TJ 13055, 25 juin 2026, RG 25/03442

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Juin 2026
Président : Madame Nadia ATIA, Magistrat
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Avril 2026

GROSSE :
Le 25 Juin 2026
à Me Anne cécile NAUDIN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 25 Juin 2026
à Mme [E] [N]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/03442 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6SDW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 1], domiciliée : chez FONCIA [Localité 1], SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [B] [S] [N]
née le 19 Août 1978 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [E] [N] est propriétaire des lots n° 1 et 2 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] dans le [Localité 3] [Localité 1].

Le 2 novembre 2023, le SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] a fait signifier à Mme [E] [N] un commandement de payer la somme en principal de 4.123,60 euros.

Par courrier recommandé du 24 septembre 2024, le SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Mme [E] [N] de lui payer la somme de 386,55 euros sous trente jours.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, le SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Mme [E] [N], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 514 et suivants, 696 et 700 du Code de procédure civile aux fins de condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

-3.658,12 euros au titre des charges arrêtées au 26 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du du commandement de payer sur les sommes commandées et de l’assignation pour le surplus,
-1.146 euros au titre des frais nécessaires,
-2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il sollicitait par ailleurs le rejet de toute demande de délai de paiement.

A l’audience du 30 avril 2026, le SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son conseil, conformément à ses conclusions n° 1 :

-réitère ses demandes initiales et,
-actualise le montant de sa créance au titre des charges de copropriété impayées à la somme de 1.836,02 euros au titre des charges impayées au 20 avril 2026.

Sur les moyens invoqués en défense, il soutient qu’il n’est pas avisé de l’installation de Mme [E] [N] dans les lots litigieux. Sur son préjudice financier, il avance qu’il s’agit d’une petite copropriété dans une situation financière telle que l’assurance de l’immeuble ne pouvait plus être réglée.

Comparaissant en personne, Mme [E] [N], conformément à ses conclusions en réponse, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de son article 1 :

-sollicite un délai de paiement de l’apurement de sa dette d’un montant de 1.660,66 euros sur une durée de 10 mois,
-demande de rejeter les autres demandes du SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4].

Sur la contestation du montant de la dette, elle fait valoir le versement des appels de fonds de septembre à décembre 2022 entre les mains de l’ancien syndic. Elle soutient qu’elle n’est pas avisée du changement de syndic. Elle se prévaut de sa bonne foi.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] justifie de la qualité de copropriétaire de Mme [E] [N] par la production du relevé cadastral.

Le contrat de syndic, valable du 21 mai 2025 au 20 mai 2026, est versé au débat.

Sur les demandes principales

Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l'article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l'article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.
Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l'espèce, le SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] produit les procès-verbaux (PV) d’assemblée générale (AG) des 26 avril 2024, 21 mai 2025 et 20 avril 2026 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les années 2021 à 2025 et votant le budget prévisionnel de l’année 2026.

Il communique un décompte sur la période du 1er janvier 2020 au 17 avril 2026 indiquant un solde débiteur de 1.836,02 euros au titre des charges de copropriété impayées. Il joint les appels de fonds correspondant à la période retenue au décompte ainsi que les relevés individuels de charge pour les années 2022 à 2026.

Le solde de charges de l’année 2021 de 968,05 euros n’est en revanche pas justifié en l’absence de production du relevé individuel de charges, des appels de fonds, de même que les cotisations de fonds travaux sur l’année 2020.

Il en résulte qu’il convient d’accueillir la contestation par Mme [E] [N] du montant de la dette et de retenir à ce titre une somme de 1.660,66 euros.

L’acte notarié de vente du 19 juillet 2022 indique que les lots 1 et 2 sont un local à usage de magasin et une cave. Il mentionne que le SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] n’est pas avisé du projet de Mme [E] [N] d’un changement de destination des lieux, aux fins d’habitation. Il précise que ce changement est soumis à une autorisation d’urbanisme. Dans ces conditions, Mme [E] [N] est mal fondée à reprocher au SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] une délivrance du commandement de payer à une adresse erronée.

Les frais sollicités sont nécessaires s’agissant du commandement payer (150,72 euros), de la constitution d’hypothèque (350 euros) et des frais de mise en demeure (36 euros), ainsi que des frais de relance (35 euros). Les frais de sommation ne sont pas justifiés. Les frais de remise au contentieux et à avocat ne sont pas nécessaires mais irrépétibles.

Mme [E] [N] sera par conséquent condamnée à payer au SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] les sommes suivantes :

-571,72 euros au titre des frais de recouvrement impayés dus au 6 mars 2025,
-1.660,66 euros au titre des charges de copropriété impayées dues au 16 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023, date de délivrance du commandement de payer.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les manquements répétés de Mme [E] [N] à son obligation essentielle à l'égard du SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l'immeuble.

En conséquence, Mme [E] [N] sera condamnée à payer au SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l'article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
En outre, il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement, par le débiteur, d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas aux dettes d'aliments. »

Mme [E] [N] justifie de démarches aux fins d’apurement de sa dette et d’un arrêt de travail du 30 septembre 2022 au 1er janvier 2023 suivi d’un repris en mi-temps thérapeutique jusqu’au 30 avril 2023.

Au regard de ces éléments et tenant la condamnation au titre des frais nécessaires, il convient d’accord à Mme [E] [N] un délai de paiement de dix mois à compter du mois d’octobre 2026 afin de lui permettre de régler préalablement la somme due au titre des frais nécessaires, selon les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Mme [E] [N] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, ainsi qu'au paiement au SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,