TJ 67482, 29 juin 2026, RG 25/02869

N° RG 25/02869 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NO3W

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [W]
[Adresse 1]
[Localité 1]

[W] Civil
N° RG 25/02869 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NO3W

Minute n°

Expédition exécutoire
à Me Martine MOSSER

Expédition exécutoire et annexes
à Me Emmanuel KARM

Me Emmanuel KARM
Me Martine MOSSER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 JUIN 2026

DEMANDEURS :

Madame [Z] [Y] épouse [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Martine MOSSER, avocat au barreau de SAVERNE, avocat plaidant:

Monsieur [E] [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Martine MOSSER, avocat au barreau de SAVERNE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [J]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Emmanuel KARM, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Maud CHENNEVIERE, Juge des Contentieux de la Protection
Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 30 Avril 2026 à l’issue de laquelle le Président, Maud CHENNEVIERE, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Juin 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Maud CHENNEVIERE, Juge des Contentieux de la Protection et par Isabelle JAECK, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé le 2 juillet 2013, Monsieur [L] [J] a consenti à Madame [Z] [S] et Monsieur [E] [S] un bail d’habitation portant sur un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] contre le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros, provisions sur charges comprises et le versement d’un dépôt de garantie de 770 euros.

Se prévalant de nuisances liées à la vétusté de la location, Madame [Z] [S] et Monsieur [E] [S] ont assigné leur bailleur en date du 15 juin 2021 aux fins d’obtenir notamment le remboursement des loyers outre des travaux sous astreinte et des dommages et intérêts.

Par des conclusions en date du 30 mars 2022, Monsieur [L] [J] a sollicité le rejet des demandes formulées et, à titre reconventionnel, le paiement par les locataires des arriérés de loyers et de charges.

Par jugement avant-dire-droit du 7 décembre 2022, le tribunal a ordonné d’office une mesure d’expertise afin de décrire les désordres affectant le logement loué et de déterminer les travaux à effectuer pour rendre le logement décent.

Par jugement rendu le 24 juillet 2023 dans une procédure distincte, le tribunal a constaté la résiliation du contrat de bail à compter du 31 juillet 2022 suite au congé pour reprise délivré le 28 juillet 2021.

Le rapport d’expertise définitif a été transmis au tribunal le 29 décembre 2023.

Après plusieurs renvois, une radiation et une réinscription, l’affaire a été retenue à l’audience du 30 avril 2026.

A l’audience, Madame [Z] [S] et Monsieur [E] [S], représentés par leur conseil, sollicitent de :
- débouter le défendeur de ses demandes,
- le condamner à leur rembourser les loyers perçus et indemnités d’occupation à compter de la date d’entrée dans les lieux et à tout le moins, à compter du 9 octobre 2020, date d’établissement du constat de non décence par la CAF,
- le condamner à leur verser la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice matériel,
- le condamner à leur verser la somme de 5000 euros au titre de leur préjudice moral,
- le condamner à leur verser la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu’aux frais engendrés par le constat d’huissier du 8 mars 2021 et aux frais de l’expertise judiciaire,
- déclarer le jugement exécutoire par provision.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [Z] [S] et Monsieur [E] [S] affirment être légitimes à solliciter le remboursement des loyers en vertu de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, se prévalant des conclusions de l’expertise selon lesquelles le logement ne pouvait être loué en l’état et nécessitait des travaux sur la ventilation, les menuiseries extérieures, le chauffage et la toiture.

Par ailleurs, ils font état d’un préjudice matériel lié à l’insalubrité du logement qui a engendré des dégâts avec des traces d’humidité sur leurs meubles et effets personnels outre une surconsommation électrique pour assurer le chauffage.

Enfin, Madame [Z] [S] et Monsieur [E] [S] mettent en compte un préjudice moral qu’ils justifient par les répercussions sur leurs conditions de vie, leur santé (faisant état de deux enfants asthmatiques), sur leur situation financière (n’ayant plus perçu les APL) et sur leur relogement (ayant obtenu tardivement des quittances de loyer du bailleur).

Monsieur [L] [J], représenté par son conseil, sollicite de :
- débouter les demandeurs de leurs prétentions,
- à titre reconventionnel, les condamner solidairement à lui verser la somme de 1971,42 euros et la somme de 687,82 euros au titre des arriérés de charge,
- en tout état de cause, les condamner aux dépens et au paiement d’une somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [L] [J] affirme que Madame [Z] [S] et Monsieur [E] [S] ne peuvent prétendre au remboursement de leurs loyers alors qu’ils ne se sont pas plaints des désordres évoqués dans l’expertise au préalable, ne lui permettant pas d’engager les travaux nécessaires. Il fait valoir que l’état des lieux d’entrée faisait état d’un logement en parfait état et qu’il s’est montré diligent quant à la mise en place de menuiseries étanches dès qu’il a été informé du problème. En outre, il met en avant le comportement des locataires dans les dégâts évoqués avec une VMC coupée par moments, un manque de ventilation, une réticence voire un refus face aux travaux proposés outre une absence de déclaration auprès de leur assureur du dégât des eaux. Enfin, il affirme que les circonstances de l’espèce ne conduisent pas à une inhabilité du logement, seule situation à même de conduire à une dispense totale de paiement du loyer.

Par ailleurs, Monsieur [L] [J] s’oppose à l’octroi de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel, affirmant que les demandeurs ne font pas la démonstration d’une faute, d’un préjudice ou d’un lien de causalité. S’agissant du préjudice moral, il affirme ne pas avoir pu délivrer de quittances dès lors que les locataires n’étaient pas à jour dans le paiement du loyer.

A titre reconventionnel, Monsieur [L] [J] soutient que Madame [Z] [S] et Monsieur [E] [S] lui sont toujours redevables de la somme de 1971,42 euros au titre du loyer et 687,82 euros au titre des charges.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de remboursement des loyers perçus et des indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et de lui en assurer la jouissance paisible. Selon l’article 20-1 de la même loi, lorsque le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. 

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée du 31 juillet 2013 décrivait un logement en bon, voire très bon état. Par ailleurs, il n’est pas rapporté la preuve de désordres signalés au bailleur avant 2020.

En revanche, à compter de 2020, il ressort des pièces versées aux débats que les locataires ont entrepris des diligences auprès de la caisse d’allocations familiales et de leur bailleur pour faire part de désordres au niveau du logement.

Il résulte du courrier adressé par la caisse d’allocations familiales à Monsieur [L] [J] en date du 23 octobre 2020 que le logement loué a fait l’objet d’un constat de non-conformité à la suite d’un diagnostic par la société URBAM Conseil, laquelle a mis en avant différents désordres (dégradation de la toiture et des menuiseries, installation technique insuffisante en mauvais état d’usage et de fonctionnement et non sécurisée, utilisation d’un chauffage d’appoint, présence d’humidité, ventilation insuffisante, risque de chute dans l’escalier). La société n’a toutefois pas conclu à une situation d’insalubrité ou de péril, ne relevant pas de non-décence s’agissant de l’habitabilité, du confort, de l’entretien et des sanitaires, limitant les désordres au bâti, aux équipements électriques, au chauffage, à l’humidité et à l’aération.

Si Monsieur [L] [J] a réalisé un certain nombre de travaux, ils sont toutefois demeurés ponctuels et insuffisants à rétablir la décence. Il apparaît donc que l’état de non-décence a perduré, ainsi que la caisse d’allocations familiales l’a confirmé par courrier du 30 juin 2022.

Le rapport d’expertise en date du 22 novembre 2023 établit que le logement ne pouvait être loué en l’état. Il relève en effet que la ventilation n’est pas conforme aux exigences réglementaires, que le système double flux est non fonctionnel, que le chauffage est vétuste au point que toute mise en service de la chaudière représente un danger, que les installations électriques ne respectent pas les règles de sécurité, que la couverture n’assure plus son étanchéité et laisse apparaître des infiltrations, et que l’isolation est insuffisante. L’expert en conclut que le logement ne répond pas aux caractéristiques du logement décent et que les désordres, taches d’humidité et moisissures, procèdent principalement de l’absence de ventilation conforme, des déperditions thermiques et de l’absence de chauffage adéquat. L’expert relève néanmoins que le séchage du linge à l’intérieur du logement, l’interruption à certains moments de la ventilation et le refus d’accès opposé à l’entreprise mandatée par le bailleur ont aggravé les désordres liés à l’humidité, de sorte qu’une part de ceux-ci demeure imputable au comportement des locataires.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que le bailleur a manqué à son obligation d’offrir un logement décent. Il convient dès lors de prévoir une réduction du loyer. Une exonération totale ne se justifie pas en l’espèce dans la mesure où le logement n’a été déclaré ni insalubre ni en péril et a été continûment occupé par les locataires et leur famille.

En conséquence, il y a lieu de fixer à 30 % la réduction de la jouissance, applicable tant au loyer qu’à l’indemnité d’occupation qui lui a succédé à compter du 1er août 2022, sur la période courant du 23 octobre 2020, date à laquelle il a été informé du constat de non-décence, à la libération des lieux.

La réduction du loyer ne sera pas retenue pour la période antérieure au 23 octobre 2020.

Ainsi, le bailleur sera condamné à rembourser la somme totale de 9218,55 euros à Madame [Z] [S] et Monsieur [E] [S].

Ce montant a été calculé sur la base des éléments suivants :
- pour les loyers de novembre 2020 (premier loyer suivant le courrier de la caisse d’allocations familiales du 23 octobre 2020) à juillet 2021 : 30 % de 777,15 euros (à savoir 233,15 euros) sur 9 mois ;
- pour les loyers d’août 2021 à juillet 2022 : 30 % de 777,86 euros (à savoir 233,35 euros) sur 12 mois ;
- pour les indemnités d’occupation d’août 2022 à janvier 2024 : 30 % de 800 euros (à savoir 240 euros) sur 18 mois.

2. Sur la demande de préjudice matériel

Madame [Z] [S] et Monsieur [E] [S] sollicitent un préjudice matériel résultant de la non-décence du logement.

Toutefois, alors qu’il incombe à celui qui réclame réparation d’établir la réalité et le montant de son préjudice, ils n’apportent aucune pièce qui viendrait justifier de meubles et effets détériorés ou d’une surconsommation d’électricité.
En conséquence, la demande, non justifiée dans son principe ni dans son montant, sera rejetée.

3. Sur la demande de préjudice moral

Madame [Z] [S] et Monsieur [E] [S] sollicitent également un préjudice moral.

Or, le préjudice tenant aux conditions de vie dans un logement dégradé se confond avec le préjudice de jouissance déjà réparé par la réduction du loyer et ne saurait donc donner lieu à une indemnisation distincte. La perte des allocations de logement qui résulte du mécanisme de suspension mis en œuvre par la caisse d’allocations familiales, n’est pas imputable au bailleur. Quant au retard allégué dans la délivrance des quittances, les locataires ne produisent aucune pièce établissant qu’il aurait retardé leurs démarches de relogement.

En revanche, l’exposition prolongée de la famille dont deux enfants présentant une sensibilité respiratoire à un logement affecté d’humidité et dépourvu de chauffage et de ventilation conformes, caractérise un préjudice moral qui, faute de pièces plus récentes que le certificat médical de 2013, sera réparé par l’allocation de la somme de 300 euros.

4. Sur la demande reconventionnelle

Au titre de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [L] [J] sollicite la somme de 1971,42 euros en arriéré locatif et la somme de 687,82 euros au titre des arriérés de charge sur la période de juin 2021 à février 2022.

En conséquence, il y a lieu de considérer que Madame [Z] [S] et Monsieur [E] [S] restent redevables solidairement de la somme de 557,88 euros au titre de l’arriéré.

Cette somme a été calculée en tenant compte des éléments suivants :
- la réduction du loyer de 30 % qui a pour conséquence un loyer de 544 euros puis de 544,50 euros à compter d’août 2021 (soit un total dû de 4897,96 euros),
- le montant total des charges dues de 957,82 euros (270 euros de provision auxquelles se rajoutent un montant de 687,82 euros au titre de la régularisation),
- les versements de la caisse d’allocations familiales pour un montant sur la période de 772 euros,
- les versements des locataires à hauteur de 4525,90 euros.

5. Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [J] succombant à la présente instance pour l’essentiel, il en supportera les entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ordonnée par le jugement avant-dire-droit du 7 décembre 2022, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Madame [Z] [S] et Monsieur [E] [S] les frais qu’ils ont dû exposer et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il convient dès lors de faire droit partiellement à leur demande au titre des frais irrépétibles et de leur allouer une somme de 1500 euros en application de l’article 700 du même code, incluant le remboursement des frais du constat d’huissier du 8 mars 2021 lequel constitue des frais irrépétibles.

Le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS