TJ 86194, 26 juin 2026, RG 26/00041

5AA Minute N°

N° RG 26/00041 - N° Portalis DB3J-W-B7K-G5ZQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 26 JUIN 2026

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [P] [L]

DEMANDERESSE

S.C.I. PCJS 2
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Monsieur Julien RENARD, gérant

DEFENDEURS

Madame [D] [S]
née le 06 Novembre 1969 à [Localité 1],
et
Monsieur [K] [U]
né le 14 Janvier 1986 à [Localité 2],
demeurant tous deux [Adresse 2]

Représentés par Maître Ludovic DOUSSET, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 AVRIL 2026

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 26 JUIN 2026

Copie exécutoire délivrée le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 mai 2020, la SCI PCJS 2 a donné à bail à Madame [D] [S] et Monsieur [K] [U], avec effet du 1er juin suivant, un logement situé à Poitiers, [Adresse 3], moyennant loyer mensuel de 800 € augmenté de 20 € à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, la SCI PCJS 2 a fait signifier à Madame [D] [S] et Monsieur [K] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour obtenir le paiement de la somme principale de 11 522€.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2026, la SCI PCJS 2 a fait assigner Madame [D] [S] et Monsieur [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de sa clause résolutoire ;
- prononcer l’expulsion de Madame [D] [S] et Monsieur [K] [U] et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique;
- condamner solidairement Madame [D] [S] et Monsieur [K] [U] au paiement de 12 796 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 11 522 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;
- les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 800 € augmentée de 20 € à titre de provisions sur charges ;
- les condamner au paiement d’une indemnité de 500 € à titre de dommages-intérêts;
- condamner Madame [D] [S] et Monsieur [K] [U] à lui verser la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les défendeurs ne s’étant pas présentés à la convocation adressée par la Maison départementale de la Solidarité de [Localité 3], aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi.

A l’audience du 24 avril 2026, la SCI PCJS 2, représentée par son gérant, a maintenu ses demandes initiales, sauf à porter sa créance à la somme de 15 256 €, loyer d’avril 2026 inclus, en s’opposant à toute demande de délais de paiement ; elle s’en est rapportée à Justice quant à la prescription soulevée, et s’est en revanche désistée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions plaidées à l’audience, Madame [D] [S] et Monsieur [K] [U] ont soulevé la prescription des sommes sollicitées au titre des loyers antérieurs au 31 décembre 2022, pour la somme de 5 898 €, et conclu au rejet de la demande de dommages-intérêts ; ils ont demandé la suspension des effets de la clause résolutoire du bail en proposant d’apurer leur dette à raison de mensualités de 70 € en sus du loyer courant, après un report de dette d’une année. A cet effet ils ont fait valoir le caractère très précaire de leur situation, leurs revenus ne permettant pas d’assumer toutes les charges du quotidien en plus du loyer.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 20 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention contre les expulsions locatives de la [Localité 4] le 18 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et les sommes dues

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de signature du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 17 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 18 juin 2025. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, augmenté des charges.

L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :
“Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.”

L’assignation, premier acte interrompant la prescription en vertu de l’article 2241 du code civil, ayant été signifiée le 19 janvier 2026, les loyers antérieurs au mois de janvier 2023 sont prescrits, ce qui représente la somme de 5 898 €.

Au vu du décompte actualisé produit, après déduction de la somme prescrite, le bailleur justifie que lui est due la somme de 9 358 € au 24 avril 2026, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’avril 2026 : il convient de condamner solidairement Madame [D] [S] et Monsieur [K] [U] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été apurées.

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des termes des conclusions écrites communiquées dans l’intérêt de Madame [D] [S] et Monsieur [K] [U] que ces derniers admettent être dans l’incapacité de faire face aux dépenses courantes du ménage hors loyer ; en tout état de cause, le décompte de créance démontre qu’aucune somme n’a été versée depuis octobre 2025. Dès lors, ils ne sont pas fondés à solliciter des délais de paiement en contrepartie de la suspension de la clause résolutoire, ni même sans suspension de cette clause, à défaut de paiement du loyer courant.

Si par ailleurs la SCI PCJS 2 sollicite le paiement d’une indemnité à titre de dommages-intérêts, elle ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct du retard de paiement des loyers, suffisamment sanctionné par la résiliation du bail. Elle sera donc déboutée de sa demande en dommages-intérêts.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner Madame [D] [S] et Monsieur [K] [U] caux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Il sera enfin donné acte à la SCI PCJS 2 de ce qu’elle s’est désistée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS