TJ 74042, 29 juin 2026, RG 23/01646

REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00173

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE
DOSSIER N° RG 23/01646
N° Portalis DB2R-W-B7H-DSHB
CR/LT

JUGEMENT DU 29 Juin 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE

Société [1], Société en Nom Collectif au capital de 3 000,00 Euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de ANNECY sous le numéro 442 997 516, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY.

DÉFENDEURS

Maître [K] [V]
de nationalité Française, notaire, demeurant [Adresse 2],

représenté par Maître Alex BOUVARD de la SCP CABINET BOUVARD, avocats au barreau de BONNEVILLE.

S.A.R.L. [2] immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Annecy sous le numéro 910 122 241, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pierre BRIFFOD de la SCP BRIFFOD/PUTHOD/CHAPPAZ, avocats au barreau de BONNEVILLE.

S.E.L.A.S. [W] & ASSOCIES, société inscrite au RCS de NANCY sous le numéro [N° SIREN/SIRET 1], dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Maître [Z] [W] titulaire d’un office notarial
de nationalité Française, notaire, demeurant [Adresse 4],

représenté par Maître Claire LERAT de la SELARL CLAIRE LERAT AVOCAT, avocats au barreau de BONNEVILLE, avocat postulant, et par Maître Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente statuant à juge unique

par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIÈRE

Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 17 Décembre 2025,
Débats tenus à l'audience publique du : 30 Mars 2026,
Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Juin 2026 

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 29 Juin 2026.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 6 août 2021, la SNC [1] a donné mandat sans exclusivité à la société AGENCE [3] de vendre son bien immobilier situé au [Localité 1] (74) cadastré section A n°[Cadastre 1] pour un prix de 1 971 429 euros, outre rémunération du mandataire à la charge de l’acquéreur.

Le 20 novembre 2021, une offre d’achat a été signée par M. [U] [N] au prix principal de 1 890 000 euros, rémunération du mandataire incluse.

Suivant acte authentique du 10 décembre 2021 établi par Maître [K] [V], la SNC [1] a signé avec M. [N], un compris de vente portant sur ce bien immobilier moyennant un prix principal de 1 800 000 euros et prévoyant que le vendeur doit à l’agence une rémunération de 90 000 euros, taxe sur la valeur ajoutée incluse. L’acte authentique de vente établi par Maître [V] a été signé le 18 février 2022 reprenant les mêmes termes que le compromis, entre la SNC [1] et la SARL [2], qui s’est substituée à son gérant M. [N].

La SNC [1] a ainsi reçu des fonds à hauteur de 1 710 000 euros de la vente de son bien.

Des échanges sont intervenus en mars et avril 2022 entre Maître [V], notaire du vendeur, et Maître [W], notaire de l’acquéreur, sur la somme de 90 000 euros correspondant à la rémunération de l’agence immobilière.

Le 16 août 2022, la SNC [1] a sollicité auprès de Me [V] le remboursement de la somme de 90 000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, enrôlé sous le numéri RG 23/1646, la SNC [1] a fait assigner Maître [K] [V] devant le Tribunal Judiciaire de BONNEVILLE aux fins de le voir condamner à l’indemniser du préjudice subi du fait de ses erreurs à hauteur de 90 000 euros.

Par exploit du 06 février 2024, enrôlé sous le numéro RG 24/220, Maître [K] [V] a fait assigner la SARL LA [2] devant le même tribunal aux fins de la voir condamner à le relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées contre lui.

Par ordonnance du 13 mars 2024, la jonction de ces deux procédures a été prononcée.

Par acte de commissaire de justice en date des 11 juin et 12 juin 2024, enrôlé sous le numéro RG 24/1019, la SARL [2] a fait assigner la SELAS [W] & ASSOCIES et Maître [Z] [W] devant la même juridiction aux fins de les voir condamner à la relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées contre elle.

Par ordonnance du 3 juillet 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette affaire avec la procédure RG 23/1646 pour qu’elles se poursuivent désormais sous le seul numéro RG 23/1646.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 18 juin 2025, la SNC [1] demande de :

- RETENIR la responsabilité de Maître [V],
- CONDAMNER Maître [V] à indemniser la société [1] du préjudice subi du fait de ses erreurs,
- CONDAMNER Maître [V] à verser à la société [1] la somme de 90 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 18 février 2022, date de l’acte de vente,
- CONDAMNER Maître [V] à verser à la société [1] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER le même aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Elle fait valoir que le notaire engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil en ce qu’il a commis une erreur, qu’il a reconnue, quant au montant du prix de vente principal et de la charge de la rémunération de l’agence immobilière. Elle indique que son préjudice s’établit à la somme de 90 000 euros, soit le montant des honoraires de l’agence qui lui a été injustement imputée sur le prix de vente. Elle ajoute que la responsabilité des professionnels du droit ne présente pas un caractère subsidiaire et que le dommage subi par sa faute est certain quand bien même la victime disposerait contre un tiers d’une action consécutive à la situation dommageabble née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025, Maître [K] [V] sollicite de :

- CONDAMNER la SARL [2] à relever et garantir Maître [V] des condamnations qui seraient prononcées contre lui,
- CONDAMNER la SARL [2] ou qui mieux le devra au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- CONDAMNER la SARL [2] ou qui mieux le devra aux entiers dépens avec application au profit de la SCP CABINET BOUVARD, avocat, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il expose que la première version du projet de compromis comportait une erreur manifeste sur le prix auquel s’était engagé l’acquéreur et sur la rémunération de l’agence immobilière à sa charge, et que cette erreur, malgré de nombreux échanges entre Maître [V] et Maître [W] et de nombreuses observations dont il a été tenu compte, n’a pas été corrigée et ainsi reprise dans le compromis de vente puis l’acte authentique de vente. Il soutient que l’acquéreur savait que la rémunération du mandataire lui incombait, tout comme son notaire Me [W], qu’aucune discussion entre l’offre d’achat et le compromis n’est intervenue pour prévoir le contraire, et que M. [N], qui a une compétence particulière vu ses activités professionnelles, s’est nécessairement rendu compte de la coquille dans le projet de compromis et a de mauvaise foi gardé le silence sur cette erreur. Maître [K] [V] souligne que M. [N] a sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation avant même la signature de l’acte authentique pour éviter un séquestre de cette somme en cas de découverte de l’erreur. Il insiste que le fait que le débiteur de la somme de 90 000 euros est bien l’acquéreur du bien immobilier, soit la SARL [2], représentée par son gérant M. [N].

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2025, la SARL [2] sollicite au visa des articles 1371, 1103 et 1240 du code civil de :

- DEBOUTER Me [V] et l’ensemble des parties de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la SARL [2],
- CONDAMNER solidairement Me [V], Me [W] et la SELAS [W] & Associés à verser à la SNC [1] la somme de 90 000 euros,
- les CONDAMNER solidairement à verser à la SARL [2] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- les CONDAMNER solidairement aux entiers dépens, dont distraction sera ordonnée au profit de la SCP BRIFFOD-PUTHOD-CHAPPAZ.

Elle soutient que la somme versée à hauteur de 90 000 euros au titre du séquestre conventionnel s’apparente à une clause pénale mais ne visait pas à garantir le paiement des honoraires de l’agent immobilier par l’acheteur. Elle précise que Maître [V], notaire de la SNC [1], s’est chargé de la rédaction du compromis de vente et dont il doit s’assurer de l’efficacité, que le prix est clairement stipulé à hauteur d’un million huit cent mille euros, et que le vendeur a seul la charge de la rémunération de l’agence immobilière à hauteur de 90 000 euros. Elle rappelle que les actes authentiques font foi et que Maître [K] [V] a reconnu une erreur manifeste sur le prix engageant sa responsabilité, ce qui constitue un aveu judiciaire. Elle ajoute que le notaire ne rapporte pas la preuve d’une dissimulation intentionnelle de M. [N], profane, quant à l’erreur sur le prix commise, ni d’ailleurs de ce qu’il s’est rendu compte de cette erreur, erreur dont ne s’est pas aperçue la SNC [1]. La SARL [2] précise enfin qu’elle n’a pas donné l’instruction à la SELAS [W] & ASSOCIES de réclamer la restitution précipitée de l’indemnité d’immobilisation avant la signature de l’acte authentique, et qu’elle a laissé son notaire l’assister tout au long de l’opération.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 11 février 2025, la SELAS [W] & ASSOCIES et Maître [Z] [W] sollicitent de :

- DEBOUTER la SARL [2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maître [W] et la SELAS [W],
- CONDAMNER la SARL [2] ou tout succombant à verser à Maître [W] et la SELAS [4] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- CONDAMNER la SARL [2] ou tout autre succombant aux entiers dépens,
- ECARTER l’exécution provisoire dont bénéficie la décision à intervenir.

Elles exposent que la responsabilité d’un notaire doit être recherchée sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et suppose que la SARL [2] rapporte la preuve d’une faute du notaire, un préjudice réel et certain et un lien de causalité entre les deux, ce qu’elle ne fait pas. Elles rappellent que Maître [Z] [W] assistait M. [N], puis la SARL [2], que Maître [K] [V] assistait la SNC [1] et a été chargé de rédiger le compromis de vente et que l’agence immobilière était destinataire du projet d’acte. Elles ajoutent que la SARL LA [2], Me [V] et l’agence immobilière n’ont formulé aucune observation sur le fait que le projet d’acte ne correspondait pas aux accords intervenus entre les parties à la date de la signature s’agissant du prix convenu et de la charge de la commission d’agence, de sorte qu’aucun manquement ne peut être reproché à Maître [Z] [W] et la SELAS [W] & ASSOCIES. Elles soulignent que la SARL [2] ne justifie d’aucun préjudice indemnisable.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 décembre 2025 et l’examen de l’affaire fixé à l’audience à juge unique du 30 mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 par mise à disposition du greffe, délibéré ensuite prorogé au 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes.

La responsabilité des professionnels du droit ne présente pas un caractère subsidiaire, de sorte que la mise en jeu de la responsabilité d'un notaire, dont la faute n'est pas contestée, n'est pas subordonnée à une poursuite préalable contre un autre débiteur et qu'est certain le dommage subi par sa faute, quand bien même la victime disposerait, contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice.

En l’espèce, il est constant que la SNC [1] a chargé Maître [K] [V] d’établir le compromis de vente, puis l’acte authentique de vente portant sur le bien immobilier constitué d’un chalet à usage d’habitation comprenant 4 appartements et un mazot, l’ensemble étant édifié sur la parcelle cadastrée OA n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 5].

La SNC [1] a produit à Me [V] le mandat de vente sans exclusivité n°3143 qu’elle a conclu avec l’agence immobilière [3] pour ce bien immobilier et l’offre d’achat de biens signé par M [U] [N] et l’AGENCE [3] le 20 novembre 20211. Cette offre d’achat stipule que “la présente offre est faite au prix principal de (rémunération du mandataire incluse) un million huit cent quatre-vingt-dix mille euros (1 890 000 euros) payable le jour de l’acte authentique” et il est prévu au paragraphe NEGOCIATION, que si la vente se réalise, le mandataire ayant concouru à la présente offre aura droit aux honoraires prévus au mandat écrit, soit la somme de 90 000 euros TTC, ou 5 % TTC, TVA comprise au taux actuellement en vigueur de 20 %, calculé sur le prix principal de vente. Le mandat de vente stipule que la rémunération du mandataire sera à la charge de l’acquéreur en cas de réalisation de la vente, et d’un montant de 5 % TTC du prix de vente.

Il en résulte que le prix net vendeur à percevoir par la SNC [1] était convenu lors de cette offre d’achat à 1 800 000 euros.

La SNC [1] démontre, en produisant le compromis de vente établi par Maître [K] [V] et signé le 10 décembre 2021 par les gérants de la SNC [1], et le 13 décembre 2021 par M. [U] [N], une erreur commise par le notaire dans la rédaction du prix en page 4 en ce qu’il est prévu une vente au prix principal de 1 800 000 euros et en page 5, que le vendeur qui a seul la charge de la rémunération de l’agence [3], doit à cette agence la somme de 90 000 euros au titre de sa rémunération, TVA incluse. Il en est de même dans l’acte authentique de vente établi par Maître [K] [V] le 18 février 2022 qui retient que la vente est conclue moyennant le prix d’un million huit cent mille euros (page 4) et les mêmes termes s’agissant de la rémunération de l’agence immobilière (page 28).

Maître [K] [V] ne conteste pas cette erreur et sa responsabilité en ce qu’il indique que le projet comportait une “erreur manifeste”sur le prix et la charge de la rémunération de l’agence immobilière, erreur qu’il a reproduite dans le compromis de vente puis l’acte authentique malgré les échanges avec Maître [Z] [W], notaire assistant l’acquéreur, sur de nombreux autres points et les échanges entre les parties lors de la signature des deux actes notariés.

Cette faute du notaire dans la rédaction de l’acte a entraîné une perception par la SNC [1] d’un prix net vendeur de 1 710 000 euros au lieu de 1 800 000 euros convenu avec M. [N], gérant de la SARL [2] dans l’offre d’achat. Ainsi, le préjudice de la SNC [1] est caractérisé par cette somme de 90 000 euros dont elle a été privée lors de la vente de son bien immobilier.

Par conséquent, il convient de condamner Maître [K] [V] à verser à la SNC [1] la somme de 90 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice né de l’erreur commise par le notaire dans la rédaction des actes notariés.

En application de l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, la somme de 90 000 euros a une nature indemnitaire s’agissant de la réparation d’un préjudice né de la responsabilité du notaire. Cependant, cette somme correspond de fait à une partie du prix qui aurait dû être perçue par la SNC [1] dès le jour de la réitération de la vente par acte authentique.

Par conséquent, il convient de dire que cette somme de 90 000 euros portera intérêts au taux légal à compter du 18 février 2022.

Sur la demande de Maître [K] [V] de relevé et garantie

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause autrui à un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Maître [K] [V] invoque que M. [N], et désormais la SARL [2] qui s’est substituée à lui lors de la réitération de l’acte, est le réel débiteur de la somme de 90 000 euros comme correspondant à la rémunération de l’agence immobilière.

Il résulte de ce qui précéde que lors de l’offre d’achat du 20 novembre 2021, M. [N] a proposé un prix principal de 1 890 000 euros rémunération du mandataire incluse, et que cette rémunération était fixée à 90 000 euros, soit 5 % TTC du prix de vente.
Dès lors, la SNC [1], représentée par l’agence immobilière, et M. [N] se sont mis d’accord sur le bien immobilier à vendre et le prix, et de fait le prix net vendeur de 1 800 000 euros. La SARL [2] ne remet d’ailleurs pas en cause cet accord, ni ne démontre qu’après l’offre d’achat, une nouvelle négocation serait intervenue entre les parties pour aboutir à un prix net vendeur de 1 710 000 euros et ainsi la charge de la rémunération de l’agence immobilière sur le vendeur.

Si l’erreur de Maître [K] [V] sur le prix principal de vente et sur la charge de la rémunération est acquise, il n’en reste pas moins que la SARL [2] n’a pas respecté son engagement contractuel d’acheter le bien immobilier de la SNC [1] au prix principal de 1 890 000 euros.

Cette faute dans les rapports contractuels entre la SARL [2] et la SNC [1] constitue également une faute délictuelle de la SARL [2] à l’égard de Maître [K] [V] en ce qu’elle n’a pas attiré l’attention du notaire rédacteur ni du vendeur sur l’erreur commise impactant le prix net vendeur lors des rendez-vous pour la signature du compromis de vente et de l’acte authentique. Si la SARL [2] et son gérant ne sont pas des professionnels de la vente immobilière, il n’en reste pas moins qu’ils avaient nécessairement connaissance du prix qu’ils ont proposé à l’agence immobilière représentant la SNC [1] le 20 novembre 2021 et qu’ils ont profité de fait de l’erreur du notaire pour payer un prix moindre que celui convenu avec le vendeur, ce dont ils ne pouvaient pas ne pas se rendre compte s’agissant non d’un élément technique ou juridique dans l’une des clauses du contrat mais d’un élément essentiel de la vente.

Par conséquent, il convient de condamner la SARL [2] à relever et garantir Maître [K] [V] de la condamnation en principal précédemment fixée.

Sur la demande de la SARL [2]

La faute de la SARL [2] a été retenue, mais cette dernière ne sollicite pas dans le dispositif de ses dernières conclusions d’être relevée et garantie totalement ou partiellement par les notaires de la cause, dont elle détaille des agissements fautifs, mais de condamner solidairement Maître [K] [V], la SELAS [W] & ASSOCIES et Maître [Z] [W] à payer à la SNC [1] la somme de 90 000 euros.

Or, la SNC [1] ne formule pas de telle demande et n’a agi qu’à l’égard de son notaire. La SARL [2] ne peut ainsi former des demandes pour autrui. Cette demande sera ainsi rejetée.

Sur la demande de la SELAS [W] & ASSOCIES et de Maître [Z] [W]

Compte tenu des développements précédents, la demande relative à la mise en cause de leur responsabilité civile professionnelle est de fait devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Maître [K] [V] et la SARL [2], succombant en partie en leurs demandes, ils seront tous deux condamnés aux dépens, avec distraction au bénéfice de Me BALLALOUD, de la SCP CABINET BOUVARD et de la SCP BRIFFOD-PUTHOD, avocats qui en ont fait la demande, chacun pour les frais dont il aura fait l’avance, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile. Maître [K] [V] et la SARL [2] étant responsables de l’erreur à l’origine du présent litige, une condamnation conjointe aux dépens est fixée, sans intervention du mécanisme de relevé et garantie retenu pour la demande principale.

En outre, Maître [K] [V] sera condamné à payer à la SNC [1] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Condamnées en partie chacun aux dépens, il convient de débouter Maître [K] [V] et la SARL [2] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il n’apparaît équitable au regard de l’intervention du notaire assistant l’acquéreur et des circonstances du litige de laisser à la charge de la SELAS [W] & ASSOCIES et Maître [Z] [W] les frais non compris dans les dépens qu’elles ont exposés dans la présente instance.

Enfin, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS