TJ 67482, 29 juin 2026, RG 26/00290

N° RG 26/00290 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OGW7

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 26/00290 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OGW7

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Aline MOEHRMANN
M. [L] [M] [V]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Aline MOEHRMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 29 JUIN 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M.L [Adresse 3]
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 568 501 415
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis, [Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 289

PARTIE REQUISE :

Monsieur [L] [M] [V]
demeurant [Adresse 5]
assisté de M. [U] [N] [F], ami

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 29 Juin 2026.

ORDONNANCE:
Contradictoire en premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/00290 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OGW7

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat daté du 3 juin 2020, la SAEML HABITATION MODERNE a consenti à Monsieur [L] [M] [V] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 219,91 € augmenté d'une provision sur charges mensuelle de 110,35 € et de prestations fournies mensuelles de 12,43 € (participation énergétique de 8 € et TV Câblée 4,43 €), soit une échéance mensuelle totale de 342,69 €.

Se prévalant de loyers impayés, la SAEML [Adresse 3] a fait signifier à Monsieur [L] [M] [V] , le 28 novembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.804,65 € arrêtée au 26 novembre 2025, après saisine préalable de la Caisse d'Allocations Familiales le 28 juillet 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2026, la [Adresse 7] a fait assigner Monsieur [L] [M] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- le constat de la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties pour les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 4], et subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire dudit bail ;
- le prononcé de l'expulsion immédiate de Monsieur [L] [M] [V] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 8] à [Localité 4] ;
- la condamnation de Monsieur [L] [M] [V] à lui payer, à titre de provision, sur les loyers et charges impayés arrêtés au 29 janvier 2026 la somme de 1.932,20 € ;
- la fixation du montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par Monsieur [L] [M] [V] postérieurement à la résiliation à la somme de 395,63 € et la condamnation de celui-ci à son paiement ;
- qu'il soit dit que cette indemnité suivra les révisions ou réajustements du loyer devant normalement intervenir, sur la base de l'indice de 2ème trimestre ;
- la réserve du droit au décompte définitif des charges ;
- la condamnation de Monsieur [L] [M] [V] aux dépens, y compris ceux issus du commandement de payer en date du 28 novembre 2025, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 9 février 2026.

A l'audience du 4 mai 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la S.A.E.M.L. Habitation Moderne, représentée par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son assignation, en actualisant sa créance. Elle indique qu'au 28 avril 2026, l'arriéré locatif s'élève à 2.345,65 €. Elle sollicite donc une provision au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation à hauteur de ce montant.

Monsieur [L] [M] [V], sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il propose de verser le 1er juin 2026 la somme de 500 € pour prouver sa bonne foi et apurer sa dette ainsi qu'à verser en plus de son loyer la somme de 100 € par mois pour apurer sa dette. Il indique avoir été au chômage et ne percevoir actuellement que le RSA à hauteur de 570 € par mois. Il peut bénéficier de l'aide d'amis pour régler la dette.

La [Adresse 7] précise qu'elle s'oppose aux délais de paiements et à la suspension de la clause résolutoire; que les loyers ne sont pas réglés régulièrement et que la dette n'est pas récente ; que Monsieur [L] [M] [V] ne produit pas de justificatifs de ressources. Elle précise cependant pouvoir éventuellement changer de position si, tel que l'indique le défendeur, un versement de 500 € est réalisé le 1er juin 2026 et que la dette a diminué.

Pour ce faire, la SAEML HABITATION MODERNE a été autorisée à produire une note en délibéré afin de vérifier que Monsieur [L] [M] [V] a bien procédé au règlement de 500 € annoncé, de justifier du montant de la dette au mois de juin 2026 et d'indiquer si elle consent aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire au regard des versements effectués en cours de délibéré.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier du 30 mars 2026, réceptionné au greffe le 31 mars 2026.

Par note en délibéré du 12 décembre 2026, réceptionné au greffe le 15 juin 2026, le conseil de la SAEML [Adresse 3] a confirmé le versement d'une somme de 900 € les 7 et 8 mai 2026 après l'audience mais elle indique que Monsieur [L] [M] [V] ne respecte toujours pas le règlement des loyers en temps et en heure et qu'aucun versement n'est intervenu depuis ; que la dette actuelle est supérieure à la dette locative au moment de la délivrance du commandement de payer et qu'elle s'oppose par conséquent à tout délai de paiement et suspension de la clause résolutoire.

La SAEML HABITATION MODERNE étant régulièrement représentée et Monsieur [L] [M] [V] étant présent, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l'article 835 du même code.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d'impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 novembre 2025, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 6 février 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 9 février 2026 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 4 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d'un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 10 qu'à défaut de paiement aux termes convenus du loyer et des charges, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail que le loyer et accessoires sont payables mensuellement à terme échu.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 28 novembre 2025 pour une somme en principal de 1.804,65 € selon relevé de compte arrêté au 26 novembre 2025.

Il ressort du décompte arrêté au 28 avril 2026 produit lors de l'audience ainsi que de celui produit en cours de délibéré arrêté au 8 juin 2026 que les sommes dues dont le paiement était demandé par le commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

En effet, seule une somme de 550 € a été versée pendant la période du 28 novembre 2025 au 28 janvier 2026.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de deux mois, soit le 28 janvier 2026 à 24 heures.

L'expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur le montant de l'arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant la S.A.E.M.L. [Adresse 3] et Monsieur [L] [M] [V] du 3 juin 2020, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 novembre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 8 juin 2026 que la S.A.E.M.L. Habitation Moderne rapporte la preuve que Monsieur [L] [M] [V] lui doit, au 8 juin 2026, la somme de 2.082,59 € au titre des loyers charges et accesoires et indemnité d'occupation.

La somme de 167,64 € a été déduite du montant sollicité de 2.250,23 €. En effet, cette somme de 167,64 € correspond à la somme de 7,62 € mise en compte 22 fois au titre de la pénalité d'absence de réponse SLS ;
or, la société bailleresse ne produit aucun document correspondant à une demande faite à Monsieur [L] [M] [V] dans le cadre de l'enquête de ressources annuelle. Plus spécialement, il n'est justifié ni d'un questionnaire envoyé, ni d'un courrier rappelant l'absence de réponse au dit questionnaire ou l'insuffisance de cette réponse et la mise en place de pénalités à défaut de réponse.

Monsieur [L] [M] [V] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [L] [M] [V] sera condamné à payer à la S.A.E.M.L. [Adresse 3] une provision de 2.082,59 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, arrêtés au 8 juin 2026, échéance de juin 2026 non incluse.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [L] [M] [V] souhaite bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension de la clause résolutoire.

La SAEM ALSACE HABITAT s'y oppose indiquant que ce dernier n'a pas repris l'intégralité de ses paiements, que ceux-ci sont irréguliers et que le montant de la dette est important.

Pour pouvoir bénéficier de délais de paiement, il faut remplir deux conditions cumulatives : être en mesure de régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience.

Il résulte du décompte de la créance arrêté au 8 juin 2026 que Monsieur [L] [M] [V] règle régulièrement ses loyers et accessoires mais ne règle pas l'intégralité du loyer résiduel tous les mois, celui-ci n'ayant jamais été réglé dans son intégralité.

Aucun paiement n'a été effectué pour le loyer du mois de mars payable en avril et le loyer du mois d'avril payable au mois de mai, n'a été réglé qu'après l'audience.

En outre, Monsieur [L] [M] [V] ne produit aucune pièce permettant de justifier de sa situation financière. Il n'a également pas répondu aux convocations du travailleur social en charge du diagnostic social et financier, ne mettant ainsi pas le Juge des Contentieux et de la Protection en mesure d'avoir de plus amples éléments sur sa situation ainsi que sur les mesures susceptibles d'être mises en oeuvre pour apurer la dette et payer régulièrement le loyer ou indemnités d'occupation.

Il précise percevoir le RSA à hauteur de 570 € par mois. Le loyer et accessoires est actuellement de 397,19€. S'il devait pouvoir bénéficier à nouveau du RLS et de l'APL, qui sont actuellement suspendus, le loyer résiduel serait de 284,32 €.

Monsieur [L] [M] [V] propose de verser en plus du loyer la somme de 100 € par mois pour apurer sa dette.

Il sera relevé qu'en l'absence de production d'éléments permettant d'avoir des pespectives d'amélioration de sa situation financière dans un futur proche, la somme de 500 € versée au mois de mai 2026 pour apurer une partie de la dette provenant d'aide d'amis, il apparaît illusoire pour Monsieur [L] [M] [V] de s'acquitter tant de son loyer que de mensualités de 100 €, voire de 58 € si la dette devait être échelonnée sur 36 mois, et ce, d'autant plus que celui-ci arrive difficilement à s'acquitter de son loyer résiduel.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, les deux conditions cumulatives pour bénéficier de délais de paiement n'étant pas réunies et la SAEM ALSACE HABITAT s'opposant à ces délais, Monsieur [L] [M] [V] sera débouté de sa demande à ce titre.

Il sera également débouté de sa demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l'expulsion

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la SAEM ALSACE HABITAT et Monsieur [L] [M] [V] à compter du 29 janvier 2026.

Monsieur [L] [M] [V] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.

La [Adresse 7] sollicite l'expulsion sans délai de Monsieur [L] [M] [V]. Néanmoins, elle ne démontre aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exacution. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les indemnités d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de bail constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance.

L'obligation du défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de bail n'est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 29 janvier 2026, date de résiliation du bail, à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des loyers, charges et accesoires qui auraient été dus si le contrat de bail s'était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur [L] [M] [V] sera condamnée au paiement d'une telle indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 9 juin 2026, et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [L] [M] [V], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 novembre 2025.

Compte tenu de l'équité, il y a lieu de débouter la SAEML [Adresse 3] de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu'il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS