TJ 31555, 28 mai 2026, RG 26/00556

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00556 - N° Portalis DBX4-W-B7J-U4CZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Mai 2026

[U] [N]

C/

[G] [O]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Me MUNCK

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 27 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [U] [N], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [G] [O], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [N] a donné à bail à Madame [G] [O] un appartement à usage d’habitation (n°A2.03) et un parking aérien (n°14) situés [Adresse 6] à [Localité 2] par contrat signé électroniquement prenant effet au 20 juin 2022, moyennant un loyer initial de 477 euros et une provision sur charges de 55 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [U] [N] lui a fait signifier un commandement de payer et de justifier de l’occupation du logement, visant la clause résolutoire, le 12 septembre 2025 pour un montant en principal de 1.963,51 euros.

Madame [U] [N] a ensuite fait assigner Madame [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé le 20 novembre 2025.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :
- Constater que le bail la liant à Madame [G] [O] est résilié depuis le 12 novembre 2025 par acquisition de la clause résolutoire ;
- Ordonner l’expulsion de Madame [G] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux litigieux avec si besoin le concours de la force publique,
- Fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (583,10 euros par mois à la date de l’assignation), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,
- Condamner Madame [G] [O] au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux,
- Condamner Madame [G] [O] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.129,71 euros, au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois de novembre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,
- Condamner Madame [G] [O] au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Après renvoi contradictoire, à l’audience du 27 mars 2026, Madame [U] [N], représentée par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans son acte introductif d’instance et a actualisé la dette locative à la somme de 3.835,11euros selon décompte en date du 23 mars 2026, mensualité de mars 2026 incluse, et précisé que le loyer courant était payé.

Il a par ailleurs précisé que dans le cadre de la procédure de surendettement, les mesures préconisées par la Commission de Surendettement avaient été contestées.

Madame [G] [O] a comparu en personne et n’a pas contesté la dette.

Elle a indiqué souhaiter rester dans les lieux et a en conséquence sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Elle a en outre sollicité des délais de paiement pour apurer la dette et a proposé de verser la somme de 106 euros par mois sur 36 mois.

Concernant sa situation, elle a indiqué vivre seule, travailler en intérim et percevoir à ce titre un salaire de 200 euros outre 950 euros à titre d’indemnités de chômage.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I - SUR LA DEMANDE DE RESILIATION :

- sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 24 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 17 septembre 2025.

L’action est donc recevable.

- sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, le contrat ayant été conclu avant la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [G] [O] le 12 septembre 2025 pour un montant en principal de 1.963,51 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 novembre 2025.

II - SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [U] [N] produit un décompte en date du 23 mars 2026 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 3.835,11 euros, mensualité de mars 2026 incluse.

Madame [G] [O] n’a pas contesté la dette.

Elle sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3.835,11 euros.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, il est justifié que la somme de 690 euros a été réglée par Madame [G] [O] le 10 mars 2026 au titre du loyer courant, soit celui de mars 2026, et donc avant l’audience ; en outre le décompte fait apparaître qu’elle a repris le paiement du loyer courant depuis janvier 2026.

En conséquence, Madame [G] [O] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [G] [O] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation Madame [G] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [G] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Madame [U] [N], Madame [G] [O] devra lui verser une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS