TJ 67482, 29 juin 2026, RG 25/09264

N° RG 25/09264 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N5SZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/09264 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N5SZ

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Grégoire FAURE

Le

Le Greffier

Me Grégoire FAURE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 3] [Localité 4]
sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5]
agissant par son syndic SARL LOGE IMMOBILIER exerçant à l’enseigne CG IMMOBILIER
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 528 316 276
dont le siège social est sis, [Adresse 5]
représentée par Me Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 163

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [A] [G]
demeurant [Adresse 6]
non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Vice-Président
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Juin 2026.

JUGEMENT
Rendu par défaut en dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Vice-Président
et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/09264 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N5SZ

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [A] [G] est propriétaire des lots 8 et 145 au sein de la copropriété [Localité 3] [Localité 4] située [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Localité 3] [Localité 4] située [Adresse 3] et [Adresse 4] à 67200 Strasbourg (Syndicat des copropriétaires) a fait assigner Monsieur [I] [A] [G] devant la 11ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation de ce dernier à lui payer :

* la somme de 3.480,06 € augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 2.330,62 € à compter du 13 juin 2025 ;
* la capitalisation des intérêts par année entière ;
* la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné par leur carence au paiement des charges courantes ;
* la somme de 960 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et subsidairement, si le Tribunal devait expurger tout ou partie des frais de poursuites imputées au compte du défendeur la somme de 1.518,62 € au titre dudit article 700 du Code de Procédure Civile ;
* les dépens.

Il se fonde sur les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que du décret du 17 mars 1967 en ce qui concerne le paiement des charges de copropriétés et frais de recouvrement tels que figurant dans le relevé de compte. Il se fonde également sur le règlement de copropriété pour la prise en charge par le défendeur des frais de poursuites lesquels ont d’ores et déjà été imputés sur son compte.

Il précise également, pour appuyer sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-1 du Code Civil, que les manquements répétés de Monsieur [I] [A] [G] qui se refuse à s'acquitter régulièrement des charges de copropriété lui occasionnent un préjudice distinct de celui qu'indemnisent les indemnités de retard, l'indemnité de procédure et la condamnation au frais et dépens.

A l'audience du 4 mai 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, le Syndicat des copropriétaires, régulièrement représenté par son conseil, reprend les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Bien que régulièrement assigné le 16 octobre 2025 par dépôt à l'étude de Me [T] [R], Commissaire de Justice à [Localité 1], le défendeur ne s'est ni présenté ni fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026, le Syndicat des copropriétaires étant autorisé à produire en délibéré un extrait du Livre Foncier justifiant de la propriété des lots.

Ce document a été réceptionné au greffe le 18 mai 2026.

Le Syndicat des copropriétaires, d'une part, étant régulièrement représenté, et Monsieur [I] [A] [G], d'autre part, étant absent bien que régulièrement assigné, le jugement sera rendu par défaut, et ce, conformément aux dispositions de l'article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Le Syndicat des copropriétaires produit un constat de carence établi le 7 octobre 2025 par un conciliateur de justice ; il justifie ainsi avoir respecté les dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile. Ses demandes sont par conséquent recevables.

Sur la demande en paiement

Aux termes des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est personnellement tenu de régler sa quote-part de charges dès l'instant où les comptes ont été approuvés par l'assemblée générale et le budget prévisionnel effectivement voté par l'assemblée générale et il a l'obligation impérative de s'en acquitter.

Selon l'article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Si le syndic a compétence exclusive s'agissant du recouvrement des charges, ce dernier doit rapporter la preuve de la réalité, de la liquidité et l'exigibilité de la créance alléguée.

En l'espèce, la créance du Syndicat des copropriétaires est suffisamment justifiée par les pièces suivantes :

- un extrait du Livre Foncier en date du 4 mai 2026 démontrant que Monsieur [I] [A] [G] est propriétaire des lots 8 et 145 au sein de la copropriété [Localité 3] [Localité 4] située [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5] ;

- le règlement de copropriété en date du 28 août 1998 ;

- le contrat de syndic approuvé par assemblée générale du 13 mars 2025, signé le même jour, et portant sur la période du 1er avril 2025 au 31 mars 2026 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 16 mars 2022 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et acceptant le budget prévionnel d'un montant de 115.000 € pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 29 mars 2023 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, fixant les avances sur charges payables trimestriellement d'avance selon prévisionnel d'un montant de 150.000 € et régularisant les appels de charges pour la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, acceptant le budget prévisionnel pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, acceptant l'exécution d'un diagnostic global de l'installation de chauffage avec propositions de solutions et estimation d'un budget des futurs travaux et autorisant le syndic à prélever ce budget de 4.560 € sur les fonds travaux loi Alur et précisant qu'un appel de fonds sera effectué le 1er avril 2023 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 28 mars 2024 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, votant pour la réalisation de travaux sur le réseau chauffage et autorisant le syndic à procéder à des appels de fonds le 15 avril 2024 et le 15 mai 2024 , et votant des travaux de remise en peinture de la cage d'escalier ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 13 mars 2025 ratifiant les appels de fonds complémentaires d'un montant de 30.000 € au titre des charges courants et de 13.500 € au titre des travaux exceptionnels de désembouage, approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, approuvant le budget prévisionnel pour l'exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 et autorisant le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à agir en justice à l'encontre de ES SERVICES ENERGETIQUES ;

- un état des dépenses et un décompte de charges pour les périodes suivantes : période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ;

- les appels de fonds (provisions sur charges et fonds alur) pour les périodes suivantes : du 1er janvier 2023 au 31 mars 2023, du 1er avril 2023 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024, du 1er avril 2024 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025, du 1er avril 2025 au 30 juin 2025, du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 ;

- les appels de fonds pour les travaux sur le réseau chauffage en date du 11 avril 2024 à payer le 15 avril 2024 et le 15 mai 2024 ;

- les appels de fonds pour une avance de trésorerie en date du 1er août 2024 pour un paiement le 5 août 2024 et pour un paiement le 15 août 2024 ;

- les appels de fonds pour la procédure à l'encontre de ES SERVICES ENERGETIQUES en date du 16 avril 2025 pour un paiement le 1er mai 2025 et en date du 5 septembre 2025 pour un paiement le 1er octobre 2025 ;

- un extrait de compte arrêté au 8 octobre 2025 ;

- une mise en demeure pour impayés en date du 24 novembre 2023, une mise en demeure pour impayés en date du 8 janvier 2024, signifiée par acte de commissaire de justice le 18 janvier 2024, une mise en demeure pour impayés en date du 7 mai 2025 et une mise en demeure pour impayés en date du 26 mai 2025, signifiée par acte de commissaire de justice le 13 juin 2025;

- la facture du commissaire de justice ayant procédé à la signification de la mise en demeure le 18 janvier 2024 de laquelle il résulte que le coût de l'acte est de 42,64 € et la facture du commissaire de justice ayant procédé à la signification de la mise en demeure le 13 juin 2025 de laquelle il résulte que le coût de l'acte est de 75,98 €.

Les pièces produites justifient une créance du Syndicat des copropriétaires à l'encontre de Monsieur [I] [A] [G] d'un montant de 2.921,44 €, au titre de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [I] [A] [G], non comparant, ne justifie d'aucune contestation ni paiement libératoire.

Il y a ainsi lieu de condamner Monsieur [I] [A] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires au titre des arriérés de charges arrêtés 8 octobre 2025 (appel pour la période du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 inclus), la somme de 2.921,44 €.

Conformément aux dispositions de l'article l'article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025, date de la signification de la mise en demeure du 26 mai 2025, sur le montant de 2.147,98 € (sommes dues à titre de charges au moment de la sommation de payer), et à compter du 16 octobre 2025, date de l'assignation pour le surplus.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite également la somme de 558,62 €, laquelle est décomposée de la manière suivante :

- 35 € au titre de la mise en demeure du 24 novembre 2023,
- 35 € au titre de la mise en demeure du 8 janvier 2024,
- 35 € au titre de la mise en demeure du 7 mai 2025,
- 35 € au titre de la mise en demeure du 26 mai 2025,
- 42,64 € au titre de la signification de la mise en demeure le 18 janvier 2024,
- 75,98 € au titre de la signification de la mise en demeure le 13 juin 2025,
- 300 € au titre des frais de transmission à l'avocat.

La demande pour ces frais ne saurait prospérer sur le fondement de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être examinée sur le fondement de l'article 10-1 de la même loi.

Il résulte des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En vertu de ce texte, les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes ne constituent plus des charges incombant au syndicat au titre de l'administration de l'immeuble mais doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant.

De même, conformément au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 de la loi Alur du 24 mars 2014, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, constituent des prestations particulières pouvant justifier une rémunération du syndic en complément du forfait et étant imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires les frais de recouvrement listés ainsi qu'il suit (article 9.1 dudit décret du 26 mars 2015) :
- mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- relance après mise en demeure,
- constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles);
- suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l'espèce, les frais de mises en demeure pour les montants de 35 € chacune correspondent aux coûts prévus par le contrat de syndic produit aux débats et constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant. Ils ne sont pas abusifs puisqu'espacés de plusieurs mois. Ils seront donc accordés.
Il en va de même pour les significations des mises en demeure réalisées le 18 janvier 2024 pour un montant de 42,64 € et le 13 juin 2025 pour un montant de 75,98 €.

En ce qui concerne la somme de 300 € pour constitution de dossier pour l'avocat, elle ne se justifie qu'en cas de diligence exceptionnelle, laquelle s'entend d'une démarche rendant l'action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Or, en l'espèce, le Syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément démontrant que l'action du syndic a été difficile et qu'il ait dû effectuer des diligences exceptionnelles.

Le Syndicat des copropriétaires se prévaut également de la clause d'aggravation des charges prévue dans le règlement de copropriété. Cependant, il n'indique pas à quel endroit se trouve cette clause ni quelle sont les termes de celle-ci.

En outre, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est d'ordre public selon l'article 43 de la même loi et la clause d'aggravation des charges résultant du règlement de copropriété ne saurait exonérer le Syndicat des copropriétaires de justifier du caractère nécessaire des frais exposés mis à la charge de Monsieur [I] [A] [G] ni faire obstacle au pouvoir de contrôle du caractère nécessaire des frais que le juge tient de l'article précité.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande concernant la somme de 300 € sur ces fondements et Monsieur [I] [A] [G] sera condamné au paiement de la somme de 258,62 € au titre des frais de recouvrement prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025 sur la somme de 182,64 €, date de la signification de la mise en demeure du 26 mai 2025 et à compter du 16 octobre 2025, date de l'assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l'article 1231-6 du Code Civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l'obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu'il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

En l'espèce, en refusant de s'acquitter régulièrement de ses charges des copropriétés sans raison valable, Monsieur [I] [A] [G] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En outre, sa carence à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [I] [A] [G] sera condamné au paiement de cette somme.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière à compter de la date qui en a été faite, soit du16 octobre 2025, sera ordonnée, étant de droit en vertu de l'article 1343-2 du code civil.

Sur les dépens et la demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile

Monsieur [I] [A] [G], qui succombe, sera condamné aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

L'issue de la procédure et l'équité justifient que Monsieur [I] [A] [G] soient condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 900 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire s'applique de plein droit aux décisions de première instance.

Celle-ci est non seulement compatible avec la nature du litige mais rendue opportune par l'objet de la demande et l'absence de contestation. Aucun élément ne justifie donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS