TJ 45234, 25 juin 2026, RG 25/00700

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/00700 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLGB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : [M] BRAVO, Vice-Président
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. [Q]
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]
représentée par Mme [T] [C] (Gérante) muni d'un extrait Kbis

DÉFENDEURS :

Madame [G], [X] [A]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [M], [K], [B] [L]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 30 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 mars 2022, la SCI [Q] a consenti un bail d’habitation à M. [M] [L] et Mme [G] [A] sur des locaux situés au [Adresse 4] à Fay-aux-Loges (45450), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 825 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Par actes de commissaire de justice du 30 avril 2025 et 5 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3795 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice du 30 avril 2025 et 5 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à justifier de l’assurance dans le délai d’un mois, en visant une clause.

Par assignations du 4 septembre 2025, la SCI [Q] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [L] et Mme [G] [A] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5770 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 30 avril 2026, la SCI [Q], valablement représentée, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 avril 2026, s'élève désormais à 9700 euros. La SCI [Q] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile et à étude, M. [M] [L] et Mme [G] [A] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La SCI [Q] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SCI [Q] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [M] [L] et Mme [G] [A].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI [Q] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 30 avril 2025 et que la somme de 3795 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il conviendra ainsi de faire application du délai de 2 mois afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI [Q] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI [Q] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2026, M. [M] [L] et Mme [G] [A] lui devaient la somme de 9700 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [M] [L] et Mme [G] [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5770 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 835 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er mai 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI [Q] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [L] et Mme [G] [A], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,