TJ 24322, 26 mai 2026, RG 24/01700

N° RG 24/01700 - N° Portalis DBXP-W-B7I-EQL2
NATURE DE L’AFFAIRE 50D

AFFAIRE : Monsieur [Q] [X]
Madame [G] [J] [U]

C/ Monsieur [N] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERIGUEUX

JUGEMENT
RENDU LE 26 Mai 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [Q] [X]
né le 09 Février 1990 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Victor DOTAL, avocat au barreau de PERIGUEUX

Madame [G] [J] [U]
née le 01 Mai 1986 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Victor DOTAL, avocat au barreau de PERIGUEUX

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [N] [P]
né le 04 Août 1979 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Natacha MAYAUD, avocat au barreau de PERIGUEUX
Rep/assistant : Me Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES

Décision du 26 Mai 2026
N° RG 24/01700 - N° Portalis DBXP-W-B7I-EQL2

Formule exécutoire
expéditions
+copie dossier
délivrées le 26 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL (formation collégiale)

Président : Emmanuel FANTAPIE, Vice-Président (rapporteur)
Assesseur : Morgane CODRON, Vice-Présidente
Assesseur : Alice RADDE-GALERA,
Greffier : Marie-France COUSSY,

DECISION

Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 17 décembre 2021, M. [Q] [X] et Mme [G] [U] ont acquis auprès de M. [N] [P] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5]. L’acte de vente comprenait une clause de non garantie des vices cachés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 avril 2023, M. [X] et Mme [U], ont fait part à M. [P] de désordres affectant la toiture et ont sollicité réparation de leur préjudice précisant être disposés à trouver une solution amiable.

Par courrier officiel du 12 mai 2023, le conseil de M. [P] a contesté toute responsabilité au titre des désordres allégués.

Par acte du 2 juin 2023, M. [X] et Mme [U] ont engagé une procédure de référé expertise devant le Tribunal judiciaire de PERIGUEUX qui a ordonné le 3 août 2023, une expertise judiciaire.

L’expert a déposé son rapport définitif le 12 avril 2024.

Par actes du 14 novembre 2024, M. [X] et Mme [U], ont assigné M. [P] sur le fondement de la garantie des vices cachés afin d’obtenir réparation de leurs préjudices.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de leurs dernières écritures, signifiées le 4 novembre 2025, M. [X] et Mme [U] sollicitent sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil de voir condamner M. [P] à leur payer les sommes suivantes :
35.969,37 € à titre de restitution d’une partie du prix de vente ; 10.080 € à titre de dommages et intérêts ; 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
M. [X] et Mme [U] soutiennent que la toiture de l’immeuble présente des désordres graves affectant l’étanchéité du bien et le rendant impropre à l’usage auquel il est destiné.
Ils invoquent le rapport d’expertise judiciaire, lequel retient l’existence d’infiltrations d’eau, d’une vétusté importante de la couverture et de tuiles poreuses ou gélives.
Ils soutiennent que ces désordres étaient antérieurs à la vente compte tenu de l’ancienneté de la toiture et qu’ils étaient cachés pour des acquéreurs profanes.
Ils font valoir que M. [P] avait connaissance de l’état de la toiture en raison de ses activités professionnelles dans le domaine de la construction et du nettoyage réalisé sur la toiture avant la vente.
Ils en déduisent que la clause d’exclusion de garantie stipulée dans l’acte de vente ne peut recevoir application.
Ils sollicitent en conséquence la condamnation de M. [P] à leur verser la somme de 35.969,37 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente ainsi que la somme de 10.080 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.
Ils concluent enfin au rejet de la demande reconventionnelle formée par M. [P] au titre d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de ses dernières écritures, signifiées le 9 décembre 2025, M. [P] sollicite de voir :
Débouter M. [X] et Mme [U] de l’ensemble de leurs prétentions.A titre reconventionnel, condamner solidairement Monsieur [X] et Madame [U] au paiement des sommes suivantes : 2.496,67 € au titre d’une indemnité d’occupation3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.À titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
M. [P] conclut au rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre. Il soutient que les constatations de l’expert judiciaire sont inopérantes dès lors que l’expertise est intervenue près de deux ans après la vente et après des modifications de la toiture réalisées par les acquéreurs, notamment la suppression d’une cheminée et le remplacement de plusieurs tuiles.
Il conteste l’existence d’un vice caché affectant la toiture et fait valoir que les désordres constatés sont limités, ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination et peuvent résulter des travaux réalisés par les acquéreurs eux-mêmes.
Il soutient également que l’antériorité des désordres à la vente n’est pas démontrée et que l’expert judiciaire s’est fondé sur des hypothèses et sur les seules déclarations des acquéreurs.
Il fait valoir que les acquéreurs ont visité le bien à plusieurs reprises puis occupé les lieux plusieurs mois avant la vente, de sorte qu’ils étaient en mesure d’apprécier l’état général de l’immeuble.
M. [P] invoque en outre la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente.
Il conteste toute dissimulation et soutient que le nettoyage de la toiture avant la vente ne saurait caractériser une manœuvre frauduleuse.
Il conteste avoir la qualité de professionnel de la couverture et soutient qu’il n’avait connaissance d’aucun désordre affectant la toiture avant la vente.
Subsidiairement, il conteste les demandes indemnitaires des acquéreurs, faisant valoir que la réfection complète de la toiture n’est pas justifiée et que les préjudices allégués ne sont pas démontrés.
Reconventionnellement, il sollicite la condamnation solidaire de M. [X] et Mme [U] à lui payer la somme de 2.496,67 euros au titre d’une indemnité d’occupation correspondant à la période d’occupation du bien antérieurement à la signature de l’acte authentique.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2026 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries au 24 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été plaidée. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA GARANTIE DES VICES CACHES

L’article 1641 du code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »
Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
Pour que le vendeur soit tenu à garantie, quatre conditions doivent être réunies : en premier lieu, la chose doit être affectée d’un défaut ; en second lieu, ce défaut doit rendre la chose impropre à l'usage auquel elle était destinée et il doit donc revêtir une certaine gravité ; en troisième lieu, le défaut doit être caché ; enfin, il doit être antérieur ou concomitant à la vente.

Sur l’existence du désordre
En l’espèce, l’existence d’un défaut affectant les tuiles de couverture ressort des constatations matérielles opérées par l’expert judiciaire lors de l’examen rapproché de la toiture.
L’expert relève en effet que de nombreuses tuiles présentent une altération importante de leur surface extérieure, décrite comme un « émaillage de petits éclats de matière », ainsi qu’une dégradation de leur sous-face, certaines tuiles étant « délitées et désagrégées par les effets du gel ».

L’expert observe également que les tuiles déposées à la suite des premières infiltrations présentent le même état de dégradation que celles demeurées en place sur la toiture, caractérisé par une porosité importante et une perte de cohésion du matériau.

Il précise encore que les désordres constatés affectent directement l’étanchéité des tuiles et compromettent leur fonction de couverture, relevant que, sans les remplacements ponctuels effectués par les acquéreurs de nouvelles infiltrations seraient apparues à bref délai.

Ces constatations sont corroborées par les traces d’infiltration relevées à l’intérieur de l’immeuble, notamment dans le débarras et la chambre d’enfant.

Si M. [P] soutient que la seule ancienneté d’une toiture ne saurait caractériser un vice et conteste la portée des constatations de l’expert, celui-ci ne se limite pas à relever l’ancienneté de la couverture mais décrit précisément des dégradations physiques affectant les tuiles elles-mêmes, consistant en un délitement et une désagrégation du matériau sous l’effet du gel, altérations qu’il relie directement aux problèmes d’étanchéité constatés.

En outre, le fait que certaines tuiles aient été remplacées postérieurement à la vente ne retire pas toute portée aux constatations de l’expert dès lors que celui-ci a pu examiner à la fois les tuiles déposées et celles demeurées en place sur la couverture et relever un état de dégradation similaire.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces constatations que la toiture est affectée, de désordres caractérisés portant atteinte à l’étanchéité de la couverture, de sorte que l’existence matérielle d’un défaut affectant les tuiles de toiture est établie.

Sur l’antériorité du défaut à la vente
Il résulte de l’expertise judiciaire que les désordres constatés résultent d’un phénomène ancien et progressif de la couverture.

L’expert indique que les tuiles d’origine encore en place sur la toiture auraient été posées en 1976. Il retient qu’elles présentent un état de dégradation avancée et que les désordres observés ne peuvent résulter d’une dégradation récente, mais procèdent d’une altération progressive apparue au fil des années.

L’expert estime également que, dans le cadre d’un entretien normal de la toiture, les tuiles les plus dégradées auraient dû être remplacées depuis plusieurs années.

M. [P] conteste l’antériorité des désordres à la vente en soutenant que l’expert n’a pas pu constater l’état exact de la toiture au jour de la vente, que M. [X] et Mme [U] ont eux-mêmes modifié la couverture postérieurement à leur entrée dans les lieux et que les désordres résulteraient des travaux réalisés par ces derniers, notamment de la suppression de la cheminée.

Cependant, l’expert judiciaire ne fonde pas son analyse sur la seule existence des infiltrations apparues après la vente, mais sur l’état général de dégradation des matériaux de couverture qu’il a personnellement constaté lors de ses opérations d’expertise.

Il relève en effet que l’altération des tuiles affectant une grande partie de la couverture, caractérisé notamment par un délitement et une désagrégation du matériau sous l’effet du gel, lesquels procèdent nécessairement d’une dégradation progressive et incompatible avec une dégradation survenue postérieurement à la vente

Par ailleurs, si M. [P] soutient que les désordres résulteraient des travaux réalisés par les acquéreurs, l’expert ne limite pas ses constatations à la seule zone concernée par la dépose de la cheminée mais relève une altération plus générale des tuiles composant la couverture.

Le fait que M. [X] et Mme [U] aient procédé à des remplacements ponctuels de tuiles postérieurement à la vente n’est pas davantage de nature à remettre en cause l’antériorité des désordres dès lors que l’expert a pu examiner à la fois les tuiles déposées et celles demeurées en place sur la toiture et constater un état de dégradation similaire.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que les désordres affectant la toiture étaient nécessairement antérieurs à la vente.

Sur la gravité du défaut et l’impropriété à destination
L’expert judiciaire estime que les désordres constatés affectent directement « le clos et le couvert » de l’immeuble.

Il indique que l’état des tuiles compromet l’étanchéité de la couverture et relève que, sans les travaux conservatoires entrepris par les acquéreurs, consistant notamment au remplacement de certaines tuiles et à l’application d’un produit d’imperméabilisation, de nouvelles infiltrations seraient apparues à bref délai.

L’expert relève ainsi que les infiltrations constatées à l’intérieur de l’habitation trouvent leur origine dans les désordres affectant la couverture et précise que ceux-ci présentent un caractère évolutif certain.

Il qualifie expressément ces désordres de « graves et évolutifs » et considère qu’ils rendent « l’ouvrage impropre à sa destination ».
Afin d’y remédier, il préconise une réfection complète de la couverture et de l’isolation sous toiture dans le respect des prescriptions du DTU 40.21, ainsi que la reprise de certains éléments de zinguerie et de ventilation, ajoutant qu’« il n’y a pas d’alternative » à la réalisation de ces travaux réparatoires.

M. [P] conteste toutefois la gravité des désordres, soutenant que les infiltrations relevées seraient limitées et localisées et que la toiture ne présenterait aucun défaut de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination.

Cependant, l’expert judiciaire ne se limite pas à constater de simples traces d’humidité isolées. Il décrit un phénomène généralisé d’altération des tuiles composant la couverture, caractérisé par un délitement et une désagrégation du matériau sous l’effet du gel ainsi qu’une porosité importante affectant une grande partie des tuiles encore en place sur la toiture.

Par ailleurs, si M. [P] soutient que les désordres seraient exclusivement imputables à la dépose de la cheminée réalisée postérieurement à la vente, l’expert ne limite pas ses constatations à la seule zone concernée par cette intervention mais relève une altération plus générale des matériaux de couverture.

De même, la circonstance que l’expert ait également constaté des insuffisances de ventilation n’est pas de nature à retirer leur gravité propre aux désordres affectant les tuiles elles-mêmes, lesquels compromettent directement la fonction d’étanchéité de la couverture.
Enfin, la nécessité, retenue par l’expert, de procéder à une réfection complète de la couverture et de l’isolation sous toiture caractérise l’importance des désordres affectant l’ouvrage.
Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que les désordres affectant la toiture présentent une gravité suffisante au sens de l’article 1641 du code civil.

Sur le caractère caché du défaut
L’expert judiciaire indique que la toiture présentait, au moment de la vente, un aspect extérieur propre et normalement entretenu lorsqu’elle était observée depuis le sol du jardin.
Il précise que les désordres affectant les tuiles n’étaient pas visibles sans examen rapproché de la couverture et estime ainsi que l’état apparent de la toiture n’était pas de nature à susciter, chez des acquéreurs profanes en matière de construction, la nécessité de procéder à une inspection complémentaire.

L’expert retient en conséquence que les désordres affectant la couverture « ne pouvaient pas être décelés par des profanes de la construction » lors de la vente.

M. [P] conteste toutefois le caractère caché du vice en faisant valoir, d’une part, que les acquéreurs ont visité le bien à plusieurs reprises puis occupé les lieux dès le mois d’août 2021, soit plusieurs mois avant la signature de l’acte authentique du 17 décembre 2021, et qu’ils auraient ainsi été en mesure de constater l’état réel de la toiture.

Cependant, la seule circonstance que M. [X] et Mme [U] aient pu visiter puis occuper temporairement l’immeuble avant la vente ne suffit pas à établir qu’ils étaient en mesure de déceler les désordres affectant les tuiles de couverture, tenant notamment à leur délitement et à leur porosité sous l’effet du gel.

En effet, l’expert judiciaire relève précisément que les altérations affectant les tuiles n’étaient pas perceptibles depuis une observation normale de la toiture et nécessitaient un examen rapproché de celle-ci.

Par ailleurs, une inspection technique approfondie de la couverture ne peut être exigée d’acquéreurs profanes en matière de construction, lesquels ne sont pas tenus, avant la vente, de faire procéder à des investigations techniques particulières ou à une expertise de la toiture afin de déceler des désordres non apparents lors d’un examen visuel normal du bien.

M. [P] fait également valoir que M. [X] et Mme [U] ont eux-mêmes procédé, postérieurement à la vente, à des travaux sur la toiture, notamment à la dépose d’une cheminée ainsi qu’au remplacement de certaines tuiles au cours de l’année 2022.
Cependant, ces travaux, réalisés au mois de mai 2022 et consistant notamment en la dépose d’une cheminée, au remplacement de certaines tuiles ainsi qu’à l’application d’un produit d’imperméabilisation, sont intervenus postérieurement à la vente et après l’apparition des premières infiltrations constatées au mois d’avril 2022, de sorte que ces interventions ne permettent pas d’établir que les acquéreurs avaient connaissance, avant la vente, du vice affectant la toiture.

En outre, ces interventions ne correspondaient pas aux désordres dénoncés dans le cadre de la présente instance, lesquels résultent de l’altération généralisée des tuiles composant la couverture.

Aucun élément versé aux débats ne permet par ailleurs de considérer que M. [X] et Mme [U] auraient entrepris ces travaux parce qu’ils avaient connaissance, avant la vente, de l’existence du vice affectant la toiture. La seule circonstance qu’ils aient procédé à des réparations après la révélation des infiltrations ne saurait ainsi établir qu’ils étaient en mesure d’identifier, lors de la vente, l’état réel de dégradation de la couverture ni d’en apprécier les conséquences sur son étanchéité.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les désordres affectant la toiture, tenant à l’altération généralisée des tuiles compromettant l’étanchéité de la couverture, présentaient un caractère caché, étaient antérieurs à la vente et revêtaient une gravité suffisante pour rendre l’immeuble impropre à sa destination, de sorte qu’ils constituent un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

II – SUR LA CLAUSE DE NON GARANTIE DES VICES CACHES
Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

L’acte authentique de vente du 17 décembre 2021 contient une clause d’exclusion de garantie des vices cachés ainsi rédigée : « ETAT DU BIEN - L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas:
si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'ACQUEREUR a également cette qualité,
ou s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »
Toutefois, cette clause ne peut recevoir application lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, celui-ci étant alors présumé connaître les vices affectant le bien vendu.

Il résulte des pièces produites aux débats que M. [P] exerce depuis plusieurs années des activités professionnelles dans le secteur du bâtiment et de la construction.

M. [P] conteste sa qualité de professionnel de la construction, soutenant qu’il ne dispose d’aucune compétence particulière en matière de couverture, qu’il possède une formation commerciale et que les éventuels travaux de toiture réalisés dans le cadre de ses activités professionnelles sont sous-traités à des entreprises spécialisées.

Toutefois, M. [P] est gérant de la société GW MULTISERVICES, dont l’activité déclarée est celle d’« économiste de la construction », ainsi que de la société GW GROS OEUVRE, ayant notamment pour objet la réalisation de travaux de maçonnerie et gros œuvre en bâtiment.
A cet égard, les demandeurs produisent une photographie du véhicule utilitaire exploité par cette société sur laquelle figurent expressément les mentions : « Maçonnerie – Charpente – Couverture ».
Si ces éléments ne suffisent pas à établir que M. [P] exerçait personnellement une activité de couvreur, ils caractérisent néanmoins une activité professionnelle habituelle dans le domaine de la construction lui conférant une connaissance technique pour apprécier l’état général de l’ouvrage vendu.
En outre, le vice litigieux ne réside pas dans un désordre technique particulièrement spécialisé, mais dans l’état généralisé de la toiture et des tuiles.
Or, compte tenu de ses activités professionnelles dans le secteur du bâtiment, M. [P] disposait nécessairement des compétences suffisantes pour apprécier l’état réel de la couverture.
Il doit dès lors être regardé comme un professionnel de la construction au sens de la clause d’exclusion de garantie stipulée à l’acte de vente.
En conséquence, il est présumé avoir eu connaissance des désordres affectant la toiture et ne peut se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l’acte authentique du 17 décembre 2021.

III – SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES

Sur la restitution d’une partie du prix de vente
Aux termes de l'article 1644 du code civil, dans le cas prévu par les articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de conserver la chose et de se faire rendre une partie du prix.
En l'espèce, M. [X] et Mme [U] ont choisi de conserver l'immeuble acquis et sollicitent la restitution d'une partie du prix de vente.
L'expert judiciaire a évalué à la somme de 35.969,37 euros le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres affectant la toiture, comprenant notamment la réfection complète de la couverture et de l'isolation sous toiture ainsi que les travaux annexes rendus nécessaires pour assurer l'étanchéité de l'ouvrage.
Il indique expressément qu’« il n’y a pas d’alternative » à la réalisation des travaux réparatoires qu’il préconise.
M. [P] conteste ce chiffrage en soutenant que M. [X] et Mme [U] auraient eux-mêmes modifié la toiture postérieurement à la vente et que le remplacement intégral de la couverture ne serait pas justifié.
Toutefois, l’expert judiciaire a précisément pris en compte les interventions réalisées par les acquéreurs et les a qualifiées de simples travaux conservatoires destinés à limiter temporairement les infiltrations.
Il ne fonde pas son analyse sur les seules tuiles déposées mais relève, après examen de la couverture encore en place, une altération généralisée des tuiles d’origine compromettant durablement l’étanchéité de l’ouvrage.
Par ailleurs, les attestations produites par M. [P] pour soutenir qu’une réfection complète ne serait pas nécessaire ne suffisent pas à remettre en cause les constatations techniques de l’expert judiciaire, lequel a procédé à un examen contradictoire de la toiture et motivé de manière circonstanciée la nécessité des travaux préconisés.
En outre, le fait que M. [X] et Mme [U] n’aient pas encore réalisé les travaux est sans incidence dès lors que l’action estimatoire prévue par l’article 1644 du code civil tend à compenser la perte de valeur du bien résultant du vice affectant celui-ci et non à rembourser des dépenses déjà exposées.

Contrairement à ce que soutient M. [P], la somme de 35.969,37 euros retenue par l’expert, ne constitue pas l'indemnisation de travaux réalisés postérieurement à la vente mais un élément d'appréciation de la moins-value dont était affecté l'immeuble au jour de sa cession.
En effet, les acquéreurs étaient légitimement en droit d'attendre, lors de l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, une toiture assurant normalement sa fonction de couverture et d'étanchéité. Si l'état réel de la toiture leur avait été connu lors de la vente, ils n'auraient acquis le bien qu'à un prix inférieur tenant compte des travaux indispensables à la remise en état de la couverture ou auraient exigé que ces travaux soient réalisés préalablement à la vente.
Le coût des travaux de reprise retenu par l'expert constitue ainsi un élément pertinent pour apprécier la diminution de valeur du bien résultant du vice caché affectant la toiture.
Dès lors, il y a lieu de condamner M. [P] à restituer à M. [X] et Mme [U] la somme de 35.969,37 euros au titre de la réduction du prix de vente prévue par l'article 1644 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1645 du code civil, lorsque le vendeur connaissait les vices affectant la chose vendue, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer l’ensemble des préjudices subis par l’acquéreur du fait de ces désordres.
Il appartient dès lors à l’acquéreur de démontrer l’existence d’un préjudice distinct de la seule restitution d’une partie du prix de vente et présentant un lien direct avec le vice caché affectant le bien vendu.
Le préjudice de jouissance résultant de désordres affectant un immeuble d’habitation peut notamment résulter des infiltrations subies, des troubles occasionnés dans les conditions normales d’occupation du bien, ainsi que des contraintes et inquiétudes générées par la nécessité de réaliser des travaux de reprise.
En l’espèce, il résulte des constatations de l’expert judiciaire que les désordres affectant la toiture ont provoqué des infiltrations d’eau à l’intérieur de l’habitation et nécessité la réalisation de travaux conservatoires par M. [X] et Mme [U] afin de limiter l’aggravation des désordres.
M. [X] et Mme [U] ont ainsi été confrontés, pendant de nombreux mois, à des désordres affectant directement l’étanchéité de leur logement, à l’incertitude quant à l’évolution des infiltrations ainsi qu’aux contraintes liées aux démarches amiables puis judiciaires rendues nécessaires pour obtenir la reprise des désordres.
Ces éléments caractérisent l’existence d’un trouble de jouissance certain en lien direct avec le vice caché affectant le bien vendu.
Toutefois, si M. [X] et Mme [U] sollicitent la somme de 10.080 euros en se fondant sur une estimation de la valeur locative du bien et sur l'évaluation proposée par l'expert judiciaire, les éléments produits ne permettent pas de retenir intégralement ce chiffrage.
Il ressort néanmoins des constatations de l'expert que les désordres affectant la toiture ont généré un trouble de jouissance réel et durable, caractérisé par les infiltrations subies, les inquiétudes liées à l'évolution des désordres ainsi que par les contraintes attachées à la réalisation des travaux de reprise nécessaires.
Au regard de la durée des désordres subis depuis leur révélation, mais également de celle des travaux réparatoires rendus nécessaires pour remédier au vice affectant la toiture, il sera fait une juste appréciation du préjudice de jouissance subi par M. [X] et Mme [U] en le fixant à la somme de 4.000 euros.

IV – SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE

M. [P] sollicite la condamnation solidaire de M. [X] et Mme [U] au paiement de la somme de 2.496,67 euros au titre d’une indemnité d’occupation correspondant à la période durant laquelle ils ont occupé le bien avant la signature de l’acte authentique de vente.

Il soutient que les parties seraient convenues du versement d’une somme mensuelle de 700 euros en contrepartie de cette occupation anticipée des lieux et produit des échanges de SMS au soutien de cette demande.
Toutefois, les échanges invoqués ne suffisent pas à caractériser l’existence d’un accord certain des parties sur le principe et le montant d’une indemnité d’occupation.
Surtout, M. [X] et Mme [U] produisent une attestation signée par M. [P] le 19 août 2021, aux termes de laquelle celui-ci reconnaît expressément la « mise à disposition gracieuse » du bien immobilier.
Cette pièce, émanant directement du défendeur, contredit les prétentions formées au titre d’une occupation prétendument onéreuse des lieux.
Dans ces conditions, M. [P] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une créance certaine à l’encontre des acquéreurs au titre d’une indemnité d’occupation.
Sa demande reconventionnelle sera en conséquence rejetée.

V – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aucun élément produit aux débats ne justifie que les dépens ne soient pas mis à la charge de la partie succombante.

M. [P], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [X] et Mme [U] l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits.

M. [P] sera condamné à leur verser la somme de 2.500 euros.

M. [P] sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, M. [P] ne caractérise aucune circonstance particulière de nature à établir que l’exécution provisoire serait incompatible avec la nature du présent litige.

La seule absence alléguée d’urgence ou l’ancienneté relative de la procédure ne suffit pas à justifier qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS