Ils seront également déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, mais également en cas de faute, même non grossière ou dolosive, ou encore de légèreté blâmable, dès lors qu'un préjudice en résulte.

Il convient de rappeler que la bonne foi procédurale des parties est toujours présumée et qu’il appartient en conséquence à la partie alléguant une procédure abusive de la part de la partie adverse d’apporter la preuve de cette mauvaise foi.

En l’espèce, Mme [X] [P], qui souligne que les défendeurs ont été haineux et vindicatifs à son égard, ne démontre ni leur mauvaise foi, ni la malice, l’erreur ou la faute dont ils sont à l’origine.

Si elle dénonce la récurrence des actions qu’ils ont introduites en justice, il apparaît que chacune de ces actions, fondées sur des prétentions différentes, ne peut être constitutive d’une faute. En effet, l’exercice de leur droit d’agir en justice ne peut être qualifié, en l’espèce, d’abus, en ce que la défenderesse ne rapporte pas la preuve d’un tel fait. Si elle explique les conséquences de la procédure sur son état et sa personne, ce point ne suffit pas à établir une procédure abusive.

Il convient, par-ailleurs, d’écarter le moyen selon lequel il sera nécessairement fait droit à sa demande car la cour d’appel d’[Localité 5] avait précédemment alloué une telle somme à Mme [X] [P] sur ce fondement. En effet, précédemment, les demandeurs ont été condamnés à lui payer la somme de 1 000 euros au regard du préjudice qu’elle subissait du fait de leur maintien dans les lieux à la suite de la délivrance du congé pour reprise, et non, du fait d’une procédure abusivement intentée à son encontre.

Par-conséquent, Mme [X] [P] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient également de rejeter la demande tenant à la condamnation de Mme [Z] [C] et M. [F] [E] au paiement d’une amende civile.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [C] et M. [F] [E], parties succombantes, supporteront in solidum la charge des dépens et seront déboutés de leur demande sur ce point.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [X] [P], Mme [Z] [C] et M. [F] [E] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et seront déboutés de leur propre demande à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS