TJ 74042, 29 juin 2026, RG 23/00719

REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00178

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE
DOSSIER N° RG 23/00719
N° Portalis DB2R-W-B7H-DQJD
CR/LT

JUGEMENT DU 29 Juin 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires [M]-[U], dont les seuls copropriétaires sont la SAS SUPERMARCHE [M] [U] et Monsieur [M] [R], dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son Président, Monsieur [R] [M],

S.A.S. SUPERMARCHE [M] [U], SAS au capital de 2.000.000 d’Euros, immatriculée au registre du commerce d’ANNECY sous le numéro B 303 731 467, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son Président, Monsieur [R] [M],

Monsieur [R] [M]
né le 27 Juillet 1955 à [Localité 1]
de nationalité Française, dirigeant de société, demeurant [Adresse 1],

représentés par Maître Emmanuel DUBREUIL de la SELARL F.D.A, avocats au barreau de BONNEVILLE.

DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], sis [Adresse 2], représenté par son syndicat en exercice, l’agence LAMY NEXITY sise [Adresse 3], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice demeurant ès-qualité audit siège,

représenté par Maître Xavier CHANTELOT de la SCP CHANTELOT XAVIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de BONNEVILLE.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Christelle ROLQUIN, Vice-Présidente statuant à juge unique

par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIÈRE

Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 17 Décembre 2025,
Débats tenus à l'audience publique du : 30 Mars 2026,
Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Juin 2026 

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 29 Juin 2026.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La SAS SUPERMACHE [M] [U] est propriétaire des parcelles cadastrées G7 n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] sis [Adresse 4]” à [Localité 1] (74), M. [R] [M] est propriétaire des parcelles G7 n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] et le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [M] [U] est propriétaire des parcelles G7 n° [Cadastre 5] à [Cadastre 6].

Le 7 septembre 1994, les consorts [M] ont signé un protocole d’accord transactionnel avec la Commune de [Localité 1] afin de permettre la desserte du Supermarché [M] [U] et son accès permanent aux véhicules automobiles par la [Adresse 5] et l’[Adresse 2].

Par arrêté en date du 18 mai 2005, la commune de [Localité 2] a rendu la [Adresse 5] depuis l’[Adresse 6] piétonne.

Le 29 juin 2006, la commune de [Localité 2] a signé avec la SCI [Localité 2] - L’[Localité 3], propriétaire des parcelles G [Cadastre 7] à [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13], un protocole aux termes duquel cette société s’engageait à créer une voie entre l’[Adresse 7] et l’[Adresse 6] à [Localité 2] afin notamment de permettre l’exploitation du supermarché [M] [U].

Par décision du 11 juin 2007, la commune de [Localité 1] a refusé de délivrer un certificat d’urbanisme à la SAS SUPERMACHE [M] [U] pour ses parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 5] à [Cadastre 6] et [Cadastre 2] de la section G7 au motif que l’accès par l’[Adresse 2] était insuffisant et qu’aucune desserte n’était possible par les [Adresse 8].

Ce refus a fait l’objet d’un recours devant le Tribunal Administratif de GRENOBLE. Selon un protocole d’accord transactionnel du 07 mars 2008, la commune de [Localité 2] a accepté que l’accès principal de l’ensemble immobilier appartenant à la SAS SUPERMACHE [M] [U] se fasse depuis l’[Adresse 7] en empruntant l’assiette de la servitude qui sera consentie par la SNC [Localité 2] L’[Localité 3].

Cette société a déposé le 31 juillet 2007 auprès de Maître [B], notaire, l’état descriptif de division et règlement de copropriété établi par M. [X], géomètre-expert, créant 40 lots dans l’ensemble immobilier dont elle était propriétaire et qui a constitué la copropriété dénommée “ [Etablissement 1]”.

Suivant acte sous seing privé du 12 octobre 2009, la SAS GEORGES V SAVOIE LEMAN, qui devait se substituer à la SNC [Localité 2] L’[Localité 3], a promis de consentir à titre de servitude réelle et perpétuelle, moyennant indemnité, un droit de passage de 5 mètres de largeur sur un terrain de 220 m² environ à prendre sur les parcelles cadastrées section G7 n° [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 14], et [Cadastre 12] pour permettre l’accès et la desserte des parcelles cadastrées section G7 n°[Cadastre 1], [Cadastre 5] à [Cadastre 6], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] appartenant aux consorts [M] [U].

Suite à l’assignation délivrée par les consorts [M] [U] le 26 octobre 2010, et après plusieurs voies de recours, par arrêt désormais définitif du 15 décembre 2015, la Cour d’appel de renvoi de GRENOBLE a infirmé le jugement du Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE du 9 janvier 2012, et a notamment :

- dit que les parcelles des consorts [M] étaient enclavées,
- avant dire droit, invité les parties à mettre en cause les propriétaires de la parcelle [Cadastre 15] et ordonné une expertise confiée à M. [D] [A] sur l’assiette de la servitude de passage et la détermination de l’indemnité compensatrice.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mars 2019, Maître [J], notaire, a adressé à l’agence NEXITY LAMY, syndic de la copropriété ”[Etablissement 1]” un projet d’acte de constitution de servitude et lui a demandé de convoquer une assemblée générale pour lui donner mandat de signer cet acte.

A défaut de réponse, les consorts [M] [U] ont fait assigner suivant exploit du 11 juin 2019 le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” devant le tribunal de grande instance de BONNEVILLE aux fins de le voir régulariser en l’étude de Maître [J], notaire à [Localité 4], la constitution de la servitude de passage de 5 mètres de largeur à tous usages consentie par la société GEORGES V SAVOIE LEMAN le 12 octobre 2009 selon le plan n°09208 dressé le 19 décembre 2009 par M. [X], géomètre expert.

Suite à une ordonnance du juge de la mise en état du 6 juillet 2020, un déssaisissement du Tribunal Judiciaire de BONNEVILLE a été ordonné au profit de la Cour d’Appel de GRENOBLE.

Par arrêt du 7 février 2023 devenu définitif, la Cour d’Appel de GRENOBLE a notamment :

- déclaré irrecevbale les demandes des consorts [M] [U] et d’autres à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” tendant à la réitération de la promesse synallagmatique de constitution de servitude du 12 octobre 2009, cette promesse entre la société GEORGES V SAVOIE LEMAN et les consorts [M] [U] étant inopposable au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]”,
- condamné la SAS SUPERMACHE [M] [U], M. [R] [M] et la Syndicat des copropriétaires de la copropriété [M] [U] à payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]”.

Par acte de commissaire de justice du 05 mai 2023, la SAS SUPERMACHE [M] [U], M. [R] [M] et le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [M] [U] (ci-dessous les consorts [M]-[U]) ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” devant le tribunal judiciaire de BONNEVILLE aux fins de voir, au visa des articles 682 et 683 du code civil et de l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de GRENOBLE le 15 décembre 2015 :

- DIRE ET JUGER que la desserte des parcelles enclavées appartenant aux requérants sis sur la commune de [Localité 1] (74) toutes cadastrées section G à savoir :
* la SAS SUPERMARCHE [M]-[U], sous les numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2],
* M. [R] [M]-[U], sous les numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 4],
* la copropriété [M] [U], sous les numéros [Cadastre 5], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 6],
lesquelles constitueront ensemble le fonds dominant,
s’effectuera au moyen d’une servitude réelle et perpétuelle de passage sur les parcelles appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Etablissement 1] », cadastrées section G sous les numéros [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 14] et [Cadastre 20], lesquelles constitueront le fonds servant,
- DIRE ET JUGER que l’assiette de cette servitude de passage en surface de 5 mètres de largeur s’implantera conformément au plan n° 09208 établi le 18 décembre 2009 par la SELARL GEO MESURE, géomètres-experts,
- DIRE que cette servitude pour tous usages s’exercera en tout temps et heure, avec tout véhicule,
- DIRE que le jugement à intervenir sera publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 5] (74) à la diligence des requérants.
- DONNER ACTE aux requérants de ce qu’ils offrent de payer au syndicat cité une légitime
indemnité pour tenir compte du préjudice qui pourrait lui être causé,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Etablissement 1] » à payer indivisément aux requérants la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- le CONDAMNER aux entiers dépens avec application au profit de la SELARL F.D.A. (FALLION DUBREUIL) des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 17 mai 2024, le juge de la mise en état a notamment :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose juge soulevée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]”,
- rejeté la demande du défendeur visant à ordonner la mise en cause par les demandeurs des propriétaires voisins,

- condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” à payer à SAS SUPERMACHE [M] [U], à M. [R] [M] et au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [M] [U] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

Suite à l’appel interjeté par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]”, par arrêt du 3 avril 2025, la Cour d’appel de CHAMBERY a :

- confirmé l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
- condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” aux dépens d’appel,
- débouté le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” à payer à la SAS SUPERMACHE [M] [U], M. [R] [M] et le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [M] [U] la somme globale de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 novembre 2025, la SAS SUPERMACHE [M] [U], M. [R] [M] et le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [M] [U] demandent au Tribunal de :

- ADJUGER aux concluants le bénéfice de leur exploit introductif d’instance,
- DÉBOUTER le défendeur de toutes ses prétentions sauf à lui allouer une indemnité symbolique en compensation du préjudice théorique que lui causera l’exercice de la servitude déjà prévue dans le règlement de copropriété sur une parcelle à usage de voie de circulation,
- CONDAMNER le défendeur à payer indivisément aux concluants la somme de 25 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Le CONDAMNER aux entiers dépens.

Ils soulignent que l’état d’enclave de leurs parcelles est enfin reconnu par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” après 15 ans de procédures et de nombreux incidents, alors que cela était définitivement jugé le 15 décembre 2015. Ils exposent s’agissant de l’assiette de la servitude que depuis le protocole d’accord signé le 26 juin 2006 par la SCI [Localité 2] L’[Localité 3], promoteur de l’ensemble immobilier “[Etablissement 1]”, la voie d’accès au parking souterrain de la copropriété constitue l’assiette du droit de passage au profit des parcelles exploitées par le supermarché [M] [U] et que ce protocole est rappelé in extenso dans le règlement de copropriété “[Etablissement 1]” et les actes de vente. Ils ajoutent qu’il est le trajet le plus court et le moins dommageable en ce qu’il emprunte une voie déjà ouverte à la circulation des véhicules. Ils rappellent que le droit de passage peut être sollicité pour l’utilisation normale du fonds quelle qu’en soit la destination et assurent qu’ils vont respecter la limitation de tonnage.

Sur l’indemnité, ils font valoir qu’elle doit être fixée en considération du seul dommage causé et ne peut correspondre à la valeur vénale du terrain correspondant à l’assiette du passage. Ils soulignent que lors de l’acquisition de leur lot de propriété, les copropriétaires savaient qu’une servitude de passage grèverait les parties communes au profit des parcelles sur lesquelles un supermarché était exploité et qu’ils allaient subir des nuisances. Ils en déduisent que l’usage de la servitude prévue contractuellement ne crée aucun préjudice nouveau et précisent qu’ils ont prévu une indemnité de 150 000 euros en 2009 pour l’obtention immédiate de la servitude de passage promise, qui permettait une exploitation normale du supermarché, ce qui n’est plus d’actualité après 16 ans de procédure leur ayant causé un important préjudice d’exploitation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” sollicite au visa desarticles 682, 683 du Code Civil, et 9 du Code de Procédure Civile, de :

- DÉCLARER irrecevables et en tout cas, non fondées, les demandes des consorts [M] visant à dire et juger,
- DÉBOUTER purement et simplement les consorts [M] de l’intégralité de leurs demandes, autant irrecevables que non fondées,
- À titre subsidiaire, si la servitude de passage était accordée, CONDAMNER indivisément et solidairement la SAS SUPERMARCHE [M] [U], M. [R] [M] [U], la copropriété [M] [U], au paiement de la somme de 500 000 euros au titre de l’indemnisation de la servitude,
En tout état de cause,
- CONDAMNER les mêmes sous la même solidarité, au paiement de la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il indique qu’il a été jugé de façon définitive que les terrains propriétés des demandeurs étaient bien enclavés selon l’arrêt de la Cour d’appel de GRENOBLE du 15 décembre 2015. Sur l’assiette de cette servitude, il rappelle que les consorts [M] n’ont pas donné suite à la mesure d’expertise ordonnée par ce même arrêt avant dire droit et qu’ils réclament un passage sans justifier qu’il est le plus court et le moins dommageable, alors que le passage sollicité emprunterait une partie de l’accès de la copropriété [Etablissement 1] déjà très fragilisé et interdit aux véhicules de lourd tonnage, notamment des engins de chantier pour des travaux importants. Il ajoute toujours ignorer le projet des consorts [M] sur les parcelles litigieuses.

Sur l’indemnité, le syndicat des copropriétaires souligne qu’il s’agit d’un chemin d’accès privé au parking souterrain de la copropriété [Etablissement 1], qui est étroit et subit déjà des stationnements intempestifs de clients du supermarché [M] [U]. Il soutient que le préjudice ne peut être déterminé qu’en fonction des désagréments qui seront causés à la copropriété pour l’utilisation dudit passage, désagrément qui dépend nécessairement du projet des consorts [M] [U], et s’il y a un agrandissement du parking, le préjudice du défendeur sera particulièrement grave vu le nombre de passages de véhicules.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience à juge unique du 30 mars 2026. A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu par mise à disposition au greffe le 1er juin 2026 conformément à l’article 450 du code de procédure civile, délibéré ensuite prorogé au 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’état d’enclave

Selon l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

En l’espèce, l’état d’enclave des parcelles G7 n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] - propriété de la SAS SUPERMACHE [M] [U], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] - propriété de M. [R] [M], et [Cadastre 5] à [Cadastre 6] appartenant au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [M] [U], est établi et non contesté par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]”. Cet état d’enclave résulte de l’arrêt désormais définitif de la Cour d’Appel de GRENOBLE du 15 décembre 2015 selon lequel si les parcelles des consorts [M] étaient initialement desservies par trois impasses débouchant sur la [Adresse 5], elle se sont trouvées privées d’accès à la voie publique du fait de la transformation de la [Adresse 5] en rue piétonne et que l’[Adresse 2], devenue [Adresse 9], débouchant sur l’[Adresse 7] ne permet pas une desserte suffisante au regard des dispositions d’urbanisme, ce qui a justifié un refus de délivrance d’un certificat d’urbanisme le 11 juin 2007 aux demandeurs.

Il sera ainsi fait droit à la demande de la SAS SUPERMACHE [M] [U], M. [R] [M] et du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]”3, qui sont ainsi légitimes à solliciter l’établissement d’une servitude de passage aux fins d’accéder à leur propriété.

Sur l’assiette de la servitude et le désenclavement

L’article 683 du code civil dispose que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Selon l’article 684 du même code, si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.
Toutefois, dans les cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 du code civil serait applicable.

En l’espèce, il résulte de l’arrêt du 15 décembre 2015 que deux solutions au moins étaient alors envisageables pour le désenclavement consistant en un passage sur la parcelle [Cadastre 21] appartenant au défendeur, ou sur la parcelle indivise [Cadastre 15] correspondant à l’[Adresse 6].

Les consorts [M] [U] sollicitent la première solution soit d’établir une servitude réelle et perpétuelle de passage sur les parcelles cadastrées section G n°[Cadastre 9] (désormais [Cadastre 21]), [Cadastre 10], [Cadastre 14] et [Cadastre 20] appartenant au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]”, selon une assiette en surface de 5 mètres de largeur qui s’implantera conformément au plan n°09208 établi le 18 décembre 2009 par la SELARL GEO MESURE, géomètre expert.

Il résulte des pièces produites par les demandeurs et des explications que ce plan est intervenu suite à la promesse conclue par acte sous seing privé du 12 octobre 2009 par la SAS GEORGES V SAVOIE LEMAN au profit de la SAS SUPERMACHE [M] [U] et de M. [R] [M] de leur consentir à titre de servitude réelle et perpétuelle pour l’usage et l’utilité du fonds dominant, tout droit de passage en surface sur la parcelle cadastrée G7 n° [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 14] et [Cadastre 12] pour permettre l’accès et la desserte des parcelles des consorts [M] jusqu’à la voie publique “[Adresse 7]”. Il était prévu une contenance de 220 m². La SAS GEORGES V SAVOIE LEMAN allait alors devenir propriétaire des parcelles G7 n° [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 14] et [Cadastre 12] sur lesquelles est désormais erigée la copropriété [Etablissement 1]. Les arrêts de la cour d’appel de GRENOBLE ont déclaré cette promesse inopposable au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]”.

En outre, dès le protocole d’accord signé le 29 juin 2006 entre la Commune de [Localité 2], la SNC [Localité 2] L’[Localité 3] (pour elle-même et pour la SAS GEORGES V SAVOIE LEMAN), qui était le promoteur de l’ensemble immobilier “[Etablissement 1]” a accepté de consentir à la SAS [M] [U] pour la desserte de l’ensemble des parcelles G [Cadastre 1], [Cadastre 5] à [Cadastre 6] et [Cadastre 2], “un droit de passage à tous usages et en tout temps d’une largeur de 5 mètres sur les parcelles cadastrées sous les N°[Cadastre 7],[Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 14] et [Cadastre 12].” Ce protocole est intervenu dans le cadre des procédures liés à l’état d’enclave des parcelles des consorts [M] suite à la piétonnisation de la [Adresse 5] depuis l’[Adresse 6] selon arrêté du 18 mai 2005, et rappelé dans le règlement de copropriété de l’immeuble [Etablissement 1].

L’assiette prévue à cette promesse (en vert sur le plan annexé) a été légèrement modifiée au regard de la largeur d’1m80 à la jonction des parcelles des consorts [M] et une

patte d’oie a été prévue sur la parcelle [Cadastre 9] (désormais [Cadastre 21]) du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]”.

Au vu des plans produits par les parties, le chemin sollicité apparaît comme le plus court des fonds enclavés à la voie publique, dans le prolongement de l’[Adresse 6].

Il résulte des conclusions des parties que ce chemin emprunte une partie de l’accès de la copropriété [Etablissement 1] à son parking souterrain, soit une voie déjà ouverte à la circulation des véhicules. Depuis au moins 2006, les auteurs du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” ne discutent pas du fait que ce passage soit le moins dommageable au sens de l’article 683 du code civil.

Si le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” soutient que les consorts [M] [U] sont défaillants à rapporter la preuve de ce que le passage sollicité est le plus court et/ou le moins dommageable, il résulte des arrêts de la Cour d’appel de GRENOBLE qu’une expertise avait été ordonnée avant dire droit le 15 décembre 2015, que l’affaire a ensuite été radiée le 22 novembre 2017 en raison de l’impossibilité de poursuivre les opérations d’expertise du fait de l’absence d’un propriétaire riverain puis réinscrite au rôle suite à l’appel en cause des propriétaires voisins par les consorts [M]-[U]. Depuis cet arrêt, les demandeurs sont devenus propriétaires de la parcelle [Cadastre 15] correspondant à l’[Adresse 6] et peuvent utiliser cette parcelle pour rejoindre la parcelle [Cadastre 21]. Ils ont indiqué dans leurs conclusions reprises par l’arrêt du 7 février 2023 de la Cour d’appel de GRENOBLE que l’expertise était inutile et qu’ils n’avaient plus besoin de la patte d’oie sur la parcelle [Cadastre 21] (ex [Cadastre 22]) matérialisée sur le plan GEO MESURE du 18 décembre 2009.

L’expertise est ainsi devenue inutile pour les consorts [M]-[U] mais le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” pouvait solliciter le maintien d’une telle mesure d’instruction. En revanche, le triangle situé à l’angle nord-est de la parcelle [Cadastre 21] (ex [Cadastre 22]) n’est plus nécessaire pour assurer une desserte normale des parcelles des demandeurs, désormais propriétaire de la parcelle [Cadastre 15] dit [Adresse 6], qui doit être utilisée par préférence au sens de l’article 684 du code civil pour parvenir au début de l’assiette de la servitude de passage sollicitée, et être le moins dommageable pour la copropriété [Etablissement 1].

S’agissant d’une servitude légale de passage, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de leur propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement au sens de l’article 683, le projet des consorts [M] sur leur parcelle est indifférent en l’état.

Enfin, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” qui produit en pièce 14 un compte-rendu de visite réalisé par la société E.D.S le 1er mars 2016 sur l’état structurel de la dalle haute des sous-sols au droit des bâtiments B et C, ne produit cependant aucun autre élément tendant à démontrer qu’une autre assiette de la servitude légale de passage au profit des parcelles des demandeurs serait possible, et moins dommageable pour la copropriété.

Par conséquent, il sera fait droit aux demandes de la SAS SUPERMACHE [M] [U], de M. [R] [M] et du Syndicat des copropriétaires de la copropriété [M] [U] s’agissant de l’établissement de la servitude de passage et son assiette, à l’exception de l’angle nord-est situé sur la parcelle [Cadastre 21] matérialisé par un triangle, ainsi que ses modalités de publication.

Sur l’indemnisation du fonds servant

Selon l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’indemnisation est fixée proportionnellement au dommage causé au fonds servant et ne peut se monter à la valeur vénale du terrain correspondant à l’assiette de passage.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” sollicite une indemnité de 500 000 euros en soulignant que le passage est une route étroite qui subit déjà des stationnements intempestifs de personnes désirant se rendre au supermarché [M] [U], et que le préjudice pour le fonds servant ne peut être déterminé qu’en fonction des désagréments qui seront causés à la copropriété pour l’utilisation dudit passage, qui dépend nécessairement du projet qu’envisagent de réaliser les demandeurs.

Cependant, d’une part cette servitude de passage a d’abord pour objet de désenclaver les parcelles des consorts [M] [U] et de rendre accessible en voiture le supermarché [M] [U]. Si une nouvelle construction ou un agrandissement du parking de ce commerce devaient intervenir, d’une part les demandeurs devraient respecter les limitations de tonnage prévues pour ce chemin, et d’autre part le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” pourrait solliciter une indemnisation pour l’aggravation du dommage causé par le passage.

Aucun élément n’est produit par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” pour évaluer cette indemnité devant compenser le préjudice causé par l’usage de la servitude de passage, si ce n’est en pièce 14 un compte-rendu de visite réalisé par la société E.D.S le 1er mars 2016 sur l’état structurel de la dalle haute des sous-sols au droit des bâtiments B et C, qui mentionne en surface un affaissement des enrobés au droit de l’ensemble des limites entre dalle et remblais dû à un tassement progressif des remblais périphériques inévitable dans le temps entre un point dur (la dalle) et des matériaux évolutifs, et qui est à l’origine de la limitation du tonnage.

Les consorts [M]- [U] sollicitaient dans leur assignation du 5 mai 2023 de leur donner acte de ce qu’ils offrent de payer au syndicat “une légitime indemnité pour tenir compte du préjudice qui pourrait lui être causé”, puis dans leurs dernières conclusions, d’allouer au défendeur “une indemnité symbolique en compensation du préjudice théorique que lui causera l’exercice de la servitude déjà prévue dans le règlement de copropriété sur une parcelle à usage de voie de circulation”.

Il est constant que la nécessité de consentir une servitude figurait dans le règlement de copropriété, de sorte que les acquéreurs de lots ne pouvaient ignorer l’existence de la servitude, soit depuis 2007. Cela n’empêche pas, cette servitude n’ayant pas été concretisée depuis et n’étant pas utilisée, qu’un préjudice existe actuellement pour le défendeur. De même, l’usage de la servitude de passage va être effectif et régulier notamment par les clients du supermarché [M]-[U].

Le seul élément chiffré est l’indemnité de 150 000 euros proposée par la SAS GEORGES V SAVOIE LEMAN dans le cadre d’une promesse de consentir une telle servitude dans l’acte sous seing privé du 12 octobre 2009.

Si cette convention est inopposable au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” comme l’a jugé la Cour d’Appel de GRENOBLE dans l’arrêt du 7 février 2023 notamment en l’absence de tout lien entre la SAS GEORGES V SAVOIE LEMAN et le défendeur, il n’en reste pas moins qu’il s’agit de la seule évaluation de l’indemnisation de la servitude de passage faite à la suite de négociation entre les propriétaires des fonds servants et la société qui allait acquérir le fonds dominant, en connaissance de cause et des constructions alors présentes, notamment du supermarché [M]-[U].

Si les demandeurs soutiennent qu’ils ont accepté cette indemnité de 150 000 euros le 12 octobre 2009 en raison de l’obtention immédiate de la servitude de passage promise permettant l’exploitation normale du supermarché, et la qualifiant dans leurs conclusions de “prix de l’urgence”, ils n’ont pas donné suite à l’expertise qui visait notamment à obtenir des éléments sur la détermination de l’indemnité, et ne produisent aucun élément pour évaluer le préjudice que va subir le fonds dominant (nombre de clients quotidiens susceptibles de l’utiliser, autres utilisateurs au sein du foyer de M. [R] [M], ....).

Par conséquent, le principe d’une telle indemnité étant certain, et l’ancienneté du litige global entre les parties dont elles sont toutes en partie responsables conduisent à retenir une indemnité de 150 000 euros à la charge de la SAS SUPERMACHE [M] [U], M. [R] [M] et du Syndicat des copropriétaires de la copropriété [M] [U], sans retenir d’indexation depuis 2009.

Les demandeurs seront ainsi condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” la somme de 150 000 euros au titre de l’indemnisation de la servitude de passage sur son fonds.

Sur les demandes accessoires

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]”, succombant en la présente instance, il sera condamné aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELARL F.D.A (FALLION DUBREUIL) pour les frais dont elle aura fait l’avance en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

En outre, il convient de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Etablissement 1]” à payer à la SAS SUPERMACHE [M] [U], M. [R] [M] et au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [M] [U] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile compte tenu de la durée de la présente procédure et des démarches accomplies.

Enfin, en vertu de l'article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et rien ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS