TJ 74042, 29 juin 2026, RG 23/01361

REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00175

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE
DOSSIER N° RG 23/01361
N° Portalis DB2R-W-B7H-DRUT
CR/LT

JUGEMENT DU 29 Juin 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE

E.U.R.L. SOCIETE FONCIERE D’AMENAGEMENT, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, au capital de 7622.45 euros, immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 430 051 953, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Laetitia BLANC de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE.

DÉFENDERESSES

S.A.S. NEOSENS, société par actions simplifiées unipersonnelle au capital de 262 500 euros, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 829 864 057, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

S.A.S. FIER & CO, société par actions simplifiées unipersonnelle au capital de 1000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 1] le numéro 921 325 635, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Jean françois PESSEY MAGNIFIQUE de la SARL CHRISTINAZ PESSEY-MAGNIFIQUE, avocats au barreau de BONNEVILLE avocat postulant, et par Maître Olivier DOLMAZON de la SELARL LEGA CITE, avocats au barreau de [Etablissement 1], avocat plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente statuant à juge unique

par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIÈRE

Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 17 Décembre 2025,
Débats tenus à l'audience publique du : 30 Mars 2026,
Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Juin 2026 

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 29 Juin 2026.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu par Maître [Q], notaire à [Localité 3] le 7 décembre 2022, la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT a consenti une promesse unilatérale de vente au profit de la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO portant sur un terrain à bâtir situé [Adresse 4] cadastré section B n°[Cadastre 1], au prix de 1 920 000 euros TTC.
Cette parcelle a fait l’objet de la délivrance d’un permis de construire en date du 29 juillet 2022 pour la construction de quatre chalets individuels.

La promesse de vente a été consentie pour une durée de 4 mois expirant le 7 avril 2023 à 16 h et une indemnité d’immobilisation de 160 000 euros était stipulée. Plusieurs conditions suspensives ont été également stipulées.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 février 2023, la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT a mis en demeure les sociétés NEOSENS et FIER & CO de verser immédiatement la somme de 160 000 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation.

Par actes de commissaire de justice des 28 et 31 mars 2023, elle leur a fait sommation de se présenter au rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente fixé au 11 avril 2023 au sein de l’étude de Maître [Q].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 avril 2023, les sociétés FIER & CO et NEOSENS ont informé la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT de leur décision de ne pas lever l’option.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 juin 2023, la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT a mis en demeure la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO de lui régler le montant de l’indemnité d’immobilisation.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date des 04 et 06 septembre 2023, la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT a fait assigner la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO devant le Tribunal Judiciaire de BONNEVILLE aux fins de les voir condamner solidairement à lui verser la somme principale de 160 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses conclusions récapitulatives n°4 notifiées par voie électronique le 24 juin 2025, la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT demande au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants, et 1231 et suivants du code civil, de :

- DIRE ET JUGER recevable et bien fondée la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT en ses demandes,
- CONDAMNER solidairement la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO à verser à la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT la somme de 160 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue,
- CONDAMNER solidairement la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO à verser à la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi en complément de la somme due au titre de l’indemnité d’immobilisation,
- A titre subsidiaire, CONDAMNER solidairement la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO à verser à la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT la somme de 165 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,
- CONDAMNER solidairement la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO à verser à la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER solidairement la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, en ce compris le coût de la sommation d’avoir à se présenter d’un montant de 300 euros,
- DIRE qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que la promesse de vente régularisée le 7 décembre 2022 stipule une indemnité d’immobilisation au profit du promettant en cas de non réalisation de la vente, même si le bénéficiaire fait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. Elle ajoute que les sociétés défenderesses ne se sont pas acquittées de l’indemnité d’immobilisation, qu’elles ne l’ont pas tenue informée du sort qu’elles entendaient réserver à la promesse de vente et ne se sont pas présentées au rendez-vous de signature, malgré sommation en ce sens. Elle précise que la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO n’ont pas invoqué de carence du promettant ni aucun motif les exonérant ou prévoyant la restitution de l’indemnité d’immobilisation telle que la défaillance d’une condition suspensive. Elle rappelle que la non-réalisation de la vente promise est due à la seule décision unilatérale des bénéficiaires qui ont évoqué un motif d’équilibre financier du projet de sorte que l’indemnité d’immobilisation est acquise à la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT.

La demanderesse invoque un préjudice financier, au delà de l’immobilisation de son bien, tenant au non versement des fonds par les sociétés FIER & CO et NEOSENS pendant le temps de la promesse et depuis la fin du délai d’option, préjudice aggravé par leur mauvaise foi alors qu’elles sont acquéreurs professionnels et avaient invoqué l’absence de nécessité de déposer une somme en dépôt de garantie immédiatement en ce qu’elles s’engageaient totalement dans le projet. Elle indique encore qu’elle n’a pu vendre son bien qu’en mai 2024 pour un prix inférieur de 308 334 euros HT.

A titre subsidiaire, si le paiement de l’indemnité d’immobilisation n’était pas retenu, la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT fait valoir qu’elle subit un préjudice tenant à l’immobilisation de son bien sans contrepartie financière, la moins-value du bien et du comportement déloyal et malhonnête des bénéficiaires professionnels de la promesse.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 septembre 2025, la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO sollicitent du Tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1304-6 et 1352 du code civil, de :

- DEBOUTER la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens,
- CONDAMNER la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT à payer à la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT aux entiers frais et dépens.

Elles invoquent que la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT ne justifie pas de la levée dans le délai de validité de la promesse de l’ensemble des conditions suspensives de sorte qu’elle ne peut se prétendre au bénéfice de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse. Elles soutiennent que le juge doit vérifier que les conditions de versement de l’indemnité d’immobilisation ont toutes été satisfaites et ainsi que toutes les conditions supensives ont été réalisées et que c’est à la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT, qui revendique le bénéfice de l’indemnité, d’en rapporter la preuve. Elles se fondent sur la clause 3 c) pour s’opposer au paiement de cette indemnité, indiquent que le fait de ne pas s’être prévalues antérieurement à la présente instance de la défaillance d’une condition suspensive ne les empêche pas de l’invoquer en ce qu’elles n’ont jamais reçu une sommation de la part de la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT de faire connaître sous un délai de 7 jours de leur décision de se prévaloir ou non de l’un des motifs visés par l’article 3 c). Elles indiquent que la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT devait justifier d’une origine de propriété trentenaire régulière, de l’absence de servitudes et d’inscriptions par la fourniture d’un état hypthécaire, ce que la demanderesse n’a pas fait avant le terme fixé pour la levée d’option de sorte qu’il ne peut être reproché aux bénéficiaires de ne pas avoir levé l’option. Elles détaillent les deux conditions supensives de droit commun non accomplie et la défaillance de la condition relative à l’obtention d’un permis de construire non assorti d’un diagnostic sur l’archéologie préventive et au transfert du permis de construire à la SCCV à constituer.

Sur la demande subsidiaire, la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO font valoir que la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT ne caractérise aucune faute des sociétés défenderesses, que l’immobilisation du bien ne constitue pas un préjudice puisque découlant de la promesse unilatérale de vente, et que l’absence de levée de l’option n’est pas fautive, les défenderesses n’ayant jamais eu l’obligation d’acheter le terrain. Elles rappelles qu’elles étaient libres de décider à leur bon vouloir de se porter acquéreur ou non, y compris si toutes les conditions suspensives avaient été levées. Elles soulignent que la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT a dispensé les bénéficiaires du versement de tout dépôt de garantie et ne peut invoquer désormais que l’absence de tout versement est malhonnête ou fautif. Elles ajoutent que le non-versement par elles de l’indemnité d’immobilisation n’est pas fautif ou déloyal en ce qu’il a été démontré qu’une telle indemnité n’est pas due. Elles indiquent encore que la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT ne justifie d’aucun préjudice réel et sérieux, notamment en ce qui concerne la moins value.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience à juge unique du 30 mars 2026. A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu par mise à disposition au greffe le 1er juin 2026 conformément à l’article 450 du code de procédure civile, délibéré ensuite prorogé au 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.

Selon l’article 1304-6 du code civil, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.
Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.
En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, la promesse de vente stipule en page 10 une indemnité d’immobilisation d’un montant de 160 000 euros et s’agissant de la date de son versement, “de convention expresse entre les parties, le PROMETTANT dispense le BENEFICIAIRE du versement immédiat de cette somme, se réservant le droit d’en exiger le versement pendant la durée de la présente. Ce montant de CENT SOIXANTE MILLE EUROS (160 000,00 EUR) est stipulé comme devant être versé par virement sur le compte ci-dessus [compte de l’étude notariale], au plus tard le jour de la validité extrême des présentes.”

Il est constant que si la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO ont été dispensées du versement de cette indemnité d’immobilisation le jour de la signature de la promesse, soit le 7 décembre 2022, elles avaient pour autant l’obligation de verser cette indemnité dès la sollication de la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT pendant la durée du délai d’option, et au plus tard le 7 avril 2023 à 16 h, date d’expiration de la promesse.

Les sociétés défenderesses n’ont pas versé sur le compte de l’étude de Me [Q] cette indemnité d’immobilisation après la demande formée à ce titre par la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT par lettre recommandée avec accusé de réception des 16 février 2023, ni avant le 7 avril 2023.

La Société FONCIERE D’AMENAGEMENT sollicite le paiement de l’indemnité d’immobilisation en se fondant sur le paragraphe 3. b) qui prévoit que cette indemnité reste acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à la promesse, à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la promesse pendant la durée de la promesse. Il est précisé que l’intégralité de cette somme restera acquise à la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT, même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option.

La demanderesse justifie avoir délivré à la SASU FIER & CO le 28 mars 2023 et à la SASU NEOSENS le 31 mars 2023 une sommation d’avoir à se présenter le 11 avril 2023 à 11 h en l’office notarial [Q] & LAUGIER pour procéder à la levée d’option de la promesse et à la signature de l’acte authentique de vente.

Il résulte des conclusions des parties et du procès-verbal de carence établi par Me [Q], Notaire, le 11 avril 2023 que la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO ne se sont pas présentées à ce rendez-vous et qu’ainsi la vente promise ne s’est pas réalisée à l’expiration de la durée de la promesse.

De même, la demanderesse produit la lettre recommandée avec accusé de réception que lui ont adressée la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO le 4 avril 2023 par laquelles elles l’ont informée ne pas donner suite à la réalisation de la promesse de vente pour des motifs tenant d’une part à l’environnement économique actuel qui ne leur permet pas de réaliser l’opération immobilière dans le cadre budgétaire projeté, notamment au regard du coût de réalisation du niveau sous-sol très supérieur à celui déterminé dans leur étude préalable compte tenu de la nature du sol présenté dans le rapport d’étude géotechnique [M] du 28 novembre 2022, et d’autre part à l’incertitude sur le niveau de prix de vente.
Ce courrier rédigé par les défenderessement mentionne un échange téléphonique du 15 février 2023 avec la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT lors duquel elles l’ont informé leur souhait de ne pas donner suite à la réalisation de la promesse de vente.

Dès lors, dès le 15 février 2023, et confirmé par courrier du 4 avril 2023, les bénéficiaires de la promesse ont fait connaître leur décision de ne pas acquérir le terrain, et ce avant la date d’expiration du délai d’option.

Par conséquent, en application de l’article 3 b) de la promesse, l’indemnité d’immobilisation, qui aurait dû être versée et restée acquise au promettant la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT, est bien due par les sociétés SASU NEOSENS et SASU FIER & CO.

Les sociétés défenderesses invoquent le bénéfice du paragraphe 3 c (page 11) de la promesse qui prévoit la restitution intégrale de l’indemnité d’immobilisation au bénéficiaire “s’il se prévalait de l’un des cas suivants : si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte”. Elles en demandent l’application pour dire qu’une telle indemnité d’immobilisation n’est pas due.

Les conditions suspensives sont prévues aux pages 12 et 13 :
- des conditions de droit commun en faveur du bénéficiaire : les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués à la promesse pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination souhaitée par le bénéficiaire. Le promettant devait justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins 30 ans, et d’un état hypothécaire qui ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites serait supérieur au prix disponible.
- des conditions suspensives particulières : le permis de construire ne doit pas être assorti d’une demande d’établissement d’un diagnostic sur l’archéologie préventive, et le transfert du permis de construire au bénéficiaire de la promesse.

Si les défenderesses soutiennent que les conditions suspensives n’ont pas été réalisées de sorte que l’indemnité d’immobilisation n’est pas due, une telle non-réalisation ne pouvait être constatée qu’à l’expiration du délai de la promesse, soit au 7 avril 2023 à 16 h.

Or, dès le 15 février 2023 puis le 4 avril 2023, soit pendant le délai de la promesse, la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO ont informé la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT de leur souhait de ne pas lever l’option, et partant, de ne pas poursuivre l’acquisition du terrain litigieux, sans motiver ce choix sur une absence de réalisation ou une défaillance des conditions suspensives.

C’est ainsi l’article 3 b) qui prévaut, sans avoir à analyser la réalisation ou non des conditions suspensives au 7 avril 2023. Si les sociétés défenderesses avaient la faculté de demander ou non la réalisation suivant qu’il lui conviendra, cette faculté était limitée par l’indemnité d’immobilisation et elles ont choisi de ne pas poursuivre la vente immobilière pour des choix financiers au cours du délai d’option, et non compte tenu de la défaillance des conditions suspensives.

La solidarité entre les défenderesses étant stipulée en page 4 de la promesse, il convient de condamner solidairement la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO à payer à la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT la somme de 160 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le non-versement de l’indemnité d’immobilisation auprès de l’étude du notaire avant le 7 avril 2023 est constitutif d’une faute contractuelle de la SASU NEOSENS et de la SASU FIER & CO en ce qu’une telle obligation contractuelle était stipulée clairement, quand bien même elles ont été dispensées du versement le jour de la promesse, et malgré la mise en demeure du 16 février 2023. Si elles ont fait savoir oralement dès cette date qu’elles ne souhaitaient pas poursuivre la vente pour des raisons économiques, alors que des pourparlers existaient avant la promesse et qu’elles semblaient avoir une assise financière suffisante, la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO se sont autorisées à ne pas verser cette indemnité alors qu’elle était contractuellement due.

La Société FONCIERE D’AMENAGEMENT a ainsi immobilisé son bien pendant le temps de la promesse, sans obtenir la contrepartie contractuellement prévue, soit l’indemnité d’immobilisation qui aurait dû lui être versée par le notaire dès le 11 avril 2023, date du rendez-vous fixé pour la levée de l’option. S’il elle invoque une moins value pour la vente de ce terrain en mai 2024 au prix de 1 291 666 euros HT au lieu de 1 6000 000 euros HT prévu dans la promesse litigieuse du fait des conditions économiques et de la période inflationniste, cette différence ne peut être imputée au non-versement de l’indemnité d’immobilisation.

Par conséquent, à défaut de justifier d’un préjudice en lien avec la faute des défenderesses, et alors que l’indemnité d’immobilisation est prévue en cas de non-réalisation de la vente promise comme une indemnité forfaitaire pour l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts de la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens de l'instance

Aux termes de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO succombant en la présente instance, elles seront condamnées solidairement au paiement des entiers dépens, dont sera cependant exclu le coût des sommations à se présenter, actes ne relevant pas des dépens, avec l’autorisation donnée à la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES de recouvrer directement contre la partie condamnée les dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais exposés non compris dans les dépens

*Aux termes de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

*En l'espèce, la SASU NEOSENS et la SASU FIER & CO, tenues aux dépens, seront condamnées in solidum à payer à la Société FONCIERE D’AMENAGEMENT une somme qu'il est équitable de fixer à 5 000 euros au vu des frais exposés et de la durée de la procédure.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire étant de droit au sens de l’article 514 du même code, et compatible avec la nature de l’affaire, aucun élément ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS