TJ 13055, 25 juin 2026, RG 24/03410

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 25 Juin 2026
Président : Madame Nadia ATIA, Magistrat
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 30 Avril 2026

GROSSE :
Le 25 Juin 2026
à Me Philippe CORNET
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 25 Juin 2026
à Me Eliette SANGUINETTI
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/03410 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5AV4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA PARADIS, domiciliée : chez SARL CITYA PARADIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [L] [V]
né le 17 Février 1983 à [Localité 1] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENTION VOLONTAIRE

SAS FONCIA [Localité 2], dont le siège social est [Adresse 4]

représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Q] [L] [V] est propriétaire des lots n° 103 et 212 au sein de l’immeuble Le Quatuor sis [Adresse 5] dans le [Localité 3].

Par courriers recommandés avec accusé de réception des 13 et 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’immeuble Le Quatuor a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure M. [Q] [L] [V] d’une part, et sa mandataire, la société par actions simplifiée (SAS) Foncia [Localité 2] d’autre part, de lui payer la somme de 3.032,87 euros.

Le 16 janvier 2024, le SDC de l’immeuble Le Quatuor a fait signifier à M. [Q] [L] [V], pris en la personne de sa mandataire, la SAS Foncia [Localité 2], une sommation de payer la somme en principal de 2.795 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, le SDC de l’immeuble Le Quatuor, représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée (SARL) Citya Paradis, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner M. [Q] [L] [V] devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, au visa de la loi du 10 juillet 1965 aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

-1.436,77 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2024 et de 1.225,97 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024,
-2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-1.686 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 1er octobre 2024.

A l’audience du 30 avril 2026, le SDC de l’immeuble Le Quatuor et la SAS Foncia [Localité 2] étant représentés par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures, la SAS Foncia [Localité 2] intervenant volontairement à la procédure en qualité d’ancienne mandataire de M. [Q] [L] [V].

Aux termes de ses conclusions n° 2, signifiées à M. [Q] [L] [V], le SDC de l’immeuble Le Quatuor, représenté par son syndic, la SARL Citya Paradis :

-demande d’acter l’intervention volontaire de la SAS Foncia [Localité 2],
-conclut au rejet des demandes formulées par M. [Q] [L] [V] et la SAS Foncia [Localité 2],
-sollicite la condamnation de M. [Q] [L] [V] à lui payer les sommes de 666,52 euros au titre des charges de copropriété dues au 29 janvier 2026 et de 1.321,97 euros au titre des frais nécessaires, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024, ainsi que la somme de 1.686 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, in solidum avec sa mandataire, outre les dépens.

Aux termes de ses conclusions, prises en son seul nom, la SAS Foncia [Localité 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, au visa de l’article 327 du Code de procédure civile :

-conclut au débouté des demandes du SDC de l’immeuble Le Quatuor,
-sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Cité dans les termes de l’article 659 du [Etablissement 2] de procédure civile, M. [Q] [L] [V] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de la SAS Foncia [Localité 2]

La SAS Foncia [Localité 2] et M. [Q] [L] [V] justifient de la qualité pour agir de la SAS Foncia [Localité 2] par la production du mandat les liant, signé le 28 mars 2022, pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction, ayant pour objet la gestion courante et totale des lots litigieux et visant le paiement des charges de copropriété.

Elle indique que le mandat est arrivé à son terme le 30 juin 2025.

Il convient d’accueillir son intervention volontaire en ce que les charges litigieuses sont pour l’essentiel constituée durant son mandat.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’immeuble Le Quatuor justifie de la qualité de copropriétaire de M. [Q] [L] [V] par la production du relevé cadastral.

Les contrats de syndic, valables du 1er juillet 2023 au 30 juin 2026, sont versés au débat.

Sur les demandes principales

Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l'article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l'article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.
Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l'espèce, le SDC de l’immeuble Le Quatuor produit les procès-verbaux (PV) d’assemblées générales (AG) des 20 septembre 2023, 26 juin 2024 et 8 septembre 2025 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les années 2022, 2023 et 2024 et votant le budget prévisionnel pour les années 2025 et 2026.

Il communique un décompte sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026 un solde débiteur de 666,52 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Il produit les appels de fonds et les relevés individuels de charge correspondant à la période retenue.

S’agissant des frais, sollicités pour une somme de 1.321,97 euros, les mises en demeure visées au décompte ne sont pas versées au débat, de même que la sommation de payer du 16 novembre 2023, soit une somme totale de 494 euros.

Sur le moyen invoqué en défense relatif à la faute du syndic consécutive à l’envoi des relances et des appels de fonds à M. [Q] [L] [V] au lieu de la SAS Foncia [Localité 2] et de surcroît à une adresse n’étant pas celle de M. [Q] [L] [V], est inopérant en ce que les relevés individuels de charges et les appels de fonds sur la période litigieuse sont adressés à la SAS Foncia [Localité 2], en qualité de mandataire de M. [Q] [L] [V].

M. [Q] [L] [V] sera par conséquent condamné à payer au SDC de l’immeuble Le Quatuor les sommes suivantes :

-827,97 euros au titre des frais de recouvrement impayés dus au 10 novembre 2025 (1.321,97 - 494),
-666,52 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er avril 2023 au 1er janvier 2026.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les manquements répétés de M. [Q] [L] [V] à son obligation essentielle à l'égard du SDC de l’immeuble Le Quatuor de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l'immeuble.

En conséquence, M. [Q] [L] [V] sera condamné à payer au SDC de l’immeuble Le Quatuor la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [Q] [L] [V] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, ainsi qu'au paiement au SDC de l’immeuble Le Quatuor de la somme de 700 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, in solidum avec la SAS Foncia [Localité 2].

Sur l'exécution provisoire

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,