TJ 73011, 26 juin 2026, RG 24/00712

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 26/06/2026

Chambre : CIVILE
Nature : Contradictoire
N° Jugement :
N° RG 24/00712

N° Portalis DB2O-W-B7I-CXJF
DEMANDEUR :

S.A.S. LE SOLAN
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Elodie PERDRIX, de la SCP BESSAULT MADJERI SAINT-ANDRE, avocat au barreau de CHAMBERY

DÉFENDEUR :

S.C.I. LE SOLAN
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Sylvie ADAMO-ROSSI, avocate au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :
Président : [...]
assisté lors des débats et du prononcé de [...], Greffière

DÉBATS :
Audience publique du : 27 Avril 2026
Délibéré annoncé au : 05 Juin 2026
Délibéré prorogé au : 26 juin 2026

Exécutoire délivré le :
Expédition délivrée le :
à : Me PERDRIX et Me ADAMO-ROSSI
à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing-privé du 30 septembre 2016, la Sci Le Solan et Mme [Y] [K] épouse [S] ont donné à bail commercial à la société Le Solan un bâtiment et ses dépendances à usage mixte d’habitation et de commerce pour notamment des activités de restauration et bar ainsi que de meublé et/ou de prestation para-hôtelière.

Se plaignant de désordres notamment d’infiltrations, la société Le Solan a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d’Albertville qui a, par ordonnance du 26 novembre 2019, ordonné une mesure d’expertise judiciaire et a désigné M. [E] [V] en qualité d’expert.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 27 septembre 2023.

En l’absence d’issue amiable, la société Le Solan a, par acte du 24 mai 2024, fait assigner la Sci Le Solan devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

La clôture a été ordonnée le 6 novembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2026 puis renvoyées à l’audience du 27 avril 2026 et a été mise en délibéré le 5 juin 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile, prorogé au 26 juin 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, la société Le Solan demande au tribunal de :
- condamner la Sci Le Solan à payer à la société Le Solan la somme de 97.017,60 euros ht à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de devoir exploiter un établissement subissant de nombreux dommages affectant sa sécurité, sa solidité et sa salubrité, alors que les loyers ont été dûment payés en intégralité depuis le début du bail ; préjudice calculé pour la durée du bail en cours à parfaire si le bail est prolongé ou renouvelé,
- condamner la Sci Le Solan à payer à la société Le Solan la somme de 81.252,26 euros ht au titre des pertes d’exploitation subies du fait des désordres affectant la terrasse sur SPA et la chambre d’hôte pour la période de 2019 à 2024, à parfaire le cas échéant pour les exercices comptables futurs si aucune réparation efficace et pérenne n’est effectuée,
- condamner la Sci Le Solan à payer à la société Le Solan la somme de 22.500 euros ht au titre des pertes d’exploitation subies du fait des désordres affectant la terrasse sur SPA et la chambre d’hôte pour la saison 2024/2025, à parfaire le cas échéant pour les exercices comptables futurs si aucune réparation efficace et pérenne n’est effectuée,
- condamner la Sci Le Solan à payer à la société Le Solan la somme de 2.201,06 euros ht au titre des pertes de vin liées au désordre d’infiltrations d’eau (désordre n° 28 du rapport d’expertise),
- condamner la Sci Le Solan à payer à la société Le Solan la somme de 18.715,95 euros ht au titre du matériel endommagé pendant les travaux et des parois vitrées devenues indémontables,
- condamner la Sci Le Solan à payer à la société Le Solan la somme de 53.028,57 euros ht au titre de son préjudice de jouissance lié aux désordres, à parfaire à la date de la parfaite réalisation des travaux,
- condamner la Sci Le Solan à payer à la société Le Solan la somme de 45.000,00 € ht au titre du préjudice de jouissance généré par la surélévation de la terrasse amont au droit de sandwicherie du fait des travaux entrepris en cours d’expertise judiciaire par la Sci Le Solan (désordre n° 4 du rapport d’expertise, à parfaire à la date de remise en état de la terrasse à son niveau initial),
- rejeter toute demande contraire ou reconventionnelle éventuellement formée par la Sci Le Solan,
- condamner la Sci Le Solan à payer à la société Le Solan la somme de 30.000,00 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la Sci Le Solan aux dépens de la présente instance et de la procédure de référé expertise, en ce compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 31.885,01 € suivant ordonnance de taxe du 9 novembre 2023,
- juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit compte tenu du contexte du litige.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2025, la Sci Le Solan et Mme [S] demandent au tribunal de :
- débouter la société Le Solan de ses demandes,
- condamner la société Le Solan à verser à la Sci Le Solan la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. La demande de condamner la Sci Le Solan à payer la somme de 97.017,60 euros ht à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l’exploitation d’un établissement subissant de nombreux désordres

L’article 1231-1 du Code civil dispose que “Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure”.

En l’espèce, la société Le Solan demande au tribunal de condamner la Sci Le Solan à payer la somme de 97.017,60 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l’exploitation d’un établissement subissant de nombreux désordres. Ceci étant, elle demande également la réparation des préjudices matériels et des préjudices immatériels notamment le préjudice de jouissance liés aux mêmes désordres.

Dès lors, il apparaît que la demande de condamner la Sci Le Solan à payer la somme de 97.017,60 euros ht fait doublon avec les autres demandes indemnitaires. La société Le Solan ne démontre pas que cette demande viserait à réparer un préjudice distinct.

Au demeurant, l’expert judiciaire a envisagé une réduction des loyers uniquement pour l’avenir dans l’hypothèse d’un renouvellement du bail commercial afin de tenir compte du fait que les travaux de reprise de l’ensemble des désordres sont élevés, que la Sci Le Solan n’entend pas nécessairement les exécuter et qu’en conséquence la société Le Solan peut être contrainte d’user de la chose louée avec la persistance de désordres. L’expert judiciaire n’a jamais envisagé le cumul d’une réduction de loyers avec la réparation notamment du préjudice de jouissance et des pertes d’exploitation.

En conséquence, la société Le Solan est déboutée de sa demande de condamner la Sci Le Solan à payer la somme de 97.017,60 euros ht à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l’exploitation d’un établissement subissant de nombreux désordres.

II. La demande de condamner la Sci Le Solan à payer au titre des pertes d’exploitation subies du fait des désordres affectant la terrasse sur Spa et la chambre d’hôte pour la période de 2019 à 2024 la somme de 81.252,26 euros ht et pour la saison 2024/2025 la somme de 22.500 euros ht

Aux termes de l'article 1719 du Code civil, “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; [...]”.

L'article 606 du Code civil dispose que“les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien”.

En l’espèce, la demande de la société Le Solan concerne les désordres relatifs à l’affaissement et au pourrissement des poutres de la terrasse sur Spa (II.1.) et le désordre relatif aux infiltrations de la chambre d’hôtes (II.2.).

II.1. Concernant les désordres relatifs à l’affaissement et au pourrissement des poutres de la terrasse sur Spa

Aux termes de son rapport définitif, l’expert judiciaire conclut concernant le désordre relatif à l’affaissement de la terrasse sur Spa de la manière suivante : “Matérialité constatée. Désordre avéré. Stabilisation du poteau réalisée et pouvant être considéré comme pérenne [...] Ces désordres sont inhérents aux travaux de construction d’origine. Un manque d’entretien ne peut pas être retenu pour ce désordre”. Il ressort dudit rapport que les travaux réalisés par la Sci Le Solan ont permis de remédier au désordre relatif à l’affaissement et que ces travaux étaient nécessaires pour assurer la solidité de la terrasse et la sécurité des personnes.

Pour autant, l’expert judiciaire relève également que “cette terrasse fait office de pallier d’accès à la terrasse sur SPA et a dû faire l’objet d’une fermeture au public, au-delà de la stabilisation du poteau objet du présent désordre 2, suite aux investigations réalisées au titre du désordre 12 montrant un état sanitaire des poutres principales douteux (pourrissement)”. A ce jour, la Sci Le Solan ne démontre pas avoir fait réaliser les travaux de charpente nécessaires.

Si les travaux de confortement et de charpente d’une terrasse ne sont pas des grosses réparations, l’impossibilité d’exploiter ladite terrasse, compte tenu tout d’abord de son affaissement lié à un vice de construction et ensuite du pourrissement de certaines poutres, constitue un trouble de jouissance permettant d’engager la responsabilité du bailleur.

La société Le Solan qui a fait constater l’affaissement de la terrasse les 2 juillet et 7 août 2018, selon procès-verbal établi par Me [X] [J], commissaire de justice (pièce n°3 demanderesse), n’a pas pu exploiter la terrasse depuis 2019. L’expert judiciaire a eu recours à un sapiteur qui a évalué les pertes d’exploitation à 17.649,38 euros ht pour l’exercice 2019/2020, à 19.192,88 euros ht pour l’exercice 2021/2022 et à 19.683 euros ht pour l’exercice 2022/2023. Ces montants seront retenus dans la mesure où le sapiteur a calculé de manière précise la perte de marge brute qui est un indicateur pertinent et que la Sci Le Solan ne conteste pas la méthode retenue par le sapiteur. En revanche pour les exercices 2023/2024 et 2024/2025, la société Le Solan ne produit pas les documents comptables permettant d’appliquer la méthode retenue par l’expert judiciaire. Pour ces deux exercices, il sera retenu des pertes d’exploitation à hauteur de 15.000 euros ht.

En conséquence, les pertes d’exploitation pour les exercices 2019/2020, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025 liées aux désordres affectant la terrasse sur Spa sont de 86.525,26 euros ht.

II.2. Le désordre relatif aux infiltrations de la chambre d’hôtes

Aux termes de son rapport définitif, l’expert judiciaire a constaté “des coulures en sous-face des planches supports du complexe de couverture” et “des traces de remontées d’humidité dans les parois, des traces d’infiltrations manifestes dans le WC contigu à la chambre, dans le sauna et dans la douche”. Il conclut de la manière suivante “Matérialité constatée. Désordre avéré. Conséquences : infiltrations dans une partie habitable (chambre d’hôtes) et ses locaux techniques. Nécessité de procéder à des travaux lourds permettant à l’étanchéification des soubassements voire à déconstruire / reconstruire le local chambre d’hôte. Ces désordres sont inhérents aux travaux de construction d’origine. Un manque d’entretien ne peut pas être retenu pour ce désordre”.
Les travaux pour assurer l’étanchéité des soubassements relèvent des grosses réparations. Dès lors, la Sci Le Solan a commis un manquement en ne procédant par à leur réalisation. Au surplus, les infiltrations subies constituent un trouble de jouissance permettant d’engager la responsabilité du bailleur.

L’expert judiciaire a eu recours à un sapiteur qui a évalué les pertes d’exploitation à 2.227 euros ht pour la période 2019/2023. Ce montant sera retenu, la Sci Le Solan ne contestant pas la méthode retenue par le sapiteur.

En conséquence, les pertes d’exploitations sur la période 2019/2023 liées aux désordres affectant la chambre d’hôtes sont de 2.227 euros HT.

Il résulte de ce qui précède que la Sci Le Solan est condamnée à payer à la société Le Solan la somme de 86.525,26 euros ht au titre des pertes d’exploitation pour les exercices 2019/2020, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025 liées aux désordres affectant la terrasse sur Spa et la somme de 2.227 euros ht au titre des pertes d’exploitation sur la période 2019/2023 liées aux désordres affectant la chambre d’hôtes.

III. La demande de condamner la Sci Le Solan à payer la somme de 2.201,06 euros ht au titre des pertes de bouteilles de vin liées aux infiltrations d’eau

L’article 4 du Code de procédure civile dispose que “L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant”.

En l’espèce, l’expert judiciaire affirme que les infiltrations ont dégradé le contenu de la cave à vin et retient l’évaluation des pertes faite par la société Le Solan. Pour autant, l’expert judiciaire n’a pas constaté lui-même les dégradations. Les factures d’achat de bouteilles de vin (pièce n°25 demanderesse) qui ne sont pas corroborées par d’autres pièces ne sont pas suffisantes pour déterminer le contenu de la cave vin et les bouteilles qui auraient été dégradées.

En conséquence, la société Le Solan est déboutée de sa demande de condamner la Sci Le Solan à payer la somme de 2.201,06 euros ht au titre des pertes de bouteilles de vin liées aux infiltrations d’eau.

IV. La demande de condamner la Sci Le Solan à payer la somme de 18.715,95 euros au titre du matériel endommagé pendant les travaux et des parois vitrées devenues indémontables

Vu l’article 4 du Code de procédure civile précité,

En l’espèce, la société Le Solan ne démontre pas que la table extérieure et que la porte automatique ont été endommagées, que la Sci Le Solan a coupé le courant en mars 2020 et que les parois vitrées installées sur la terrasse derrière le mazot étaient démontables.

En conséquence, la société Le Solan est déboutée de sa demande de condamner la Sci Le Solan à payer la somme de 18.715,95 euros au titre du matériel endommagé pendant les travaux et des parois vitrées devenues indémontables.

V. La demande de condamner la Sci Le Solan à payer la somme de 53.028,57 euros ht au titre de son préjudice de jouissance lié aux désordres

Vu l’article 1719 du Code civil précité,

En l’espèce, la société Le Solan fonde sa demande sur la totalité des désordres y compris ceux ayant fait l’objet d’une indemnisation au titre des pertes d’exploitation. Ceci étant, les pertes d’exploitation vise à compenser la perte de la jouissance paisible de la terrasse sur Spa et de la chambre d’hôtes. La société Le Solan ne peut donc pas pour ces deux désordres solliciter en plus la réparation d’un préjudice de jouissance.

Concernant les autres désordres à l’exception de la surélévation de la terrasse en amont de la sandwicherie qui fait l’objet d’une demande spécifique, l’expert judiciaire conclut que le portique d’entrée côté rue est instable compte tenu d’un vice de construction et doit faire l’objet de travaux de stabilisation, que la toiture du mazot n’est pas étanche, engendrant des infiltrations dans le local commercial, compte tenu d’un vice de construction, et doit faire l’objet de travaux de couverture, que la terrasse du restaurant doit faire l’objet de travaux structurels, ceux réalisés par la Sci Le Solan n’étant pas suffisants pour assurer sa solidité et la sécurité des personnes et que des travaux d’étanchéité doivent être réalisés pour remédier aux infiltrations constatées dans le bâtiment principal et le sas d’entrée. Ces désordres troublent inévitablement la jouissance par la société Le Solan de la chose louée. Ceci étant, la société Le Solan ne précise pas la fréquence des infiltrations d’eau subies et si compte tenu des désordres elle a dû cesser l’exploitation de la terrasse du restaurant. La société Le Solan reprend l’évaluation du préjudice de jouissance faite par l’expert judiciaire à savoir 6.238,65 euros par an que l’expert judiciaire a calculé en se fondant sur la perte de jouissance de 15% de la chose louée pour la saison d’hiver et de 10% pour la saison d’été. Ce calcul inclut la perte de jouissance de la terrasse sur Spa qui a déjà été indemnisée. Dès lors, il convient de limiter la perte de jouissance à 2.200 euros par an. Dans la mesure où la société Le Solan s’est plainte des premiers désordres par courrier du 7 décembre 2018 (pièce n°5 demanderesse), le préjudice de jouissance sera calculé à compter de 2019. Dès lors, le préjudice de jouissance s’établit à la somme de 16.500 euros pour la période du 1er janvier 2019 au 26 juin 2026 (7,5 mois).

En conséquence, la Sci Le Solan est condamnée à payer à la société Le Solan la somme de 16.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance lié aux désordres autres que la surélévation de la terrasse en amont de la sandwicherie et ceux affectant la terrasse sur Spa et la chambre d’hôtes pour la période du 1er janvier 2019 au 26 juin 2026.

VI. La demande de condamner la Sci Le Solan à payer la somme de 45.000 euros ht au titre du préjudice de jouissance généré par la surélévation de la terrasse en amont de la sandwicherie

Vu les articles 1719 du Code civil précités,

En l’espèce, aux termes de son rapport définitif, l’expert judiciaire a constaté l’affaissement de la terrasse en amont de la sandwicherie. Il conclut que les travaux de reprise réalisés par la Sci Le Solan sont satisfaisants mais note que la terrasse a été modifiée puisqu’elle est désormais sur deux niveaux et a été surélevée. Cette nouvelle configuration rend les opérations de déneigement plus complexes et l’accès au bar plus compliqué et dangereux pour le personnel ce dont il est justifié par le témoignage de deux anciens salariés (pièces n°27 et 28 demanderesse) et le procès-verbal de constat établi le 23 mars 2022 par Me [X] [J], commissaire de justice (pièce n°33 demanderesse). La Sci Le Solan a donc commis un manquement en modifiant les modalités d’exploitation de cette terrasse. Pour autant, la société Le Solan ne démontre pas une perte de clientèle, l’unique avis négatif d’un client déposé sur tripadvisor étant insuffisant. Au demeurant cet unique avis laisse à penser que les clients ne semblent pas gênés par la nouvelle configuration de la terrasse, si tel avait été le cas la société Le Solan aurait été en capacité de produire d’autres avis. Ceci étant, la société Le Solan subit un préjudice du fait de la pénibilité accrue pour les salariés lors du service et du déneigement. Compte tenu de ces éléments, le préjudice de jouissance s’établit à la somme de 5.000 euros.

En conséquence, la Sci Le Solan est condamnée à payer à la société Le Solan la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance lié à la surélévation de la terrasse en amont de la sandwicherie.

VII. Les demandes accessoires

∙ Les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”.

La Sci Le Solan, partie succombante, est condamnée aux dépens de la présente instance, comprenant les frais d’expertise.

∙ Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

La Sci Le Solan, partie condamnée aux dépens, est condamnée à payer la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :