TJ 67482, 29 juin 2026, RG 25/01429

N° RG 25/01429 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N6XF

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

11ème civ. S4

N° RG 25/01429 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N6XF

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Guy BENICHOU

Le

Le Greffier

Me Guy BENICHOU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 29 JUIN 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.R.L. JOCYMAG
immatriculée au RCS de Strasbourg sous n° D 492 837 232
agissant par son gérant domicilié audit siège
dont le siège social est sis, [Adresse 2]
représentée par Me Guy BENICHOU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 335

PARTIE REQUISE :

Madame [E] [B] [Q] née [L] [X]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 29 Juin 2026.

ORDONNANCE:
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/01429 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N6XF

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 4 mars 2014, la SARL JOCYMAG a consenti à Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 1] (8ème étage) , moyennant un loyer mensuel de 560 € ainsi qu'une provision sur charges de 120 € par mois, soit un loyer mensuel total de 680 €.

Se prévalant de loyers impayés, la SARL JOCYMAG a fait signifier à Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q], le 26 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 6.672,99 € arrêtée au 26 juin 2025 (loyer de juin 2025 inclus).

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2025, la SARL JOCYMAG a fait assigner Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, notamment afin d'obtenir l'expulsion de cette dernière au regard de l'acquisition de la clause résolutoire, de voir fixer une indemnité d'occupation provisionnelle et d'obtenir une provision au titre des arriérés de loyers et charges.

L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 23 octobre 2025.

A l'audience du 5 janvier 2026, date à laquelle l'affaire a été appelée, la SARL JOCYMAG a sollicité un renvoi afin de régulariser de nouvelles conclusions, Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q] ayant quitté le logement.

Par conclusions du 16 avril 2026, régulièrement signifiée à Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q] le 28 avril 2026 selon les modalités de l'article 659 du Code de Procédure Civile , la SARL JOCYMAG forme les demandes suivantes :

- le constat de la résiliation de plein droit du bail conclu le 4 mars 2014 entre les parties, et ce, avec effet au 27 août 2025 ;
- le constat que Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q] a quitté les lieux loués et qu'un état des lieux a été établi contradictoirement le 11 novembre 2025 ;
- la condamnation de Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q] à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer et avances sur charges du 27 août 2025 au 11 novembre 2025, date de la libération des locaux ;
- la condamnation de Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q] à lui payer, à titre de provision, la somme de 8.880,99 € correspondant au montant de l'arriéré des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés au 1er septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision;
- la condamnation de Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la dénonce à la Préfecture, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.200 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

A l'audience du 4 mai 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SARL JOCYMAG , représentée par son conseil, a repris les prétentions et moyens de ses conclusions du 16 avril 2026.

Bien que régulièrement assignée le 22 octobre 2025 pour la première audience par dépôt à l'étude de Me [F] [G], Commissaire de Justice à [Localité 1], puis par acte de commissaire de justice du 28 avril 2026 pour l'audience du 4 mai 2026, selon les modalités de l'article 659 du Code de Procédure Civile, Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q] ne s'est présentée à aucune audience, ni fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

La SARL JOCYMAG étant régulièrement représentée et Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q] étant absente bien que régulièrement assignée à deux reprises, le jugement sera réputé contradictoire conformément aux dispositions de l'article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l'article 835 du même code.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d'impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 juin 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 22 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 23 octobre 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 5 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d'un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail du 4 mars 2014 unissant les parties stipule en son article 6 (page 3/7) qu'à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail que le loyer et la provision sur charges sont payables par mois, d'avance, au plus tard le 5 de chaque mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 26 juin 2025 pour une somme en principal de 6.672,99 € arrêtée au 26 juin 2025 (loyer du mois de juin 2025 inclus).

Il ressort du décompte arrêté au 1er septembre 2025 joint à l'assignation que les sommes dues dont le paiement était demandé par le commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois, soit le 26 août 2025 à 24 heures.

Sur le montant de l'arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant la SARL JOCYMAG et Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q] signé le 4 mars 2014, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er septembre 2025 que la SARL JOCYMAG rapporte la preuve que Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q] lui doit, au 1er septembre 2025, la somme de 8.880,99 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation.

Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q], absente, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q] sera condamnée à payer à la SARL JOCYMAG une provision de 8.880,99 € au titre des loyers, des charges, et des indemnités d'occupation, arrêtés au 1er septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.

Sur l'expulsion

La SARL JOCYMAG affirme et démontre, par la production de l'état des lieux de sortie contradictoire du 11 novembre 2025, que Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q] a quitté les lieux à cette date.

Elle ne sollicite donc plus l'expulsion de celle-ci.

Sur les indemnités d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de bail constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance.

L'obligation du défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n'est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 27 août 2025, date de résiliation du bail, à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s'était poursuivi, y compris les éventuelles régularisations à venir, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q] sera condamnée au paiement d'une telle indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 2 septembre 2025 (la provision fixée précédemment étant arrêtée au 1er septembre 2025 et incluant les indemnités d'occupation pour le mois de septembre 2025) au 11 novembre 2025, date à laquelle celle-ci a quitté les lieux et remis les clés.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 juin 2025 et la dénonce à la Préfecture.

En l'absence d'éléments sur la situation financière de Madame [E] [B] [L] [X] épouse [Q], et en raison de l'issue de la procédure et de l'équité, il y a lieu de condamner celle-ci à payer à la SARL JOCYMAG la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu'aucune partie n'ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l'article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS