TJ 67482, 29 juin 2026, RG 25/09424

N° RG 25/09424 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N552

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]

[D] Civil
N° RG 25/09424 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N552

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes
à Maître [F];
M. [J]

le

Le Greffier

Me Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

29 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Comparant à l’audience

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Maud CHENNEVIERE, Juge des Contentieux de la Protection
Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 30 Avril 2026

JUGEMENT
Contradictoire rendu en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Maud CHENNEVIERE, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 25/09424 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N552

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Saint-Maurice, situé [Adresse 3], agissant par l’intermédiaire de son syndic la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTÉ, a fait assigner Monsieur [B] [J] devant le tribunal de proximité de [D] aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer :
- la somme de 1720,99 euros pour les lots n°302, 601, 718 et 801 au titre des appels de provision du 3e trimestre 2024 au 4e trimestre 2025, d’un solde chang. Motorisation portail du 30 juin 2024, d’un solde de charges au 30 juin 2024, d’achats divers du 29 juillet 2024, d’une gravure signalétique du 30 décembre 2024, annulation plaquette de nom du 1er avril 2025, qui sera augmenté des intérêts légaux à compter de la sommation du 22 avril 2025 ;
- la somme de 1017,93 euros au titre des dommages et intérêts relativement aux frais de relance, de mise en demeure, d’intérêts de retard, de transmission du dossier à l’avocat, de transmission à l’huissier, de dommages et intérêts augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
- la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- les entiers dépens, en ce compris les frais de signification par huissier de la sommation de payer du 22 avril 2025.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été fixée à l’audience du 30 avril 2026.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4], représenté par son conseil, s’est référé aux termes de son assignation sauf à actualiser les montants des sommes à réclamer compte tenu de versements intervenus. Il sollicite désormais la somme de 708,51 euros au titre de la première demande correspondant aux charges impayées et la somme de 856,64 euros au titre de la deuxième demande correspondant aux dommages et intérêts.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] affirme que Monsieur [B] [J] n’est pas à ce jour des paiements de ces charges et que son retard a causé un préjudice qu’il convient de réparer par des dommages et intérêts.

Monsieur [B] [J] sollicite le rejet de l’ensemble des demandes formulées.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] n’a pas pouvoir pour mener une telle action en justice, précisant être lui-même le président du syndic de copropriété. Par ailleurs, il affirme être à jour des provisions sur charge et conteste les frais sollicités au titre des relances et dommages et intérêts.

La décision a été mise en délibéré à la date du 29 juin 2026.

Le jugement sera rendu contradictoirement en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la capacité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] à [Localité 5] en justice

Aux termes de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] agit en recouvrement de charges qu’il estime impayées. Son action est dès lors recevable sans qu’il soit nécessaire qu’une délibération de l’assemblée générale l’y ait préalablement autorisé.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [B] [J] sera rejetée.

Sur la demande de paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

En outre, en vertu de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [B] [J] est propriétaire des lots 302 (appartement), 601 (autre), 718 (garage) et 801 (parking) au sein de l’immeuble [Localité 4].

A l’appui de sa demande de paiement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] verse notamment aux débats :
- le procès-verbal d’assemblée générale du 25 février 2025,
- les appels de provisions sur charges courantes et fonds travaux pour la période du 1er juillet 2024 au 31 décembre 2025,
- le bilan annuel des charges du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,
- le compte de gestion du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,
- les situations de compte au 9 octobre 2025 et au 11 février 2026.

Les comptes du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026 ayant été approuvés lors de l’assemblée générale du 25 février 2025, il y a lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] détient une créance certaine et liquide s’agissant du solde de charges du 30 juin 2024 et des appels de provision afférent aux budgets précités.

Ainsi, Monsieur [B] [J] est redevable du montant total de 2901,08 euros au titre des charges de copropriété.

Ce montant se répartit comme suit :
- la somme de 427,42 euros au titre du solde de charges au 30 juin 2024
- la somme de 347,43 euros au titre des provisions sur charges du 1er juillet 2024
- la somme de 347,43 euros au titre des provisions sur charges du 1er octobre 2024
- la somme de 347,43 euros au titre des provisions sur charges du 1er janvier 2025
- la somme de 528,49 euros au titre des provisions sur charges du 1er avril 2025
- la somme de 394,31 euros au titre des provisions sur charges du 1er juillet 2025
- la somme de 394,31 euros au titre des provisions sur charges du 1er octobre 2025
- la somme de 114,26 euros au titre des cotisations fond de travaux entre le 1er juillet 2024 et le 31 décembre 2025 (18,60 euros x 4 + 19,93 euros x 2)

A ce montant dû, il convient d’ôter le solde créditeur de 9,55 euros au titre de la motorisation du portail, la somme de 170,54 euros d’achats divers pris en charge par Monsieur [B] [J] et la somme de 2679,81 euros au titre des versements effectués (la somme de 1000 euros le 17 juillet 2025, la somme de 1265,57 euros le 28 octobre 2025 et la somme de 414,24 euros le 13 janvier 2026.

En conséquence, Monsieur [B] [J] se trouve redevable de la somme de 41,18 euros au titre des charges de copropriété dues à la date du 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2025.

Sur la demande de paiement des dommages et intérêts

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, dans les conditions prévues au contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] réclame à l’audience la somme de 856,64 euros présentée comme des dommages et intérêts mais correspondant pour partie à des frais expressément prévus et tarifés à la section 9.1 du contrat de syndic au titre de l’article 10-1 précité.

Ces frais ne sauraient être accordés sous la qualification de dommages et intérêts, laquelle supposerait la démonstration d’un préjudice distinct de l’impayé lui-même que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] ne démontre pas.

Il sera néanmoins fait droit à ces frais sur leur fondement légal exact, soit l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite de ce qui est nécessaire et justifié.

Les frais de mise en demeure et de relance, expressément prévus au contrat de syndic comme des prestations facturables en sus du forfait de gestion, constituent des frais nécessaires au recouvrement.

Les frais de constitution de dossier transmis à l’auxiliaire de justice ne sont prévus au contrat qu’en cas de diligences exceptionnelles, lesquelles ne sont ni alléguées ni démontrées en l’espèce. Il en va de même pour les frais de constitution de dossier transmis à l’avocat qui relèvent de la gestion courante du syndic dans le cadre d’un recouvrement de charges ordinaire. Ces postes seront donc écartés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [J] à verser la somme de 210 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le surplus de la demande au titre des dommages et intérêts sera rejeté.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [B] [J] succombant à la présente instance, il en supportera les entiers dépens, en ce compris les frais de sommation de payer du 22 avril 2025, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la disproportion entre les sommes réclamées et celles finalement retenues, il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] uniquement la somme de 300 euros en application de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS