TJ 31555, 28 mai 2026, RG 26/00407

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00407 - N° Portalis DBX4-W-B7J-U23R

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Mai 2026

[X] [U]

C/

[M] [A]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Maître Olivier Groc

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO,
Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 27 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [U], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [M] [A], demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Pierre-andré PEDAILLE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [U] a, par l’intermédiaire de son mandataire, donné à bail à Madame [M] [A] un appartement à usage d’habitation (porte 26) et une place de parking (n°91) situés [Adresse 6] A ET B et [Adresse 7] C D ET E à [Localité 2], par contrat en date du 02 septembre 2016, moyennant un loyer initial mensuel de 451 euros et 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [U] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 août 2025 pour un montant en principal de 2.713,79 euros.

Monsieur [X] [U] a ensuite fait assigner Madame [M] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :
- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 23 octobre 2025 et, en conséquence,
- ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [M] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 4] Publique en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,
- ordonner que faute par Madame [M] [A] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- condamner Madame [M] [A] au paiement :
* à titre provisionnel de la somme de 3.750,21 Euros, mensualité du mois d’octobre 2025 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 23 octobre 2025 jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
* de la somme de 800 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
* de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières (Article 696 du Code de procédure civile).

Après renvoi, à l’audience du 27 mars 2026, Monsieur [X] [U], représenté par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance, a actualisé la dette à la somme de 5.985,85 euros et a précisé que le loyer courant était payé.

Madame [M] [A] a comparu représentée par son conseil et a sollicité de :
- dire que la dette locative ne saurait excéder la somme de 5 556,92 € au 1er février 2026, échéance de février incluse,
- lui accorder la possibilité de se libérer des sommes mises à sa charge sous 36 mois, soit le versement mensuel de la somme de 155 € en sus du loyer courant,
- dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours desdits délais et qu’elle sera réputée ne pas avoir joué si la locataire s’est libérée de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge,
- statuer ce que de droit quant aux dépens.

Elle a exposé sur le montant de la dette locative que le décompte arrêté au 1er février 2026 comprenait des frais d’huissier qui n’avaient pas y à figurer et en particulier les sommes de
237,46 € le 15 avril 2024, 171,53 € le 12 septembre 2025 et 135,22 € le 17 novembre 2025.

Elle a également soutenu sur la demande de délais de paiement que sa situation financière s’était assainie, qu’elle avait conclu un contrat à durée indéterminée le 2 février 2026 avec la Clinique Pasteur en qualité d’agent de service et qu’elle percevait à ce titre un salaire mensuel brut de 1.823,07 euros.

Elle a indiqué avoir repris les règlements du loyer courant et que la CAF avait également repris le versement de l’APL en février 2026.

Elle a par ailleurs ajouté avoir pris rendez-vous avec une association afin de se faire aider à gérer son budget.

Le conseil du demandeur s’est opposé aux délais de paiement sollicités.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 04 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 25 août 2025.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose par ailleurs , dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant était conclu avant la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [M] [A] le 22 août 2025 pour un montant en principal de 2.713,79 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [X] [U] produit un décompte en date du 11 février 2026 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 5.441,64 euros, déduction faite des frais de procédure (237,46 € + 171,53 € + 135,22 €), mensualité de mars 2026 incluse.

Madame [M] [A], qui a reconnu la dette, déduction faite des frais de procédure, sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5.441,64 euros.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, il est justifié que la somme de 620 euros a été réglée au titre du loyer courant, soit celui de mars 2026, par Madame [M] [A] avant l’audience.

En conséquence, Madame [M] [A] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [M] [A] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [M] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [M] [A], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [U], Madame [M] [A] devra lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS