TJ 73011, 26 juin 2026, RG 23/00869

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 26/06/2026

Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement :
N° RG 23/00869

N° Portalis DB2O-W-B7H-CUUJ
DEMANDEUR :

S.A. SOGEFIMUR
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Stéphane MILLIAND, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE substitué par Me Sarah PEREIRA, avocate au barreau d’ALBERTVILLE , Me Emmanuelle LECRENAIS, du cabinet CHAMBREUIL, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

S.C.I. MONTAGNE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Yohann OLIVIER, de la SCP ARMAND-CHAT & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

S.E.L.A.R.L. MJ ALPES
prise en la personne de Me [Z] [I], agissant es-qualité de liquidateur judiciaire de la SCI MONTAGNE, désignée suivant jugement rendu par le Tribunal Judiciaire d’ALBERTVILLE le 24 mai 2022
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Yohann OLIVIER, de la SCP ARMAND-CHAT & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats et du prononcé de [...], Greffière

DÉBATS :
Audience publique du : 27 Avril 2026
Délibéré annoncé au : 05 Juin 2026
Délibéré prorogé au : 26 juin 2026

Exécutoire délivré le :
Expédition délivrée le :
à : Me [A] et Me [Y]
à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié reçu le 17 juin 2013, la société Sogefimur a acquis et loué à la Sci Montagne dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier le lot n°105 correspondant au local commercial portant le n°12 d’un ensemble immobilier en copropriété situé lieudit [Adresse 4] à [Localité 4], pour une durée de 15 ans.

Par acte extrajudiciaire du 26 avril 2019, la société Sogefimur a fait délivrer à la Sci Montagne un commandement de payer la somme de 163.127,89 euros visant la clause résolutoire insérée au contrat de crédit-bail immobilier précité.

Par ordonnance du 23 juin 2020, le juge des référés a constaté l’acquisition au 26 juin 2019 de la clause résolutoire du contrat de crédit-bail immobilier liant la société Sogefimur et la Sci Montagne, a ordonné l’expulsion des lieux de cette dernière et des occupants de son chef et a condamné la Sci Montagne à payer à la Sa Sogefimur la somme provisionnelle de 107 935,15 euros au titre de l’arriéré des sommes dues.

Par jugement du 24 mai 2022, le tribunal judiciaire d’Albertville a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la Sci Montagne et a nommé la Selarl Mj Alpes en qualité de liquidateur judiciaire.

Par courrier envoyé en recommandé avec demande d’accusé réception du 5 juillet 2022, la société Sogefimur a déclaré sa créance à titre privilégié pour un total de 724.768,46 euros.

Par ordonnance du 16 juin 2023, le juge-commissaire, saisi de la contestation relative à l’admission de la créance de la société Sogefimur au passif de la liquidation judiciaire de la Sci Montagne, a renvoyé les parties à saisir la juridiction compétente dans un délai d’un mois en raison de l’existence de contestations sérieuses.

Par actes des 06 et 11 juillet 2023, la société Sogefimur a fait assigner la Sci Montagne et son liquidateur judiciaire, la Selarl Mj Alpes, devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de fixation de sa créance antérieure à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.

Par ordonnance du 14 novembre 2024, le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevables l’action en nullité du crédit-bail et l’exception de nullité du crédit-bail formées par la Sci Montagne et la selarl Mj Alpes, pour cause de prescription.

La clôture a été ordonnée le 4 décembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2026 puis renvoyée à l’audience du 27 avril 2026 et a été mise en délibéré le 5 juin 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile, puis prorogé à ce jour.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, la société Sogefimur demande au tribunal de :
- dire et juger qu’à la date du jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la Sci Montagne la créance de la société Sogefimur s’élevait à la somme de 724.568,46 euros,
- débouter la Sci Montagne et la selarl Mj Alpes ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sci Montagne de l’ensemble de leurs contestations,
- condamner la selarl Mj Alpes ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sci Montagne la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la même aux dépens, qui seront recouvrés par la Scp [A] Thill Pereira, prise en la personne de Me [R] [A].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 décembre 2023, la Sci Montagne et la selarl Mj Alpes demandent au tribunal de :
▸ à titre principal,
- prononcer la nullité du contrat de crédit-bail immobilier du 17 juin 2023 conclu entre la société Sogefimur et la Sci Montagne,
- débouter la société Sogefimur de l’ensemble de ses demandes,
▸ à titre subsidiaire,
- fixer la créance de la société Sogefimur au passif de la Sci Montagne à la somme de 107.935,15 euros,
- rejeter le surplus des demandes de la société Sogefimur,
▸ en tout état de cause, condamner la société Sogefimur à verser à la Sci Montagne la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. La demande de prononcer la nullité du contrat de crédit-bail immobilier du 17 juin 2023

En application de l’article 789 du Code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure.

L’article 794 du Code de procédure civile dispose que “Les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l'instance”.

En l’espèce, par ordonnance du 14 novembre 2024 le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevables l’action en nullité du crédit-bail et l’exception de nullité du crédit-bail formées par la Sci Montagne et la selarl Mj Alpes pour cause de prescription.

Pour autant, la Sci Montagne et la selarl Mj Alpes maintiennent leur demande de prononcer la nullité du contrat de crédit-bail immobilier du 17 juin 2023. Cette demande se heurte à l’autorité de la chose jugée.

En conséquence, la demande de la Sci Montagne et la selarl Mj Alpes de prononcer la nullité du contrat de crédit-bail immobilier du 17 juin 2023 sera déclarée irrecevable.

II. La créance de la société Sogefimur

La société Sogefimur affirme que la Sci Montagne serait redevable de sommes au titre des loyers (II.1.), des indemnités d’occupation (II.2.), des charges de copropriété (II.3.), des taxes foncières (II.4.), des cotisations d’assurance (II.5.), des frais de gestion des impayés et frais de retard (II.6.) et de l’indemnité de résiliation (II.7.).

II.1. Concernant les loyers

La société Sogefimur produit les factures F1507/06299, F1704/003688, F1801/000836, F1807/007424, F1810/010355 et F1908/009614 relatives aux loyers des 3ème trimestre 2015, 2ème trimestre 2017, 1er, 2ème et 4 ème trimestres 2018 et 3ème trimestre 2019 (pièce n°16 demanderesse) et justifie donc d’un arriéré de loyers d’un montant de 125.438,58 euros.

La Sci Montagne reconnaît une dette d’un montant de 99.059,78 euros et ne conteste que la facture 1507/06299 relative au 3ème trimestre 2015 d’un montant de 20.104,48 euros et la facture 1704/003688 relative au 2ème trimestre 2017 d’un montant de 6.364,32 euros considérant que ces factures auraient fait l’objet de paiements partiels et que le solde restant dû n’aurait pas été actualisé. Ceci étant, la société Sogefimur a déjà tenu compte des paiements partiels puisqu’elle ne sollicite pas le règlement de la totalité du montant desdites factures mais uniquement le solde restant dû. La Sci Montagne ne justifie pas de paiements supplémentaires que ceux déjà pris en compte par la société Sogefimur alors que la charge de la preuve lui incombe.

En conséquence, la créance au titre des loyers s’établit à 125.438,58 euros ttc.

II.2. Concernant les indemnités d‘occupation

L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En l’espèce, la société Sci Montagne ne conteste pas l’acquisition de la clause résolutoire le 26 juin 2019 et donc la résiliation du contrat de crédit-bail à compter de cette date. Elle ne conteste pas non plus avoir quitté les lieux le 21 novembre 2021.

Alors qu’elle devait quitter les lieux et les restituer au crédit-bailleur, la Sci Montagne s’est maintenue dans les lieux sans titre pendant plusieurs mois. Elle a donc commis une faute dont elle doit réparation, peu importe que la société Sogefimur n’a pas procédé à l’exécution forcée de l’ordonnance rendue le 23 juin 2020 par le juge des référés.

La Sci Montagne est donc redevable d’une indemnité d’occupation du 26 juin 2019 au 21 novembre 2021 qui doit être évaluée en tenant compte de son caractère indemnitaire mais également de son caractère compensatoire dans la mesure où parallèlement à la réparation du préjudice subi par le crédit-bailleur, elle constitue également la contrepartie de l’occupation des lieux.

Dès lors, l’indemnité d’occupation sera fixée sur la base du dernier loyer effectivement payé par le crédit-preneur. La société Sogefirmur justifie que le dernier loyer trimestriel, soit celui du 2ème trimestre 2019, était d’un montant de 19.901,55 euros ht (pièce n°16 demanderesse). L’indemnité d’occupation sera donc fixée à la somme mensuelle de 6.633,85 euros ht outre les charges, taxes et accessoires. Il n’y a pas lieu de tenir compte des périodes de restriction liées aux mesures prises par les pouvoirs publics pour lutter contre la propagation de la Covid-19 dans la mesure où pendant ces périodes les crédit-preneurs n’étaient pas libérer de leur obligation de paiement.

Sur la période du 26 juin 2019 au 21 novembre 2021, il s’est écoulé 28,88 mois.

Le montant de l’indemnité d’occupation s’élève donc à 191.585,59 euros ht, soit 229.902,71 euros ttc.

En conséquence, la créance au titre de l’indemnité d’occupation s’établit à 219.713,11 euros ttc.

II.3. Concernant les charges de copropriété

L’article 13.4 du contrat de crédit-bail stipule que “Le CREDIT PRENEUR supportera également la totalité des charges et cotisations, générales et spéciales, ordinaire ou extraordinaire, afférentes à l’immeuble donné en crédit-bail, susceptibles d’être dues au titre de la copropriété dont il a été question ci-dessus”.

L’article 22 du contrat de crédit-bail stipule que “le CREDIT-PRENEUR remboursera au CREDIT-BAILLEUR le montant de tous impôts, taxes, charges et frais quelconques ainsi que le cas échéant les charges susceptibles d’être dues au titre d’une Zone, d’un Lotissement ou d’un Règlement de copropriété concernant les biens remis en crédit-bail, que le CREDIT-BAILLEUR aurait pu payer lui-même, relatifs aux locaux loués ou à la location, majoré le cas échéant de la TVA pouvant grever de tels remboursements”.

Pour justifier des charges de copropriété, la société Sogefimur communique les factures qu’elle a établies pour comptabiliser notamment les appels de fonds du syndic de copropriété (pièce n°16 demanderesse). Ceci étant, ces factures ne permettent aucunement de justifier tant du principe que des montants des charges de copropriété. La société Sogefimur verse également aux débats l’extrait de compte de copropriétaire sur la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2019 et les appels de fonds des 11 juin 2020, 29 décembre 2020, 23 mars 2021 (pièce n°30 demanderesse).

Force est de constater que la société Sogefimur qui poursuit le recouvrement des charges de copropriété dues par la Sci Montagne ne produit pas un décompte de répartition des charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les travaux entrepris, les budgets prévisionnels et les comptes des exercices correspondant. Dès lors, la société Sogefimur ne rapporte pas la preuve tant du principe que du montant des sommes dues au titre des charges de copropriété.

En conséquence, la société Sogefirmu est déboutée de sa demande au titre des charges de copropriété.

II.4. Concernant les taxes foncières

L’article 13.2. du contrat de crédit-bail stipule que “le CREDIT-PRENEUR acquittera ou remboursera au CREDIT-BAILLEUR, en sus du loyer : tous impôts, taxes et contributions, fonciers ou autres, de toute nature, auxquels les locaux loués ou la location elle-même pourraient être assujettis ainsi que toutes taxes municipales ou charges de ville ou d’Etat et redevances quelconques, assises ou à asseoir sur lesdits locaux”.

En l’espèce, la Sci Montagne reconnaît devoir la taxe foncière 2018 d’un montant de 2.769,60 euros mais conteste être redevables des taxes foncières 2019 et 2020 dont le montant est de 2.690,40 euros pour la première et 2.635,20 euros pour la deuxième.

Dans la mesure où elle n’a quitté les lieux que le 21 novembre 2021, la Sci Montagne est redevable des taxes foncières 2019 et 2020 pour permettre en sus du règlement d’indemnités d’occupation la réparation intégrale du préjudice subi. La société Sogefimur justifie de leur montant en produisant les avis d’impôts correspondants (pièces n°18 et 19 demanderesse). De plus, la Sci Montagne ne peut pas se prévaloir des demandes faites par la société Sogefimur dans le cadre de la procédure de référé pour caractériser une renonciation de cette dernière à recouvrer des sommes dues.

En conséquence, la créance au titre des taxes foncières 2018, 2019 et 2020 est de 8.095,20 euros.

II.5. Concernant les cotisations d’assurance 2019 et 2020

La Sci Montagne reconnaît devoir la cotisation d’assurance pour 2019 d’un montant de 430,46 euros mais conteste être redevable de la cotisation d’assurance pour 2020 dont le montant est de 43,78 euros.

Dans la mesure où elle n’a quitté les lieux que le 21 novembre 2021, la Sci Montagne est redevable de la cotisation d’assurance 2020 pour permettre en sus du règlement d’indemnités d’occupation la réparation intégrale du préjudice subi. La société Sogefimur justifie du montant en produisant le certificat d’assurance émis le 27 avril 2020 par la société Allianz Iard (pièce n°31 demanderesse).

En conséquence, la créance au titre des cotisations d’assurance 2019 et 2020 s’établit à 474,24 euros ttc.

II.6. Concernant les frais de gestion des impayés et les intérêts de retard

L’article 19.6 du contrat de crédit-bail stipule que “la société dénommée SOGEFIMUR facturera au CREDIT-PRENEUR le coût des prestations spécifiques énoncées dans la grille annexée aux présentes”.

L’article 23 du contrat de crédit-bail stipule que “le non-paiement à leur échéance des factures de loyers ou de toutes autres demandes de paiement par le CREDIT-BAILLEUR rendra le CREDIT PRENEUR redevable envers le CREDIT BAILLEUR d’intérêts de retard calculés prorata temporis au Taux Moyen Mnesuel du marché monétaire au jour le jour (TMM majoré de 5 points l’an, sans pouvoir être inférieur à 9% depuis la date d’exigibilité jusqu’à celle du règlement, majorés de al taxe sur la valeur ajoutée au taux alors en vigueur, le tout sas préjudice de la faculté du CREDIT BAILLEUR de poursuivre la résiliation du crédit-bail”.

La société Sogefimur chiffre ce poste à 3.924 euros ttc et produit le détail des frais de gestion des impayés qui ont été appliqués et les modalités de calcul des intérêts de retard (pièce n°16 demanderesse). La Sci Montagne ne formule aucune contestation.

En conséquence, la créance au titre des frais de gestion des impayés et les intérêts de retard s’établit à 3.924 euros ttc.

II.7. Concernant l’indemnité de résiliation

L’article 1152 du Code civil, dans sa version applicable au litige, dispose que “Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite”.

En l’espèce, l’article 27 du contrat de crédit-bail stipule que “la résiliation du présent crédit-bail avant son expiration conventionnelle pour quelque raison que ce soit, et notamment en exécution de la clause stipulée à l’article 24 ci-dessus ou pour toute autre cause prévue ou non dans le présent contrat, y compris la résiliation à la demande du CREDIT-PRENEUR, entraînera de plein droit et sans formalité quelconque, le paiement par le CREDIT-PRENEUR d’une indemnité calculée en fonction du prix de vente, dont il sera parlé à l’article 31 ci-après, déterminée à la date de la résiliation effective [...] le montant de l’indemnité sera égal à la moitié du prix de vente dans tous les cas de résiliation”.

L’article 31 stipule que “le prix de vente sera la valeur actualisée à la date de la vente, de toutes les sommes dues (loyers et valeur résiduelle en fin de crédit-bail) jusqu’à l’échéance du contrat [...] le taux nominal d’actualisation sera égal au taux du contrat minoré de deux (2) points”.

La société Sogefimur a évalué le montant de l’indemnité de résiliation à 357.182,62 euros, en détaillant son calcul qui correspond aux stipulations contractuelles. La Sci Montagne ne conteste pas ce montant mais considère qu’il est manifestement excessif.

La société Sogefimur reconnaît que la clause relative à l’indemnité de résiliation est une clause pénale. En exécution du contrat de crédit-bail liant les parties, la société Sogefimur devait percevoir la somme de 1.342.407,40 euros ht composée de 956.240 euros ht pour l’amortissement du capital et 386.167,40 euros ht d’intérêts. Le contrat ayant été résilié le 26 juin 2019, le crédit-bailleur n’a pas pu rentabiliser son investissement dans les conditions contractuelles et a été privé de 36 loyers soit d’une somme de 635.421,78 euros ht comprenant 151.927,20 euros ht d’intérêts.

Le montant de l’indemnité de résiliation qui correspond à plus du double du montant des intérêts que la société Sogefimur aurait dû percevoir si le contrat avait été exécuté jusqu’à son terme est manifestement excessif. L’indemnité de résiliation sera fixée à 151.927,20 euros ht soit 182.312,64 euros ttc qui correspond au préjudice subi.

En conséquence, la créance au titre de l’indemnité de résiliation s’établit à 182.312,64 euros ttc.

II.7. Synthèse

Il résulte de ce qui précède que la créance de la société Sogefimur à l’encontre de la Sci Montagne s’élevait à la somme de 539.957,77 euros ttc à la date du jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire. Cette somme se décompose de la manière suivante :
- 125.438,58 euros ttc au titre des loyers,
- 219.713,11 euros ttc au titre de l’indemnité d’occupation,
- 8.095,20 euros au titre des taxes foncières 2018, 2019 et 2020,
- 474,24 euros ttc au titre des cotisations d’assurance 2019 et 2020,
- 3.924 euros ttc au titre des frais de gestion des impayés et les intérêts de retard,
- 182.312,64 euros ttc au titre de l’indemnité de résiliation,

IV. Les demandes accessoires

∙ Les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”.

Compte tenu de la nature de la présente procédure, les dépens seront pris en frais privilégiés de la procédure collective.

∙ Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Les contestations de la Sci Montagne étaient en partie fondées. Il y a donc lieu de rejeter les demandes formées par les parties au titre des dispositions de l‘article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :