TJ 31555, 28 mai 2026, RG 25/03725

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03725 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UURC

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Mai 2026

[L] [A]
[Z] [A]

C/

[T] [C]
[M] [X]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Maître Christine DUSAN

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO,
Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 27 Mars 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [L] [A], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Z] [A], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [C], demeurant IMMEUBLE LES [Localité 2] DE LAURENTINA BAT A ETAGE [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [M] [X], demeurant IMMEUBLE [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Z] [A] et Madame [L] [A] ont donné à bail à Monsieur [T] [C] et à Madame [M] [X] un appartement à usage d’habitation ([Adresse 7]) et deux emplacements de stationnement (n°35 et 36), situés [Adresse 8] à [Localité 3], par contrat signé électroniquement prenant effet au 5 décembre 2019, moyennant un loyer initial de 637 euros et 72 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer a été signifié le 27 décembre 2024, dont les causes ont été régularisées dans le délai légal.

Des loyers étant de nouveau demeurés impayés, Monsieur [Z] [A] et Madame [L] [A] leur ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 juin 2025 pour un montant en principal de 2.047,03 euros, demeuré infructueux.

Monsieur [Z] [A] et Madame [L] [A] ont en conséquence fait assigner Monsieur [T] [C] et Madame [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé respectivement les 12 septembre 2025 et 17 septembre 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :
- constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qui leur a été consenti le 3 décembre 2019 par Madame [L] [A] et Monsieur [Z] [A], pour le local d’habitation situé [Adresse 9], et ce en application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989,
- en conséquence ordonner sans délai leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
- les condamner solidairement à payer, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 708,12 euros par mois,
- dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,
- dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
- les condamner solidairement à payer par provision à Madame [L] [A] et Monsieur [Z] [A] la somme de 3.420,51 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 3 septembre 2025 mensualité du mois de septembre 2025 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi que la somme de 765 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail, et pour le surplus des sommes réclamées courront à compter de l’ assignation,
- les condamner solidairement aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile,

A l’audience du 19 décembre 2025, Monsieur [Z] [A] et Madame [L] [A], représentés par leur conseil, ont indiqué que la dette était soldée mais qu’ils maintenaient les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance.

Monsieur [T] [C] et Madame [M] [X], assignés par actes de commissaire de justice délivrés en son étude respectivement les 12 septembre 2025 et 17 septembre 2025, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience du 19 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

Par ordonnance avant dire droit en date du 24 février 2026, le juge des contentieux de la protection a, compte tenu de l’apurement de la dette :

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 27 mars 2026 à 10 h 30 ;

ORDONNE la comparution personnelle des parties et notamment celle de Monsieur [T] [C] et Madame [M] [X] à l’audience du 27 mars 2026 à 10 h 30 du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse statuant en référé, [Adresse 10] à Toulouse, Salle Marianne ;

INVITE Monsieur [Z] [A] et Madame [L] [A] à faire délivrer à Monsieur [T] [C] et Madame [M] [X] un avenir d’audience pour l’audience du 27 mars 2026 à 10 h 30 du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire à Toulouse (31500), en leur signifiant l’ordonnance ;

DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes ;

RESERVE l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 27 mars 2026, Monsieur [Z] [A] et Madame [L] [A], représentés par leur conseil, ont confirmé que la dette était soldée mais ont maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance.

Monsieur [T] [C] a comparu en personne, a indiqué souhaiter rester dans les locaux loués et a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire à titre rétroactif, la dette étant soldée.

Il a précisé qu’il exerçait la profession de centraliste et percevoir à ce titre un salaire de 1.700 euros ; il a en outre précisé que son épouse ne travaillait pas et que le couple percevait des prestations familiales pour deux enfants.

Madame [M] [X], citée par acte de commissaire de justice délivré en son étude le 9 mars 2026, n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX le 23 juin 2025.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [T] [C] et à Madame [M] [X] le 20 juin 2025 pour un montant en principal de 2.047,03 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [Z] [A] et Madame [L] [A] seront déboutés de leur demande en paiement, le décompte en date du 12 mars 2026 versé aux débats justifiant que Monsieur [T] [C] et Madame [M] [X] ont soldé la dette locative, le loyer courant étant en outre payé.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que :

"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant a été payé avant l’audience.

Monsieur [T] [C] et Madame [M] [X] ayant en outre apuré intégralement la dette locative en effectuant un virement le 23 septembre 2025 d’un montant de 3.420,51 euros soldant la dette et ayant par ailleurs repris le paiement du loyer courant, il convient de leur accorder des délais de paiement à titre rétroactif jusqu’au 24 septembre 2025, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date et de dire qu’elle est réputée n’avoir jamais été acquise compte tenu du paiement dans les délais accordés de la dette locative.

Les demandes d'expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de séquestration des meubles sont donc devenues sans objet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [C] et Madame [M] [X] supporteront la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [A] et Madame [L] [A] , Monsieur [T] [C] et Madame [M] [X] devront leur verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en ayant pris effet au 5 décembre 2019 conclu entre Monsieur [Z] [A] et Madame [L] [A] d’une part et Monsieur [T] [C] et Madame [M] [X] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation ([Adresse 7]) et deux emplacements de stationnement (n°35 et 36), situés [Adresse 8] à [Localité 3], sont réunies à la date du 21 août 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [T] [C] et Madame [M] [X] à s’acquitter de la dette locative au plus tard le 24 septembre 2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

CONSTATONS que la dette locative a été soldée le 23 septembre 2025 ;

DISONS que la dette locative ayant été réglée dans les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS que les demandes d'expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de séquestration des meubles sont donc devenues sans objet ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [C] et Madame [M] [X] à verser à Monsieur [Z] [A] et Madame [L] [A] une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [C] et Madame [M] [X] aux dépens qui comprendrons notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfécture ;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [A] et Madame [L] [A] de toute demande plus ample ou contrainte ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière La Première-Vice-Présidente