TJ 38544, 18 juin 2026, RG 26/00068

MINUTE N° : 26/
ORDONNANCE DU : 18 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00068 - N° Portalis DBYI-W-B7K-DTFD
NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : S.C.I. SCI SOLTANI C/ S.A.R.L. SARL [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :
la SELARL CABINET ERICK ZENOU AVOCATS ET ASSOCIES
Me Charles-antoine CHAPUIS
Délivrées le :
Copie exécutoire a été délivrée à Me MULLER le :

DEMANDERESSE

S.C.I. SOLTANI, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 952 434 462, dont le siège social est sis 410 CHEMIN DE LA RAZE - 38200 JARDIN
représentée par Maître Brice MULLER de la SELARL CABINET ERICK ZENOU AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [A], prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de PONTOISE sous le numéro 483 258 018, dont le siège social est sis , prise en son établissement situé 289 rue Laverlochère - 38780 PONT EVEQUE
représentée par Maître David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant et Me Charles-antoine CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant

Débats tenus à l'audience du 04 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Juin 2026
Ordonnance rendue le 18 Juin 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 février 2025, la SCI SOLTANI a donné à bail commercial à la société [A] des locaux situés 289 rue Laverlochère à Pont-Evêque (38780), pour une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2025, moyennant un loyer annuel hors taxes de 48 000 euros, outre les charges locatives et taxes foncières.

Plusieurs incidents de paiements sont intervenus.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 septembre 2025, la SCI SOLTANI a mis en demeure la société [A] de lui régler les sommes dues au titre des loyers impayés.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, à la société [A], pour une somme de 11 710 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date.

Par acte extrajudiciaire du 26 janvier 2026, la SCI SOLTANI lui a fait délivrer une sommation d’avoir à justifier de l’exploitation et de l’occupation effective du local dans le délai d’un mois, outre un itératif commandement de payer la somme de 37 831 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 mars 2026, la SCI SOLTANI a fait assigner la société [A] devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne statuant en référés aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, 1344 et suivants du Code civil, L145-41 et suivants du Code de commerce, prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation et clause pénale contractuelle afférente.

Appelée à l’audience du 30 avril 2026, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 7 mai 2026, 21 mai 2026 et 4 juin 2026.

Par conclusions déposées à l’audience, la SCI SOLTANI demande au juge des référés de :

- débouter la SCI SOLTANI de l’ensemble de ses demandes,

- dire n’y avoir lieu à contestations sérieuses,

- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l’expulsion de la société [A] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

- la condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 54 796 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 27 avril 2026,

- la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

- la condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 5 479,60 euros au titre de la clause pénale prévoyant une indemnité forfaitaire de 10%,

En tout état de cause,

- la condamner au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la société [A] est continuellement défaillante dans son obligation de payer les loyers et charges.

Elle affirme que la société locataire avait connaissance des locaux et les a acceptés dans l’état où ils se trouvaient, et ce sans émettre de réserve empêchant l’exploitation des lieux. Elle rappelle que les parties ont convenu de la gratuité des loyers des mois de mars, avril et mai 2025, afin de lui permettre de réaliser, à sa convenance et à sa charge, les aménagements ou travaux nécessaires à son activité.

Elle souligne, au surplus, que la partie défenderesse a justifié le non-paiement des loyers en invoquant des retards de paiement de ses propres clients ; et que celle-ci ne s’est plaint d’aucune insalubrité des locaux.

Par conclusions déposées à l’audience, la société [A] demande au juge des référés de :

A titre principal,

- rejeter l’ensemble des demandes de la SCI SOLTANI,

- se déclarer incompétent pour statuer sur ses demandes,

A titre subsidiaire,

- lui octroyer des délais de paiement sur 24 mois,

En tout état de cause,

- la condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle explique avoir constaté, dès la prise de possession des locaux, l’état de dégradation et de vétusté avancé de ceux-ci, rendant toute exploitation commerciale impossible. Elle indique que la bailleresse a refusé de procéder aux travaux de remise en état lui incombant. Puisque ces derniers ne sont pas conformes à leur destination contractuelle, elle estime être bien fondée à faire valoir son exception d’inexécution.

Elle relève que les désordres dénoncés ont été constatés par procès-verbal de constat du 25 février 2026 ; et que le montant des travaux de réfection a été chiffré à la somme de 176 346 euros TTC.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur l’exception d’incompétence :

La société [A] demande au juge des référés de se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de la SCI SOLTANI.

Or, l’existence d’une contestation sérieuse, au sens de l’article 835 du Code de procédure civile, n’est pas de nature à fonder une exception d’incompétence mais constitue, de fait, une limite aux pouvoirs du juge des référés.

En conséquence, il convient de rejeter l’exception d’incompétence et d’examiner si les prétentions de la société [A] se heurtent à des contestations sérieuses.

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes :

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L145-41, alinéa 1er, du Code de commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à la condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement et de l’itératif commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par la bailleresse.

La société [A] ne conteste pas ne pas avoir procédé au moindre paiement depuis le mois de juillet 2025.

Pour justifier cette absence de règlement, elle se prévaut de l’exception d’inexécution et de l’impossibilité d’utiliser les locaux loués conformément à la destination du bail.

La SCI SOLTANI, de son côté, fait valoir que la société locataire avait parfaitement connaissance de l’état des locaux loués. Elle ajoute que les parties ont convenu que celle-ci effectuerait les travaux de reprise ou d’aménagement au sein desdits locaux, nécessaires à son activité, une franchise de loyers de trois mois lui ayant été accordée à cette fin.

Aux termes de l’article 1219 du Code civil, “une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave”.

Il est rappelé d’emblée qu’un locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en mettant à sa disposition un local qui ne répond pas aux normes de décence prévues par la loi ou ne lui permet pas d’exercer son activité professionnelle conformément à la destination du bail.

Il lui faut alors démontrer que l’inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer. Les manquements dénoncés supposent que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

En l’espèce, il est constant que le bail commercial du 27 février 2025 mentionne, en page 5, à l’article 2 intitulé “Etat des lieux”, que “le Preneur déclare bien connaître l’état des lieux loués au vu des divers documents et renseignements qui lui ont été communiqués et pour les avoir visités. Un état des lieux a été établi contradictoirement et amiablement par le Bailleur et le Preneur”.

Au paragraphe “Franchise totale de loyer”, il est stipulé, page 10, que “de convention expresse, afin de faciliter le début d’activité du preneur, le bailleur a consenti au preneur une franchise totale de loyer à compter du 1er mars 2025 jusqu’au 31 mai 2025. De sorte que le loyer sera exigible à compter du 1er juin 2025, dans les conditions visées à l’article 5.1.5. La provision sur charges visée à l’article 5.3.2 est exigible dès le 1er mars 2025”.

La partie défenderesse produit aux débats un procès-verbal de constat, dressé le 25 février 2026, soit postérieurement au commandement et son itératif commandement, aux termes duquel le commissaire de justice a procédé aux constatations suivantes au sein des locaux :

- des revêtements aux sols, murs et plafonds anciens et délités,

- des cloisons abimées,

- un habillage sommaire sur le bardage de la structure séparative avec la zone de stockage,

- un convecteur électrique en mauvais état,

- un bardage sale, vétuste, repeint en partie,

- des fils coupés,

- une fissure et jonction grossière au plafond et mur dans la grande surface intermédiaire,

- des laines de verre visibles au plafond des toilettes.

Elle communique également un devis émanant de la société [P], du 1er décembre 2025, qui chiffre les travaux de réfection des locaux à hauteur de 176 346 euros TTC.

S’il n’est pas discuté que la société locataire a conclu, le 1er janvier 2026, un contrat de prestations services consistant en la location d’espace au sein des bureaux d’une société tierce, il doit être considéré, en l’état des éléments du dossier, que les locaux litigieux ont continué partiellement à être exploités, à tout le moins jusqu’au 25 février 2026, date du constat de commissaire de justice.

Ensuite, et surtout, il n’est pas établi, avec l’évidence requise en matière de référé, que les désordres allégués ont rendu les locaux loués impropres à l’usage auxquelles ils étaient destinés. Un constat de commissaire de justice, par définition, ne peut se limiter qu’à de simples constatations factuelles et visuelles, cet auxiliaire de justice n’étant pas un technicien géomètre-expert.

Il est observé, en outre, que, dans son courriel du 4 septembre 2025, le gérant de la société [A] a invoqué des retards de paiement de ses propres clients pour justifier le non-paiement des loyers, et non l’impossibilité d’exploiter les locaux conformément à la destination du bail.

A la lumière de ce qui précède, il n’est nullement démontré, en l’état, un manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles.

La locataire ne peut donc invoquer l’existence de contestations sérieuses pour contester la pertinence de l’itératif commandement délivré, dont les causes ne sont pas sérieusement contestables.

En faisant délivrer cet itératif commandement, la SCI SOLTANI n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleresse face à une locataire ne respectant pas les clauses du bail, alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La défenderesse sollicite des délais de paiement, sans toutefois produire d’éléments justificatifs sur sa situation financière et sur d’éventuels engagements d’apurement de la dette locative, de sorte que cette demande sera rejetée.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire […] [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société [A] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution, et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

- Sur les demandes de provision :

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile prévoit que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1353 de ce même code, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société [A], depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision, au titre d’une créance non sérieusement contestable, relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la SCI SOLTANI, l’obligation de la société [A] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 27 avril 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 54 796 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société [A].

Il n’y a pas lieu de prévoir que les intérêts courront à compter de l’ordonnance, cet effet, de droit, résultant de l’article 1231-7 du Code civil.

La clause pénale dont se prévaut la bailleresse, à l’appui de sa demande d’indemnité forfaitaire de 10% (soit la somme de 5 479,60 euros), est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n'est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

- Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société [A], défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Compte tenu du sens de la présente ordonnance, la société [A] sera déboutée de sa demande d’indemnité au titre des dispositions susvisées.

En revanche, aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société [A] ne permet d’écarter la demande de la SCI SOLTANI formée sur le fondement de l’article 700 précité. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS