TJ 67482, 29 juin 2026, RG 25/07787

N° RG 25/07787 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NZZP

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

11ème civ. S4

N° RG 25/07787 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NZZP

Minute n°

☐ Copie exec. à :
M. [Z] [A]
Me Joseph MOWENA

Le

Le Greffier

Me Joseph MOWENA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 JUIN 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [A]
demeurant [Adresse 2],
[Localité 1]
comparant en personne

DEFENDERESSE :

Madame [G] [V]
demeurant [Adresse 3]
assistée par Me Joseph MOWENA, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 245

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Juin 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/07787 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NZZP

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé signé le 7 septembre 2014, prenant effet le 1er octobre 2014, Madame [W] [A] et Monsieur [Z] [A] ont donné à bail à Madame [G] [V] et à Monsieur [D] [H] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 650 € et une provision sur charges de 100 €, soit une échéance mensuelle de 750 €.

Le dépôt de garantie de 650 € a été versé et un état des lieux d'entrée a été établi de manière contradictoire le 14 septembre 2014.

Les locataires ont donné congé et ont quitté les lieux le 30 septembre 2024.

Le jour même, un état des lieux de sortie a été réalisé de manière contradictoire en présence d'un commissaire de justice.

Par requête reçue au greffe le 5 juin 2025, Monsieur [Z] [A] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir condamner Madame [G] [V] à lui payer la somme de 4.998 € au titre des frais de remise en état du logement loué et situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Cette affaire a été enregistrée sous le n°RG 25/5483 (11ème chambre civile section 3).

Monsieur [Z] [A] a déposé une seconde requête, laquelle a été réceptionnée au greffe le 22 août 2025, par laquelle il a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strabourg afin de condamner Madame [G] [V] à lui payer la somme de 1.664,06 € au titre d'un reliquat de loyer, de charges et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/7787 ( 11ème chambre civile section 4).

Par jugement du 10 avril 2026, le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg (11ème chambre civile section 3) a prononcé la jonction des procédures n° RG 25/5483 et n° RG 25/7787 sous le numéro de procédure N°RG 25/7787 - 11ème chambre section 4.

A l'audience du 4 mai 2026, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Monsieur [Z] [A] sollicite la condamnation de Madame [G] [V] à lui payer la somme totale de 6.662,44 € ainsi qu'aux dépens.

Il précise que celle-ci lui doit encore :

- des provisions sur charges impayées d'un montant de 1.664,06 € ;
- des frais de remise en état de 5.456,47 € ;
- une indemnité d'indisponibilité de 21 jours de 646,93 €.

Il indique qu'il convient de déduire de ces sommes dues :

- une régularisation de charges de 455,02 € ;
- le dépôt de garantie de 650 €.

Il fait valoir que Madame [G] [V] n'a jamais augmenté le montant de la provision sur charges à 200 €, tel qu'il l'avait sollicité, à compter du mois d'avril 2023 ; que les échéances mensuelles n'étaient que partiellement réglées à compter de cette date.

Il se réfère à l'état des lieux de sortie pour mettre en avant des dégradations effectuées par les locataires et précise qu'il n'a pas mis en compte le coût de réparation de toutes les dégradations et a appliqué un coefficient de vétusté sur plusieurs postes.

Enfin, il estime que les travaux qu'il a dû effectués pour remettre son logement en état lui ont causé un préjudice correspondant à la perte de 21 jours de loyers.

Il précise, suite à la question du Juge des Contentieux de la Protection, que si ce préjudice ne devait pas être qualifié de certain, il s'agit d'une perte de chance de pouvoir relouer immédiatement son appartement.

Madame [G] [V] , régulièrement représentée par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions du 27 avril 2026, visées le 28 avril 2026, auxquelles il convient de se réferer pour plus ample exposé des faits et des moyens, tel que prévu par l'article 455 du Code de Procédure Civile.

Elle demande au Juge des Contentieux de la Protection, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- débouter Monsieur [Z] [A] de l'intégralité de ses demandes, sauf en ce qui concerne la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2024 ;
- condamner Monsieur [Z] [A] à lui payer la somme de 650 € augmentée de 10% de cette somme au titre de restitution de dépôt de garantie avec intérêts à compter du 30 novembre 2024 ;
- condamner Monsieur [Z] [A] à lui payer la somme de 455,02 € au titre du remboursement de la régularisation des charges en faveur des locataires avec intérêts à compter du 30 novembre 2024;
- ordonner la compensation de la créance relative à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2024 d'un montant de 228 € ;
- condamner Monsieur [Z] [A] aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle expose que :

* elle ne conteste pas devoir régler la taxe d'enlèvrement des ordures ménagères de 2024 d'un montant de 228 € ;
* les décomptes de loyers et charges établis pas le bailleur au soutien de ses prétentions sont erronés ; qu'à partir d'octobre 2022 jusqu'à septembre 2023, le montant du loyer plus avances sur charges s’élevait à 809,71€ par mois alors que le bailleur met en compte une somme de 899,71 € pour la période d'avril 2023 à septembre 2023 ; qu'elle conteste l'augmentation de provision sur charges à compter du 1er octobre 2023 prévu par courrier du 19 juillet 2023 et qu'elle a ainsi minoré le montant des charges et n'a versé qu'une somme mensuelle de 875 € d'octobre 2023 à juillet 2024 ; que pour les mois d'août 2024 à septembre 2024, elle n'a versé que le montant du loyer révisé sans la provision sur charges, soit la somme de 724,18 € ; que Monsieur [Z] [A] ne démontre pas avoir mis à la disposition des locataires les justificatifs des charges sollicitées, notamment lors de la demande d'augmentation de la provision sur charges ; que le fait que Monsieur [Z] [A] déduise des sommes demandées la régularisation sur charges démontre bien que l'augmentation de la provision sur charges n'était pas fondée ;
* l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement par les parties le 14 septembre 2014 faisait déjà état de défauts dans l'appartement, notamment en ce qui concerne les parquets mal posés ainsi que les poignées de portes non serrées et des bosses dans la baigniore ; que le bailleur ne peut également pas exiger le remplacement à neuf des électroménagers eu égard à la vétusté ni une remise à neuf de l'appartement à la sortie des locataires ;
* le bailleur a arbitrairement décidé de retenir le dépôt de garantie d'un montant de 650 € ainsi que la régularisation sur charges en sa faveur ; qu'elle est en droit de demander leur restitution ;
* Monsieur [Z] [A] n'a subi aucun préjudice imputable à ses locataires ; que c'est lui qui a décidé de travaux de rafraichissement dans l'immeuble suite à l'occupation des locaux pendant dix ans.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

Monsieur [Z] [A] étant présent et Madame [G] [V] étant régulièrement assistée, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de relever que Monsieur [Z] [A] peut solliciter l'intégralité des montants au titre des arriérés de loyers et charges ainsi que des dégradations locatives et préjudices subis de ce fait à Madame [G] [V] seule et pour l'intégralité des montants, le bail signé le 7 septembre 2014 prévoyant une clause de solidarité entre les locataires. Madame [G] [V] et Monsieur [D] [H].

Sur la demande en paiement arriérés de loyers et de charges

Conformément aux dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de l'article 1728 du Code Civil, les locataires sont tenus de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, à savoir, en l'espèce : mensuellement, sur les sommes à échoir, à régler au plus tard le 5 de chaque mois entre les mains du bailleur.

Il est également prévu une révision annuelle du loyer, le 1er mars en fonction de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE.

Il sera tout d'abord constaté que Madame [G] [V] ne conteste pas les indexations de loyers opérées annuellement par Monsieur [Z] [A] qu'elle a réglés en intégralité mais elle conteste le montant des provisions sur charges réclamées par Monsieur [Z] [A], dont elle ne s'est pas acquittée en intégralité.

Au regard des pièces produites par Monsieur [Z] [A], il est démontré que :

* par courrier du 1er août 2022, le bailleur a indiqué aux locataires que le loyer révisé à compter du 1er octobre 2022 serait de 699,71 € et que la provision sur charges serait de 110 € soit une échéance mensuelle totale de 809,71 € ;
* par courrier du 10 novembre 2022, Monsieur [Z] [A] informait ses locataires vouloir augmenter la provision sur charges à hauteur de 40 € par mois à compter du 1er novembre 2022 suite à la crise énergétique et la hausse des prix puis par courrier du 2 janvier 2023 vouloir porter le montant de la provision sur charges à hauteur de 200 € par mois ; il démontre que cette demande d'augmentation fait suite à un courrier du syndic de copropriété du 27 octobre 2022 conseillant aux bailleurs d'augmenter immédiatement les charges mensuelles de leurs locataires afin d'éviter de trop mauvaises surprises ;
* par courrier du 19 juillet 2023, le bailleur informait ses locataires sur le loyer indexé qui serait de 724,18 par mois à compter du 1er octobre 2023 et la provision sur charges de 200 € par mois, soit une échéance mensuelle totale à compter de cette date de 924,18 €.

Monsieur [Z] [A] démontre qu'il a appliqué le loyer et provision sur charges sollicités par courrier du 1er août 2022 à compter du 1er octobre 2022, soit une échéance mensuelle de 809,71 €, sur la période octobre 2022 à mars 2023. Madame [G] [V] s'est acquittée de ces échéances.

Il a appliqué le loyer de 699,71 € augmentée d'une provision sur charges de 200 € à compter du 1er avril 2023, soit une échéance mensuelle de 899,71 € du mois d'avril 2023 au mois de septembre 2023 puis une échéance mensuelle de 924,18 €, telle que prévue par courrier du 19 juillet 2023 sur la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, date de départ des locataires.

Ainsi, les sommes mises en compte par le bailleur correspondent aux augmentations de loyers et charges annoncées par courrier et avec anticipation aux locataires.

Madame [G] [V] conteste le montant mis en compte expliquant que Monsieur [Z] [A] n'a pas justifié de l'augmentation des charges par la production de celles-ci au moment des augmentations sollicitées et n'en justifiant que dans le cadre de la présente procédure.

Or, elle ne démontre pas avoir contesté le montant des provisions sur charges réclamées par le propriétaire, ni l'avoir mis en demeure de lui produire des relevés de charges ou de justifier de l'augmentation réclamée.

Le bailleur est en droit d'augmenter le montant de la provision sur charges afin que celle-ci soit au plus près du montant des charges réelles pesant sur le bailleur suite à la régularisation des charges. En effet, la provision sur charges n'est qu'une avance et le bailleur est tenu de solliciter un paiement complémentaire au locataire si le montant des charges avancées s'est avéré inférieur à celui réellement dû, ou, au contraire, lui rembourser le montant des sommes avancées en trop si le montant des charges réelles est inférieur à celui avancé.

En l'espèce, Monsieur [Z] [A] démontre que le syndic a attiré l'attention des propriétaires sur une évolution conséquente du montant des charges notamment en raison de l'augmentation du prix du gaz et que la demande d'augmentation de provision sur charges était justifiée.

Il sera en outre relevé que celui-ci dispose désormais des comptes de charges validés par l'assemblée de copropriétaires et qu'il a ainsi été en mesure de faire les différents décomptes de charges pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, pour la période du 1 er juillet 2023 au 30 juin 2024 et pour la période du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024.

Ainsi, il est démontré que sur la période du 1er avril 2023 au 30 septembre 2024, Madame [G] [V] devait s'acquitter de la somme de 16.488,42 € au titre des loyers et provisions sur charges et qu'elle ne s'est acquittée que de la somme de 15.052,36 €.

Elle devait également s'acquitter de la taxe des ordures ménagères 2024 pour la somme de 228 €, somme justifiée et devant être versée par les locataires, ce que Madame [G] [V] ne conteste d'ailleurs pas.

Dès lors, la somme restant due au titre des loyers et provisions sur charges est de 1.664,06 €.

Monsieur [Z] [A] reconnaît également devoir rembourser à Madame [G] [V] la somme de 455,02 € suite à la régularisation de charges du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024.

Madame [G] [V] ne conteste pas le montant mis en compte.

Il a déduit cette somme du montant des réparations locatives mais cette somme doit être déduite des arriérés de loyers et charges puisque la régularisation de charges a une incidence sur les sommes versées au titre des provisions sur charges.

Madame [G] [V] sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [A] au paiement de cette somme.

Cependant, il apparaît plus cohérent, tel que le fait Monsieur [Z] [A] de déduire cette sommes des montants dus par Madame [G] [V] à son ancien bailleur au titre des arriérés de loyers et charges.

La défenderesse à la présente procédure devra donc être condamnée à payer à Monsieur [Z] [A] la somme de 1 209,04 € au titre des arriérés de loyers et charges.

Sur la demande au titre des frais de remise en état

En vertu des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et les réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Conformément à l'article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Le juge apprécie souverainement l'état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes. Le coefficient de vétusté ne s'applique toutefois pas s'agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d'un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu'il y ait intervention humaine.

L'appréciation d'éventuelles dégradations locatives s'effectue par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d'un défaut d'entretien et d'une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

En l'espèce, Monsieur [Z] [A] produit un état des lieux d'entrée établi contradictoirement entre les parties le 14 septembre 2014.

Il produit également un constat de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024 qui a été établi contradictoirement entre Monsieur [Z] [A] et Monsieur [D] [H].

Madame [G] [V] ne conteste pas cet état des lieux de sortie. Elle conteste en revanche les dégradations que lui reproche Monsieur [Z] [A] indiquant que les demandes de celui-ci sont liées à la vétusté, les locataires étant resté 10 ans dans les locaux.

Monsieur [Z] [A] sollicite plusieurs sommes qu'il convient d'examiner poste par poste :

- concernant le remplacement du réservoir de WC plus l'outillage

Monsieur [Z] [A] sollicite la somme de 52,80 € à ce titre.

Il résulte de l'état des lieux de sortie que le mécanisme d'évacuation est cassé. La phographie produite démontre qu'il ne s'agit pas d'une usure normale résultant de la vétusté mais bien d'une dégradation laquelle doit, en l'espèce, peser entièrement sur le locataire.

Le remplacement du réservoir semble adapté en l'espèce et la somme de 39,90 € engagée à ce titre est justifiée et n'apparaît pas excessive.

Il sera ainsi fait droit à la demande de Monsieur [Z] [A] à ce titre.

En revanche, il devra être débouté de sa demande concernant l'outillage en l'absence d'indications sur l'utilisation de cet outillage.

- concernant les produits d'entretien et la facture de nettoyage de la société TEAM SERVICES

Monsieur [Z] [A] met en compte une somme de 5,90 € au titre des produits d'entretien et la somme de 750,13 € au titre de la société TEAM SERVICES.

Il résulte de l'état des lieux de sortie que les radiateurs, seuils de fenêtres, volets, interrupteurs, prises, joints... étaient sales, encrassés et moisis, que des grilles d'aérateurs étaient manquantes, que les canalisations de l'évier de la cuisine étaient bouchées, que les vitres ne sont pas nettoyées.Or, les locataires sont tenus à une obligations d'entretien et doivent rendre le logement propre.

La société TEAM SERVICE est certe intervenue pour le nettoyage mais pas en ce qui concerne toutes les pièces, de sorte que la somme de 5,90 € relative à des produits d'entretien sera validée.

En ce qui concerne la remise en état des radiateurs, le dégraissage des joints ciment de la cuisine, le détartrage et désinfection des toilettes et le nettoyage de la baignoire et des éviers ainsi que celui de la cuisine, il convient de faire droit aux demandes de Monsieur [Z] [A] sans appliquer de coefficient de vétusté. En effet, le commissaire de justice fait état de crasse à ce titre et non de simple saleté ; il appartient au locataire de nettoyer les radiateurs, les joints de ciment et les toilettes, baignoires et autres.

Par conséquent, il ne s'agit pas vétusté mais d'absence d'entretien.

Les montants suivants seront ainsi retenus :

- remise en état des radiateurs : 180 € HT ;
- cuisine : dégraissage joints ciments cuisine : 9,80 € HT ;
- détartrage et déinfection des toilettes : 30 € HT ;
- détartrant ultracid : 11,50 € HT ;
- nettoyage baignoire et éviers (+ celui de la cuisine) à : 40 € HT.

En revanche, en ce qui concerne les joints en silicone, si leur entretien repose sur le locataire, il apparaît que certains joints étaient uniquement usagés alors que d'autres étaient sales ou encrassés. Il résulte du tableau de vétusté que les joints en silicone ont une durée de vie de 5 ans. Madame [G] [V] est restée dix ans dans le logement, de sorte qu'il n'est pas étonnant de retrouver des joints jaunis ou en état d'usage.

Néanmoins, il n'est pas normal de retrouver des joints encrassés et Monsieur [Z] [A] a dû refaire faire les joints en silicone, ou du moins une partie de certains, en raison de cet état de crasse.

Il convient ainsi d'appliquer une quote-part résiduelle de 15% sur les réfections des joints en silicone de la cuisine et de la salle de bains.

En ce qui concerne le nettoyage des cadres de fenêtres de la cuisine, la fixation des prises et le dépoussiérage de la VMC, elles relèvent d'absence d'entretien et de dégradation et leur coût devrait être pris en charge intégralement par la locataire.

Néanmoins, la SARL TEAM SERVICES NETTOYAGE a mis en compte un forfait de 180 € HT concernant le nettoyage des joints et leur réfection et le nettoyage des cadres de fenêtres et un forfait de 180 € HT concernant le nettoyage des joints et leur refection et la fixation des prises électriques.

Il convient de ce fait, en l'absence d'éléments plus précis, d'estimer que le coût du nettoyage des cadres de fenêtres et de la fixation de prises électriques est de 50 € pour chaque prestation, de sorte que concernant le forfait cuisine de 180 € HT, il sera réduit à 69.50 € (50+ 130 x 15%).
En ce qui concerne la salle de bains, le coût de la fixation des prises électriques et du dépoussiérage de la VMC sera évalué à 80 €, de sorte que la somme due au titre de ce forfait par Madame [G] [V] sera de 95 € (80 + 100 x 15%).

En ce qui concerne la cartouche de joint silicone, nécessaire pour la réfection des joints, la quote-part résiduelle de 15% sera également appliquée, de sorte que la somme due à ce titre sera de 1,80 € HT (12 € x 15%).

Enfin, il convient de faire droit également au montant des frais de déplacement facturés 35 € HT en intégralité, la plupart des travaux réalisés par cette entreprise étant liée à l'absence d'entretien et dégradations des locataires.

Ainsi, les sommes dues au titre de la facture de la SARL TEAM SERVICES NETTOYAGE est de 519,86€ (472.60 € HT + TVA 10%)

- concernant les électroménagers

Monsieur [Z] [A] met en compte le coût du four, des plaques de cuisson ainsi que du réfrigérateur qu'il a rachetés en leur appliquant un coefficient de vétusté de 60 %. Il sollicite ainsi la somme de 263,96 € pour les trois appareils.

Il résulte de l'état des lieux d'entrée que le four, les plaques de cuisson et le réfrigérateur étaient neufs. Or, l'état de sortie précise que le four est crasseux, que la plaque 3 feux est brûlée et qu'il manque un morceau de celle-ci et que les joints du réfrigérateur étaient moisis.

Il n'est pas précisé que les électroménagers précités dysfonctionnaient notamment le four puisqu'il est uniquement précisé qu'il était crasseux ; néanmoins, leur état ne permettait pas à Monsieur [Z] [A] de les relouer ainsi. Il sera cependant relevé que Madame [G] [V] est restée 10 ans dans le logement. Dès lors, leur état est lié à la fois à la vétusté et à une absence d'entretien.

Il serait cependant injuste de faire peser le coût d'appareils électroménagers neufs à Madame [G] [V], la durée de vie d'appareils électroménagers étant généralement évaluée de 8 à 10 ans. Ainsi, il convient d'appliquer une part résiduelle de 15% du coût de ces appareils électroménagers à la charge de Madame [G] [V].

Monsieur [Z] [A] justifie que :

- le four a coûté 179,98 € TTC ;
- la plaque de cuisson a coûté 149,98 € TTC ;
- la réfrigérateur a coûté 329,96 € TTC.

Soit un total de 659,92 €.

En appliquant une part résiduelle de 15%, Madame [G] [V] sera tenue de payer la somme de 98,99€ à Monsieur [Z] [A] au titre des électroménagers.

- concernant le miroir

Monsieur [Z] [A] sollicite la somme de 78 € TTC au titre du miroir de la salle de bain.

Il résulte de l'état de lieux d'entrée que la salle de bains était en bon état et aucune mention n'est faite concernant le miroir s'y trouvant de sorte qu'il sera présumé avoir été en bon état.

Or, lors de l'état des lieux de sortie, il est mentionné que le miroir est cassé. La fissure dans le miroir ne résulte pas de l'usure mais de dégradations imputables au locataire.

Dès lors, Madame [G] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 78 € correspondant au coût d'un nouveau miroir, ce montant n'étant pas exagéré.

- concernant l'achat du stratifié

Monsieur [Z] [A] sollicite la prise en charge du coût d'un nouveau parquet stratifié car il estime que celui-ci a été abîmé par les locataires. Il précise avoir appliqué un taux de vétusté de 50% de sorte qu'il met en compte la somme de 321,19 €.

Madame [G] [V] conteste cette prise en charge précisant que le parquet était mal posé dès l'entrée des locataires dans le logement.

L'état des lieux établi le 14 septembre 2014 mentionne que le parquet est mal posé au niveau de la porte du couloir et au salon. Il mentionne également en ce qui concerne le couloir, la chambre 1 et la chambre 2 que le parquet est mal posé au niveau de la porte du couloir et de manière générale dans toute la pièce.

Il résulte de l'état des lieux de sortie du 30 septembre 2024 que le parquet est en mauvais état avec des lattes qui ont gonflé et avec des écarts entre les lattes dans toutes les pièces.

Il est certain que le parquet était mal posé lors de l'entrée dans les lieux des locataires. Cependant, cette mauvaise pose n'explique pas le fait que celui-ci soit gondolé ni l'espace conséquent tel que résultant des photographies de l'état des lieux de sortie. L'état des lieux d'entrée ne parle pas de parquet gondolé ni d'écart entre les lattes.

Ainsi, au regard de ces éléments, du fait que le parquet n'était pas en excellent état lors de leur entrée dans les lieux et de leur durée d'occupation des lieux de 10 ans, la part de Madame [G] [V] dans la prise en charge de celui-ci devra être évaluée à 20%.

Monsieur [Z] [A] justifie avoir payé 204,25 € pour la sous-couche pour stratifié et 438,13 € pour un nouveau stratifié soit la somme de 642.38 €. Ces montants n'apparaissent pas excessifs.

Il y a ainsi lieu de dire que Madame [G] [V] sera tenue au paiement de la somme de 128,48 € (642,38 € x 20%).

- concernant les portes de placard

Monsieur [Z] [A] met en compte une somme de 78,27 € au titre des portes de placard du couloir.

Il résulte de l'état des lieux de sortie que les portes du placard du couloir sont décrochées et sorties du rail. Néanmoins, il ne ressort pas de celui-ci que les portes étaient abîmées et avaient besoin d'être changées.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande sur ce poste.

- concernant la facture de l'EURL OLIVIER BRICO CONCEPT

Monsieur [Z] [A] sollicite le paiement de la facture précitée à hauteur de 2.892,46 € TTC.

Cette facture concerne plusieurs prestations qu'il convient d'examiner une après l'autre :

* remplacement d'un carreau de carrelage au sol dans l'entrée, carreau fourni par le client pour la somme de 80 € HT : l'état des lieux de sortie ne parle pas d'entrée mais il apparaît qu'un carreau est cassé au niveau de la cuisine. Il s'agit d'une dégradation, de sorte que le locataire doit prendre en charge le remplacement du carreau ainsi que le coût de la prestation du remplacement.
La prestation de remplacement du carreau sera donc validée ;

* débouchage de canalisation de l'évier : il résulte de l'état des lieux de sortie que les canalisations de l'évier était bouchée. Il s'agit d'un défaut d'entretien qui pèse sur le locataire.
Cette prestation facturée 30 € HT sera retenue ;

* fourniture et remplacement du mitigeur de l'évier : il ne ressort pas de l'état des lieux de sortie que celui-ci soit abîmé ou hors d'état d'usage de sorte qu'il ne sera pas fait droit à cette prestation ;

* fourniture et remplacement d'une manivelle de volet : l'état des lieux de sortie précise qu'il manque un morceau de manivelle du volet dans la cuisine. Il s'agit ainsi d'une dégradation dont le remplacement et la main d'oeuvre afférente au remplacement pèse sur le locataire.
La somme facturée de 50 € HT sera donc validée ;

* enlèvement de canisse et grillage autour de la terrasse : le locataire doit rendre le logement dans l'état dans lequel il l'a loué. Il ne résulte pas de l'état des lieux d'entrée qu'une canisse et qu'un grillage aient été présents lors de la location du logement. Il appartenait ainsi à Madame [G] [V] et Monsieur [D] [H] de les retirer lors de leur départ de l'appartement. Par conséquent, la somme d'enlèvement de la canisse et du grillage sera validée pour la somme de 50€ HT ;

* remplacement de deux portes de placard coulissant + rail dans le couloir, portes fournies par le client : tel qu'indiqué, il ne ressort pas de l'état des lieux de sortie que les portes de placard ainsi que le rail aient été abîmés, de sorte que cette prestation ne sera pas retenue ;

* dépose d'un revêtement stratifié clipsé non compris évacuation et transport : il a été indiqué précédemment que la prise en charge du locataire au titre des désordres affectant le parquet stratifié doit être évaluée à 20%; il en va de même en ce qui concerne les prestations relatives au changement de ce parquet stratifié de sorte que la somme de 96 € HT devra être mise en compte à ce titre (480€ HT x 20%) ;

* dépose de plinthe de bois non compris évacuation et transport ; il résulte de l'état des lieux de sortie que le locataire a repeint les murs et que de la peinture a coulé sur les plinthes, abîmant celles-ci ; il s'agit donc de dégradations effectuées par le locataire. Il ne résulte pas de l'état des lieux d'entrée que les plinthes aient été mal posées ou étaient déjà dégradées en raison de la peinture. Néanmoins, il conviendra de relever que celles-ci auraient été changées en même temps que le parquet, de sorte que c'est à nouveau la part résiduelle incombant au locataire de 20% qui sera retenue à ce titre.
Madame [G] [V] sera ainsi condamnée à payer la somme de 4,73 € HT à ce titre (23,63€ x 20 %) ;

* sur la pose d'un revêtement stratifié, compris sous couche 4 mm, parquet fourni par le client : tel que cela a déjà été évoquée précédemment, Madame [G] [V] est tenue de la valeur résiduelle de 20% à ce titre et devra ainsi s'acquitter de la somme de 229 € HT à ce titre (1.145 € HT x 20%) ;

* sur le changement d'évacuation du réservoir WC fourni par le client : tel que cela a déjà été développé en ce qui concerne la prise en charge du coût du réservoir du WC, il s'agit de dégradations entièrement imputables à la locataire, de sorte que le coût de main d'oeuvre du changement de celui-ci sera mis à la charge de Madame [G] [V], à savoir la somme de 35 € HT ;

* fourniture et remplacement de la grille d'aérateur de la salle de bain : il ressort de l'état des lieux de sortie qu'il manque la grille de l'aérateur dans la salle de bain. Or, il s'agit d'un défaut d'entretien dont le locataire est entièrement responsable, de sorte que la somme de 20 € HT mise en compte sera validée et mise à la charge de Madame [G] [V] ;

* remplacement du mitigeur de la salle de bain : il apparaît que le meuble de la salle de bains était entièrement neuf lors de l'emménagement de Madame [G] [V] et de Monsieur [D] [H] (cf état des lieux d'entrée). L'état des lieux de sortie indique que le mitigeur de la salle de bain est cassé. Il s'agit donc d'une dégradation devant être prise en charge entièrement par Madame [G] [V].
Elle sera donc redevable de la somme de 112 € HT à ce titre ;

* rebouchage des trous chevillés dans le plafond : il résulte de l'état des lieux de sortie qu'il y a une absence de luminaire, de dominos et d'ampoules dans la quasi intégralité des pièces de l'appartement loué ; or il appartient au locataire de rendre le logement dans l'état dans lequel il l'a loué. Il ne ressort pas de l'état des lieux d'entrée un absence de dominos et d'ampoules dans les lieux.
Il sera donc fait droit sur la somme mise en compte sur ce poste qui est de 20 € HT ;

* remplacement des filtres de hotte : il résulte de l'état des lieux de sortie que les filtres de la hotte sont fortement encrassés ; or il s'agit d'une obligation d'entretien du locataire et Madame [G] [V] sera donc condamnée à payer la somme 80 € HT à ce titre ;

* mise en place de douilles : tel que déjà indiqué précédemment, l'état des lieux de sortie met en avant l'absence de douilles dans une majorité de pièces de l'appartement. La somme de 40 € HT mise en compte au titre de la fourniture de la prestation sera donc validée et mise à la charge de Madame [G] [V] ;

* nettoyage des dalles de terrasse, seuils de portes extérieurs et volets intérieurs et extérieurs : l'état des lieux de sortie révèle que les dalles de terrasse, seuils de portes et volets sont sales et encrassés. Or, il résulte des éléments du dossier que l'état des lieux de sorties a eu lieu le jour même de la remise des clés. Dès lors, il appartenait aux locataires d'entretenir et de nettoyer ces éléments, de sorte que la somme de 102,88 € HT sera validée et mise à la charge de l'ancienne locataire ;

* évacuation des déchets et mise en déchetterie : cette prestation est liée aux prestations suvisées, de sorte qu'elle sera mise à la charge de la locataire, à savoir la somme de 90 € HT ;

* forfait de déplacement : cette prestation est également liée aux dégradations et défauts d'entretien des locataires dans leur grande majorité, de sorte qu'il y a lieu d'imputer le forfait de 75 € HT à Madame [G] [V].

Madame [G] [V] sera donc tenue de payer à Monsieur [Z] [A] la somme de 1.114,61 € HT, soit la somme de 1.226,07 € TTC (TVA 10%) au titre du devis de l' EURL OLIVIER BRICO CONCEPT du 7 octobre 2024.

- concernant les seuils de porte

Monsieur [Z] [A] met en compte la somme de 40,50 € à ce titre.

Il sera débouté de sa demande étant relevé que l'état des lieux d'entrée fait état de défaut de pose du parquet à cet endroit de sorte que les seuils de porte auraient dûs être refaits et que ces défauts ne sont pas imputables aux locataires.

- concernant la colle pour plinthes et le coût des plinthes

Monsieur [Z] [A] met en compte la somme de 103,90 € à ce titre.

Il a été développé précédemment, dans le paragraphe relatif au devis de l' EURL OLIVIER BRICO CONCEPT du 7 octobre 2024, que la prise en charge par la locataire à ce titre devait être de 20%.

Ainsi Madame [G] [V] sera tenue de verser à Monsieur [Z] [A] la somme de 20,78€ à ce titre.

- concernant les prises électriques

Monsieur [Z] [A] sollicite la somme de 9,36 € à ce titre. Cette somme correspond au remplacement de trois prises électriques. L'ancien propriétaire n'indique pas quelles prises il a changées.

Néanmoins, l'état des lieux de sortie révèle que plusieurs prises électriques du logement étaient sales voire crasseuses, notamment celles de la cuisine. Les photographies à ce titre démontre effectivement le mauvais état d'entretien de ces prises, entretien à la charge des locataires.

Il sera ainsi fait droit à la demande de Monsieur [Z] [A] à ce titre et Madame [G] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 9,36 € .

- concernant la baie vitrée du salon

Monsieur [Z] [A] met en compte la somme de 860 € et produit pour ce faire le devis de l'entreprise verre élégance en date du 5 mai 2025 mettant en compte la somme de 860 € pour remplacement de la baie vitrée à l'identique.

L'état des lieux de sortie ainsi que les photographies prises démontrent que les vitres de la baie vitrée du séjour comportent des traces blanches s'apparentant à des rayures et qui ne partent pas en les grattant, ni à l'intérieur ni à l'extérieur. Les photographies révèlent que ces rayures sont nombreuses et sont sur toute la surface des vitres. Elles ne relèvent pas de l'état d'usure au regard de leur nombre et importance. Il s'agit ainsi de dégradations sur le verre et doivent ainsi être imputées entièrement au locataire.

Le montant du devis sera ainsi validé et Madame [G] [V] sera tenue de verser la somme de 860€ TTC à ce titre.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, Madame [G] [V] devra donc payer à Monsieur [Z] [A] la somme de 2. 987,34€ au titre des frais de remise en état (39,90 € + 5,90 € + 519,86 € + 98,99 € + 78 € + 128,48 € + 1.226,07 € + 20,78 € + 9,36 € + 860 €).

Monsieur [Z] [A] retire d'emblée le montant du dépôt de garantie de 650 € de cette somme.

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 institue une compensation entre le montant du dépôt de garantie et les sommes restant dues au bailleur en application de l'article 7, a) et c) et d) de la même loi (loyers, charges et réparations locatives) ou les sommes dont il pourrait être tenu en ses lieu et place.

Madame [G] [V] étant tenue de payer des frais de remise en état au titre de réparations locatives, Monsieur [Z] [A] est en droit de compenser immédiatement le montant de 2.987,34 € avec la somme de 650 €, de sorte que Madame [G] [V] sera in fine condamnée à lui payer la somme de 2.337,34 € au titre des frais de remise en état.

Sur la demande de dommages et intérêts (frais d'indisponibilité du logement)

Monsieur [Z] [A] sollicite des dommages et intérêts estimant que la nécessité d'effectuer des travaux dans le logement l'a empêché de relouer celui-ci immédiatement après le départ de ses locataires.

Il résulte des développements précédents ainsi que de l'état des lieux de sortie que Madame [G] [V] et Monsieur [D] [H] ont rendu le logement dans un mauvais état d'entretien et que des travaux d'entretien ainsi que de remplacement d'électroménagers et de réfection du parquet stratifié ont été nécessaires.

Les locataires ont donc commis une faute en ne rendant pas le logement dans l'état dans lequel ils l'avaient pris à bail.

Cette faute a engendré un préjudice à Monsieur [Z] [A] correspondant à l'absence de mise en location de son logement en raison des travaux.

Il évalue l'immobilisation de son appartement à 21 jours.

Il sera relevé que :

* Madame [G] [V] et Monsieur [D] [H] ont occupé le logement pendant 10 ans, de sorte que certaines travaux étaient tout de même nécessaires, notamment en ce qui concerne le parquet stratifié, même en l'absence de toute dégradation de leur part, travaux relatifs au sol qui nécessitent le plus de temps ;
* Monsieur [Z] [A] ne produit pas de factures permettant de connaître la date exacte de fin des travaux.

Néanmoins, la période de 21 jours mise en compte apparaît raisonnable et non excessive puisqu'il faut le temps de commander le matériel ainsi que d'obtenir la livraison de celui-ci, de faire appel à une entreprise et que celle-ci puisse intervenir dans de brefs délais.

En outre, il résulte de la facture du 3 novembre 2024 de la SARL TEAM SERVICES NETTOYAGE que les travaux ont été réalisés entre le 11 octobre 2024, date du devis, et le 3 novembre 2024, ce qui démontre que la demande de 21 jours mis en compte par Monsieur [Z] [A] n'apparaît pas abusive.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de Monsieur [Z] [A] et de lui octroyer des dommages et intérêts d'un montant de 646,93 €.

Sur la demande de Madame [G] [V] tendant à la restitution du trop perçu de charges et du dépôt de garantie

Tel que développé dans le paragraphe relatif au paiement de l'arriéré de loyers et charges, elle a été déboutée de cette demande suite à compensation de cette somme avec le montant des arriérés de loyers et charges.

Concernant le dépôt de garantie, l'alinéa 4 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

L'alinéa 7 du même article précise qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard .

L'article 22 précité institue une compensation entre le montant du dépôt de garantie et les sommes restant dues au bailleur en application de l'article 7, a) et c) et d) de la même loi (loyers, charges et réparations locatives) ou les sommes dont il pourrait être tenu en ses lieu et place.

Il a été fait application de cette compensation précédemment, dans le paragraphe relatif aux frais de remise en état, de sorte que Madame [G] [V] devra être déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [G] [V], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en disposent autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu'il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS