TJ 83137, 29 juin 2026, RG 22/06270

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 22/06270 - N° Portalis DB3E-W-B7G-L2NV

En date du : 29 juin 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt neuf juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 mars 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 8 juin 2026 prorogé au 29 juin 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Madame [M] [R] épouse [D], née le 06 Janvier 1962 à [Localité 1] (RUSSIE), de nationalité Russe, demeurant [Adresse 1]
Et
Monsieur [C] [D], né le 10 Juin 1959 à [Localité 2] (71), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
tous deux représentés par Me Annabelle LEFEBVRE, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. CITYA ESTUBLIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Grosses délivrées le :
à :
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI - 1022
Me Annabelle LEFEBVRE - 349

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [D] et Mme [M] [R] épouse [D] (les époux [D]) sont copropriétaires dans un immeuble dénommé [Adresse 3] situé [Adresse 4] à [Localité 3], dont le syndic est la société CITYA ESTUBLIER.

Le 9 novembre 2017, les époux [D] ont signalé au syndic un dégâts des eaux affectant leur lot du fait d’infiltrations par la façade de l’immeuble. Le syndic a régularisé une déclaration de sinistre auprès de la société GENERALI ASSURANCES, au titre d’un contrat n°AH 494960. Les époux [D] ont fait de même auprès du même assureur, au titre de leur propre contrat multirisque habitation. Le Cabinet TEXA, mandaté par leur assureur, a préconisé la mise en oeuvre de mesures conservatoires pour remédier à des dommages dont il estimait qu’ils étaient causés par la poussée racinaire d’un arbre planté sur le terrain d’assiette de la copropriété venant déformer le mur pignon de la réserve des époux [D].

Un bureau d’études, BEGP, a établi un rapport le 4 janvier 2018 concernant ces désordres.

Déplorant l’inertie du syndic, les époux [D] ont, par courrier de leur conseil en date du 16 février 2018, mis en demeure la société CITYA ESTUBLIER de réaliser les travaux urgents préconisés par la société BEGP, d’enlever l’arbre en cause et de convoquer une assemblée générale afin qu’elle se prononce sur la réalisation de travaux de confortement et réparation indiqués par BEGP.

Une assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] s’est tenue le 21 novembre 2018 et encore le 5 septembre 2019.

Par courrier de leur conseil en date du 1er septembre 2020, les époux [D] ont demandé au syndic d’inscrire plusieurs résolutions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Sur convocation du syndic en date du 22 novembre 2021, une assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] s’est tenue le 15 décembre 2021.

Excipant d’une gestion défaillante du syndic, les époux [D] ont assigné la société CITYA ESTUBLIER devant le tribunal de ce siège, par acte signifié le 24 novembre 2022, aux fins d’être indemnisés.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 14 octobre 2024, les époux [D] demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil et des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
❖ juger que la société CITYA ESTUBLIER a engagé, à leur égard, sa responsabilité personnelle pour une faute dans la gestion de l’immeuble [Adresse 5] en s’abstenant d’assurer l’immeuble au jour du sinistre ;
❖ juger que la société CITYA ESTUBLIER a engagé, à leur égard, sa responsabilité personnelle pour une faute dans la gestion de l’immeuble [Adresse 5] en omettant d’exécuter les résolutions adoptées au sein du Procès-verbal d’Assemblée Générale du 21.11.2018 et en refusant d’inscrire les ordres du jour sollicités par courrier recommandé du 01.09.2020, et ce en violation de la loi du 10 juillet 1965 ;
❖condamner la requise à leur payer les sommes suivantes :
-1712 € pour les frais avancés et non remboursés pourtant votés en A.G. le 21.11.2018 correspondant à son préjudice matériel :
• Facture BEGP : 780 € TTC (résolution 16)
• Facture CAVIGGIA : 682 € TTC (résolution 18)
• Facture MAXJARDIN : 250 € TTC (résolution 19)
-5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral en omettant d’exécuter les résolutions adoptées selon PV d’AG du 21.11.2018
-3.500,00 € au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;
❖débouter la requise de l’ensemble de ses demandes ;
❖condamner la requise à leur payer la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance ;
❖ordonner l’exécution provisoire.

Par conclusions du 1er juillet 2024, la société CITYA ESTUBLIER demande au tribunal de :
-débouter les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes,
-subsidiairement, limiter à de plus justes proportions les demandes indemnitaires des époux [D],
-condamner en toute hypothèse les époux [D] au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
-rejeter toute exécution provisoire au profit des époux [D].

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 2 février 2026 en vue d’une audience fixée au 2 mars suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le défaut d’assurance de l’immeuble au jour du sinistre

Les époux [D] reprochent au syndic une faute dans la gestion de l’immeuble tirée du défaut de souscription d’une assurance responsabilité civile pour le compte de la copropriété à la date du sinistre ayant affecté leur lot privatif ainsi que les parties communes, soit le 9 novembre 2017. Ils mettent en exergue que le syndic doit proposer à l’assemblée générale de souscrire un contrat garantissant la copropriété et soutiennent que la société CITYA ESTIBLIER a falsifié les contrats d’assurance afin de leur faire croire que l’immeuble était couvert par un contrat d’assurance souscrit auprès de GENERALI ASSURANCES alors que, après investigations auprès du courtier d’assurances, ils ont pu s’apercevoir que ce n’était pas le cas, et que ce n’est que postérieurement au sinistre qu’une assurance a été souscrite auprès de la société ALLIANZ.

La société CITYA ESTUBLIER conteste le défaut d’assurance et considère qu’il n’en est pas rapporté la preuve par le courrier du courtier invoqué. Elle précise que le contrat d’assurance liant la copropriété à la société GENERALI a pris fin le 30 novembre 2017 et qu’elle a dû pallier la carence des copropriétaires en faisant l’avance du paiement de la cotisation d’assurance. Elle ajoute qu’aucun préjudice indemnisable consécutif à ce prétendu manquement n’est par ailleurs démontré.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Un copropriétaire est fondé à intenter une action en responsabilité civile délictuelle à l'encontre du syndic dès lors qu'il apporte la preuve d'un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic.

En vertu de l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

Aux termes de l’article 18 de la même loi, dans sa version applicable au litige, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble et de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances.

La souscription des contrats d'assurance garantissant l'immeuble ou la responsabilit2 civile du syndicat constitue ainsi un acte d'administration normale du syndic qui, chargé d’administrer l’immeuble, doit veiller à ce que la responsabilité du syndicat soit couverte dans les diverses hypothèses normalement prévisibles.

En l’espèce, il est justifié aux débats d’un contrat d’assurance N°AH 494960 souscrit auprès de la société GENERALI ASSURANCES, à effet du 1er décembre 2006, au profit de la copropriété couvrant notamment “la responsabilité civile propriétaire de l’immeuble”, et d’un nouveau contrat, à effet du 12 décembre 2017, souscrit pour le compte de la copropriété par la société CITYA ESTUBLIER auprès de la société ALLIANZ.

S’il résulte du courrier de mise en demeure adressé par la société GENERALI à la société CITY ESTUBLIER, en sa qualité de syndic de l’immeuble litigieux, que la cotisation exigible pour la période du 1er décembre 2016 au 30 novembre 2017, au titre du contrat N°AH 494960, n’avait pas été payée au 24 janvier 2017 et qu’une résiliation du contrat était encourue à défaut de régularisation dans le délai de 30 jours, le relevé de compte produit aux débats permet à la société CITYA ESTUBLIER d’étayer l’affirmation selon laquelle celle-ci a dû avancer le montant de la cotisation d’assurance pour le compte du syndicat. En outre, le courrier émanant du courtier d’assurance, établi le 13 décembre 2017, soit à une date à laquelle la copropriété était couverte par une assurance souscrite auprès d’ALLIANZ, ne permet pas aux époux [D] de rapporter la preuve d’un défaut d’assurance au jour du sinistre en cause. Enfin, à l’aune du courrier adressé au syndic par le courtier d’assurance le 20 avril 2017, l’encaissement du chèque émis au mois de mai 2017 par la société CITYA ESTUBLIER a permis une reprise des garanties souscrites auprès de GENERALI venant à expiration le 30 novembre 2017.

La faute de gestion tirée de l’absence de souscription d’une assurance obligatoire n’est ainsi pas caractérisée. La responsabilité de la société CITYA ESTUBLIER ne peut être retenue à ce titre.

Sur le défaut d’exécution des résolutions adoptées par l’assemblée générale du 21 novembre 2018

Les époux [D] reprochent au syndic de ne pas avoir réalisé un appel de fonds au 1er février 2019, en dépit du vote des résolutions 6, 18 et 19 par l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2018. Ils font valoir que le quitus donné par l’assemblée générale est sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis d’un copropriétaire et demandent à être remboursés des frais engagés à hauteur de 1712 euros dès lors qu’ils ont été adoptés lors de ladite assemblée (résolutions 16, 18 et 19).

La société CITYA ESTUBLIER fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’a jamais décidé de rembourser les époux [D], mais de financer les travaux (résolutions 18 et 19) et que la copropriété a bien pris en charge les frais du bureau d’études (résolution 16), comme en atteste la résolution 12 adoptée par l’assemblée générale de 2019. Elle estime qu’elle ne peut être condamnée à assumer les frais que son mandant s’est engagé à exposer et relève par ailleurs que les demandeurs ne justifient pas qu’ils ont exposé les dépenses liées aux résolutions invoquées, ni l’absence d’appel de fonds à la date prévue du mois de février 2019. Elle considère que leurs demandes auraient dû être dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires dès lors que la trésorerie de la copropriété ne permet pas, en raison de la carence de certains copropriétaires, de payer les frais en cause.

Selon l’article 18 de de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale.

Il résulte du procès verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2018 que les résolutions suivantes ont été adoptées :
“RESOLUTION N°06: Approbation du budget prévisionnel pour l'exercice N+2 du 01/04/2019 au 31/03/2020 Article 24
Conformément aux dispositions de l'article 43 du décret du 17 mars 1967 modifié le budget prévisionnel doit être voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
L'assemblée générale après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation nécessaires à la validation et après en avoir délibéré approuve le budget prévisionnel pour l'exercice N+2 débutant le 01/04/2019 et finissant le 31/03/2020 arrêté à la somme de 8000EUROS TTC.
Le budget détaillé par poste de dépenses, a été élaboré par le syndic, assisté par le conseil syndical. Les appels provisionnels à proportion du budget voté seront appelés en quatre trimestres égaux et exigibles le premier jour de chaque trimestre.”

“RESOLUTION N°16 A la demande de Monsieur et Madame [D] prise en charge de la proposition d'honoraires de la société BEGP.
Devis joint(s) à la convocation des entreprises : BEGP
L'assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés, de l'avis du conseil syndical et après avoir délibéré, accèpte de prendre un charge la mission A du bureau d'étude BEGP soit :
Visite sur site pour examen des lieux et relevé des existants
Calcul
Détail
Pour un montant total de 780€uros TTC.
L'assemblée générale autorise le syndic pour financer les travaux à procéder aux appels de fonds prévisionnels en 1 appel de fonds soit 100% soit 780 EUROS exigible le 01 février 2019.
DES DEVIS SUPPLEMENTAIRES POUR LES MISSIONS B ET C SERONS PROPOSES LORS DE LA PROCHAINE ASSEMBLEE GENERALE SUPPLEMENTAIRE.”

“RESOLUTION N°18: A la demande de Monsieur et Madame [D] prise en charge des travaux ayant pour objet la prise des mesures conservatoires réalisées le 26/01/2018 selon facture [Localité 4] 000 000 10. Article 24
Devis joint(s) à la convocation des entreprises : CAVIGGIA.
L'assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés, de l'avis du conseil syndical et après avoir délibéré, décide d'effectuer les travaux suivants :
CAVIGGIA
L'assemblée générale ratifie la proposition présentée par l'entreprise CAVIGGIA prévue pour un montant prévisionnel de 682 EUROS TTC.
L'assemblée générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires (hors syndic), assurance y afférents, d'un montant total de 682 EUROS TTC (rappeler le coût de revient total des travaux) seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges communes générales.
L'assemblée générale autorise le syndic pour financer les travaux à procéder aux appels de fonds prévisionnels en 1 appel de fonds soit 100% soit 682 EUROS exigible le 01 février 2019.”

“RESOLUTION N°19: A la demande de Monsieur et Madame [D] prise en charge des travaux ayant pour objet l'abattage du micocoulier suivant le devis MAXJARDIN. Article 24
L'assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés, de l'avis du conseil syndical et après avoir délibéré, décide de ratifier les travaux suivants :
l'abattage du micocoulier
L'assemblée générale ratifie la proposition présentée par l'entreprise MAX JARDIN prévue pour un montant prévisionnel de 250 EUROS TTC.

L'assemblée générale précise que le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires (hors syndic), assurance y afférents, d'un montant total de 250 EUROS TTC (rappeler le coût de revient total des travaux) seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges communes générales.
L'assemblée générale autorise le syndic pour financer les travaux à procéder aux appels de fonds prévisionnels en 1 appel de fonds soit 100% soit 250 EUROS exigible le 01 février 2019.”

En charge d’assurer l'exécution des délibérations précitées de l'assemblée générale, le syndic devait procéder aux appels de fonds provisionnels concernant les dépenses votées à hauteur de 780 €, 682€ et 250€ “exigible[s] le 01 février 2019.”

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve de ces appels de fonds incombe à la société CITYA ESTUBLIER.

Or force est de constater qu’elle ne produit aucune pièce venant justifier des diligences accomplies à cet effet dans le cadre de son mandat de syndic.

Toutefois, pour qu'une faute soit établie, il est nécessaire que le syndic soit effectivement en mesure d'exécuter les décisions d'assemblée, et en particulier, qu'il dispose des ressources financières suffisantes pour engager les travaux. Les époux [D] échouant dans la preuve leur incombant à ce titre, la responsabilité de la société CITYA ESTUBLIER ne pourra être engagée à leur égard pour défaut d’exécution des résolutions invoquées.

Sur le refus d’inscrire les résolutions sollicitées par courrier du 1er septembre 2020 à l’ordre du jour de l’assemblée générale

Les époux [D] reprochent à la société CITYA ESTUBLIER de ne pas avoir inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les résolutions listées dans le courrier qu’ils lui avaient adressé le 1er septembre 2020. Ils font valoir que le syndic ne pouvait les écarter en se faisant juge de leur opportunité ou au motif que certaines d’entre elles auraient un caractère purement informatif. Ils estiment que leurs droits en tant que copropriétaires ont été méconnus de ce fait.

La société CITYA ESTUBLIER considère qu’aucune faute n’a été commise s’agissant des résolutions purement informatives dont l’inscription était sollicitée, dès lors que le principe même de présenter une question à l’ordre du jour est de permettre aux copropriétaires de voter une résolution que le syndic devra exécuter ; s’agissant des autres résolutions, elle soutient qu’elles étaient devenues sans objet du fait des circonstances liées à l’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble et ajoute qu’il n’est justifié d’aucun préjudice indemnisable et que les dommages-intérêts punitifs ne sont pas prévus en droit français.

Aux termes de l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, “A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante”.

Parmi les sept résolutions mentionnées au courrier du 1er septembre 2020, les époux [D] indiquent expressément qu’il s’agit de “résolution non soumise au vote et à titre informatif” pour trois d’entre elles. L’assemblée générale n’ayant pas à délibérer sur de telles questions, les époux [D] ne démontrent pas l’existence d’une carence dans l’exercice du mandat de syndic du fait de leur absence de prise en compte pour l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires suivante.

La résolution n°2, par son imprécision, ne permettait pas quant à elle aux copropriétaires de pouvoir valablement se prononcer. Son omission ne peut donc être assimilée à une carence du syndic à exercer les droits et actions du syndicat au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, l’absence de mise en oeuvre de diligences inutiles ne saurait caractériser une faute de la part du syndic.

Or la résolution n°6, portant sur la déclaration de sinistre, était dénuée d’intérêt dès lors que le sinistre avait déjà été déclaré par le syndic auprès de la société GENERALI depuis le 9 novembre 2017, ce qui était parfaitement connu des demandeurs qui en faisaient eux-mêmes état dans leur courrier du 16 février 2018.

La résolution n°7, portant sur l’abattage de l’arbre, avait quant à elle déjà fait l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale du 21 novembre 2018 aux termes d’une résolution n°19 portant sur l’abattage du micocoulier. Il était donc, de même, inutile de la porter une nouvelle fois à l’ordre du jour d’une assemblée générale.

Concernant la résolution n°4, afférente aux “missions B et C de la maîtrise d’oeuvre” des travaux de confortement du mur, les pièces annexées au courrier du 1er septembre 2020 ne permettaient pas de respecter les exigences prévues par l’article 11 3° du décret du 17 mars 1967. Il ne saurait donc être reproché au syndic de ne pas avoir inscrit une résolution non accompagnée des pièces justificatives utiles de nature à permettre aux copropriétaires de se prononcer en toute connaissance de cause.

La responsabilité de la société CITYA ESTUBLIER ne peut davantage être retenue à ce titre.

A défaut de faute caractérisée à l’encontre de la société CITYA ESTUBLIER dans l’exercice de son mandat, les époux [D] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les époux [D], qui succombent dans la présente instance, sont condamnés aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner les époux [D] à payer à la société CITYA ESTUBLIER la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS