TJ 77284, 23 juin 2026, RG 26/00066

RÉFÉRÉ

Min N° 26/00191
N° RG 26/00066 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEIHV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 23 Juin 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Victoria BARIGANT,Juge des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, Greffière est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 12 Mai 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société S.C.I. AD LIMINEM
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Monsieur [Q] [K] [S], gérant

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [M] [I]
[Adresse 2]
[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [N]
[Adresse 2]
[Localité 1]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :
- copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 mars 2025 avec effet au 29 mars 2025, la SCI AD LIMINEM a donné à bail à Monsieur [U] [N] et Madame [M] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (appartement B, 2e étage) à Meaux (77100), pour un loyer initial hors charges de 1.000 euros et d’une provision sur charges et taxes de 90 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, la SCI AD LIMINEM a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 2.220 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026, la SCI AD LIMINEM a fait assigner Monsieur [U] [N] et Madame [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, Autoriser la demanderesse à faire transporter les meubles et les objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs,Condamner solidairement Monsieur [U] [N] et Madame [M] [I] à lui verser la somme provisionnelle de 5.507,81 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, montant arrêté au mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du mois de février 2026 inclus à un montant égal aux loyers et aux charges conventionnels jusqu’à libération effective des lieux, Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification faite à la CCAPEX.
L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, la SCI AD LIMINEM, représentée par son gérant, Monsieur [Q] [K] [S], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [U] [N] et Madame [M] [I], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 23 juin 2026.

Comme il y a été autorisé par le tribunal, le gérant de la SCI AD LIMINEM a, par message électronique reçu au greffe le 13 mai 2026, transmis l’avis de taxe foncière 2025 portant sur l’immeuble mis à bail ainsi qu’un extrait k-bis à jour de la SCI au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

1/4

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 janvier 2026 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 janvier 2026.
En conséquence, l’action introduite par la SCI AD LIMINEM est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties le 13 mars 2025 contient une clause résolutoire (clause n°2.11) prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le tribunal relève que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’elle déroge aux dispositions légales de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans un sens favorable au locataire. Dès lors, il y a lieu d’appliquer ce délai de deux mois conformément à l’article 1102 du code civil selon lequel chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 30 septembre 2025, pour la somme en principal de 2.220 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte, qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 1er décembre 2025.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs ne comparaissant pas et n’ayant communiqué au tribunal aucune information relative à leur situation personnelle, il est impossible de considérer qu’ils se trouvent en situation de régler la dette locative.

L’expulsion des locataires sera donc ordonnée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté et laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

2/4
Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ainsi que toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile sont réputées non écrites.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que la dette locative est constituée notamment de frais de gestion ainsi que de provisions sur charges et taxes au-delà du montant contractuellement prévus de 90 euros (article n°1.6), dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Dès lors, la dette locative s’élève à 4.367,81 euros à la date du 7 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse (dernier versement au crédit : 1.090 euros au mois de novembre 2025).

Les locataires seront condamnés à verser la somme provisionnelle de 4.367,81 euros au bailleur, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.220 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (clause n°2.17) stipulant la solidarité des copreneurs dans « l’exécution des obligations du présent contrat ».
Les locataires seront en outre condamnés in solidum à une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due à compter du mois de février 2026, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dûment justifiées.
Sur les autres demandes

Monsieur [U] [N] et Madame [M] [I], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SCI AD LIMINEM a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [U] [N] et Madame [M] [I] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS