TJ 45234, 25 juin 2026, RG 25/07159

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 25 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/07159 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HNPY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [A]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS

Madame [Y] [G] épouse [A]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [O]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 30 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 9 juillet 2021, Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [G] épouse [A] ont signé un mandat de gestion immobilière avec la SARL IDF GESTION pour la gestion locative de leur bien.

Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [G] épouse [A] ont donné à bail à Monsieur [T] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat en date du 24 décembre 2022, moyennant un loyer mensuel initial de 420 euros, 20 euros de provision sur charges en sus, payable d’avance mensuellement.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [G] épouse [A] ont fait signifier le 19 mars 2025 à Monsieur [T] [O] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 980,07 euros.

Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [G] épouse [A] ont ensuite fait assigner le 1er octobre 2025 Monsieur [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

Déclarer Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [A] née [G] recevables et bien fondés en leurs demandes et y faire droit ;Constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location conclu le 24 décembre 2022 portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4] à compter du 19 mai 2025 :Déclarer Monsieur [T] [O] occupant sans droit ni titre des lieux depuis cette date ;Lui enjoindre de quitter les lieux et d’en remettre les clés à Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [A] née [G] ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [T] [O] à payer à Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [A] née [G] la somme de 2.397,27 euros au titre d’arriérés et de frais de relance arrêtés au 1er septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mars 2025 sur 980,07 euros, et du jugement pour le surplus ;Condamner Monsieur [T] [O] à payer à Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [A] née [G] une indemnité d’occupation égale au loyer courant actuel et de la provision sur charges, de 465,40 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef ;Autoriser Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [A] née [G] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [T] [O] ;Condamner Monsieur [T] [O] à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer ainsi que tous les frais d’exécution ;Rappeler que l’exécution provisoire de droit assortit le jugement à intervenir.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 30 avril 2026, Monsieur [E] [A] et Madame [Y] [G] épouse [A], représentés par leur avocat, a procédé au dépôt de ses écritures. Il a actualisé la dette à la somme de 5.550,59 euros, échéance du mois d’avril 2026 incluse. Il a précisé qu’il y a eu quelques versements mais pas de reprise des paiements.

Régulièrement cité par procès-verbal de remise à étude, Monsieur [T] [O], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [O] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 juin 2026.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION

* Sur la recevabilité de l’action :

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture le 2 octobre 2025.

Le commandement de payer a en outre été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 mars 2025, la formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.
La demande est donc recevable.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Par ailleurs, il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l'espèce, le contrat du 24 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 16 page 9).

Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 19 mars 2025, pour la somme en principal de 980,07 euros.

Il convient de retenir que, la loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil et ne disposant que pour l’avenir, le délai de six semaines prévu en son article 10 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours et le bail visé ci-dessus reste régi par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail : le délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, en vigueur à la date du bail et mentionné dans le bail, s’applique donc.

Monsieur [T] [O] avait alors jusqu’au 19 mai 2025 à 24 heures pour régler la somme de 980,07 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant réglé aucune somme sur la période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2025.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 20 mai 2025.

L’expulsion de Monsieur [T] [O] sera ordonnée en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION EN PAIEMENT

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
Monsieur [T] [O] reste redevable des loyers jusqu’au 19 mai 2025 et, à compter du 20 mai 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 20 mai 2025, il a causé un préjudice aux propriétaires qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, tels que si le contrat de bail n’avait jamais été résilié, à savoir la somme de 465,40 euros conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l'assignation.
Les bailleurs produisent un décompte démontrant que Monsieur [T] [O] reste devoir la somme de 5.550,59 euros à la date du 21 avril 2026, échéance du mois d’avril 2026 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [T] [O], ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [T] [O] sera condamné au paiement de la somme de 5.550,59 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 19 mars 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 980,07 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [T] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges tel que si le contrat n’avait jamais été résilié, à savoir la somme de 465,40 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de condamner Monsieur [T] [O] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS