TJ 67482, 29 juin 2026, RG 26/00036

N° RG 26/00036 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OB3G

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 26/00036 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OB3G

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Steeve WEIBEL
M. [E] [W]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT
Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]
représenté par son Directeur Général
[Adresse 3] [Localité 1]
représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, substituant Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [W]
demeurant [Adresse 4] [Localité 1]
comparant en personne

OBJET : Demande en nullité d’un contrat tendant à la réalisation de travaux de construction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 04 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Juin 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection
et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/00036 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OB3G

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 13 mars 2023, l'OPHEA, a donné en location à Monsieur [E] [W] un logement situé [Adresse 5] (logement porte 043 étage 4) moyennant un loyer, provision sur charges et prestations fournies comprise, de 435,95 € par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant le terme échu.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 février 2025, réceptionnée le 27 février 2025, l'OPHEA a notifié à Monsieur [E] [W] un congé pour le 31 mai 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1.361,48 € jusqu'au 21 février 2025 ainsi que l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 février 2025.

C'est dans ces conditions que l'OPHEA a assigné Monsieur [E] [W], par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l'article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 6.036,13 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience,
* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 499,23 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à expulsion effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l'OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu'il n'exécute pas une de ses obligations principales, vu l'arriéré de loyers accumulé, de sorte qu'il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l'assignation le 12 novembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 mai 2026.

L'OPHEA, représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation. Il actualise la dette à 8.594,90 € au 27 avril 2026 et s'oppose à la demande de délais à expulsion au regard du montant de la dette et de l'absence de paiement du loyer depuis le mois de janvier 2025.

Monsieur [E] [W], présent, ne conteste pas le montant de la dette mais sollicite des délais à expulsion d'une durée de 12 mois. Il indique être de bonne foi et avoir toujours réglé ses loyers tant qu'il avait un titre de séjour ; qu'il n'a plus ce titre depuis 2024, de sorte qu'il n'a plus pu travailler et ainsi avoir de ressources ; qu'il a réglé son loyer sur ses économies mais qu'il n'en a plus. Il attend une issue favorable à sa demande de titre de séjour d'ici peu et affirme que dès qu'il sera en possession de ce document, il retrouvera rapidement du travail car il est chauffeur routier et que son ancien employeur le recontacte régulièrement pour savoir si sa situation administrative a évolué.

Il a été donné lecture du diagnostic financier et social réceptionné au greffe le 28 avril 2026, lors duquel le travailleur social s'en remet à l'appréciation du juge. Il relève les efforts dont Monsieur [E] [W] a fait preuve pour régler son loyer mais constate que la situation administrative de celui-ci n'est toujours pas réglée et par conséquent l'absence de perspectives dans l'immédiat.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

L'OPHEA étant régulièrement représentée et Monsieur [E] [W] étant présent, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé

En application de l'article L 442-6 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L'article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
« les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.
(…) »

Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l'espèce, le congé a été notifié à Monsieur [E] [W] pour le 31 mai 2025 au vu des impayés de loyers au 21 février 2025; il l'invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l'impayé et lui indiquait qu'à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 31 mai 2025, l'OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 mai 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi de l'occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l'espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l'assignation, soit le 12 novembre 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à 6.036,13 € (échéance du mois de novembre 2025 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l'ancienneté de la dette locative (impayés non régularisés depuis l'échéance de janvier 2025, le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l'occupant.

Il sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse qu'une mesure d'expulsion est sollicitée, l'indemnité d'occupation devant courir jusqu'à l'expulsion effective des locaux définitive.

Monsieur [E] [W] sera condamné ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu'il occupe, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion.

Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [E] [W] doit être condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 8.594,90 €, correspondant au montant de l'arriéré de loyers, charges, prestations fourmies et indemnités d'occupation au 27 avril 2026 (dernière échéance incluse : mars 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l'évolution des sommes dues depuis l'assignation.

Il doit être également condamné au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et de l'avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu'à parfaite évacuation des lieux, sans qu'il y ait lieu de l'assortir d'intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais à expulsion

Conformément aux dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution : - " le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales"
- "la durée des délais prévus à l'article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an" ;
- " Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement";

En l'espèce, tel que cela a été évoqué précédemment, Monsieur [E] [W] ne s'acquitte plus du paiement du loyer courant depuis l'échéance de janvier 2025.

Il convient de relever que les difficultés financières de celui-ci viennent de l'absence de renouvellement de son titre de séjour depuis 2024. S'il doit être relevé que Monsieur [E] [W] a tenté de régler, tant qu'il pouvait, le loyer courant avec ses économies, il n'est plus en mesure de le faire.

Monsieur [E] [W] ne produit aucun élément permettant de savoir si une demande de renouvellement de titre de séjour a été formée, depuis quand et à quel stade d'instruction se trouve cette demande.

Dès lors, le Juge des Contentieux de la Protection n'est pas en mesure de savoir si une issue à cette difficulté administrative est prévue dans de brefs délais.

En outre, Monsieur [E] [W] ne démontre pas avoir essayé de trouver un nouveau logement ou solution d'hébergement auprès d'associations pouvant lui venir en aide.

Il sera également relevé que celui-ci a bénéficié, de fait, de délais de l'ordre d'une année, le congé étant donné pour le 31 mai 2025.

Ainsi, au regard de l'absence d'élément sur le calendrier des démarches administratives de Monsieur [E] [W] et l'absence de perspectives dans les prochains mois, il ne peut pas être fait droit, en l'état, à la demande de délais à expulsion de celui-ci.

En effet, la dette ne cesse d'augmenter et aucun élément ne permet d'indiquer à quelle date des versements pourront intervenir.

En raison de l'ensemble de ces éléments, et afin d'éviter que la dette ne continue d'augmenter, il y a lieu de débouter Monsieur [E] [W] de sa demande de délais d'expulsion.

En cas d'élément nouveau à faire valoir, notamment quant à l'évolution de sa situation de son dossier ou de preuve du stade d'instruction de ce dernier, il pourra toujours saisir le Juge de l'Exécution d'une demande de délai une fois le commandement de quitter les lieux délivré.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner Monsieur [E] [W], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

Cependant, compte tenu de la situation économique de celui-ci, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre. L'OPHEA sera déboutée de sa demande à ce titre.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS